土地一级开发及盈利模式分析
国内开发区（园区）平台公司发展阶段及运营模式
国内开发区（园区）平台公司发展阶段及运营模式国内开发区（园区）平台公司现状分析（⼀）平台公司发展阶段分析开发区平台公司共经历三个发展阶段：第⼀阶段，以园区的融资建设为主要特征，主营业务为⼟地⼀级开发，平台公司承担部分⼟储中⼼职能，主要收⼊来源于⼟地整理后的⼟地出让⾦返还。
第⼆阶段，以园区开发为主要特征，主营业务为⼟地⼀⼆级联动开发，以房地产开发、销售和租赁为主要盈利来源，同时开展政府项⽬代建、公⽤事业运营、物业管理等业务。
第三阶段，以园区开发与运营为主要特征，以产城融合为⽅向，依托于产业地产，开展产业招商、资产运营、企业孵化、企业增值服务和公⽤事业管理等。
⽬前，⼤部分开发区平台公司处于第⼆个阶段，以园区开发为主要特征，通过开展⼟地⼀⼆级联动开发，房产销售和租赁、政府项⽬代建等为主，同时开展供⽔、污⽔处理、供热、市政养护等市政服务。
（⼆）平台公司运营模式⽬前，开发区平台公司主要以管委会直接管理⼀个平台公司或⼏个平台公司的⽅式运作。
1.“1+N”运作模式开发区平台公司由开发区管委会或当地财政局100%控股；开发区平台公司下设N个⼦公司，可100%控股或绝对控股，平台公司负责总体管控，⼦公司承担相应开发建设、招商引资、融资及城市运营职能。
⽬前，国内已审批的14个临空经济⽰范区均采⽤此种模式。
投资集团有限公司（以下简称“兴港投资”），是保税区下属的国有独资公司。
截⾄2020年2⽉29⽇，集团公司实收资本160亿元，下属全资、参控股企业及分公司138家，合并资产总额1839.52亿元，净资产565.32亿元。
兴港投资⾃成⽴以来，始终坚持以“服务空港建设、助⼒经济发展”为使命，紧紧围绕航空港实验区“三年打基础、五年成规模、⼗年⽴新城”的总体⽬标，不断拓宽业务领域，持续优化资产结构，逐步形成了政策性建设、⾦融、经营性地产、产业园、公⽤事业、智慧城市、⽂化等七⼤专业化⼦集团协同发展的业务格局，涵盖城市开发、建设、运营、服务等各领域完备的业务系统，⽆论是经济指标，还是管理能⼒，均进⼊河南国企第⼀阵列。
新农村建设模式的盈利模式分析
新农村建设模式的盈利模式分析一、背景介绍随着城市化进程的加快，农村经济发展面临着转型升级的挑战。
新农村建设模式应运而生，旨在改善农村基础设施、提升农民生活水平和促进农业现代化。
然而，新农村建设如何持续盈利成为一个关键问题。
二、产业结构优化新农村建设的首要任务是优化农村的产业结构。
通过引入现代农业生产、农产品加工等高附加值产业，提升农村经济效益。
此外，农村旅游、文化创意产品等新型产业也有助于增加农民收入。
三、土地综合开发新农村建设可以通过土地综合开发实现盈利。
农村土地资源有限，通过规划和整合土地，将分散的承包地整合成大片，开发农村旅游、休闲地产等项目，提高土地的利用率和经济效益。
四、环境保护产业农村的环境资源丰富，可以依托环境保护产业实现盈利。
比如发展农村生态农业，推广有机农业，推动农村环境的修复和保护。
同时，可以通过环境污染治理、水资源保护等项目实现盈利。
五、农民合作经济农民合作经济是一种有效的农村盈利模式。
通过合作社、农民专业合作社等形式，整合农村资源，提高农业生产效益。
此外，可以联合购买农业生产资料、联合销售农产品，降低成本，提高收益。
六、农产品品牌化新农村建设可以通过农产品品牌化实现盈利。
通过加工、包装、营销等手段，提高农产品附加值，并建立知名品牌，将农产品销往城市和国内外市场。
同时，农产品的品牌化还可以拉动农村旅游和乡村特色产业的发展。
七、农村金融服务农村金融服务是新农村建设的重要一环。
通过引入金融机构、设立农村合作银行等方式，为农民提供融资、理财、贷款等金融服务，满足农村经济发展的需要。
同时，金融服务本身也可以成为盈利的来源。
八、农村人才培养新农村建设需要大量的专业人才支撑。
通过开展农村人才培训、引进优秀人才等方式，提高农村的人力资源素质，推动农村产业发展和经济增长。
农村人才培养也是盈利的一种方式，培训机构和人才服务机构可以从中获得经济收益。
九、农村基础设施建设新农村建设需要加强农村基础设施建设，包括道路、供水、供电、通信等。
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
土地一级开发整理方案
土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。
二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。
根据** 市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。
2、纳入年度土地储备开发计划。
确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
3、土地预审审核通过。
新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。
4、实施方案经政府有关部门审核通过。
根据** 市政府出具的用地批复文件，实施方案报 ** 市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。
三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。
新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。
我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。
这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。
向我公司出让城市国有土地 ( 简称毛地 ) 或农村集体土地 ( 简称生地 ) ，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。
地产土地一级开发工作流程
地产土地一级开发工作流程地产土地一级开发是指对土地进行开发和利用，包括规划、设计、施工和销售等环节。
下面将详细介绍地产土地一级开发的工作流程。
一、选址分析选址是地产开发的第一步，通过对市场的调研和对土地的勘测，选定一块合适的土地进行开发。
选址分析主要包括以下五个方面的内容：1. 地理位置：选址要考虑交通条件、商业区域、人口密度、教育机构、医院等因素。
特别是要考虑开发区域的人口基数和目标购房人群的需求。
2. 土地状况：选址时需要对土地的用途、地貌、地质、地下设施、绿化等多方面进行评估。
特别要考虑开发是否会对周围环境造成破坏和影响。
3. 投资成本：选址时必须考虑到投资成本，将所有费用清晰列出来，包括土地的购买、规划审批、建设费用、贷款利息等，以及销售后所需的税费和物业管理费用等。
4. 开发策略：选址需要考虑到开发策略，比如选择盈利模式、区域面貌、建筑设计等。
