买卖不破租赁的法理学分析_朱伯玉
“买卖不破租赁”规则之立法正当性探讨及适用
适用探讨
“买卖不破租赁”规则主要适用于房屋等不动产的租赁行为，也可以适用于其 他类型的租赁合同。在房屋买卖、租赁、转让等方面，这一规则的具体适用如 下：
1、房屋买卖：当房屋买卖发生时，如果该房屋上存在有效的租赁合同，则买 卖不破租赁原则将保障承租人的租赁权不受影响。买受人必须尊重并继续履行 原租赁合同，直至其终止。
1、保护承租人利益：租赁合同是一种长期合同，租赁权的稳定对于承租人来 说至关重要。如果允许买卖影响租赁权的稳定性，将导致承租人无法正常生活 和工作，损害其合法权益。
2、促进物尽其用：在市场经济条件下，物的利用呈现出多元化的特点。如果 租赁权不能得到保障，将导致物的利用效率下降，不利于社会资源的优化配置。
一、概念阐述
租赁是指在约定时间内将物品或财产使用权让渡给他人，并收取一定租金的行 为。租赁合同是出租人与承租人之间签订的协议，规定了双方的权利和义务。 买卖则是指将物品或财产的所有权转移给他人的行为。在法律上，买卖合同是 实现物品或财产所有权转移的依据。
二、原则分析
“买卖不破租赁”原则是指在租赁期间，即使出租人将财产出售给第三方，原 租赁合同仍然有效，承租人仍享有继续使用财产的权利。这一原则的基础是保 护承租人的合法权益，避免因出租人处分财产权而遭受损失。
“买卖不破租赁”规则之立法正当性探 讨及适用
目录
01 引言
03 正当性分析
02 立法史 04 适用探讨
05 案例分析
07 参考内容
目录
06 结论
引言
“买卖不破租赁”规则是一项重要的法律原则，旨在保护租赁权人的合法权益， 促进物尽其用和社会公平。然而，这一规则的起源和演变历程却鲜为人知。本 次演示将从立法史、正当性分析、适用探讨和案例分析等方面，全面探讨“买 卖不破租赁”规则的立法正当性及适用情况。
“买卖不破租赁”专题法律讲座
“买卖不破租赁”专题法律讲座“买卖不破租赁”是一个古老的话题。
它既是一个很专业化的术语，又与社会经济生活密切联系。
尤其对于移动通信建维部门来说，是一个必须透彻了解、掌握，并正确运用、实施的基本规则。
根据省公司建维部、法律安保部的培训计划，今天在这里举行“买卖不破租赁”的专题法律讲座。
一、“买卖不破租赁”的涵义及其演变过程。
买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋所有权的变化，不影响已经发生的租赁关系和承租人的合同权利。
即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务，承租人的权利义务不受影响。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。
买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。
自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的绝对性、优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。
社会生活的实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利。
因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不会考虑承租人的利益；承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。
随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而引发原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。
租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。
从而确立了“买卖不破租赁”原则。
同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。
这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。
