预告登记制度具体适用及效力探析
《2024年商品房预告登记效力实务问题研究》范文
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在当今社会，商品房的交易活动日益频繁，为了保障交易双方的权益，预告登记制度应运而生。
预告登记是一种法律手段，旨在保护商品房交易中的权利人，使其在后续的产权登记中能够顺利实现其权利。
然而，在实务操作中，商品房预告登记的效力及其相关问题仍存在诸多争议。
本文旨在深入探讨商品房预告登记的效力及其在实务中遇到的问题，以期为相关实践提供理论支持。
二、商品房预告登记概述商品房预告登记是指在商品房买卖合同签订后，由买方或双方共同向房地产登记机构申请的一种预先登记。
其主要目的是为了保障买方的权益，防止一房多卖、产权纠纷等问题。
预告登记并非最终的产权登记，但具有公示和预定的效力，为后续的产权登记提供了法律保障。
三、商品房预告登记的效力1. 公示效力：预告登记具有公示的效力，即向社会公众展示该商品房已经进入交易程序，以防止一房多卖的情况发生。
2. 预定效力：预告登记对后续的产权登记具有预定作用，为买方在后续的产权登记中争取了主动权。
3. 排他效力：经过预告登记的商品房，可以排除其他未经登记的权益对已登记买方的影响。
四、实务中遇到的问题1. 登记程序繁琐：目前，商品房预告登记的程序相对繁琐，导致交易双方在办理过程中耗费大量时间和精力。
2. 法律效力不明确：对于预告登记的法律效力，不同地区、不同法院的判决存在差异，导致当事人对预告登记的信心不足。
3. 第三方权益保护问题：在实务中，存在一些第三方权益与预告登记发生冲突的情况，如何平衡各方利益成为一大难题。
五、完善商品房预告登记的建议1. 简化登记程序：简化商品房预告登记的程序，减少交易双方的负担，提高交易效率。
2. 明确法律效力：通过立法或司法解释等方式，明确商品房预告登记的法律效力，增强当事人对预告登记的信心。
3. 平衡各方利益：在保护买方权益的同时，也要关注其他相关方的利益，如开发商、银行等，以实现各方利益的平衡。
4. 加强监管力度：加大对房地产市场的监管力度，防止一房多卖、虚假宣传等违法行为的发生。
简述预告登记制度。
简述预告登记制度。
一、概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
债权人可以携带相关材料到当地房产局办理预告登记，以便保障自己的合法权益。
二、预告登记的性质预告登记是旨在保障债权人将来能够取得物权的登记制度，属于法律程序的一部分。
在不动产交易中，由于债务人有可能恶意处分不动产，从而损害债权人的利益，因此预告登记显得尤为重要。
三、预告登记的适用范围预告登记主要适用于买卖期房、其他不动产物权转让等情形。
在这些情况下，债权人可以通过预告登记来保护自己的权益，防止债务人恶意处分不动产。
四、预告登记的效力预告登记具有公示效力，能够产生对抗第三人的效力。
一旦进行了预告登记，债务人就无法再处分该不动产，从而保障了债权人的利益。
如果债务人违反约定处分不动产，债权人可以要求法院确认处分行为无效。
五、预告登记的程序办理预告登记的程序相对简单，当事人需要携带相关材料到当地房产局进行申请。
一般来说，材料包括身份证明、不动产权属证书、买卖合同或其他不动产物权转让协议等。
在申请过程中，房产局会对材料进行审核，并在符合条件的情况下办理预告登记。
六、预告登记的期限和解除预告登记具有期限性，一般不超过3个月。
如果超过期限仍未办理正式登记，预告登记将自动失效。
此外，如果当事人协商一致解除合同或者法院判决解除合同，预告登记也可以随之解除。
在解除预告登记时，当事人需要携带相关材料到房产局办理手续。
七、结语预告登记制度是为了保障债权人的合法权益而设立的法律制度。
通过预告登记，债权人可以限制债务人处分不动产，从而降低交易风险。
在实际操作中，当事人应当了解预告登记的相关规定和程序，以便更好地维护自己的利益。
同时，政府和相关部门也应当加强宣传和监管力度，提高公众对预告登记制度的认知度和信任度。
《商品房预告登记效力实务问题研究》范文
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有不可替代的作用。
然而，在实际操作中，商品房预告登记的效力往往涉及诸多实务问题，包括登记程序、登记内容的真实性、登记效力的法律解释等问题。
本文将结合实务案例，对商品房预告登记的效力进行深入研究。
