公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究
对投资性房地产运用公允价值计量模式的探讨
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杂 着人 为 的因素 。公允 价值 的获 取应 该是在 一个 完全竞 争 的市场 条 件 下进 行 的 ，它要 求参 加交 易 的双方 必须 充分 了解市 场情况 ，信 息 不 对称 的情 况缩 到最小 ，并 以此 确定 一个 交易价 格 。但 由于市场 发 展 的不 完善 ，在 实务操 作 中 ，这 样 的环境 不可 能得到 ，这就 很可 能 发 生 恶 意会 计 职 业判 断 的情 况 ；并 且 ，要 确 定 不 同 因素 的修 正 系 数 、确 定公 允价 值具有 很 大的难 度 ，我 国房地产 评估 机构 目前发 展 还 不 够 成熟 ，技 术 还 不够 专 业 ，难 以使公 允 价 值实 现 真 正 的 “ 公
新准则 中对投 资性房 地产 的有关 规定 随着 我 国房地产 市场 的不 断发展 与 Ｅ益活泼 ，将 房地 产用 于赚 ｌ 取 租金或 资本增 值 的企业 越来越 多 ，甚至 已成 为一部 分企 业的 主营 业 务。成 本计 量模式 已不 能完 全满 足企业 投资性 房地 产价 值的 真实 变 动情况 与投 资者对 企业 这部分 价值 的 了解需求 。新 会计 准则 在我 国首次将公 允 价值 引入房 地产 ，即投 资性 房地 产业务 中， 《 企业 会 计 准则 第３ 》规 定 ：投 资性 房地 产 应按 照 成本 进行 初始 计 量 ，但 号 在 后续计 量时 如有确 凿证 据表 明其公 允价 值能够 持续 可靠 取得 的 ， 可 以对其 采用公 允价 值模 式进 行 ，应 该满 足两 个条件 ：（ 投资性 房 １ ） 地 产所在 地有 活跃 的房地 产交 易市场 ；（） ２企业 能够对 投资 性房 地产 的公 允价值 作 出合理 的估 计 。此外 ，准则 还规 定 ，采 用公 允价值 模 式计 量 的 ，不 对投 资性房 地产计 提折 旧或 进行 摊销 ，因为 公允 价值 与账 面价值之 间 的差 额 已调 整计人 当期损 益 。 企业 在选 择投 资性房 地产 计量模 式 时还存 在一个 单转 换模式 的 问题 ，准则 规定 ：已采用 公允 价值模 式计 量 的投资性 房地 产 ，不得 从公 允价值 模 式转换 为成 本模 式 。这主要 来 自两方 面 的原 因 ，一方 面公 允价值 具 有更 强的相 关性 ，从公 允价 值模 式转换 为成 本模 式不 太 可能导 致更 恰 当的列报 ；另 一方 面 ，是 为 了规避 在房地 产市 场持 续 下跌 的情况 下 ，管理层 利用 计量 模式 的转变 虚增 利润 、进行 盈余 管 理的可能 性 。 二 、公允 价值计量 模式在 投 资性房 地产 的运用情 况 新会 计准 则颁 布之初 ，我 国企 业对 投资性 房地 产采取 公允 价值 计 量运用 谨慎 。根 据财 政部 发布 的 《 于我 国上市 公 司２ ０ 年 执行 关 ０７ 新 会计 准则情 况 的分析 报告 》，２ ０ 年 ，１ ７ 家上 市公 司 中，存在 ０７ ５０ 投 资性 房 地产 的 有６ ０ 上 市公 司 ， 占１ ７ 家 的４ ．３ ３家 ５０ ０１ ％。这 些 公 司 绝 大 多 数对 投 资 性房 地 产 采用 了成 本 计量 模 式 。仅 １家 上 市公 司 ８ （ 占有 此类 业 务公 司数 的２８ ％）采用 公 允价 值对 投 资性 房地 产进 ． ６ 行 后续 计量 。投资 性房 地产公 允价 值计 量产 生 的公 允价值 变 动净损 益为２ ．９ 元 ，占有 此类 业 务 １家 公 司净 利润 的２６ ％，占１ ７ 家 ２７ 亿 ８ ．１ ５０ 上市公 司净利 润 的０ ３ ． ％。但 随着 时 间 的推移 ，这一 情况 在发 生 着 ２ 变 化 ， 截 止 ２ ０ 年 年 底 ， 昆 百 大 Ａ （０ ０ ６ ０９ ０ ５ ０） 、 中 航 地 产 （ ０ ０ ３）等上市 公 司又先 后发 布 了公 告 ，对投 资性 房地产采 取公 ００ ４ 允价值计 量 。 另外 ， 由于 我 国 目前房 地产 市场发 展还 不够 完善 ，公允 价值 的 取得具 有不 确定 性 ，并 且会 计准 则对投 资性 房地 产公 允价值 确定 的
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产公允价值计量模式是指对于投资性房地产，在计量时采用公允价值计量的方法来反映房地产的价值变动以及收益情况。
与之相对的是成本模式，即按照成本减去累计折旧和摊销的方法来计量房地产。
本文将介绍投资性房地产公允价值计量模式的应用，并分析其优势和劣势。
（1）购买投资性房地产时，可以按照公允价值计量进行确认。
公允价值反映了当前市场上对房地产的估价，可以更客观地反映房地产的真实价值。
在购买房地产时，按照公允价值计量可以避免过高或过低的估价，提高决策的准确性。
（1）反映真实价值。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况实时调整资产价值，更准确地反映房地产的真实价值。
