房地产投资环境分析与市场分析PPT课件( 75页)
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《房地产市场形势》课件
政府对房地产市场的调控政策对市 场趋势产生重要影响，如限购、限 贷等政策措施对遏制投机和过度投 资起到一定作用。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。
中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资分析课件-第2章
2.2.2 房地产市场的效率
市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够迅速 而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那么这个 市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市 场效率的一个标准。
1. 房地产市场低效率的原因
➢房地产产品的异质性 ➢寻找交易伙伴存在较大难度 ➢房地产交易过程较为复杂
2. 市场的低效率与投资机会
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.2 房地产投资市场分析
2.2.3 房地产开发项目投资市场分析主要内容
1. 市场分析的三个层面 ➢城市房地产市场分析 ➢区域房地产市场分析 ➢房地产项目市场分析
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
2.1.2 房地产投资环境要素及其分析
房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂 系统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资 来说，几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社 会文化、基础设施和配套设施、法律等。
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
专题2-1 问题思考：
当地铁与房产相遇
1、地铁是如何影响房地产价值的？ 2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的 房地产市场产生怎样的影响，你是如何评价的？ 3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的 相关信息？
2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进 行了“特赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响?
市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够迅速 而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那么这个 市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市 场效率的一个标准。
1. 房地产市场低效率的原因
➢房地产产品的异质性 ➢寻找交易伙伴存在较大难度 ➢房地产交易过程较为复杂
2. 市场的低效率与投资机会
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.2 房地产投资市场分析
2.2.3 房地产开发项目投资市场分析主要内容
1. 市场分析的三个层面 ➢城市房地产市场分析 ➢区域房地产市场分析 ➢房地产项目市场分析
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
2.1.2 房地产投资环境要素及其分析
房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂 系统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资 来说，几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社 会文化、基础设施和配套设施、法律等。
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
专题2-1 问题思考：
当地铁与房产相遇
1、地铁是如何影响房地产价值的？ 2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的 房地产市场产生怎样的影响，你是如何评价的？ 3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的 相关信息？
2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进 行了“特赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响?
第七章房地产投资分析全套课件
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．2敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分解项目可能出现的风险程度，以便集 中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制 定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的 可靠性。
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．1敏感性分析的含义 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变
化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生 变动的敏感程度的一种分析方法。
在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、 内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面 介绍的八项因素。
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．3敏感性分析的方法 1．单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变 参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指 标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单 因素敏感性分析。
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第七章房地产投资分析全套课件
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．4单变量敏感性分析 1．单变量敏感性分析的步骤 1）确定分析指标。 2）选择需要分析的变量。 3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不 同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几 种状态。 4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度， 建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。
第七章房地产投资分析全套课件
7．2临界点分析
7．2．1临界点分析的含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，
在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于 零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企 业所处的既不盈利又不亏损的状态。
《房产投资分析》PPT课件
2020/11/24
一季度
二季度
18
南岸区经济水平分析
• （1）GDP水平及工业产值比较
由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位。
2020/11/24
19
南岸区经济水平分析
• （2）消费水平比较
南岸区2008年社会消费品零售总额为123.5亿元，零售指数 为125.3，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出。
南岸区城镇居民人均 可支配收入 重庆城镇居民人均可 支配收入
南岸区农村居民人均 现金收入
15.1% 1158..56%%
158%.19.3%
17.6%
10.0% 10.7%
10.0% 10.9%
156.31.6%%
16181..825.%5%%
重庆农村居民人均现 金收入
12.6% 15.8141.8%3.%5%
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
2020/11/24
10
房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
2020/11/24
12
住宅价格现状分析及预测
• 排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利 因素，得到趋势线图
8000.00 7000.00
y = 954.74Ln(x) + 4516.8 R2 = 0.9519
6000.00
5000.00 4000.00 3000.00