香港证监会关于《REITs守则》的咨询总结
房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究
房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究摘要：房地产投资信托(reits)的试点工作正在内地城市紧锣密鼓地进行，与房地产直接投资比较而言，虽然在投资目的和受到监管等方面有共同点，但是房地产投资信托则具有流动性更高、投资风险较小、收益稳定性较高等优势，并且房地产投资信托由于购买门槛低，使得普通投资者可以享受到房地产业的收益和成果。
关键词：房地产投资信托；房地产直接投资；制度中图分类号：f28 文献标志码：a 文章编号：1002-2589（2012）17-0147-02房地产投资信托制度(reits)在美国产生以来，很快被西欧各国以及亚洲新兴国家所运用，并根据各自不同的国情加以调整。
这说明这种制度具有一定的可复制性，而从当今的趋势来看，越来越多的国家有实施这种制度的意向，这说明这种制度有着独特的制度优势，这种优势又是与其他投资方式比较得出的。
相对于房地产直接投资这种产生较早、应用较广泛的投资方式而言，房地产投资信托制度(reits)有一些制度上的优势。
一、房地产直接投资与房地产投资信托(reits)房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营的一种投资方式；是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。
房地产投资信托(real estate investment trusts，下文简称reits)是由基金公司和其他发起人向投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。
reits实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
我国目前香港地区发行了7只房地产投资信托基金，而内地正在紧锣密鼓地进行试点的准备工作。
HKSI香港证券及期货从业员资格考试资产管理规例卷六paper6考试心得
本人于上个月在香港考过卷六。
本次考试难度偏难，但是只要认真看资料，基础打好+理解好，考试通过及格线是没有问题。
我大约花了30小时复习，我过了一遍温习手册，看了视频，做了题目。
但还是有我没有见过的考点，大家就靠平时的常识来做就行。
我记得的题目如下，分享各位：
1.证监会对认可对冲基金施加哪些额外要求？
2.根据基金互认计划，在内地注册成立的集体投资计划如需在香港向公众销售应该怎么样？
3.开放式基金型公司说法正确是什么？
4.证监会在资产管理的监管上使用以下哪些一般原则？
5.哪些规定适用于货币市场基金？
6.哪些陈述阐述操守准则的诚实原则？
7、对于市场失当行为，香港采用了国际通用的双轨制度，对该制度理解，不正确的是哪一项？
注意点：
1.多做题，很重要，我复习的时候模拟试卷的机考分数在35-38之间。
出来分数是39，基本在意料之中！
2 有一些提问，首先让你回答是或者否。
是或者否不重要，重要的是后面它接着的解释，有些错误或者正确的概念，结合后面的选项，意思就改变了，要注意。
复习就是看洋码头东东宝贝的山海老师视频课程，搜洋码头东东宝贝就找到了，还有所有的错题不理解的记录下来，反复做。
这些很有用。
还是很感谢山海老师的课程，复习起来很高效！
推荐大家有时间视频至少看一遍，然后猛做题。
有疑问可以和我交流沟通。
REITs业务简析及政策建议
可以将拥有的房产出租给租户。新加坡RE ITs 的特点为，透明的税收制度，便捷的市场 环境和严格的监管制度。
三、我国对REITs的探索情况 我国对于REITs的讨论和尝试可以追 溯至本世纪初，中国经济的快速增长使不动 产市场逐渐繁荣起来，也为REITs这一金融 产品带来了良好的发展机遇。目前,已形成 类REITs、证监会公募REITs以及权益型 REITs三种类型。 （一）类REITs的市场探索和相关案例 类REITs实际上是债权性融资，融资期 限较短、需要定期还本付息及外部主体增 信。2014年以来，市场开始探索类REITs产 品的发行。截至2019年10月，交易所市场 共发行类REITs资产证券化项目56单,合 计规模1148.17亿元；底层资产包括商业地 产、公寓、物流地产等类型。多家国有企业积 极探索以租赁住房为基础资产的类REITs 产品。 截至2019年底,共计发行住房租赁类 REITs产品13单，合计规模163.88亿元，相 关项目备受关注。新派公寓于2007年11月 发行全国首单以租赁住房为底层资产的类 REITs项目，发行规模2.7亿元。以中信起航 为代表的私募类REITs是中国境内更主流、 更具规模的类REITs,实质上就是将专项的 资产管理计划作为载体,从而实现不动产的 资产证券化，以私募方式发行，在交易所、银 行间市场、机构间私募产品报价与服务系统 等交易场所挂牌交易。同时，产品设计了以 公募REITs或对外出售为主的退出不 上市交易。