二、商品房预告登记概述商品房预告登记是指为保障未来物权变动而进行的预先登记。
在商品房交易中，当买卖双方达成协议后，为确保交易安全，可以由买方或双方共同向房地产登记机构申请预告登记。
此举能够对抗第三人的不当行为，确保权利人能够在未来实现其物权。
三、实务中常见的问题（一）登记程序问题在实务中，部分登记机构存在程序不清晰、流程繁琐的问题，导致申请人在办理预告登记时耗费大量时间和精力。
例如，提交材料不全或格式不符合要求，可能需要进行多次补充或更正，这不仅影响了登记效率，也增加了当事人的经济负担。
（二）登记内容真实性及有效性问题商品房预告登记的实质在于保障交易的真实性、合法性及安全性。
但在实际运行中，有时存在买卖双方串通欺骗或利用虚假信息进行登记的情况，给房地产市场秩序带来负面影响。
因此，如何保障登记内容的真实性和有效性成为一大挑战。
（三）登记效力认定问题在出现纠纷时，如何认定预告登记的效力，尤其是与其他权利的冲突解决，是司法实践中常见的问题。
如某已预告登记的商品房涉及再次买卖、抵押等情况时，其权利归属和责任划分常需司法机构进行详细解读和判定。
四、对策与建议（一）简化程序、提高效率针对登记程序繁琐的问题，建议相关机构优化流程、简化手续，如通过信息共享减少重复提交材料、实行网上办理等措施，提高登记效率。
（二）加强监管、确保真实性为确保登记内容的真实性和有效性，应加强监管力度，如建立信息公示制度、完善信用体系等措施，对虚假信息进行严厉打击和处罚。
（三）明确法律解释和司法实践针对登记效力的认定问题，应明确相关法律解释和司法实践标准，确保在处理相关纠纷时能够有法可依、有据可循。
浅析我国不动产预告登记制度
浅析我国不动产预告登记制度浅析我国不动产预告登记制度摘要：预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。
我国?物权法?第20条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原那么性，比拟简单和笼统，也缺乏可操作性。
为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。
关键词：预告登记制度；缺陷；完善一、预告登记制度概述预告登记的概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。
本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。
我国?物权法?第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记的性质关于预告登记的性质，国内学界见解不一。
中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有假设干物权效力的制度；【1】中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
【2】梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
【3】笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。
浅析不动产预告登记制度
浅析不动产预告登记制度摘要：不动产预告登记制度作为物权登记的一种特殊形式，在维护不动产交易秩序、保护债权人利益方面具有重要的作用。
不动产预告登记制度是我国《物权法》中规定的新生事物，本文将对该制度有关内容进行深入的阐述，并探讨其存在的不足和应当完善的地方。
关键词：不动产物权；预告登记制度；适用范围一、不动产预告登记制度概述预告登记制度最早见于普鲁士法，由于该制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。
预告登记在日本民法中被称为假登记(，我国台湾地区“土地法”则直接使用预告登记的提法，在我国民法著作中，对其称谓各异，例如暂先登记、预登记、预先登记等，在我国新出台的《物权法》中称其为预告登记。
（一）不动产预告登记制度的概念、特征关于预告登记的概念，学术界有很多种表述，这些表述虽然有所不同，但其所体现的内涵却差异甚小。
预告登记是为了保全以物权变动为内容的请求权和附条件附期限的请求权而进行的提前登记，其与本登记以及异议登记均不同，不可混淆。
(不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。