相比于成本模式，公允价值计量模式更能反映房地产市场的供求关系和价格变动。
（2）提高决策准确性。
投资性房地产公允价值计量模式能够及时反映房地产价值的变动，可以准确地计量资产价值。
在投资决策时，可以根据公允价值来评估资产的投资回报和风险水平，提高决策的准确性。
（3）提高信息透明度。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况调整价值，提高信息的透明度。
对外部利益相关方来说，可以更清晰地了解房地产的价值变动和收益情况，减少信息不对称的情况。
（1）市场波动性大。
投资性房地产公允价值计量模式要求根据市场变动实时调整价值，但市场波动性大可能会导致资产价值的频繁变动，增加了计量的难度。
（2）存在主观性。
投资性房地产公允价值计量模式需要根据市场情况进行估价，但由于估价是基于主观判断的，不同的评估人员可能会产生不同的结果，存在一定的主观性。
（3）计量成本较高。
投资性房地产公允价值计量模式需要对市场情况进行频繁估价，计量成本较高。
对于资金较为紧张的企业或个人来说，可能承担不起这些成本。
投资性房地产公允价值计量模式在房地产投资中具有一定的应用优势和劣势。
合理的选择计量模式需要根据实际情况进行，同时还需要结合其他因素综合评估。
投资性房地产公允价值计量模式应用研究
( 一) 公允价值模式应用企业数量 笔者通过查阅 2 0 0 6�2 0 0 7�2 0 0 8 和 2 0 0 9 年年报 的方 式，手工 收集 了对投 资性 房地 产使 用公 允价 值
模 式计 量的 上市 公司 数量 及其 在拥 有投资 性房 地产 的 上市 公司 中所 占的 比例 �公 允价 值应 用情 况如表 1 所示�
一 �投资 性房 地产 的公 允价 值计 量模 式
投 资 性 房地 产 准 则规 定 ，企 业 应 当采 用 成 本 模 式 对投 资性 房地 产 进 行后 续 计 量 ，也 可 采 用 公 允价 值 模式 对投 资性 房 地 产进 行 后 续 计 量，企 业 只 能 采 用 一种 模式 进行 计量 ，不得 同时 采用 两种 计量 模式 � 投 资性 房地 产的 计量 模式 一经 确定 ，不得 随意 变更 � 成本模式转为公允价值模式应当作 为会计政策变 更，按照�企业会计准则第 2 8 号���会 计政策�会 计估计变更和差 错更正�处理，并在附注中予以披 露 �已 采用 公允 价 值 模式 计 量 的 投 资 性房 地 产 ，不 得 从公 允价 值模 式转 为成 本模 式�
- 2 .0 4% 0 .35%
2 0 0 9 年公允 价值变动( 万元)
3，1 69.1 3 42 4.87
81 ，998.32 358.50 2 .36
1 6，1 34.75 4 ，785.80 1 4，0 70 .0 0 1 ，80 0 .0 0 1 93，30 0 .0 0 2 ，730 .2 0
投资性房地产公允价值计量模式应用研究
� 曹晓雪，湛丹妮，杨 阳
( 吉林财经大学 会计学院，吉林 长春 1 30 1 1 7)
浅谈公允价值模式在投资性房地产的运用
投 资性房地产是 房地产 中的一部分 ，房地 产是指土 地和 房 屋 以及其权属 的总称 。随着房 地产市 场的发展 ，房 地产市场 活 跃 ，企业不仅对外销 售房地产 ，更 亲赖于用 房地产赚 取租金 或 者增值收益 。因此 ，投资性房地产是指 为赚取 租金或资本增值 ， 或两者兼有 而持有 的房地产 。投 资性房地 产的特点 是能单独 计 量和出售 ，主要包 括 已出租的土地使 用权 、持有并 准备增值 后 转 让 的 土地 使 用 权 和 已 出 租 的 建 筑 物 。 为 更 深 一 步 理 解 投 资 性 房地产 ，区别容 易混淆 的几种房 地产 ，下面几 种例外 ：为 生产
一
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相 关概 念界 定
（ 一 ） 公 允 价 值模 式 的相 关概 念 和 定 义
关于公允价值的定 义 ，不 同 的国家有不 同的定义 ，但 是其 本质差别不大。我 国的新 会计准则 规定指 出 ：公允 价值是 指熟 悉市场情况的买卖双 方在公平 交易 的条 件下和 自愿 的情 况下所 确定 的价格 ，或无关 联 的双方 在公平 交易 的条 件下一项 资产可 以被 买 卖 或 者 一 项 负 债 可 以 被 清 偿 的 成 交 价 格 。 １所 谓 “ 公 平 交 易条 件 ” 是 指 价格 完 全 由市 场供 求决 定 ，“ 熟 悉 市 场 情 况 ” 下 “ 自愿” 交易是说 明市场供求 瞬息万变 ，交易成立随市场情况变 化 而变 化 ， 因此 公允 价值 具 有 暂 时 性 。
未来 投资性房地 产行业发 展。可见 ，随着经 济继续发展 ，未 来 我 国投 资性 房 地 产 将 会 进 入 新 的发 展 阶 段 。房 地 产 行 业 初 期 投 资价值 大 、效益不 高 ，但 是进入后 期收益较 大。如果一直 采用 成本模式计量 ，就不 能有效反 映房地产 的真实价值 ，影 响会计 信息质量。随着后期 的投 资性房地 产市场的迅 速发展 和资金需 求 的增加会推广公允 价值模式 在投资性 房地产领域 的运用 。同 时，为 了与 国际 趋 同，采用 公允 价值 模式 能科学 合理 的计 量 。 国家财政部 的鼓励支持会 为公允价值 模式 的推行提供好 的运用 平 台和环境。 良好 的环境 为投资性 房地产选 择公允价值 模式 奠 定 了基 础 。
