绿城最新版别墅竟有6个院子龙湖万科泰禾的合院别墅凭啥和它pk

绿城最新版别墅竟有6个院子！龙湖、万科、泰禾的合院别墅凭啥和它PK这两年改善需求的大爆发，直接带动了低密度产品的流行。

而当中，又以中式合院别墅最甚。

据统计，2016年北京别墅市场中，每3个项目就有1个合院别墅。

绿城、万科、龙湖等房企也纷纷推出了自己的合院产品，前段时间，绿城更推出了拥有6个院子的合院别墅引发热议（详见下文）。

合院别墅为啥这么火？从经济层面来看，同样的地块情况，合院可以更好地提高容积率，即意味着可以建更多房子来卖。

从产品本身来看，合院产品通过围墙可以增强私密性，而且开间大，进深小，采光充足，可有效提升居住体验。

目前市场上的合院产品主要有3大类别，分别是经济型、改善型以及豪宅型，不同类别的产品设计上侧重点也有所不同。

今天，明源君就按照经济型、改善型、豪宅型的顺序分别来聊聊这3类合院产品的打造重点。

经济型合院别墅解决从无到有，追求性价比低总价合院别墅，瞄准的是经济实力不算高，但又向往别墅生活的中产家庭。

它的本质是解决从无到有的问题，讲究的是性价比，因此控总价是首要考虑的。

面积在200平方米以内居多，总价约200~500万元/套。

比如杭州绿城桃李春风推出的合院别墅面积最小的是83平方米，总价不用200万，未开盘就卖光了。

▲经济型合院别墅1、L型布局有效提高容积率经济型合院别墅面积都不大，因此在整体布局上更强调用地效率。

从户型布局来看，更多采用L型布局，层数一般在3层。

最典型的例子是万科梦溪里（桂语里升级版）乐高小联排，采用了L型户型排布，两个户型通过二层进行连接，形成一个基本模块，而基本模块可以东西、南北随意拼接，再形成更大的单元，从而组成整个社区。

由于拼接的灵活和多联，规避了日照间距和山墙间距，有效节约了宅间空地，提升了容积率。

万科梦溪里单位户型建筑面积只有140平方米，但区域容积率高达1.1-1.2，覆盖率超过40%，大幅提高了用地效率。

来看一下户型图：桂语里有A、B两种户型，140方的别墅，做到4房2厅3卫，“L”型布局可以做出围合式内庭院，增加了更多采光面，即使是中间户型也可以出现东西向开窗，室内房间的分割更加自由。

地上一共3层，开间7.2米，户型配有洗衣房，独立院落，还有12米的大露台。

▲杭州万科桂语里2、大面积庭院赠送提高附加值由于经济型合院别墅的户型面积都在200㎡以内居多，所以赠送面积成为提高附加值很重要的手段之一。

前年刚推出的杭州桃李春风83平2房庭院赠送面积达到了80-95平米，今年升级版海南海口桃李春风庭院赠送面积增大到了110-190平米。

来感受一下海口桃李春风的院子尺度：▲海口桃李春风因为庭院面积赠送面积大，而室内面积有限，所以院子空间会更强调功能性，更多作为客厅、餐厅的连接空间，形成1 1＞2的空间效果。

比如万科遇见山以独立内庭院为核心，各功能区有序排布。

室内空间相互独立有互相关联，餐厅充分利用了走廊空间，客厅和餐厅都能与庭院连接，拥有较好的通风和采光。

▲万科遇见山160㎡5室2厅3卫别墅一层同时，庭院围墙一般在3米左右，提供了很好的休闲区域的同时，也可以保证客户的私密性。

但因为成本的问题，庭院一般不进行精装，而从实用性出发。

比如杭万桂语里的院子，木甲板铺装，布置户外沙发与烧烤台，成为室内空间的外延，也备受客户青睐。

▲万科桂语里3、地下空间一般出于成本控制的考虑对地下空间的挖掘相对比较少，要么不做地下室，要么地下室作为车库或储藏室。

究其原因，一方面经济型客户的居住需求基本通过地上面积可以得到满足，另一方面地下空间的维护成本较高。

比如绿城桃李春风就没有设计地下室，万科桂语里项目地下空间则全部用于集中停车，万科遇见山则设计为入户式地下车库，空出的地下空间作为储物室。

▲万科遇见山160㎡5室2厅3卫别墅负一层作为车库与储藏室改善类合院别墅更多房间、尺度变大，总价合理为客户提供超越预期的体验改善型合院别墅介于经济型与豪宅型之间，有更多的功能空间，比如房间数增加，另外是每个房间的尺度变大，居住舒适感提升，总价合理。