不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。
)预告登记的特征有：（1）从属性，与被保全的请求权同命运；（2）临时性，预告登记不能代替本登记，在合同约定的条件成就、期限到来或者物权变动的条件具备时的其他情形，当事人应办理本登记；（3）法定性，预告登记由法律（在我国为物权法）明确规定，其适用的范围和效力具有法定性；（4）设立的非强制性，预告登记制度的设立是法律旨在为当事人的权利提供保护的手段，至于当事人是否选择行使由其自己决定，法律不作强制性规定。
预告登记的性质、效力和范围探索
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题预告登记的性质、效力和范围探索杨立新宋志红关键词: 物权法/预告登记/请求权/效力待定/不动产物权内容提要: 本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。
经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权;预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为;可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权,或者该请求权附有条件或期限,或者该不动产物权指向的物为未来的不动产,飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。
我国学者现在通常所说的预告登记(Vormerkung)概念,来源于德国民法。
预告登记与一般不动产登记的区别在于,一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。
预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。
正因为不动产预告登记制度所特有的债权物权化的功能,有利于保障交易安全,因此受到许多国家和地区的青睐。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题我国《城市房地产管理法》和建设部的《城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度。
对于该制度的性质,有学者认为,在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利,并认为我国现行的商品房预售登记属于预告登记。
①但大多数学者均认为我国现行的商品房预售登记并非真正意义上的预告登记。
笔者认为,预售商品房毫无疑问应当纳入预告登记的范围,但我国目前法律规定的商品房预售登记备案制度在更多的意义上只是一种行政管理上的备案,并不具备预告登记的功能。
因此,严格地说,我国目前并无全国性的立法对预告登记进行规定。
但有少数地方立法对预告登记制度作出了尝试性的规定,②我国已经经过四次审议的物权法草案也均对预告登记制度作出了规定。
但是,尽管学者对我国物权法规定预告登记制度的必要性已达成共识,但对预告登记的性质、效力和适用范围却存在较大的争议,在现有地方立法和物权法草案中,在这三个问题上的立场也都不明确。
不动产的预告登记制度概述
不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度是指在不动产权利未形成之前，不动产权利人可以向登记机构申请办理预告登记，以保障其将来权利的实现。
本文将从法律专家的角度分析不动产的预告登记制度，包括其概述、法律效力、适用范围、办理程序、注意事项和一个案例分析。
一、概述不动产的预告登记制度是指当事人为保护自己未来的权利而向登记机构申请登记的一种制度。
它是一种预防性的登记，可以在不动产权利未形成之前，通过登记向第三人公示权利人对该不动产的权利要求，保障其将来权利的实现。
二、法律效力不动产的预告登记具有法律效力，其效力主要表现为公示效力和优先权效力。
公示效力是指登记内容可以向第三人公示，使第三人知悉该不动产的权利状况。
优先权效力是指在同一不动产上，优先登记的预告登记优先于后来登记的其他权利。
三、适用范围不动产的预告登记适用于准备取得不动产权利的情形，如土地出让、房地产买卖等。
同时，不动产的预告登记也适用于保障不动产质权的情形，如抵押、质押等。