根据组织形式不同，REITs可以分为公 司型REITs和契约型REITs两种。公司型 REITs是依据《公司法》,将公司作为REITs 的载体，以发行REITs股份所筹集来的资金 用于房地产投资，REITs股份持有人最终会 成为公司的股东％美国市场上多为公司型 REITs。契约型REITs是以契约基金或信托 计划作为REITs载体，通过发行受益凭证所 筹集来的资金投资房地产。亚洲市场上（例 如新加坡）主要为契约型REITs。
房地产事件点评：REITs资产扩容至消费基础设施，利好持有型业务头部开发商
[Table_IndustryInfo] 2023年03月26日强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产房地产事件点评REITs 资产扩容至消费基础设施，利好持有型业务头部开发商投资要点分析师：池天惠执业证号：S1250522100001电话：130****9597邮箱：************.cn 联系人：刘洋电话：180****0867邮箱：*************.cn数据来源：聚源数据[T able_BaseData] 股票家数115 行业总市值（亿元） 15,148.35 流通市值（亿元） 14,525.48行业市盈率TTM13.0 沪深300市盈率TTM12.0[T able_Report] 1. 房地产行业周报（3.6-3.12）：二手房回暖势头良好，住建部积极表态 (2023-03-12) 2. 房地产行业2023年春季投资策略：基本面筑底，利好政策加速释放 (2023-03-11) 3. 地产链系列报告2：地产销售复苏初见端倪，产业链投资正当时 (2023-03-09)4. 房地产行业周报（2.27-3.5）：百强房企销售同比转正，土地市场点状回暖 (2023-03-05)5. 房地产行业周报（2.20-2.26）：近期地产销售恢复能否持续？ ● 事件：3月24日国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REIT s ）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REIT s ）常态化发行相关工作的通知》。
文中指出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REIT s ，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
● 底层资产扩容，消费基础设施REITs 发行获支持。
2020年基础设施REIT s 试点启动以来，已上市REIT s25只，总募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、清洁能源、保障房等多种资产类型，但整体规模仍较小。
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
知乎 香港会计准则
知乎香港会计准则一、什么是香港会计准则？1.1 香港会计准则的定义香港会计准则，又称香港财务报告准则（Hong Kong Financial Reporting Standards，简称HKFRS），是香港金融管理局（Financial Services and the Treasury Bureau）发布和推广的一套会计准则。
它旨在规范香港上市公司的财务报告和会计实践，确保信息的准确性、可比性和透明度。
1.2 香港会计准则的适用范围香港会计准则适用于在香港注册的各类公司以及其他组织，包括上市公司、非上市公司、非营利组织等。
这些准则为企业提供了公认的会计和财务报告框架，帮助企业制定和报告财务信息。
1.3 香港会计准则与国际会计准则的关系香港会计准则与国际会计准则（International Financial Reporting Standards，简称IFRS）高度吻合。
香港金融管理局将IFRS作为香港会计准则的基础，对其进行了一定的修改和调整，以适应香港特定的法律和商业环境。
二、香港会计准则的重要性2.1 提高信息透明度香港会计准则的实施使得香港企业的财务报告更加透明和准确。
通过统一的会计准则，投资者和其他利益相关者能够更好地理解公司的财务状况和业绩，减少信息不对称，提高投资者的信心。