公允价值计量模式对投资性房地产的影响投资性房地产公允价值计量模式
公允价值计量模式对投资性房地产的影响投资性房地产公允价值计量模式公允价值计量模式对投资性房地产的影响传统的房地产价值计量模式存在些许弊端，不能正确真实地反映市场信息，造成许多较为严重的误差，又因为对于会计的信息质量的要求较高，我国依据原有的会计准则研究出公允价值计量模式，使其正确地反映出投资性房地产的信息。
一、投资性房地产信息披露(一)投资性房地产的含义现如今，房地产行业发展迅速，多数人从中获取巨大利润，也带动了我国经济的流通，而投资性房地产则是指通过租赁获取租金或是投资房地产并使其资本增值的一种房地产发展模式，它包括已出租的建筑物或土地的使用权、持有并准备转让的土地使用权。
投资性房地产不包括自用房地产以及存储房地产，其他的投资性房地产皆属于正常的经济活动，其所产生的经济效益多用公允价值计量模式来计量。
(二)信息披露信息披露如同字面意思，将信息进行公开化，譬如上市公司的信息披露，就是将上市公司的上市公告、招股说明书等相关主要信息，向社会或是投资者进行公开展现，这就是信息披露。
信息的披露必须确保其真实可靠，要求具备真实性、完整性、充足度。
(三)投资性房地产信息披露投资性房地产需要投资者进行投资，而这恰恰需要投资性房地产将自身的完整真实可靠的信息进行披露，让投资者与房地产双方都处在一个了解并清楚真实情况的前提下，通过自愿共同完成投资性房地产的投资经营。
二、公允价值计量模式（一）公允价值计量模式的含义1、公允价值。
“公允”，其字面意思就是公平准允，公允价值就是指在交易中追求公平，需交易双方在熟悉情况的前提下，自愿进行交易的金额；而公允价值的本质则是一种以市场信息为基础的价值评价，以及市场对于资产或者是负债价值的有效认定。
我国新颁布的《企业会计准则》中对公允价值的概念也做了相应的解释：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
由此可以看出，公允价值的最大特点是追求公平交易以及交易双方的透明化、理性化，并以公平理性真实作为其主要发展思想。
公允价值在投资性房地产中的应用
定 程度 上避 免 了企 业 利用 公 允 价 值操 纵 利 润 。
模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照
未来 ，随着 我 国与全 球 经 济 发展 的 联 系越 来 越 紧
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密 ， 地产 行 业 也将 面 临 外 资企 业 的挑 战与 竞争 。 房
运 用 公允 价值 能更 好地 反 映我 国参 与 房 地产 经 营
实 际 过 程 中， 判 断 与选 择 参 照 物 高度 依赖 于 专 业 知 识和 估 值 经验 ； 收 益 法 主 要 适 用 于 能 带 来 持 续 现 金 流 的房 地 产 ， 优 点 是 能 体 现 公 允 价 值 的估 值 目标 ， 其 并体 现 货 币 的时 间价 值 以及 风 险 与 收 益 之 间 的 关 系 ， 点 是 计 算 结 果 缺 受未来现金流量和资本化率计算合理性的影响。
关键 词 ：投 资 性房 地 产 ；公 允 价值 ；成 本 法 ； 市场 法 ；收 益 法
中图分类 号： ２ ５ Ｆ７． ２
文献标识码 ：Ａ
文章编号：０ ７ ８ ６ （０ １０ — １ １ ０ １０ — ２ ６ ２ １） ６ ０ ２ — ６
一
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问题的提 出
转换 当 日的公 允 价值 计 价 ，转 换 当 日的 公 允价 值
其 他 相 关信 息 ，从而 能 够 对投 资性 房 地 产 的 公允
价 值 作 出合 理 估 计 时 ，企 业可 以对 投 资 性房 地 产 采 用 公 允价 值 模 式进 行 后 续计 量 。采 用 公允 价 值 模 式计 量 的 投 资 性 房 地 产 转 换 为 自用 房 地 产 时 ， 应 当 以其转 换 当 日的公 允 价值 作 为 自用房 地 产 的 账 面 价值 ，公 允价 值 与 原账 面 价 值 的 差额 计 入 当 期 损 益 。 自用 房地 产 或 存 货转 换 为 采 用 公允 价 值
公允价值模式计量的投资性房地产
公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。
国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。
企业愈加重视对投资性房地产的核算。
新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。
本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。
指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。
英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。