试论买卖不破租赁
试论买卖不破租赁[摘要]：买卖不破租赁，是民法体系中债权物权化的具体体现。
我国《合同法》第229条在这一制度的规定上，却有许多不尽人意之处，如适用范围过宽而又为规定公示方法等，导致受让人与承租人之间利益失衡。
但是，其他很多学者对于此法条的批判却未免太过严厉，因为立法本不可能尽善尽美，而需要理论来做出补充[关键字]：买卖不破租赁; 租赁权; 利益平衡; 立法完善买卖不破租赁，是指出租人于租赁物交付承租人后，即使出租人将租赁物出卖给第三人，也不影响租赁合同的效力，第三人（新所有人）仍承受出租人的地位。
[1]租赁合同从本质上讲是一个债权合同，基于债权相对性原则，此合同只能在当事人之间发生相对效力，而无对抗第三人的效力。
在出租人将其租赁物的所有权转让与第三人时，因第三人可以剥夺承租人的占有和用益，其债权的实现就会丧失。
承租人固然可以向出租人请求债务不履行的损害赔偿，但其使用收益权已经落空。
为了保护承租人的利益，发挥物的效用，有必要赋予原本为债权的租赁权以某些物权的效力，即对抗第三人（买受人）的效力。
现代各国大多都承认债权的这种效力，从立法上确立了“买卖不破租赁”原则。
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”这是租赁权物权化在我国立法上的具体体现。
但是，我国《合同法》的规定仍然存在很多不足之处，导致承租人与买受人之间的利益保护失衡：1. 适用范围过宽买卖不破租赁原则的适用范围，绝大多数国家限于不动产租赁。
我国《合同法》对此却未设限制，而是对包括动产与不动产在内的所有租赁物一概保护。
这样的规定不仅与债法的基本精神相冲突，而且不利于交易的促进与安全。
这是因为：租赁权尽管出现物权化的趋向，但究其实质仍是债权，原则上仍然应该坚持债权相对性原则，其对抗力只能在确有必要的情况下作出规定。
而由于不动产的稀缺性，且往往涉及基本生存保障问题（在我国，由于实行土地公有制而不允许买卖，所以不动产也仅限于房屋。
房产“买卖不破租赁”承租人无直接利害关系诉请买卖无效被驳回文档
房产“买卖不破租赁”承租人无直接利害关系诉请买卖无效被驳回文档The lessee has no direct interest and the petition for inv alid sale is rejected甲方：乙方：签订日期：年月日房产“买卖不破租赁”承租人无直接利害关系诉请买卖无效被驳回文档小泰温馨提示：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
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1、本案涉及到“买卖不破租赁”原则、民事诉讼的受理条件等法律问题。
2、我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
这就是民法理论所称的“买卖不破租赁原则”。
3、根据“买卖不破租赁”原则，虽然本案房地产权利经拍卖后转让，但原告与原产权人建材城公司签订的租赁协议继续有效。
因而，买受人中意木业公司自愿继续履行租赁协议，上述拍卖转让并不影响原告按原协议继续租赁使用原有商铺。
4、我国《民事诉讼法》第108条规定，原告必须是“与本案有直接利害关系”的公民、法人和其他组织。
本案原告是所涉商铺的承租人，其权利义务应以租赁协议内容为限。
原告不是拍卖转让合同关系的相对人，作为承租人及根据“买卖不破租赁”原则，原告与该项拍卖转让不存在“直接利害关系”。
因而，本案不符合民事诉讼的受理条件，应“不予受理”或“驳回起诉”。
5、本案值得商榷的是，应“判决”驳回原告的诉讼请求，还是“裁定”驳回原告的起诉，即对原告的起诉及诉讼请求，究竟应从程序上（裁定）驳回还是从实体上（判决）驳回。
因为本案经二次开庭审理，已“法庭辩论终结”。
而根据《民事诉讼法》第128条规定，“法庭辩论终结，应当依法作出判决。
”因而，有人认为，对原告与本案不存在“直接利害关系”这一情况，在立案审查时发现的，可以以口头告知、也可以作出“裁定”对本案“不予受理”;立案受理之后、在开庭审理“法庭辩论终结”之前发现的，可以作出“裁定”驳回原告的起诉;但在“法庭辩论终结”之后发现或认定的，似应作出“判决”驳回原告的诉讼请求。