最重要的是要把开发策略与土地状况和市场需求相结合。
5. 市场需求：选址还必须考虑到市场需求，包括目标消费群体的人口构成、购房需求、支付能力、社会信用等因素。
最终找到符合市场需求的土地。
二、土地规划第二步是对土地进行规划。
规划应包括整个项目的主题、开发方案、用地面积、设计标准、建筑布局、景观布置等。
主要包括：1. 定位主题：对整个项目定位主题，确定产品定位、品牌定位、营销定位及其它多个定位。
这些定位可参考市场调研数据和综合分析而得。
2. 制定用地方案：依据选定的土地状况，制订合理、经济、安全、环保的用地方案。
可参考城市总体规划、地区规划等，合理编制用地。
3. 制定建筑布局方案：依据用地规划方案，制定项目的建筑布局。
主要建筑物和功能区域的布置，建筑总高度、总建筑面积、厂房等建筑物的布局位置等。
4. 制定景观布置方案：依据城市设计、规划和环境保护法规，制定项目的景观布置方案。
设计好景观建筑、庭院、绿化带等。
5. 制定设计标准：依据相关国家、省、市、县的规划要求，制定土地开发的设计标准，确定高度、体积、幅度、色彩等相关要求。
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
对自持型地产在地价评估中的思考
国土资源LAND&RESOURCES21GUANLIYUANDI管理园地随着土地一级市场的成熟，自持型和销售与自持并举型地产出让的案例将会越来越多，在适应市场变化的前提下，如何合理地运用各种评估方法测算自持型地产地价，合法、合规、合情、合理地确定自持型地产的地价显得尤为重要。
一、开发商自持地产盈利模式分析自持地产就是开发商拥有固定的产权，以投资者的姿态将物业进行长期租赁、股权进行投资获取收益的形式。
目前的主流观点认为，如果开发商自持地产只是作为租赁使用，假设市场租金没有大幅上涨，收回成本的可能性比较小。
首先，回笼资金的时间成本非常高，过长的持有时间会给开发商带来很多不确定性的因素，也会带来更多的成本支出。
其次，除了购地费用外，税负、融资成本、管理成本等其他费用也都相对较高，这都会对开发商收回成本带来较大的压力，所以开发商自持地产如果仅用于自用则可以降低持有成本，但如果用于租赁，则是一种对租赁商业地产的探索，收回成本的可能性较小。
开发商自持地产更期待的是其增值的空间以及融资的可能，因为只要商铺能出租、在运营，它就具备升值的可能，从而实现 “进退自如”的理想境地，“进”就是可以带租约销售，“退”就是先持有、后寻机融资或者再售。
对自持型地产在地价评估中的思考□宁波市土地市场服务中心 陈 懿 孙世宏Copyright©博看网 . All Rights Reserved.国土资源LAND&RESOURCES22国土资源LAND&RESOURCES二、开发商自持地产的地价确定（一）地价的内涵开发商自持地产的土地使用权为不完全权利束的出让国有建设用地使用权，地价即为不完全权利束的出让国有建设用地使用权价格。
与无约束的出让土地相比，通过合同约定实现开发商一定年限内自持一定数量物业的地价，对于出让时开发商取得的土地增值收益会有更进一步的限制，即地价为受到进一步限制的地价。
具体而言，通过对产权的约束实现了对地价的限制。
新政策背景下“土地成片开发”模式分析
新政策背景下“⼟地成⽚开发”模式分析作者：⼯隆建通研究员李坤来源：信贷⽩话去年9⽉末，国务院办公厅出台了《调整完善⼟地出让收⼊使⽤范围优先⽀持乡村振兴的意见》，⾃然资源部⼜发布了《⼟地征收“成⽚开发”标准（试⾏）》，加之去年初施⾏的新版《⼟地管理法》，为节约集约利⽤（农村）⼟地、调整⼟地出让收⼊⽤途和确保⽀农⽀出提供了制度规范。
针对出台的两个意见，已有部分解读⽂章，也提出了⼀些应对措施，本⽂从农村集体建设⽤地的征收、⼟地出让收⼊的分配以及地⽅财政整体的应对思路等内容，并结合案例分析，讨论现⾏政策下农村集体建设⽤地成⽚开发的可⾏途径。
⼀、农村集体建设⽤地我国的⼟地分为三类，即农⽤地、建设⽤地和未利⽤地，建设⽤地包括城市建设⽤地、农村建设⽤地（乡镇村），农村建设⽤地的所有权属于集体，农村集体建设⽤地包括宅基地、公益性公共设施⽤地和经营性⽤地。
关于农村⼟地征⽤补偿，⼟地管理法中有详细规定，⽬前是实物补偿为主、货币补偿为辅。
补偿对象，⼀部分是对失地农民的补偿，⼀部分是对农村集体（典型为社区）的补偿。
对失地农民的补偿，包括房屋征收补偿、青苗补偿、其他所属建筑物补偿以及安置费等。
对农村集体的补偿，包括对集体财产的补偿和对征⽤⼟地的补偿；如果是征收集体建设⽤地，⽤于房地产开发，则表现为出让⾦返还，如果是合作进⾏，主要为实物分配，也有核定经济发展⽤地指标补偿⽅式。
⼆、《调整完善⼟地出让收⼊使⽤范围优先⽀持乡村振兴》中关于确保⽀农⽀出的内容1、设定⼟地出让收⼊⽤于农业农村的最低⽐例⼀是按照当年⼟地出让收益⽤于农业农村的资⾦占⽐逐步达到50%以上计提（不低于⼟地出让收⼊8%），⼆是按照当年⼟地出让收⼊⽤于农业农村的资⾦占⽐逐步达到10%以上计提。
这⾥的10%（下⽂均以该⽐例进⾏论述），指的是⽤于农业农村的最低⽐例，由于此前的⼟地出让收⼊⼀直有⽤于⽀农⽀出的部分，⽽且本次意见也明确表⽰“已计提的农业⼟地开发资⾦、农⽥⽔利建设资⾦、教育资⾦等，以及市、县政府缴纳的新增建设⽤地⼟地有偿使⽤费中，实际⽤于农业农村的部分，计⼊⼟地出让收⼊⽤于农业农村的⽀出”，所以，此次“意见”实际是规定了以省为单位，⼟地出让收⼊⽤于农业农村的最低⽐例。
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土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%勺利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为？曲线拿地？的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益？, 但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。
这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。
尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。
这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。
第二，指婚式（即五统一）成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫？生地出让-熟地回购？，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。
第四，新城公司式直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。
