房地产项目项目如何做好资金工作

资金管理工作层次
资金管理： （1）集团：资本管控 （2）区域：资金运营 （3）片区/项目：现金流管理 （4）出纳：现金执行
全周期项目资金管理
四个阶段： （1）拿地，支出为土地款、规费；收入为前端融资 （2）施工：支出为工程款；收入为贷款，认筹金 （3）开盘：销售楼款、合作方资金、资产证券化、施工方融资；支出为 工程款、贷款本金及利息、税费 （4）竣工：销售楼款、合作方资金、资产证券化、施工方融资；支出为 工程款、贷款本金及利息、税费
（1）拿地阶段，前端融资：摘牌前介入沟通方案；成本高，需要国土证 （2）开工，开发贷、供应链融资：四证齐全才可以放款；成本优势 （3）开盘：按揭跟踪，楼款回笼；供应链融资 （4）交楼：盘活存货，资产证券化：盘活商铺、车位等沉淀资产，成本 高 （5）结算
全周期项目资金管理
收入-开发贷满足条件：234 2: 2级资质 3:30%自有资金投入 4：四证齐全：（1）国土证 （2）用地规划许可证 两证报批（3）工程 规划许可证 （4）工程施工许可证 四证放款
资金管理工作重要性
股东投资回报率（roe)=净利率*资产周转率*杠杆率 =净利润/收入 *收入/资产*资产/股东权益
年化自有资金回报率=净利率*资产周转率*杠杆率*年化倍数 =净利润/收入 *收入/资产*资产/股东权益*365/占用天数
单一项目静态收益率（ROE) ROE比净利润更能反映单一项目投入资金的收益率 核心经营理念：以最少的资金撬动最多的项目获得最大的收益
支出-科学规划 控节奏 科学付 （1）土地款：分期付、合资公司垫付 （2）规费：延期付、打包付、申请减免 （3）工程款：晚付、工抵楼、供应链融资 （4）费用：节约开支，合理用钱
全周期项目资金管理
供应商融资： 1.成本较低 2.支付时间延缓3-12个月 3.延缓支付资金可以用于买地 4.可以到期拿到货款
资金管理工作重要性
公司管理的核心是财务管理
财务管理的核心是资金管理
资金管理的两个重点： 资金杠杆 ：收益率》借款利率 收益最大化 净现金流：持续稳定的为正 富余资金
（1）杠杆用多少：杠杆利用低，不能效益最大化；过分利用杠杆，财务 风险巨大，容易造成资金链断裂；合理利用杠杆，用别人的钱为自己赚 钱 （2）如何保证稳定的净现金流：现金流净额的控制 1.收入尽早回笼，支出适当延后 2.追求现金净流额的均衡波动：安全性、流动性、收益性
问题：一个项目收入=成本，利润为零，是否一定没有做的价值。
资金管理工作重要性
1个项目的全周期资金计划预估，产生阶段性富裕资金的价值 （1）临时占用（土地保证金）-短期资金 （2）将富裕资金滚动到新项目创造价值
（1）土地10个亿 （2）前期工程款5个亿 （3）贷款回笼12个亿 （4）楼款回笼50个亿 （5）工程利息费用35个亿 （6）还贷12个亿 中间时间差带来的资金时间价值 滚动投资（年化自有资金回报率） 47*X%+12*X%*1/2 多个项目？
项目如何做好资金管理工作
房地产公司不是制造业，而是金融 业
资金管理工作重要性
• 货币时间价值：钱生钱 • 分灶吃饭：成就小碧桂园 • 房地产行业的秘密：房地产行业2016年毛利率27.7% • 总收入10个亿：开发贷款3个亿，预售收入7个亿 • 总成本9个亿：购地2个亿，前期工程支出1个亿；延期工程款6个亿 • 利润率=10% 从购地到销售只用了4个月，回笼资金投入新的项目 回报=1/3=33.33%
住宅：保现金流 车位：345线不积存 商业：资产证券化盘活
全周期项目资金管理
（1）资金盘活、回笼：（1）楼款销售（2）销售回款（3）沉淀资金盘 活 （2）财务杠杆、合理融资：因地制宜 （3）资金计划 （4）资金管控：防止资金链断裂
资金管理工作重要性
房地产行业的秘密： 1. 没有生成出来就可以成批销售 2. 没有生成出来就可以回笼大部分资金 3. 生产过程中可以让供应商垫付大量资金 4. 生产过程中可以获得大量的银行贷款支持 5.销售后，客户也可以获得大量银行贷款支持
资金管理工作重要性
房地产行业的秘密： 本金：购地支出2个亿，前期工程投入1个亿 收入：开发贷款wenku.baidu.com个亿，售楼7个亿 支出：延期工程款6个亿 如果运转不快怎么办： 按照3个亿本金，10%复利计算 ，三年利息近1个亿 如果销售不理想，资金不能回笼？ 还有6个亿的成本费用 税金
方式：银票、商票、银行保理、再保理、P2P保理、供应链ABS、国内 信用证、流动资金贷款
全周期项目资金管理
开盘阶段：提前预售、快速签约、加快盘活；没有销售的建设是浪费 平衡自付何按揭：自付看客户；按揭看银行 加快预售监控资金的盘活 项目资金：预留、支出、回笼、被监管 合作方资金盘活 （1）合作协议约定资金不封闭管理 （2）资金强势归集要求签署协议 （3）选择合作方应充分评估 竣工阶段：加紧资产盘活