房地产项目管理投资分析报告(ppt 67页)

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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
竞争对手调研
●确定调研内容 ●分析，评价竞争对手的优势与劣势 ●为机构调整及开发战略提供准确依据
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第四节 房地产市场调查方法分类
按调查目的分类
探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性 调查
按调查范围和对象分类
全面普查、重点调查、随机抽样与非随机抽样
按调查资料的来源分类
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第四节 房地产市场调查方法分类
按调查范围和对象不同：
全面普查
全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进 行调查。
重点调查
在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行 的调查。
随机抽样
是从母体中任意抽取样本，根据调查样本空间的结果来推断母体的 情况。（简单随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样）
判断抽样 又称目的抽样，即市场调查人员根据自己的主观意愿、经验和知 识，从总体中选择具有典型代表性样本作为调查对象的一种抽 样方法。
配额抽样 首先将总体中的所有单位按一定的标志分为若干类（组），然
后在每个类（组）中用任意抽样或判断抽样方法选取样本单位。 采用配额抽样，事先要对总体中所有单位按其属性、特征分为
2.实验法 3.询问法（如小组座谈法、深度访谈法、投影技法、 面访调查法、电话调查法、邮寄调查法等）
（注意每种方法的定义、应用范围和优劣）参见教材p120-124
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第四节 房地产市场调查方法分类
按调查结果的不同性质分类：
定性研究
传递了一种看法或直觉，可以为定量研究提供作进一步深 入探索的关键性信息，为定量调研指明方向。可分为直接调研 和间接调研两种。
即对整体按某种特征（如年龄、收入、职业 等）分组（分层），然后从各组（层）中随 机抽取一定数量的样本。
分群随机抽样
即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽 取其中一部分作为样本。
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第四节 房地产市场调查方法分类
随机抽样
分层随机抽样 Vs 分群随机抽样
分群抽样是将样本总体划分为不同群体，这些群体间 性质相同，然后再将每个群体进行随机抽样，这样，
房地产项目投资分析
房地产市场调查与研究
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第一节 房地产市场调查研究概述
房地产市场调研的概念 运用科学的方法，有目的、有计划、
系统地收集房地产市场状况方面的各种 情报资料，通过对过去与现代营销状况 及动态性影响因素的分析研究，从而为 房地产经营者预测其未来发展、制定正 确的决策提供可靠的依据。
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
竞争楼盘调研
（一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类 是不同区域但定位相似的楼盘） ●产品（区位、产品特征、公司组成、交楼时间等） ●价格（单价、总价、付款方式等） ●广告（售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等） ●销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等） ●物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理 公司等 ）
根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为 随机抽样和非随机抽样。 5.样本规模 样本规模是指所抽取的样本量的多少。
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第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查分析和总结阶段
●数据的分析与解释 ●编写调研报告 ●总结、反馈
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第二节 房地产市场调查程序
调研报告包括的主要内容有：
●调查目的、方法、步骤、时间等说明； ●调查对象的基本情况； ●所调查问题的实际材料与分析说明； ●对调查对象的基本认识，做出结论； ●提出建设性的意见和建议； ●统计资料、图表等必要附件。
每个群体内部存在性质不同的样本，即“群间差别小， 群内差别大”；
分层抽样则是将样本总体划分为几大类，这几大类之 间是有差别的，每一类则是由性质相同的样本构成。
即“层间差别大，层内差别小” 。
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第四节 房地产市场调查方法分类
非随机抽样
任意抽样 又称偶遇抽样，即市场调查人员根据最方便的时间、地点，在调 研对象范围内任意选择一定数量的样本进行调查。
收集第二手资料的案头研究和收集第一手资料的 初级研究
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第四节 房地产市场调查方法分类
按调查目的不同：
探测性调查
又称非正式调查。帮助找出问题的症结所在，然后再作进一步研究， 以明确调查对象，确定调查重点，选择调查方法，寻找调查时机。回答 的是“可以做什么” 的问题。
描述性调查
指对确定调查的问题通过收集资料、做更深入、更全面的分析，确 认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况做出现象 性和本质性的描述。回答的是“是什么” 的问题。
文化等） 区域内总体价格水平与供求关系分析
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
项目微观环境调研 用地状况及开发条件分析 项目所在地周边环境分析（主要针对配
套设施情况、人口数量和素质分析等） 对外联系程度、交通组织分析
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容 消费者调研
●消费者的购买力水平 ●消费者的购买倾向 ●消费者的共同特性
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研 办公楼市场调研 商业用房市场调研
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