我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。
同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。
公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。
公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。
相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。
投资性房地产中公允价值计量模式的应用
财经纵横对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件1.投资性房地产的定义投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
(3)投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
(4)非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。
如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。
②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。
(5)债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。
(6)企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。
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公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究 摘要：在会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价
值。从公允价值的国际应用来看，公允价值的广泛采用是无法避免的，有可能发展成为未来价值计量主要属性。本文着重探讨了公允价值在房地产上市公司的应用，针对我国投资性房地产企业应用公允价值计量模式中面临的问题，提出一些运用方面的建议，以便于上市公司的现实价值得到真实反映以及更好地理解并执行新会计准则，然而又深入浅出的揭示公允价值计量对上市公司的影响，以便使相关决策者做出正确判断，并展望公允价值计量属性在我国投资性房地产计量中的应用前景。
关键词：公允价值 投资性房地产 上市公司 建议 影响
Abstract：In accounting standards of investment
real estate accounting introduces a newmeasurement model -- fair value. From the application of fair value, fair valuewidely use cannot be avoided, may become the future value measurementattributes. This paper focuses on the application of fair value in real estate listing Corporation, facing China's investment in real estate enterpriseapplication of fair value measurement mode of the problems, and puts forward some suggestions to use, practical value to get a true picture of the listing Corporation and better understand and implement the new accounting standards, but also explain profound theories in simple language to reveal the effect of the fair value measurement of the listing Corporation, in order to make the relevant decision makers to make the right judgments, and theprospect of the application of fair value measurement attribute in China real estate investment in measurement. Keywords：The real value of the investment real estate listing Corporationsuggested to affect fair. 