三、土地一级开发盈利模式（一）土地增值盈利模式一般情况下，无论是政府还是一级开发商，总会把目光聚焦在生地变熟地后的土地增值获利，当成了土地一级开发获益的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘，在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的获利空间。
一级开发期间的土地、场地租赁：由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分土地的闲置，不管后期的土地用途如何规划，对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发。
经营性基础设施项目：大部分政府都把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目作为财政项目一次性投入了，既给财政背上了沉重的包袱，又大大增加了一级开发直接成本。
这类经营性基础设施项目完全可以包装后作为招商项目直接上市融资，可采取独资、合资、BOT等多种合作形式，或许还可以获取长期收益。
营利性公建配套项目：成片区域的商业服务、医疗、教育等项目也是有很大的获利空间，政府要引导建设，纳入市场程序，但不能包办。
垄断性资源：地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。
城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权还没有引起足够重视，必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。
（二）土地收益分成模式鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的？比较优势?――政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
（三）土地补偿模式土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。
此种方式的利润率会比较高，但是对于企业的现金流压力会比较大。
四、土地一级开发盈利实现途径分析土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。
另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
（一）共同出资设立项目公司房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。
在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。
一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。
通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了一一政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。
（二）土地一级开发净收益的分成一般来讲，土地一级开发净收益二国有土地使用权出让价款-土地一级开发成本-政府提取的各项费用。
其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用（如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等）、相关税费等构成。
按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。
项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无疑是一级开发合同当中最为关键的条款。
分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后，公司股东可对剩余的税后利润进行分红。
通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。
与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开发项目的市场风险相对较小。
（三）土地一级开发保底收益的设置在一些土地一级开发的收益分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%寸，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过与政府约定土地？招拍挂？的单位成交底价，来实现最低收入的底线。
房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制如锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。
（四）参与土地规划的设计工作在土地一级开发的收益分成模式中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个？准规划部门？；开发商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。
在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开发权方面提供了更多的先机。
因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。
此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中，一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地的最低比例。
（五）参与政府的土地？招牌挂？工作土地一级开发的普遍模式是，房地产企业将土地平整完毕后，交由当地国土资源部门挂牌出让。
虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标，从而把握土地供应的节奏。
在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。
通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响，房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的区间内。
（六）土地一二级市场联动的优势土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。