住宅市场调研
住宅市场特性：
1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 2、住宅的区位或地段、价格差异较明显 3、购买频率较低、购买决策复杂 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为 密切 5、消费者的购买决策与融资机制相关 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合 状况联系密切
调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。明 确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。 2.样本单位 样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是 家庭，有时是公司。 3.抽样框 抽样框是代表调研总体对象的样本列表。
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第二节 房地产市场调查程序
样本设计中几个需要考虑的问题： 4.抽样设计
市场调查研究的一般原则
●准确性原则 ●时效性原则 ●全面性原则 ●针对性原则 ●创造性原则
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第一节 房地产市场调查研究概述
房地产市场调查研究的误区
●轻视调研 （市场太大了，做都做不过来， 还调研干什么？）
●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机 构做调研，一切都万事大吉？）
●盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调 研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调 研）
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
办公楼市场调研
办公楼市场调研的关键点：
1、地区经济分析 2、产品分析 3、市场区分析 4、需求分析 5、供给分析 6、市场吸纳速度分析 7、竞争分析
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研
办公楼市场调研的注意事项：
1、研究方法选择 2、抽样方法
非随机抽样
是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确立某个 标准，然后再选取样本，这样，每个样本被选择的概率并不是相等的。 （任意抽样、判断抽样、配额抽样）
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第四节 房地产市场调查方法分类
随机抽样
简单随机抽样 使用随机选择的方法，保证总体中的每一个 成员被选中的机会都相同。
分层随机抽样
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第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查阶段划分
房地产市场调查阶段
准备阶段 实施阶段 分析和总结阶段
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第二节 房地产市场调查程序
一、准备阶段
1.提出问题，确定目标 2.初步情况分析（非式调查）
3.制定调查方案、计划
房地产市场调查 的步骤
二、实施阶段
4.建立调查组织 5.收集第二手资料 6.收集第一手资料
第一节 房地产市场调查研究概述
房地产市场调查的作用
●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向 ●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 ●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产 计划 ●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略 ●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效 益
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第一节 房地产市场调查研究概述
商业用房市场调研的关键点：
1、地区经济分析 2、商业用房产品分析 3、商业经营领域分析 4、竞争分析 5、市场容量分析 6、供求关系分析 7、商业用房盈利潜力分析
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研
商业用房市场调研的注意事项：
1、研究方法选择 2、抽样方法
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容 市场环境调研
7.数据的分析与解释
三、分析和总结阶段
8.编写调研报告
9.总结、反馈
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第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查准备阶段
●提出问题，确定目标 ●初步情况分析（非正式调查） ●制定调查方案、计划
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第二节 房地产市场调查程序 讨论：调查什么？
以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等
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第二节 房地产市场调查程序
●宏观环境调研 ●区域环境调研 ●项目微观环境调研
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
宏观环境调研 经济环境 政策环境 人口环境 城市发展概况 文化、行业、技术等各种环境
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第三节 房地产市场调查研究的主要内容
区域环境调研 区域规划、景观、交通、人口构成 交通条件研究 影响区域发展的其他因素研究（历史、
定量研究
定量研究的方法主要包括询问法中的入户面访调查、邮寄 调查、电话调查、留置问卷以及实验法等。
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第五节 房地产市场调查问卷设计
问卷功能
能将所要调查的问题明确地传达给被调查者； 设法取得对方合作，最终取得真实、准确的答案。
问卷设计原则
●目的性原则：要求在问卷设计时重点突出 ●可接受性原则：要能地比较容易地让被调查者接受 ●顺序性原则：要讲究问卷的排列顺序，使问卷条理清楚 ●简明性原则:内容要简明、调查时间要简短、形式要简明 易懂、易谈 ●匹配性原则：要使被调查者的回答便于进行检查、数据 处理和分析