比如同样是大面宽大进深，全房间朝南，朝院子，私密性有所提升，面积介乎在170~280平方米左右，一般为2~3层。

▲改善型合院别墅最典型的例子就是今年爆红的绿城桃源小镇。

首先，桃源小镇推出的产品主力面积约160-170㎡，少量250㎡。

其中165㎡的户型做到了5房2厅4卫，居然还做出了6个院子！▲绿城桃源小镇165㎡5房2厅4卫B1户型整个户型南向开间约13.2米，一楼有两个卧室，与南向卧室相连的，是一个约12㎡“雅院”。

东西两侧，有两个小侧院，连接储藏室和餐厅，分别为“静院”和“宴院”。

北次卧开门出去，还有一个约10㎡的庭院“礼院”。

这还不够，房子中间，还有一个约7.5㎡的中庭“景院”！六个院子分别是什么功能？堂院是主院，将景观特色和生活功能融合在一起，比如清池、连廊、风雨亭和茶室，家人可以在这里赏花喝茶。

雅院是老人的单独庭院，可以是父母的一个盆景园、四季花园、蔬菜基地。

宴院位于餐厅客厅边，静院是边侧的小院，可作为生活庭院，晾晒衣物，放置日常闲置之物。

礼院则在北侧，连接客卧，中庭景院一年四季风景不同。

二楼是两个套房，主卧套房带书房、衣帽间和洗手间，面宽足有8.4米，还带一个等长的宽景大露台。

每一套“六合院”，都是两层，庭院主力面积约150-500㎡，如下图。

大家感受一下▲B1户型庭院实景图172㎡的可变五室两厅四卫也有5个院子。

五个院子围绕建筑铺开，各司其职。

约8.4米的横厅外接风雨连廊。

▲172㎡可变五室两厅四卫A1户型▲ A1户型庭院▲ A1户型客厅▲ 绿城桃源小镇庭院另外，各种“细节”带给客户超出预期的体验。

针对不同的生活场景设计的细节，一个场景打动了客户，他可能就会更愿意买单。

比如绿城建筑面积300㎡的C1户型，庭院面积超大，布局开阔，侧边还设有双车位，可以满足客户停车的需求。

同时又和餐客厅连接，引景入室，大大提升了客户的居住体验。

可以说是改善型的价格，豪宅型的体验。

这样的产品客户没理由不为之疯狂。

▲ 绿城桃源小镇300㎡可变六室两厅四卫C1户型看感受一下样板间实景图：▲ C1户型庭院实景图▲ C1户型庭院实景图▲C1户型庭院实景图▲C1户型客厅▲ C1户型餐厅▲C1户型二楼卧室▲C1户型露台豪宅类合院别墅强调私密性、仪式感，深挖地下空间价值豪宅类客户与前面两类有较大差别，之前明源君在《刚需、刚改、改善、豪宅的本质是什么？有一种产品的客群可能会消失！》中说过，豪宅的本质需求一个是精神层面的需求，比如炫耀、仪式感、心灵过度空间，还有私密，以及把财富沉淀下来。