四、办理程序不动产的预告登记的办理程序包括以下步骤：1、申请登记：权利人向登记机构提出申请，申请书中应当包括权利人的姓名、证件号码、登记目的、不动产基本情况等。
2、审核申请：登记机构对申请材料进行审核，确认申请人的资格和不动产的基本情况。
3、登记公告：登记机构在规定的媒体上公告预告登记，向第三人公示权利人的权利要求。
4、不动产权利的形成：当权利形成时，权利人可以向登记机构提出办理登记手续。
五、注意事项不动产的预告登记需要注意以下事项：1、申请人应当提供真实、准确的资料，一旦发现虚假申报，将承担法律责任。
2、不动产的预告登记内容应当明确，不得与已有登记内容相冲突。
3、不动产的预告登记期限一般为三年，如果权利未形成，应当及时申请更新登记。
六、案例分析某甲买下了一块土地，打算建房。
他担心土地被他人侵占或者出现争议，于是向登记机构申请了不动产的预告登记。
不动产预告登记制度的应用分析
不动产预告登记制度的应用分析不动产预告登记制度出台后，在确保不动产交易安全上，起到了积极作用。
但是，受到一些因素的影响，不动产预告登记制度的应用出现了新问题，如适用范围较小、登记产生方式的问题、预告登记程序不完善、法律效力方面的漏洞等等。
本文针对不动产预告登记制度实施中的问题进行分析，并探讨具体的应对策略。
标签：不动产预告登记制度;实施;问题;对策不动产预告登记制度属于物权法中的重要制度之一，在确保不动产交易安全性上，起着重要作用。
我国的《物权法》在2007年10月1日实施，迄今为止，已经超过十年时间，这十年，正是我国房地产迅速发展的时期，由于《物权法》中的有关规定缺乏操作性，与其他制度功能重叠，导致预告登记制度并没有得到广泛应用。
一、预告登记制度的问题（一）适用范围较小现行的预告登记制度，适用范围相对狭窄，其适用对象主要针对不动产多头买卖问题，严重影响了这一制度的实施价值。
在《物权法》中规定，不动产预告登记制度的适用范围包括房屋买卖和其他不动产，但是究竟什么是其他不动产，并没有作出具体规定，怎样实施，也没有明确说明。
要确保一个法律制度得到有效的落实，不仅需要扎实的理论，还需要实践层面的支持。
（二）登记产生方式的问题在《物权法》的第20条中规定，预告登记是以当事人约定作为产生方式，在双方作出约定后，方可申请预告登记，如果提前没有做出约定，就不能进行。
很明显，这会影响买受人的权益，在房地产领域中，开发商处于强势地位，如果开发商不同意，那么买方就无法申请预告登记，严重影响了买方的合法权益。
（三）预告登记程序不完善关于预告登记的涂销、转让，《物权法》也没有明确规定，虽然规定预告登记可以转让，但是必须要确保主债权、预告登记一同转让，在转让完毕后，预告登记也会发生转移，而预告登记必须要严格遵照程序来执行，在债权转让之后，如果需要发生权利转移，那么需要提前在登记机构变更，但是关于如何实施，也都没有明确规定。
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屋的合同不加限制， 一方面会形成现实登记权利
人利 用 预 告登记 逃 避债 务 的情 况 ， 另一 方 面也 有
１现 实 登记权 利人 的权 利义 务 Ｉ 正 如前 述 预 告 登 记 的 宗 旨就 是 限 制现 实 登
可能会使预告登记权利人利用其优势地位 （ 如商 业 合 作 中 处 于垄 断地 位 的 材 料 或产 品供 应 商 或
确定 ， 既容易损害权利人 的利益， 又不能实现物
的充分 利用 。 ４ 房屋 抵押权 预 告登记 ． 根 据 《 屋 登 记 办 法》 《 屋 登 记 办 法 释 房 和 房 义》（ 称 《 义 》 ， 屋 抵 押 权 预 告登 记 包 括对 下 释 ）房 于附 条件 和 附期 限 的抵 押 合 同的预 告 登记 、 已经 办理 了预 告 登 记 的预 告登 记 权 利人 与 抵 押 权 人 办理抵 押权 的 预告 登记 。 我 们 认 为对 于 附条 件 和 附 期 限 的抵 押 合 同 的预 告 登记 对 保 护 抵押 权 预 告 登 记权 利 人 的权 益具 有 设立 预 告登记 制度 目的 的作用 ， 是基 于 但 对 附条件 和 附期 限房 屋 转让 合 同的分 析 ， 所 附 对 条件 与 期限也 应 当具体 问题 具体 分析 。 而对 于 已
采购 商 ） 或乘现 实 登记 权 利人 之 危 （ 、 如处 于经 济
记权利人的权利 ， 保障预告登记人的权利。 屋