2.2 促进国际交流和比较香港作为国际金融中心，吸引了众多跨国公司在这里上市。
香港会计准则的实施与国际接轨，使得香港公司的财务报告更容易与其他国家和地区的公司进行比较和分析，促进了国际交流和合作。
2.3 提升企业形象和信誉度遵守香港会计准则的企业能够展示其专业和诚信，树立良好的企业形象。
会计准则的合规性对于企业的信誉度和声誉具有积极的影响，有助于吸引投资、合作伙伴和客户。
三、香港会计准则的主要内容3.1 财务报告要求香港会计准则明确了财务报告的要求，包括财务报表的内容和格式，会计政策的选择和披露，以及对报表进行审计和审查的要求。
REITs最全解读(2020年整理).pptx
▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的 REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： 1流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上 市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 2 资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 3 税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 4 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的 REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式引言：房地产投资信托基金(REITs)是一种投资工具，它允许个人投资者通过购买信托基金的股票来参与房地产市场的投资。
REITs的运作方式相对复杂，需要遵守特定的法规和规定。
本文将一步一步回答有关REITs的运作方式的问题，以帮助读者更好地了解这一领域。
第一步：公司组织REITs的运作是通过以公司形式组织的信托基金来实现的。
这些信托基金通常是作为一家公司成立的，通过向公众发行股票来融资。
这些公司通常由一个董事会和一支管理团队管理。
董事会负责制定公司政策和策略，而管理团队负责执行这些政策和策略。
第二步：资产选择REITs的主要目标是通过投资房地产来获得收益。
为了实现这一目标，REITs的管理团队会从不同类型的房地产资产中选择投资对象。
这些资产可以包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
选择合适的资产是REITs运作的关键环节。
第三步：投资和融资一旦REITs确定了投资目标和资产选择，它们就会开始将资金投入到房地产市场中。
REITs可以通过现金投资或借款来购买房地产。
通常，REITs 会通过向金融机构申请贷款来获取融资。
第四步：收益分配一旦REITs开始从房地产投资中获得收益，它们必须按照特定的规定将收益分配给股东。
根据美国的法规，REITs必须将至少90的收入分配给股东。
这些收入主要来自房地产租金、出售房地产所获得的利润以及其他投资收益。
第五步：股东权益REITs的股东享有特定的权益。
他们可以通过购买REITs的股票来成为REITs的股东。
除了从REITs的收益中获得分红之外，股东还有权利参与公司的决策和管理。
这些权益由公司章程和董事会规定，并通过股东投票来行使。
第六步：监管和合规性作为一种投资工具，REITs需要遵守特定的法规和规定。
在美国，REITs 必须遵守美国证券交易委员会(SEC)的规定，以保护投资者的权益。
另外，REITs还需要按照特定的会计准则和报告要求进行财务披露。
房地产信托投资基金REITs操作实施分述
行、汇丰银行等著名金
融机构。
共计 20项写字楼物业和
27.18
零售物业组合，地域位置分 物业地理位置优
散，可出租写字楼面积约 9.7 越以及多元化的物业
万平米，零售物业面积约 4.7 组合
万平米，车位 844个，物业估
值约 91亿港币。
23.30
香港第一个酒店产 共计 5间酒店物业，房间
1