一、 公允价值的基本理论 （一） 公允价值的含义 通俗来讲公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不存在清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下进行交易等问题。然而对公允价值的含义美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)都做了界定。FASB 的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。”IASB 的定义为：“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额”。我国2006 年新颁布的《企业会计准则—基本准则》中引入公允价值计量属性，并将公允价值定义为：“在公平交易中，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。
（二） 公允价值的优越性 公允价值的本质是一种基于市场信息对资产或负债价值的认定。然而形成公允价值的双方不一定是特定的或现实的交易及交易双方，可以是假定的或虚拟的交易及交易双方。公允价值的计量对象是全面的，不仅资产有公允价值，负债也同样具有公允价值。交易双方平等、自愿、熟悉情况。公允价值与历史成本通 常被认为是当前财务会计的两种最主要的计量属性。相对于历史成本而言，公允价值具有以下两大特点：第一，相比历史成本强调的是某一时点状态，公允价值更加 注重动态过程。随着时间流动，公允价值也会不断变化，每个时点上的公允价值都不同。历史成本注重已经发生的事项，一旦入账一般情况不做调整，只有在对取得 成本和收入进行跨期配比时才进行估计。而公允价值能及时反映企业的价值变化，即使交易或事项尚未发生，只要有证据表明某项资产或负债的市场价值或预期价值 发生了变化，就必须对账面价值调整并在表内反映、表外披露。第二，公允价值站在市场角度用公平成交价进行计量，其形成并不一定要通过真实交易，也可以是虚 拟出来的。只要存在公平交易的客观市场环境，公允价值就是“最可能”达成交易的价格。历史成本是以实际发生的交易为前提的，必须存在确实的交易才能凭有关 证据进行会计记录。 在我国新会计准则体系中，主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易、生物资产等17个具体准则中运用了公允价值。范围涉及一般工商业及农业、金融业等特殊行业。 二、 现行会计准则对投资性房地产的规定 （一）投资性房地产的含义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。是一种经营活动，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。但是， 注意不属于投资性房地产的项目： 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权或建筑物，不属于投资性房地产； 企业以经营租赁方式租入的固定资产再转租的建筑物不属于投资性房地产；自用房地产，如自行经营旅馆饭店，房屋也是要出租的，但不属于投资性房地产； 如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，而应确认为固定资产为无形资产； 固定资产无偿划拨的土地不属于投资性房地产； 房地产开发公司取得的土地使用权，如果用于出售，应作为企业的一项存货，如果是准备用于出租，才能作为投资性房地产； 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。
（二）投资性房地产的会计处理 投资性房地产，顾名思义是包括房产和地产两部分的，那么自然是包括了投资性房地产的两种情况：房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。 这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产，至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致，没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况，一种是外购的，这个大家肯定业务很娴熟了；另外是自用的房地产转换为投资性房地产，还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 关于自用的房地产转换为投资性房地产的，大多数企业都是这么干的，虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产，只是原来住的是自己人，现在换了外人了，本质上是没有什么差别的，因此假如说你这个投资性房地产成本模式计量的，所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念，那么各个明细科目平稳过渡，固定资产换成了投资性房地产，累积摊销换成了投资性房地产累积折旧（摊销），固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备，这里需要注意一下，为什么有个投资性房地产累积折旧（摊销）呢？