登 记 办法》 根据“ 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处 分 该 不动 产 的 ， 发 生物权 效 力 ” 不 的规 定 ， 出了 作
预告 登记 后 ， 经预 告登 记 的权利 人 书面 同意 ， 未 困境或不可抗力之风险） ，迫使现实登记权利人 “ 与 其签 订 处分 房屋 的 合 同并进 行 预告 登记 ， 成 处分 该房 屋 申请 登记 的 ， 造 房屋 登记 机构 应 当不予 办理 ” 的规 定 ， 《 义》 出了“ 告 登记 后 ， 且 释 作 预 登 其权 利遭 受 损害 。 同时 ， 由于关 于房 屋转 让 的合 同可 以是 附条
登记效力信任 的债权人在债务人不按约定履行
债 务 时无 法就 抵押 物 优先 受偿 ， 必然 会 使 本就 这 存 在 的物 权理 论争 议 夸大 。 由此 ， 者认 为 预购 笔 商 品房 抵 押 预 告 登记 应 仅 限于 用 其 作 为 向银 行 支 付购 房款 的抵 押行 为 。 ３ 房屋 所有 权转 移预 告 登记 ． 在 分 期 付款 约 定 房 款 付 清 后 方 办 理 房 屋所 有 权 转 移 的房 屋 买 卖协 议 或购 房 人 已经 按 照 协 议 约定 履 行 合 同义 务 而 由于 出卖 人 的原 因而 不 能办 理及 时办理 房 屋所 有权 转 移手 续 的情 况下 ， 预 告 登记 在 保 护 购 房 人 合 法权 益 方 面 具 有 其 他
的权利人行使处分权， 保障预告登记权利人的权
益， 赋予 其预 告登 记 的请求 权 以物权 效 力 。预 告 登 记具 有 以下 效力 ： 是保 全 效 力 ， 一 即保 全 未 来 发 生不动 产物 权 变动 的请 求权 ， 包括 取 得 、 移 、 转 变更 不 动产物 权 的请 求权 ， 其发 生所 约定 或 指 使 定 的法 律效 果 ， 具有 排斥后 来 的其 他物 权变 动 的 效 力 。 是保 存顺位 的效 力 ， 二 即通过 预告 登记 ， 被
制 度 改 革实起 到 了巨大 的推 动 作用 ， 将其 扩 展 但 为“ 购 人 有权 以预 购 商 品房 设 定抵 押 权 ， 以 预 据 的 一般 构 成 要 件 ， 即使 根 据 《 同法》 ６ 合 第 ４条 的 规 定按 照订 立合 同时履 行价 格可 以确 定 ， 是这 但 显然 有 违公 平 原则 （ 果没有 其 他约 定条 件按 履 如 行 时 的市场 价格 较 为合 理） 另一 方面 ， 果 予 以 ； 如 登 记 ， 么 预 告登记 转 为“ 登记 ” 那 本 的期 限则 不能
件 和 附期 限 的 ， 所 附条件 和 期 限又 可 以是 五花 而
记 名 义人 处分 不 动产 时 ， 其与 第三 人订 立 的合 同 的债 权效 力不 受 影 响 ， 是绝 对不 能发 生物 权 变 但 动 的法律 效果 ” 处分 该房 屋 申请 登记 的 ’ 的 。 指
Ａ ｆ的 ， 单 地作 一 列举 ： 附延 缓条 件 （ 子 出 － 简 ］ 如 孩
位 不是 依现 实登 记 的 日期确 定 ， 是 以预 告登 记 而 的 日期 为准 加 以确 定 。三 是 破产 保护 的效 力 ， 可 以在 不 动产 物 权 人 陷 于破 产 时对 抗其 他 债 权 人 而 保全 请求 权 。即在 相对 人 破产 ， 请求权 的履 但 行 期 限 尚未届满 或 者履 行条 件并 未成 就 时 ， 利 权 人 可 以将 作 为请 求 权 标 的 的不 动 产 不 列入 破 产 财 产 ， 请求 权发 生指 定的效 果 。 使 对 于 预 告 登记 的保 全 效 力 ， 物权 法》 《 《 及 房 屋 登记 办法》 的规 定足 以保 障其 充分 实现 。但 笔 排斥的， 因为根 据“ 告登记 后 ， 预 未经 预 告登记 的
登记 大多 为预购 商 品房 的登 记及 所谓 “ 揭 ” 按 的 物权， 签订 买卖 房屋 或 者其他 不 动产物 权 协议 的 当事 人 约 定进 行 预 告 登 记 的 当事 人 均可 申请 预 告登记 。《 屋登 记办 法》 房 将预 告 登记扩 展为包 括 预购 商 品房 预 告登 记 、 预购 商 品房 抵押 预 告 登 记、 房屋 所 有 权 转 移预 告 登 记 、 屋 抵 押权 预 告 房 登记 ， 这确 实 为预 告登记 制度 设 置功 能 的最 大发 挥提供 了有力 保证 ， 是我们 认 为签 订房 屋 买卖 但
房地产行政管理