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software For evaluation only. REITs每年须将不少于其经审计年度税后收入净额的 90%分派给单位持有人作为股息。REITs 计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。REITs可以购入在建、重建或修缮的未 完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时 REITs总资产的 10%；REITs可 以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的 45%。 REITs在发起和设立过程中涉及到多个法律主体，相互之间通过订立契约和协议用于规 范和明确各自的权利、义务和利益关系。这里以富豪产业信托（1881.HK）为例进行说明。 富豪产业信托的架构如下图所示：
REITs的上市发售就是将 REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发 售过程与新股发行在销售方式上大体一样，持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券 市场上自由流转。 在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持 在基金单位持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。发售结束后，受托人应将 发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。按照《守则》规定，
截至目前，内地企业在香港发行的 REITs只有两只，远不及在香港上市的公司数量。 除了 REITs对开发商物业规模的较高要求外（通常需要 4-5家有稳定现金流的物业），还有 两个不容忽视的原因：一是内地企业将内地物业所有权转让到境外需要缴纳不菲的税费，成 本较高；二是 2006年六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171 号文件)，从资本金结汇角度对外资并购内地企业进行严格限制，使得短期内跨境 REITs的 运作暂时搁置。
香港 收购守则
香港收购守则一、信息披露1.定义：信息披露是指上市公司或其相关方公开与公司收购、出售资产、权益变动等事项相关的信息。
2.披露内容：信息披露应包括但不限于以下内容：a) 收购方的基本情况；b)收购标的的基本情况；c) 收购目的及未来经营计划；d) 收购对上市公司的影响及风险；e) 独立财务顾问的意见。
3.披露时间：信息披露应在相关事项发生后的两个工作日内进行。
4.披露方式：信息披露可以通过公告、新闻发布会、邮件等方式进行。
5.保密条款：在信息披露过程中，相关各方应严格遵守保密义务，确保信息不泄露。
二、收购程序1.尽职调查：在收购过程中，收购方应对目标公司进行尽职调查，了解目标公司的财务状况、业务情况、法律风险等信息。
2.交易协议：经过尽职调查后，收购方与目标公司应签订交易协议，明确双方的权利和义务。
3.交易审批：交易协议签订后，相关事项需要经过股东大会或其他相关机构审批。
4.交易实施：在获得相关审批后，收购方应按照协议约定的时间和方式完成交易。
5.信息披露义务：在收购过程中，相关各方应按照信息披露规则及时公开与收购相关的信息。
三、反收购措施1.定义：反收购是指目标公司采取措施防止被收购的行为。
2.反收购措施：目标公司可以采取以下反收购措施：a) 股份回购；b) 通过章程设定特别条款；c) 提高股东大会表决门槛；d) 其他合法合规的措施。
3.信息披露义务：在采取反收购措施时，目标公司应按照信息披露规则及时公开与反收购相关的信息。
4.监管机构和职责：监管机构负责对反收购措施进行监管，确保其合法合规。
5.监管机构职责：监管机构应履行以下职责：a) 对反收购措施进行审查和评估；b) 对违反法律法规的行为进行处罚；c) 向公众公开相关信息。
6.反收购措施的限制：反收购措施不得损害股东利益，不得违反法律法规的规定。
7.反收购措施的实施：反收购措施的实施应按照法律法规的规定和公司章程的规定进行。
8.反收购措施的后果：如果反收购措施无效或被撤销，相关方仍可以继续实施收购行为。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1 有關修訂《房地產投資信託基金守則》的諮詢總結 2014年7月 2
目錄
引言 1 第I部：建議為投資發展中物業或從事物業發展活動引入靈活性 2 第II部：建議為投資於金融工具引入靈活性 11 第III部：其他雜項意見 18 附錄A –《房地產投資信託基金守則》的修訂定稿 21 附錄B – 回應者名單 27 1
引言 1. 證券及期貨事務監察委員會（證監會）在2014年1月27日就修訂《房地產投資信託基金守則》發表諮詢文件（諮詢文件），建議修訂《房地產投資信託基金守則》以促使房地產投資信託基金在以下方面的投資範圍更具彈性：(a)投資發展中物業或從事物業發展活動及(b)投資於金融工具（(a)及(b)統稱為諮詢建議），並邀請公眾提出意見。
