北京市基准地价因素修正系数说明表
附件3
北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）
单位：%
注：
1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表
（综合）
单位：%
注：
1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）
单位：%
注：
1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污
染及危险设施或污染源的临近程度。
8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
北京市基准地价因素修正系数说明表
（工业）
单位：%
注：
1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
2.交通便捷度指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、
道路体系等。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
7.环境状况指污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度。
住宅用地基准地价修正系数
0
-0.5
-1.0
必选
因素
规划限制条件
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
宗地个别条件
必选
因素
容积率
参见容积率修正系数表
土地开发状态
依据土地开发程度直接修正
房屋（拟建）朝向
0
-
-
宗地临路条件
0
-
-
宗地距公交站点距离
0
-
-
接近文教医疗设施程度
0
-
-
接近农贸市场程度
0
-
-
宗地周围土地利用类型
0
-
0.05
1.2
0.6
0
-0.5
-1.0
距小区级商服中心距离
0.04
1.0
0.5
0
-0.4
-0.8
距街区级商服中心距离
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
必
选
因
素
道路通达度
0.11
2.6
1.3
0
-1.1
-2.2
公交便捷度
0.12
2.8
1.4
0
-1.2
-2.4
距火车站距离
0.05
1.2
0.6
0
-0.5
必选
因素
容积率
参见容积率修正系数表
土地开发状态
依据土地开发程度直接修正
房屋（拟建）朝向
0.0
0.0
0
-1.8
-3.6
宗地临路条件
3.0
1.5
0
-1.5
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 基准地价简介基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
2 基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
7.2.2 基准地价系数修正法
7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：
Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi…×Ｋn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)。
北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知
北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2002.12.17•【字号】京国土房管出[2002]1121号•【施行日期】2002.12.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出[2002]1121号）各区县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构，各相关单位：根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）要求，现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实施。
其中，基准地价级别范围以文字说明为准。
《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及本通知公布的内容共同构成完整的北京市基准地价更新成果。
附件1：应用2002年北京市基准地价测算宗地地价格方法附件2：北京市基准地价容积率修正系数表附件3：北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）附件4：北京市基准地价级别示意图（略）二00二年十二月十七日附件1：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法(一)宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1．商业、综合、居住用地(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率2．工业用地(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数(二)宗地价格测算中有关参数的选取1．宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
基准地价系数修正法优缺点及其应用
日期 地价指数
1996.1.1 100
1997.1.1 102
1998.1.1 105
1999.1.1 109
2000.1.1 20001.1.1 2002.1.1 112 113 115
• （4）确定期日修正系数 • 则期日修正系数： • T＝115/100＝1.15 • （5）确定容积率修正系数 • 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的 容积率修正系数表，则 • Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2
公共事业教育卫生 机关用地 工业交通用地
商业繁华 条件
