房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第3次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.下面不是估价所需资料的是()。

A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料2.相比之下，成本法最适合于对()的估价。

A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产3.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。

A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。

如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。

A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上5.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68%B.75%C.76%D.80%6.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。

A.24B.23.42C.23.43D.22.869.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。

A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房10.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元11.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值12.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值13.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。

A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发14.成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是()。

A.材料B.市场调查C.原材料D.价格15.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。

A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法16.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算17.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。

A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值18.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。

A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费19.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

A.成交价B.均价C.标价D.起价20.在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。

A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本二.多选题(共10题)1.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。

A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限2.面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国3.属于权益状况比较修正的主要内容的是()。

A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制4.下列属于危险房的特点的是()。

A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品5.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。

A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模6.对确定报酬率有参考依据的有()。

A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数7.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。

A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧8.市场法又称()。

B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法9.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体10.【真题】长期趋势法可以用于()。

A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏三.判断题(共10题)1.地价是地租的资本化。

()2.房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。

()3.产权清晰、完整的一处破旧房地产，价格可能较高。

()4.房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

()5.交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。

()6.任何一个估价项目都有估价目的。

()7.如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。

()8.深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。

()9.估价对象及其范围和内容，应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。

()10.可比实例的用途应与估价对象的用途相似。

()第一套参考答案一.单选题1.【正确答案】B2.【正确答案】A3.【正确答案】B4.【正确答案】B5.【正确答案】C6.【正确答案】D7.【正确答案】D8.【正确答案】C9.【正确答案】A10.【正确答案】B11.【正确答案】C12.【正确答案】A13.【正确答案】A14.【正确答案】D15.【正确答案】B16.【正确答案】C17.【正确答案】B18.【正确答案】D19.【正确答案】A20.【正确答案】B二.多选题1.【正确答案】BDE2.【正确答案】ABC3.【正确答案】AB4.【正确答案】ACD5.【正确答案】BCE6.【正确答案】CD7.【正确答案】ABD8.【正确答案】AB9.【正确答案】ACE10.【正确答案】ABDE三.判断题1.【正确答案】对2.【正确答案】对3.【正确答案】对4.【正确答案】对5.【正确答案】对6.【正确答案】对7.【正确答案】对8.【正确答案】错9.【正确答案】对10.【正确答案】错第二套一.单选题(共20题)1.《物权法》规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

所以也可称其为空间利用权或空间权。

A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权2.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他3.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180B.300C.309D.313.24.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润5.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。

A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性6.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。

A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用7.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.27%B.21%C.73%D.79%8.越接近()的发展速度对估价越重要。

A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在9.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。

A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化10.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能11.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。