2. 諮詢期已於2014年2月26日結束。證監會共接獲113份意見書，包括來自房地產投資信託基金經理、多個業界組織、專業團體、財務機構、估值師、律師事務所、一名專業受託人及多名個人的意見。回應者名單（要求匿名的回應者除外）載於附錄B。
3. 大部分回應者均支持諮詢建議，並認同諮詢建議會促進香港房地產投資信託基金市場的長遠發展，亦與可資比較國際市場的規例大致相同。這些回應者所提出的意見，一般集中於就具體事項尋求進一步的技術性指引，及希望本會釐清因應建議而對《房地產投資信託基金守則》作出的建議修訂。至於不表贊同的回應者，他們主要是憂慮諮詢建議可能改變房地產投資信託基金產生定期收入的性質和風險概況，亦有部分回應者對房地產投資信託基金經理的專業知識表示關注。
4. 證監會在審視對諮詢建議的回應時，首先及最重要的考慮是，房地產投資信託基金作為尋求提供定期租金收入工具的性質。證監會亦重視房地產投資信託基金應藉著本身的特有特點及規定，保持其與物業發展公司之間的分野（一如在2003年引入房地產投資信託基金監管制度時所發表的諮詢文件及諮詢總結中所概述）。因此，證監會認為，按照投資者保障此首要原則，應維持諮詢建議及其相關限制。
5. 證監會已仔細考慮所收到的回應。基於諮詢文件所載的原因，並顧及香港房地產投資信託基金市場的環境及諮詢建議得到大多數支持，證監會認為應落實諮詢建議及對《房地產投資信託基金守則》的相關修訂並如本文件所載作出某些修改或釐清監管意向。證監會亦會透過不時更新的一系列常見問題（有關諮詢建議的常見問題），向業界提供進一步指引。
6. 本文件撮述在諮詢過程中收到的主要意見、證監會的回應及對《房地產投資信託基金守則》的建議修改。
7. 與是次諮詢所載事宜有關的各項修訂已標示在《房地產投資信託基金守則》的文本上，並載於附錄A。所有這些修訂將在經修改的《房地產投資信託基金守則》刊憲後即時生效。
8. 本會謹此向曾經投放時間和精神細閱諮詢建議及向本會提供詳盡周全意見的所有回應者，表示謝意。
9. 諮詢文件、回應（要求不要刊登者除外）及本文件均可於證監會網站（www.sfc.hk）取覽。 2
第I部：建議為投資發展中物業或從事物業發展活動引入靈活性 引入從事物業發展的靈活性
公眾意見 10. 大部分回應者均支持為物業發展投資及相關活動引入靈活性的建議（第1項建議）。他們一般都認為，這項建議有利於房地產投資信託基金及其單位持有人，原因與諮詢文件所概述者類似；他們亦指出，房地產投資信託基金可在較早階段以較低成本購買項目，能為單位持有人取得較佳的投資回報。此外，他們提及，比起為現有物業進行大規模檢修或以低廉價格將之出售，此舉更能提供可持續發展的解決方案，盡量減少為公眾及租戶帶來不必要的騷擾。
11. 贊同這項建議的回應者亦認為，有關建議與可資比較海外市場的規例大致相同，及可提升本地房地產投資信託基金市場的競爭力。一些回應者指出，應向投資者提供不同的房地產投資信託基金選擇，包括進行與不進行上述物業發展投資及相關活動的房地產投資信託基金。
12. 部分回應者不贊同這項建議，當中包括兩名房地產投資信託基金經理及部分個人回應者。他們對有關建議有所保留，主要是因為有關建議可能改變房地產投資信託基金產生定期收入的性質和風險概況。部分回應者關注到，房地產投資信託基金支付定期分派的能力或會受到不利影響。有些反對第1項建議的回應者質疑，房地產投資信託基金經理是否具備足以進行有關投資及活動的專業知識、內部監控和風險管理系統。就此而言，部分回應者表示，自律性措施或委聘外部專家也許不足以防範無法識辨的風險。
13. 持反對意見的回應者亦提及，物業發展可能會因租金收入沒有可資驗證的紀錄而帶來不確定性；如委聘外部專家，房地產投資信託基金可能要承擔額外成本。部分回應者亦關注到，房地產投資信託基金與物業發展公司在業務模式方面的區分可能變得模糊；房地產投資信託基金經理可能為了追求短期變現收益而偏離管理物業以取得租金收入的目的；如物業發展活動是在海外以較低成本進行，則可能涉及較高風險。
證監會的回應 14. 正如諮詢文件所強調，證監會重視房地產投資信託基金作為主要投資於房地產項目以向投資者提供來自定期租金收入的回報投資工具的性質，並關注到物業發展投資及相關活動附帶的風險。
15. 因此，在制訂這項建議時，證監會採納了審慎的方針，提出一系列附帶規定及措施，以維持房地產投資信託基金明確的性質及處理相關風險。有關附帶規定及措施包括但不限於10%資產總值上限、物業發展完成後兩年的最短持有期、投資於空置土地的限制，及規定無論在任何時候，房地產投資信託基金的資產總值至少75%均必須被投資於產生定期租金收入的房地產項目。