交通状 况 公交车站车流量（辆/小时） 距火车站距离（千米） 距汽车站距离（千米） 宗地条 宗地临街门面宽度（米） 件 宗地形状 宗地自身深度距离（米） 容积率 道路级别（米） 人行道宽度（米） 区域交通管理规定 周围土地利用类型
影响因素 企业经营类别 企业职工总数（人） 距商业中心距离 距公交车站距离（米）
优 15 15.4 11.8 4 3.8 5.75 7.7 5.9 3 1.8 4.28 4.28 2.5 1.25 0.5 3.67 1.2 2 1 3.8
一般 0 0 0 2 0 2.85 2.95 0 0 0 0 0 0 0 0
表1 某市商业服务用地修正系数说明表 （见下页）
表2
商业繁华 条件
某市商业服务用地修正系数表
影响因素 企业经营类别 企业职工总数（人） 距商业中心距离 距公交车站距离（米） 优 首饰高档服装 ＞400 ≤R/2 ≤100 ＞30 ≤1 ≤1 ＞8 较优 家电服装饮食 250～400 ＞R/2且≤R 100～200 15～30 1 ～2 1 ～2 4 ～8 一般 日用百货理发 150～250 ＞R且≤2R 200～300 8～15 2～3 2～3 2～4 较劣 副食店等 80～150 ＞2R且≤4R 300～500 5～8 3～4 3～4 1～2 劣 基本生活用品 ≤80 ＞4R 500～1000 ＜5 ＞4 ＞4 ＜1
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价系数修正法的基本公式
土地价格=基准地价×修正系数
其中，基准地价是根据土地市场的情况确定的一个基准价格。
修正系
数是用于调整基准地价的一个系数，它可以是小于1的值，也可以是大于
1的值。
修正系数的确定有多种方法，常用的方法包括半数法、加权平均法和
复合修正法等。
1.半数法：半数法是基于土地市场供求关系的一种修正系数确定方法。
它通过研究土地交易数据，找出交易价格的中位数，然后将该中位数作为
基准地价的修正系数。
2.加权平均法：加权平均法是基于土地市场供求关系和其他因素的一
种修正系数确定方法。
它通过考虑土地市场的各种因素的权重，将这些因
素的权重乘以相应的修正系数，然后将它们加总，得到一个综合修正系数。
3.复合修正法：复合修正法是一种综合考虑多个因素的修正系数确定
方法。
它可以考虑土地市场的供求关系、土地规划政策、土地开发难度等
多个因素，并将它们进行综合分析，得到一个综合修正系数。
除了以上几种常用的修正系数确定方法，还可以根据具体情况选择其
他方法，如利用回归分析等统计方法来确定修正系数。
需要注意的是，基准地价系数修正法是一种主观方法，其结果受到许
多因素的影响，包括数据的准确性、修正系数的确定方法以及分析师的主
观判断等。
因此，在使用基准地价系数修正法时，需要权衡各种因素，并
根据具体情况进行修正和调整，以得到更为准确的土地价格评估结果。
北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知-京政发[2014]26号
北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知（京政发【2014】26号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于城市基准地价更新工作的部署，为进一步加强土地资产管理，完善科学的地价管理体系，规范土地市场秩序，发挥政府的指导调控作用，本市对国有建设用地使用权基准地价（以下简称基准地价）进行了更新，现就有关事项通知如下：一、在土地市场总体价格水平发生重大变化情况下，市政府将及时对基准地价进行全面更新；市国土局可根据土地市场价格变化情况，对基准地价进行局部更新。
二、宗地出让、转让价格须参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法确定。
其中，宗地出让价格须经市国土局审核后确定；其他用途的评估可参照执行。
三、《北京市基准地价更新成果》包括基准地价表、基准地价使用说明、基准地价级别（区片）范围说明及示意图、应用基准地价测算宗地价格方法和修正系数附表，与本通知一并印发，并于印发之日起施行，《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号）同时废止。
四、市政府有关部门要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由市国土局负责协调解决。
北京市人民政府2014年8月26日附件：北京市基准地价更新成果——结束——。
房地产开发成本费用
（1993）价费字168号
关于发布〈城市规划设计收费标准〉的通知
国办发（1999）101
转发建设部等部门〈关于工程勘察设计单位体制改革若干意见〉的通知
市规法（2000）630号 建设（2000）50号 国办发（1999）101号
关于设计费计算基数有关问题说明的通知
关于印发〈建设工程勘察设计合同管理办法〉和〈建设工程勘察合同〉、〈建设工程设计 合同〉文本的通知 转发建设部等部门〈关于工程勘察设计单位体制改革若干意见〉的通知
中华人民共和国耕地占用税暂行条例
京政发（1987）93号
北京市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法
京政办发（2002）51号
北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法
京财综[2004]370号
关于耕地开垦费转为行政事业性收费的通知
北京市人民政府第87号令
京国土房管拆字（2001）第 1188号 京政函（2001）109号
序号 费用名 1 可行性研究费 2 工程勘察费
3 城市规划设计费 4 工程设计费
5 建筑市政工程设计费
6 古建园林工程设计费 7 临时用地费 8 临时建设工程费 9 环境影响咨询评估费 10 地价款（土地出让金）
文件号 计价格（1999）1283号
文件名 关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知
北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）
北京市基准地价级别示意图
国务院第55号令 北京市人民政府第11号令 京计基字（1994）第0679号
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法（第二次修 正） 关于加强国有土地使用权有偿出让地价款征收工作的通知
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。