因此，豪宅型合院别墅设计也要更强调尺度、私密性和仪式感。

1、更强调大尺度、私密性从当前市场的产品来看，户型布局主要采用U型布局，大面宽大进深；多院落；全房间朝院子；私密性较强（户型北侧无窗）。

建筑面积300以上，一般为2层，地下室也设有2层。

比如中粮·瑞府、丽春湖院子都是典型的U型布局。

▲中粮瑞府沙盘对于豪宅客户而言，私密性非常重要。

之前的一些联排别墅，院子一律在前面，每家都可以看到左右邻居的院子，回家也是先进院子再进屋子。

最终的结果是：院子基本浪费，大家都不在院子里活动。

所以将院子围合起来后，私密性无可比拟。

不管是路上还是邻居家，都看不到这个院子。

为了保证客户的私密性，很多项目北侧都不开窗户，这样一来采光通风效果会大打折扣。

如何解决两者之间的矛盾？中粮·瑞府在两者的平衡上处理得比较巧妙，值得学习。

中粮·瑞府为U型布局，地上只有两层，层数减少后，墙体自身对阳光的遮挡降低，内庭院的采光效果会更好。

中粮瑞府的庭院以4.5米高的院墙向内围合，可以完全阻挡住外部视线，无论站在什么位置，都不会与相临的别墅形成对视。

同时，楼层做了“坡屋顶”的处理，阻挡邻居间的对视，保障了主卧的私密性。

而万科棠颂别墅的建筑组合形态，本质上是两套一组的双拼形制。

通过“工字型”的建筑设计，将建筑与建筑之间一些灰色过渡的公共空间也腾挪出来，并入私家庭院当中，最大限度地扩大私家庭院的面积。

双拼（两套一组）针对通风采光问题，万科棠颂别墅的处理方式则是在南向户型的北墙上，做了一个“百叶通风窗”，这样南向的住户看不到北向入户的院子，但是却可以实现南北通透。

2、收放有度的空间布局，根据客户心理需求，打造秩序感和仪式感豪宅客户对于入户仪式都比较看重，而这也是中式产品非常重要的一个元素。

比如中粮瑞府的三进制礼序空间，入户院门参照“广亮大门”的规制设计而成，大门高3.6米，宽4.5米，紫铜院门板上印刻着回形纹及牡丹花，古典而不失高贵。

▲中粮瑞府的入户门第二进的玄关采用了“影壁”设计，起到装饰作用的同时也大大增强了私密感用。

▲北京恭王府的影壁中粮瑞府第三进的景观玄关最为出名，入户玄关与客厅之间由一面圆形镂空的墙隔开，墙前方摆放着有大型松树盆景，由于设有透光天井，阳光照射下来，别有一番意境。

▲明月松间照的景观玄关还有泰禾北京院子、龙湖景粼原著等项目都采用了三进门第体系，强调豪宅的入户仪式感与尊贵感。

3、精装庭院为项目加分在豪宅型合院产品中，院子可以按照功能分为入户院子、起居院子、活动院子以及后勤院子和采光院子。

比如中粮瑞府的采光天井，泰禾北京院子的下沉式庭院等等，不同的院子承载不同功能。

而庭院精装交付或称为未来趋势。

比如泰禾大部分院子都实行精装交付，万科则可以提供精装或选装服务，毕竟客户自己装修一方面太贵，另一方面涉及到水电的安装，自己施工难度太大太麻烦。

而从目前市场的销售情况来看，精装庭院确实很受高端客户的青睐。

▲泰禾丽春湖院子精装庭院4、深挖地下空间提高附加值对于别墅来说，地上部分的设计是基本功，能否形成突破全看地下部分的设计，地下室的打造决定着产品的品质。

豪宅型合院别墅主要通过引入下沉庭院、采光天井等将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所，从而提高产品附加值。

比如景粼原著，克服了传统施工工艺和材料的限制，借助更新、更轻、更防水的建筑材料，将采光天井开在户型的中间，真正做到了将地下空间地上化，打造出阳光地下室。

地下活动的舒适度如同地上空间。

下面是景粼原著的地下室实景，与一些别墅地下室阴暗狭窄的感觉完全不同，即使不开灯，只要是晴天，也很明亮。

里面看电影、开会之外，甚至还放得下一架真正的飞机。

中粮瑞府地下层高6.4米，部分挑空，挑空的部分设计了通体书架。

地下部分的功能除了书房，还有会客室、健身房、雪茄房、酒窖、影音室等。

另外与地下空间相连接的车库设计了4个车位，这样的车位配比在北京顶豪中算的上是首屈一指。

而泰禾南京院子，通过庭院下沉至地下二层，地下室的使用和地面一样。

在320户型中地下室布置了3个卧室。

从市场反馈来看，客户接受度很高。

（作者：明源地产研究院楚琦、资深建筑师李天宇。