問題1：閣下認為應否就物業發展投資及相關活動向房地產投資信託基金引入靈活性？ 3
16. 關於房地產投資信託基金經理的專業知識，正如諮詢文件所載，房地產投資信託基金經理必須具備進行有關物業發展投資及相關活動所需的勝任能力、專業知識及有效的內部監控和風險管理系統。房地產投資信託基金經理鑑於其對整體單位持有人的受信責任，及作為證監會持牌法團，他們在決定從事該等活動前，必須作出專業判斷，及信納其擁有足夠及適當的技能和程序。
17. 同時，值得一提的是，上述建議措施連同《房地產投資信託基金守則》下其他現行規定（例如借款限制、股息政策及有關海外投資的合規指引）有助處理所提出的關注事項，及繼續將房地產投資信託基金與不受任何有關限制約束的物業發展公司加以區分。
18. 鑑於第1項建議得到大多數支持，以及如上文所述，第1項建議將加入額外保障及措施，以維持房地產投資信託基金的性質，故證監會將會落實第1項建議。
10%資產總值上限界線
10%資產總值上限的百分比限制 公眾意見
19. 大部分回應者均認為，10%資產總值上限是適當的，也是良好的起步點，雖然亦有部分回應者指出，這個百分比日後可按市場發展而進一步放寬。
20. 數名回應者建議，不應設任何投資上限，或應設定較高的界線，例如資產總值的15%或25%。其中一名上述回應者進一步表示，如獲得單位持有人批准，所建議的25%資產總值上限界線可被超越。這些回應者所述的理由一般是指由於香港的土地及建築成本高昂，10%資產總值上限對於資產總值較低的房地產投資信託基金來說可能並不足夠。另一名回應者建議，10%資產總值上限不應適用於已持有一段訂明期間的現有物業的重建。
21. 另一方面，部分回應者提議較低的界線。尤其是，部分反對第1項建議的回應者建議，若這項建議終究仍被採納，便應採用資產淨值而不是資產總值作為計算基準。一名回應者建議將界線定為資產總值的5%，而另一名回應者提出，雖然10%資產總值上限可以接受，但如投資超過房地產投資信託基金資產總值的5%，便應取得單位持有人批准。另有一名回應者建議就涉及空置土地的投資施行次級上限。
證監會的回應 22. 證監會認為百分比限制是其中一項主要措施，可就房地產投資信託基金作為產生定期租金收入的投資工具限制其風險及維持其性質，尤其是顧及回應者對第1項建議所提出的上述關注事項。在考慮百分比限制時，正如諮詢文件所述，證監會已考慮可資比較司法管轄區所採取的方針及其施行的相關限制。
問題2：閣下認為10%資產總值上限是否適當的界線？ 4
23. 鑑於10%資產總值上限將同時涵蓋新的發展項目及重建現有投資組合1，第1項建議將一
般有利於所有房地產投資信託基金。有見及此，及由於注意到建議界線得到大多數支持，證監會將會落實10%資產總值上限。證監會亦會因應日後的市場發展不時審視此一界線。
10%資產總值上限的範圍 重建項目及購買未完成單位 公眾意見 24. 數名回應者建議，投資於重建項目或投資於未完成單位的收購，應獲豁免遵從10%資產總值上限。他們建議，該等項目應受各自的上限所約束，以容許房地產投資信託基金在尋求適當的投資機會時具有靈活性。一名回應者亦查詢，10%資產總值上限可否容許房地產投資信託基金以改變土地許可用途作為目的而購買非空置土地，然後再作物業重建。
證監會的回應 25. 發展項目、重建項目及購買未完成單位的性質及附帶風險存在明顯的類似之處，例如建築風險及對房地產投資信託基金的定期收入的影響。因此，證監會仍認為，10%資產總值上限的建議範圍應涵蓋所有該等類型的投資或活動。
26. 鑑於其性質，以改變土地許可用途並作出重建的目的而作出的購買，亦須受10%資產總值上限所約束，因為有關上限同時適用於發展項目及重建項目。
重大資產質素提升與投資於重建項目 公眾意見 27. 一名回應者注意到10%資產總值上限只適用於重建項目而非修繕、加裝或裝修，因而查詢重大資產質素提升與投資於重建項目之間的分別。
證監會的回應 28. 房地產投資信託基金經理應作出合理及專業的判斷，以考慮所涉及的活動是否構成10%資產總值上限適用的重建項目，而不是真正的修繕、加裝及裝修。就此而言，房地產投資信託基金經理一般應考慮所有相關因素，例如所涉及的活動的重大程度、範圍和持續的時間，及對產生收入的影響。如有疑問，房地產投資信託基金經理應諮詢證監會。
計算10%資產總值上限的方法 公眾意見 29. 兩名回應者建議，在就10%資產總值上限計算房地產投資信託基金的資產總值時，應參照某些會計原則，將發展中的投資物業的價值包括在分母之內。
1 正如諮詢文件所載，重建房地產投資信託基金現有投資組合內的物業，不包括現時根據《房地產投資信託基金守則》被排除的“修
繕、加裝及裝修＂。