第8章土地财产制度概论

三、土地所有权的流转制度
• 随着经济的发展和社会关系的变化， 必然发生土地所有权的流转。土地所有权 的让渡和流转，在市场经济条件下，一般 情况下是有偿的（土地买卖），有时也可 以是无偿的（赠与、遗赠等）。土地所有 权的让渡和流转，是土地所有者处分权能 的体现。
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第8章土地财产制度概论
（一）土地财产制度的概念
土地制度，从概念上可以作出广义和狭义两 种界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地 使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制 度；狭义的土地制度是指土地财产的所有、使用 与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。
本章研究的重点是狭义的土地制度，即土地 财产制度的若干基本问题。
• 土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使用收益 之权能”。
•
设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人
通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权 转让给他人。
•
在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意，不能
将自己承租的土地再以任何方式转移出去。
• 土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。
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第8章土地财产制度概论
第五节 土地产权制度
• 土地产权制度是指一个国家土地产权体系构成 及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成 部分。
• 土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利。 它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土 地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
• 土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的 认可并得到法律的保护才能成立。如某人利用欺骗 或暴力等手段占有他人的一块土地，并不表示他拥 有这块土地的产权。 见图8-1。
在人类历史上，各个历史时期的土地财 产制度都随着社会生产力的提高和整个社会 经济制度的发展不断向前推进和演变。这种 推进和演变，有时是从下而上自发地渐进式 地进行的；有时是通过国家政权的力量从上 而下统一推进的。后一种方式，实际上就是 在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地 财产制度改革（革命）。
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二、土地所有制的法律形式
• 国家确认并予以保护的土地所有制， 都要通过一定的法律文件——土地所有权 证书来体现。当土地所有权转移时，出让 方和受让方签订的契约——地契，经过国 家的登记认可，也可以作为土地所有权的 法律文件。
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六、土地抵押权
（一）什么是土地抵押权 土地抵押权是以土地为标的物的担保物权。
（二）土地抵押权的性质 1．土地抵押权的优先清偿性 2．土地抵押权的附属性 3．土地抵押权的不可分性
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七、地役权
• 地役权是在土地所有权上设定的一种他项 权利。主要包括：建筑支持权、采光权、 眺望权、取水权、道路通行权等。
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第五节 土地产权制度
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一、土地所有权
（一）什么是土地所有权 土地所有权可分解为两个方面：其一，法律意
义上的土地所有权，即土地所有者把土地当做自己 的财产，土地所有者有对土地实行垄断及支配的权 利。
这种权利是法律所赋予的，受到法律的保护。 其二，经济意义上的土地所有权。土地所有者凭借 其对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地 所有权在经济上的实现形式。这二者不可或缺，任 何一方面的丧失，都会使土地所有权不完全。
• 地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有 占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地 役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。
• 地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管 理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上 建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。
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第8章土地财产制度概论
• 在整个土地财产制度中，土地所有制决定 着土地使用制。
• 每一种社会形态都存在着与土地所有制相 适应的土地使用制及其具体形式。
• 土地使用制不仅是土地所有制的反映和体 现，而且也是实现和巩固土地所有制的一 种形式和手段。
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三、土地使用制的分类
• 按土地所有权与使用权相互关系的不同， 土地使用制可以分为“两权”合一与“两 权”分离两大类。
第三节 土地使用制
一、土地使用制的概念 • 土地使用制是对土地使用的程序、条件和
形式的制度规定，是土地财产制度的另一 个重要组成部分。土地使用权是依法对一 定土地进行占有、使用并取得部分土地收 益的权利，是土地使用制的法律体现。
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第8章土地财产制度概论
二、土地所有制与土地使用制 的关系
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第二节 土地所有制
一、土地所有制的概念及其产生与发展
• 土地所有制，是指人们在一定社会制度下土 地所有权归属的制度规定。它是整个土地财产制 度的核心，是土地关系的基础。
• 土地所有权是土地所有制的法律体现。
• 土地所有权是土地所有者所拥有的、受国家 法律保护的排他性专有权利。这种权利可以细分 为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这 些权能在一般情况下是统一的，归属于一个主体， 但在特定情况下可以是分离的，分属于多个主体。
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四、永佃权
• 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付 租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使 用土地，并获得相应收益的权利。
• 永佃权实质上是土地用益权，是他物 权的一种。中国从唐朝开始出现的田面权 类似于永佃权。
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五、地上权
• 地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设 定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种 用益物权。
（二）土地国家管理的基本目的与任务
1.保护土地所有权与使用权 2.调整土地关系 3.对土地所有权和使用权进行必要的限制
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(二)土地国家管理的基本目 的与任务
4．保证土地资源在国民经济各个部门和各个使 用项目上的合理分配与有效利用，建立优化的土 地利用结构与布局，防止土地资源的闲置与浪费， 维护良好的生态环境 5．实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收， 保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和 土地有偿使用集中国家财政资金，保证土地收益 合理分配
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（二）土地所有权的基本属性
1．土地所有权的完全性 2．土地所有权的排他性 3．土地所有权的恒久性 4．土地所有权的归一性 5．土地所有权的社会性
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二、土地使用权
•
土地使用权是依法对一定土地加以利用并取
得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。
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（二）土地财产制度的构成
土地财产制度包括土地所有制、土地 使用制和土地国家管理制度。
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二、土地财产制度的特点
（一）地位的基础性 （二）国度的差异性 （三）构成的复杂性
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三、土地财产制度的演进与改革
• 目前中国尚未单独设置地役权，在《民法 通则》中包括在相邻关系中。
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八、土地发展权
• 土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地变 更为城市建设用地，或使土地原有的使用强度升高。
• 当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认 识和处理方式，一种观点认为，土地发展权同地上 权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有权 人。另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国 家，如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使 用强度，必须先向政府购买土地发展权。
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2020/11/27
第8章土地财产制度概论
第八章 土地财产制度概论
第一节 土地财产制度简述 第二节 土地所有制 第三节 土地使用制 第四节 土地国家管理制度 第五节 土地产权制度
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第8章土地财产制度概论
第一节 土地财产制度简述
一、土地财产制度的概念和构成
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第8章土地财产制度概论
（三）土地国家管理的手段
1．立法手段 2．经济手段 3．行政手段 4．政策手段
5．计划规划手段 6．司法手段 7．技术手段 8．教育手段
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第8章土地财产制度概论
三、土地管理机构的设置及职 能分工
• 世界各国和地区土地管理机构的模式，基 本上分为两大类，一类是分类分级管理模 式，另一类是垂直统一管理模式。这两种 模式各有利弊，适应不同的条件。一个国 家究竟应该采取什么样的土地管理模式， 应从本国具体条件出发加以选择，不能照 搬。
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第8章土地财产制度概论
一、土地所有制的概念及其产 生与发展
• 人类社会已经历了五种社会生产方式， 相应地，也有五种土地所有制，即原始社会 的氏族公社土地所有制、奴隶主土地所有制、 封建土地所有制、资本主义土地所有制、社 会主义土地所有制。
• 土地所有制，单就其形式来说可以分为 两大类，即土地公有制和土地私有制。
• 土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地
使用权是指依法对土地的实际利用权，包括在土 地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权
是并列关系；广义的土地使用权是指独立于土地 所有权权能之外，含有土地占有权、狭义的土地
使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。
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