我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析
我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析【案例回顾】2002年3月，刘某将其拥有一套面积为80 平方米的闲置房屋两间借用给张某居住，但是同年6月，张某在没有经过刘某同意的情况下，把其中一间40平方米的房屋租给了王某。
在张某将房屋租赁给王某的期间内，刘某因资金紧张，于2002年12月8日又将这两间房屋转卖给马某，并随即办理了产权过户手续。
马某获得房屋产权后打算入住该房屋，于是要求王某搬出，王某拒不同意。
马某认为房屋产权已经属于自己，其有权利居住，王某的行为损害了其使用权，遂向法院提起诉讼，要求判令王某立即从该房搬出并赔偿损失。
【法院判决】一审法院经审理查明后认为：本案中，作为出租人的张某并不是房屋所有人，房屋所有权的转让行为是由所有人刘某完成的，鉴于出租人不是租赁物所有人，不能适用我国《合同法》第229条的相关规定，即在学理上所称的买卖不破租赁原则。
据此，法院作出如下判决：对原告的诉讼请求予以支持，判令被告王某从该房子搬出并赔偿原告相关损失。
【法律分析】民法上有所谓“买卖不破租赁”的原则，即租赁关系成立后，出租人又将出租物转卖给第三人，原租赁关系对买受人有效，承租人仍可向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅为负有租赁债权负担的财产所有权。
举个例子，比如A将房屋出租给B，租赁期限为1年，B在得到A的许可后又将房屋转租给D，在此期间A又将房屋出卖给C，并进行了过户登记，此时C就不能以房东的身份要求D搬离房屋，否则就违反了原先的租赁合同，要承担相应的违约责任。
那么依照这一原则理解，案例中的判决岂不是有问题？答案是否定的。
因为该原则的适用还须满足一定的条件：1，租赁合同须合法有效。
我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
“买卖不破租赁”的法理困境及其出路
关系存 续期 间 ，出租 人转让 租赁 物 所有 权 的 ，原 租 赁关
系对 受让人 和 承租人 继续 有效 。 由于动 产所 有权 转 移 以 交付 为要 件 ，如 对 动产 适 用 “ 卖 不 破 租 赁 ” 买 ，则 不利 于 财 产 流 通 ，有 悖 于 现 代 民法 宗 旨 ，故 各 国 实 践 中 ，
制 ，规 定 如 契 约 中有 维 持 租 约 效 力 的条 款 的则 条 款 优 先 。但 此仅 是 契 约义 务 而非 法 定 义 务 。近 代 民法 理 论 ，
的角度 ，对 该原 则本 身 的合理性 进 行分 析 ，并 提 出相应
建议 。
１“ 买卖 不破 租赁 ” 的确切 含 义及 其法 律依 据
难 以划定 。故 “ 买卖 不 破租 赁 ”原则 并 不违 背 “ 物权 优
于债权”的原则 ，作为一个特例 ，在市场经济下更有其
收 稿 日期 ： ２０ — ４２ ０ ９０ —４
作 者简 介 ：高 健 （９ ２ ） １ ６ 一 ，男 ，江苏新 沂 人 ，三级律 师 ，研究 方 向 ：民法理 论 。
Ｄ Ｉ ｌ ．９ ９ ｉｓ ｎ １ ７ — １ ８２ ０ ．３０ ５ Ｏ ： ０３ ６ ／ ｉ ．６ ２ ６ ３ －０ ９０ ．２ ．ｓ
“ 买卖 不 破 租 赁 ” ，学 界 论述 颇 多 ，但 多 是 从 对该 原则 的理解 和适 用 等方 面进行 阐述 ，本 文拟 从 法理 冲 突
破租 赁 ”原则 。但此 原则 全然 不顾 完 全处 于 被动 的承 租 人 的利益 ，致使 租 赁关 系极 不稳 定 ，并从 而 导致 社会 经 济关 系 的不 稳 定 。 到罗 马 帝 政 时 期 ，对 此 原 则 做 了 限
学理 上 的 “ 卖不 破租 赁 ”原 则主 要是 指 ：在 租赁 买
买卖不破租赁规则之法律思考
买卖不破租赁规则之法律思考买卖不破租赁规则是租赁法律制度中的重要原则，旨在保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响。
