业主大会问题解答100问

业主大会、业主委员会问题解答100问第一部分业主大会筹建1、物业管理区域怎样划分？新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。

区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

（《上海市住宅物业管理规定》第五条）建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。

房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。

物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。

作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。

（沪府发〔2004〕38号）2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？履行哪些义务？业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理中，除享有以上权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

业主在物业管理中，应当履行以上义务，还应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

（《物业管理条例》国务院令第379号第六条、《上海市住宅物业管理规定》第六条）3、成立业主大会必须具备什么条件？一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

（《上海市住宅物业管理规定》第七条）4、业主大会履行哪些职责？业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

（《物业管理条例》国务院令第379号第十一条、《上海市住宅物业管理规定》第十条）5、分期开发项目的物业小区成立业主大会和业主委员会，有何具体规定？划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。

先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。

业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。

业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。

（沪府发〔2004〕38号）划分为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。

就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。

业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成立该业主大会的成员。

业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。

（沪房地资物〔2005〕60号）6、小区在什么情况下可以不成立业主大会？只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（《物业管理条例》国务院令第379号第十条）7、成立业主大会的具体流程是怎样的？业主大会成立流程：8、成立业主大会一般应由谁发起？成立业主大会需要准备哪些基本资料？发起人不出面，业主能自己成立业主大会吗？怎么成立？物业管理区域符合法规规定成立业主大会的条件时，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，同时提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告或不报告的，业主可以自行向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

（《上海市住宅物业管理规定》第八条）建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。

（沪房地资物〔2005〕60号）9、业主大会筹备组怎样产生？筹备组组成人员应当具备什么条件？建设单位能够进入筹备组吗？业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。

业主代表由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。

业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。

筹备组产生后，区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。

10、筹备组应当做好哪些筹备工作？筹备组应当做好下列筹备工作：（1）确定召开业主大会会议召开的形式；由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；（2）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；（3）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；（4）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；（5）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（6）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款（1）、（2）、（3）、（4）、（5）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

（沪房地资物〔2005〕60号）11、筹备组如何认定核实业主身份？房屋的所有权人为业主。

业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。

房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。

（沪房地资物〔2005〕60号）首次业主大会由筹备组对业主进行身份确认，业主委员会成立后召开业主大会时由业主委员会确认，业主委员会换届由换届改选小组进行业主身份确认。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

业主委员会日常运作中就应该要求业主履行业主义务及时提供相关联系地址和通讯方式，以确保业主清册的完整、准确。

（《上海市住宅物业管理规定》第六条）12、业主代表怎样产生？业主代表如何履行职责？业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表产生的方式、人数等由业主大会筹备组确定并组织业主推荐产生业主代表。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

（沪房地资物〔2005〕60号）13、业主小组的组成方式怎样？业主小组履行什么职责？业主小组会议形式包括哪几种？同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（《上海市住宅物业管理规定》第十五条）14、业主投票权有哪些具体规定？单个业主投票权超过30%时，业主投票权怎样计算？业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。

住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。

单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

（《上海市住宅物业管理规定》第九条）单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。

停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。

（沪府发〔2004〕38号）单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的，业主投票权可按下列方式之一计算：计算方法一：1、单个业主的投票权为30%；2、其他业主投票权=原投票权+原投票权×分摊系数分摊系数=单个业主超过30%的投票权÷其他业主投票权（若需要限定投票权的业主为两个及以上，分摊系数=单个业主超过30%的投票权之和÷其他业主投票权）计算方法二：单个业主投票权按下列公式计算（N为超过30%投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）：单个业主实际投票权/单个业主实际投票权×N+其他业主投票权≤30%即：单个业主投票权≤其他业主投票权×30%/（1-30%×N）不足100平方米有单独房地产权证的非住宅物业的业主，在首次业主大会会议行使投票权时，可以在物业管理区域内与其他业主合并计票；在业主小组会议行使投票权时，可以与业主小组内的其他业主合并计票。