是因为如果土地使用权不能单独和算的话，那么就和房子一起计提折旧了，所以会有一个“摊销”的意思，当然如果这个投资性房地产就是土地使用权，那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。 需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了，以后折旧肯定不能记在自己名下了，肯定要在别人名下，那么租金收入是“其他业务收入”，自然折旧和摊销就是“其他业务成本”了，不是一家人不进一家门嘛。 借：投资性房地产－成本 累计折旧 固定资产减值准备 （公允价值变动损益） 贷：固定资产 （资本公积－其他资本公积） 借：投资性房地产－公允价值变动 贷：公允价值变动损益 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 如果是自用的转换为投资性房地产，发现这个投资性房地产公允价值能够可靠获得，那么后续计量用公允价值计量法。这个时候公允价值一般会和账面价值有差异，那么应该怎么处理呢？一个原则就是高于的部分一定不能让你记损益，为什么？因为会计准则就是千方百计的防止上市公司调节利润，所以这个口子一定要堵上；之前大家听说过资产评估增值的问题，老是抱怨怎么会计就是不做处理？原因就是你是历史成本法计量，公允价值和你没有关系，所以资产评估。2013中国互联网创业投资盘点报告也自然和你没有关系了。而在这个转换的时候，以后是公允价值计量了，资产评估增值终于可以被承认了，会计上可以做处理了。但是需要注意一下，这个房子是谁的？是投资者的！那么资产评估增值是谁的？当然也是投资者大家的，所以这个计入了“资本公积－其他资本公积”，之所以是其他资本公积，原因就是这个资本公积是由于其他原因导致的，一般就是评估增值了。那么公允价值如果小于账面价值了怎么办？考虑到以后公允价值变动就是公允价值变动损益了，所以转换的时候也让你计入到公允价值变动损益，就是说以后还会有回旋的余地，准则没有说让你认栽，君子报仇十年不晚，相信你会公允价值回升的，所以计入损益以后等着回升吧。所以综合来看，公允价值高了，差额计入权益，防止你操纵利润；公允价值低了，差额可以计入损益，一定程度也会影响到企业损益，如果市场波动太大，企业损益可能会大受影响。 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 借：固定资产 贷：投资性房地产－成本 投资性房地产－公允价值变动 公允价值变动损益 如果是作为存货核算的房地产，也就是房地产公司自己开发的房地产转换为投资性房地产了，这个其实就是领用本企业的存货了，在一般企业中自用产成品有个视同销售的处理，就是说税务部门肯定会征你税，就实际上和你卖出去再买回来一个道理，税负不能少。在转换的时候也是一样的道理，本来是出售的房地产，本来是税务部门等着征税的房地产存货，你忽然说自用了，税务部门接受不了这个打击，不行我要征税，如果放过，别的卖东西的肯定不干，所以这个时候存货房地产改变用途成了投资性房地产，本质上性质发生了变化了，所以视同销售征收企业所得税。也许有人说不是销售房地产有营业税吗？这里忽略了一点：视同销售毕竟不是真正的销售，所以营业税不会涉及，一个原因是营业税必须有营业额，另外的原因是营业税本身就没有什么视同销售的说法，营业税就只认真正的销售，别的装销售肯定不干。另外土地增值税也不会认，因为土地增值税有个要求就是所有权要发生转移。另外房地产存货转换为自用房地产也是一样的道理，本质上性质发生变化，这里说的性质主要是指：存货是销售的，固定资产是自用的，两个资产的风险水平也不一样，这就是性质的差别。 借：投资性房地产－成本 （公允价值变动损益） 贷：开发产品 资本公积－其他资本公积 上面说的几种是投资性房地产增加的核算；持有期间的核算，成本法基本上没有什么难点，本质上就是固定资产的历史成本法计量；至于公允价值模式的计量，其实相当于是交易性金融资产的后续计量差不多，所以说掌握了金融资产，投资性房地产基本上就没有什么悬念了。 说说投资性房地产的减少吧。比如说租了半天，人家住腻了，自己也想用用，所以就收回作为自用固定资产。如果是成本模式计量的投资性房地产转换为自用的，那么基本上也没有什么悬念，同样的历史成本法，大家都是一路人，所以当初怎么转过去的现在怎么转回来，一个一个科目对应着，顺利对接，严丝合缝的。比较麻烦的就是公允价值计量的转换为自用了，公允价值计量方法和历史成本法还是有差异的，考试经常会考你公允价值和账面价值不一致的时候。对于这个差额的处理其实也是延续了之前的处理原则。再考虑之前的差额处理之所以出现不一样：一个原因是之前自用固定资产的时候就不做处理，所以转换的时候当然要商量商量了。在投资性房地产往回转的时候也一样道理，因为公允价值模式计量的时候，对于公允价值变动就是计入到公允价值变动损益中的，所以最后转换的时候也依然遵循了这样的处理方法，这就是惯性原则。有人要问了，那这个公允价值变动损益什么时候才能处置呢？根据公允价值计量法的原则，年末公允价值变动损益可以转入本年利润，但是注意，你现在还是公允价值变动损益，现在承认了你损益了，不等于真的就认可你了，因为公允价值始终是个不切实际的东西，只有是实实在在的钱到了自己的腰包才是真的，所以只有是最后处置资产的时候这个公允价值变动损益才算是“媳妇熬成婆”，真正的名正言顺进