然而，在实际运用中，这一规则的存在和适用范围常常引发争议和混淆。
本文将从法律规定的角度出发，通过案例回顾和法律思考，对买卖不破租赁规则进行深入探讨。
买卖不破租赁规则起源于罗马法，称为“万民法”。
其基本含义为：在租赁期间，即使租赁物所有权的转让，承租人的租赁权也不受影响。
出租人无权终止租赁合同，买受人也不得拒绝履行该租赁合同。
这一规则的目的在于保护承租人生产经营和生活上的稳定，防止因租赁物所有权的变更而遭受不必要的损失。
在我国的《合同法》和《民法典》中，也明确规定了买卖不破租赁规则。
根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买受人应当履行原租赁合同，承担出租人原有的权利和义务。
在实际案例中，买卖不破租赁规则的运用并不总是一帆风顺。
例如，有一起案件中，甲将自己名下的房屋出租给乙使用，乙与甲签订了5年的租赁合同。
不久后，甲将房屋卖给了丙，丙成为了新的房屋所有权人。
丙以乙拖欠租金为由，要求解除与乙的租赁合同。
乙则以买卖不破租赁规则为由，主张自己的租赁权不应受到影响。
在这一案件中，法院认为甲乙之间的租赁合同有效，且在租赁期间，房屋所有权发生变动的，不影响乙的租赁权。
丙作为新的房屋所有权人，应当尊重并履行甲乙之间的租赁合同。
最终，法院判决丙无权解除与乙的租赁合同。
从上述法律规定和案例中可以看出，买卖不破租赁规则是租赁法律制度的重要组成部分。
然而，在实践中，这一规则的适用并非总是一致和明确的。
为了更好地理解和适用这一规则，我们需要从以下方面进行法律思考：要明确买卖不破租赁规则的适用条件。
根据法律规定，该规则仅在租赁期间发生租赁物所有权变动时才适用。
如果租赁物所有权的变动不在租赁期间发生，或者租赁合同已经到期未续签的，该规则将不适用。
因此，我们需要认真审查案件的具体情况，判断是否符合这一规则的适用条件。
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外买卖合同中的“买卖不破租赁”例外情况摘要在买卖合同中，通常存在“买卖不破租赁”的规定，即买卖双方不能违背租赁合同中的规定。
然而，在某些情况下，买卖合同中也可能存在例外规定，允许买卖双方违背租赁合同。
本文将探讨买卖合同中的“买卖不破租赁”例外情况及其法律影响。
背景在房地产交易中，买卖合同和租赁合同通常并存。
买卖不破租赁的原则是为了保障租户的权益，确保租赁合同的内容不会因为房屋的转让而被改变。
然而，在特定情况下，买卖双方可能需要违反租赁合同的规定，此时就会涉及到买卖合同中的“买卖不破租赁”的例外情况。
法律规定根据我国《合同法》的相关规定，买卖合同一般是独立于租赁合同的，但在某些情况下，买卖合同中也可能存在例外规定。
例如，在紧急情况下，买卖双方可能需要违反租赁合同的规定，此时可以根据情况在买卖合同中设立相应的例外条款。
买卖不破租赁的例外情况紧急迫切情况在某些紧急迫切的情况下，买卖双方可能需要违反租赁合同的规定，以保障买卖交易的顺利进行。
例如，如果租赁期限与买卖交易的时间紧迫冲突，买卖双方可以通过协商在买卖合同中对租赁合同进行修改或解除。
合法性与公平性买卖合同中设立“买卖不破租赁”的例外条款必须符合法律规定，并且保证双方的合法权益。
在设立例外条款时，应当确保其合法性与公平性，避免损害租户的利益。
书面协议为确保买卖合同中的例外条款有效，双方应当在书面协议中明确约定相关内容，避免发生后续纠纷。
书面协议应包括对于租赁合同的修改或解除等具体措施，以及双方的权利义务等内容。
法律影响在实际操作中，买卖合同中的“买卖不破租赁”例外情况可能影响到双方的交易权益。
如果双方未能正确处理好买卖和租赁之间的关系，可能导致交易失败或引发法律纠纷。
因此，在设计买卖合同时，双方应当慎重考虑相关情况，避免违反租赁合同规定。
结论买卖合同中的“买卖不破租赁”例外情况是为了解决买卖和租赁之间可能存在的矛盾，但在操作中需要慎重考虑各方权益，避免损害任何一方的利益。
关于买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着城市化的不断发展，房屋租赁业也随之繁荣。