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预告登记制度具体适用及效力探析
韩涌 连云港市房屋产权管理 中心
一
、
预 告登 记的概 念 、 用及 效 力 作
视现实登记权利人保护的倾向。 二、 预告登记的适用范围及现实思考 在 《 权法》 布实 施之 前 ， 地 尝试 的预 告 物 颁 各
再者， 由于 预 告登 记 存 在 失效 的情 形 ， 预 在 告登 记权 利人 违反 合 同约定 ， 履行 合 同或迟 延 不
押 权或 地役 权） 的房 屋现 实登 记权 利
人 签订 处分 房屋 合 同 的权 利 ， 明知 而 担 而仍 然与 之签 订合 同的相对 人 ， 有
登记， 只不 过该 预告 登记 的权 利顺 位 存 在 的权 利顺 位之 后 。 ２预 告登 记权 利人 的权利 义务 ．
国留学、 孩子 出国留学不回国） 的房屋转让合 同， 附到来确定、 时期不确定的期限 （ 如去世前） 的房 屋转让合同等。 如果上述所列合同只对于条件成
就 、 限到 来 的合 同效 力 作 出约 定 ， 期 而对 于成 交
就是 申请处分登记，包括转移房屋所有权的登 记、 设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权 的登记等 ” 的解释 。笔者认为上述解释从理论上
协议的情形复杂多样， 如果不分青红皂白一概赋
予其 可 以具有 预告 登记 的效 力 ， 必然 导致 这一 制 度遭人 诟病 。 面就 屋 登记 办’） 定 的四种 下 法） 规
预告 登记 分别进 行 阐述 。 １ 不动产权利的顺
中
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４ １１２ 半 刊综 版 ０２１ 上 月 ・ ｏ． １ 合
房地产行政管理
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可 ，但仅 限于用银行贷款支付购房款的抵押行 价 款 等未 进 行约 定 ， 这样 的合 同申请预 告 登记 就 不应受理。一方面， 由于这样的合 同不符合合 同 为。严格意义上其应为“ 权利质押”因为商品房 ， 预购人拥有的只是请求权而非物权， 抵押权是基 于物权 的担 保物 权 。 按 揭贷 款 ” “ 制度对 我 国住 房
预 告 登 记是 保 护 商 品房 预 购 人 权利 的最 佳 措施 。 我 国 目前 尚非完 善健全 的房地 产 市场环 在 境下 ，房地 产开 发商 处于优 势 地位 ，一房 多卖 ” “ 等 损 害买 房 人 利益 的情 况 时有 发 生 ， 因此 ， 加 应 大 对购 房 人 进 行 预 告登 记 效 力 的宣 传 以提 高预 购 人 的 自我保 护意 识 。 一些房 地产 市场 秩序较 在 为 混 乱 、 房现 象 严 重 、 价 居 高 不下 的城 市 完 炒 房
对债权合 同的效力与物权变动的区别做出了确
中
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２１ 上 月 ・合 １１ ０． 半 刊综 版４ １２ １ ＇
房地产行政管理
Ｃ Ｍ Ｅ ＬＥ 阿 ｍ Ｒ Ａ Ｓ
切解 释 ， 即在 预 告 登记 后 ， 实登 记 权 利 人 与他 现 人签 订 包 括 处分 物 权 的债 权合 同 的权 利 不受 限 制 ， 不 过其 在合 同相 对人 不 能依照 债权 合 同实 只 现 物权 变 动 的 目的时 ，须承 担相 应 的违 约责 任 ； 另一 方 面 ， 预 告 登记 人 同意 的情 形 下 ， 在 征得 预 告登 记 权 利 人 的 同意 并 办 理 了不 动 产 登记 则 完 全 可 以实现 物权 变动 的法律 效果 。
担保一切 因借贷 、买卖等 民事活动而发生 的债 权”那必然会增加房地产纠纷。 ， 这是 由于房地产 的投 资 价 值 大 、 设 周 期 长 ， 建 房地 产 开发 资 金 缺
乏、 开发 建 造过 程 中 的不确 定 因素 都极 易造 成 房 屋 不能 建成 完 成房 屋所 有权 初 始 登记 ， 告登 记 预 权利 人 无法 取 得预 购房 屋 的所 有权 ， 于 对预 告 基
根据 《 物权法》 ２ 条， 第 ０ 预告登记即为保全 项以将来发生不动产物权变动 为 目的请求权 的不 动 产登记 。 《 房屋 登记 办法》 ６ 第 ７条对 当事