在租房的过程中，买卖不破租赁合同成为许多人关注的问题。
那么买卖不破租赁的具体含义是什么？在租赁过程中存在哪些涉及到法律问题的风险？下面将对此进行分析。
1. 买卖不破的定义买卖不破是指，当房屋出售时，租赁合同不会因此而终止。
租赁合同在履行期限内仍然有效。
此时，新的房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
2. 相关法律问题的风险在租房的过程中，存在一些相关的法律问题，需要租房人提高警惕。
这些问题通常包括以下几点：2.1 前房主未认可租赁合同前房主未认可租赁合同，是造成租房人维权困难的主要原因之一。
如果前房主不认可租赁合同或未与新的房主协商，新房主可能无法承认租赁合同。
此时，租房人的维权途径会受到一定的影响。
2.2 新房主要求解除租赁合同在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
否则，将构成违约行为，租房人有权进行维权。
2.3 关于房租质量、租赁期限等约定在租赁过程中，双方还会约定一些涉及到房租质量、租赁期限等具体内容的约定。
这些约定可能会因各种原因而发生变动，租房人需要及时调整合同内容，以保障自己的合法权益。
3. 案例分析以上讨论过程中，接下来将通过三个案例，深入了解买卖不破的相关法律问题。
3.1 案例一张先生租住的房子被卖给了新房主，但新房主不认可租赁合同，要求张先生搬离。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主不承认租赁合同，租房人可以通过法律诉讼等方式进行维权。
3.2 案例二小王租赁的房子在合同期内被出售，但新房主要求小王在合同还有三个月到期时即搬走。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主要求小王在合同还有三个月到期时搬走，将构成违约行为，小王有权进行维权。
3.3 案例三小张租赁的房子在合同期内被出售，新房主表示愿意承认原租赁合同。
解析：在买卖不破的情况下，新房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
如何理解买卖不破租赁
如何理解买卖不破租赁今天中午和几个担保公司的朋友吃饭，席间谈到抵押债权的实现与司法实践的问题。
其中，关于抵押物存在租赁情形的，有人谈到买卖不破租赁的核心是承租人不搬迁的话，债权人的债权不能实现。
举例是一个担保公司在实现抵押担保的债权时，因为抵押人在抵押时已经把抵押物租赁给他人，且租赁期限是20年，债权人的债权得不到法院的执行。
我认为这种观点是站不住脚的，当时陈述了我的观点，给予了解释。
现在想起来，买卖不破租赁的误区在现实中可能大量存在，认为有必要把我的观点变成文字收录到博客。
租赁合同在合同法的第十三章，共25条，因为租赁具有物权的很多属性，很多学者把租赁合同行为看成是物权行为，根据物权优于债权的理论和观点，很多人认为租赁具有物权的优先性(特别是合同法第条的规定尤为明显)，并据此认为如果抵押物上存在租赁的话，就租赁物上的抵押担保债权人是不能实现债权的。
这个观点之所以有一定的代表性或者说有一定的市场，也不能说没有一点道理，但是，与立法精神相去甚远。
租赁合同虽然具有物权性质，但还是在合同法的调整范围之内，应该按照合同法的规定理解。
买卖不破租赁的核心概念应该是租赁物的买卖或者发生财产所有权的转变不影响租赁合同的效力(合同法的条)和租赁物进行交易不影响承租人的优先购买权(合同法的条)，并不是说租赁合同不能解除或提前终止。
按照合同法的规定和立法精神，任何合同都是可以解除的，只要解除合同的条件成就或者提出解除的合同当事人(或者法定的权利人)支付解除合同的相应代价。
根据合同法的规定，合约中止分成：法定中止、协商中止和偿付中止。
相同的中止可以存有适当的法律后果。
出租合约既然也受到合同法的调整，当然也就是可以中止的，只不过，相同的中止分担相同的法律后果罢了。
只要租赁合同是可以解除的，抵押的债权就能实现，可能实现债权要支付相应的代价倒是真话。
买卖合同延展写作【案情介绍】xx年5月，安某与本市某商场签订合同，签订合同安某租用该商场的两间铺面(建筑面积为21.5平方米)做为商业营业用房，租期为3年。