全国物业管理行业生存状况调查报告

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物业管理行业生存状况调查报告
中国物业管理协会秘书处

为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和
落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强
行业指导提供依据，中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上
填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止去年
12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆
盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将
初步调查的有关情况报告如下：
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城
市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近
几年得到了长足发展,在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的
作用。
（一）服务水平显著提高
统计数据显示，这次被调查企业所管理的20.39亿平方米物业项目，
不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，
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从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运
动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社
区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目前，物业
服务已经覆盖到不动产管理的所有领域。
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90%以上被调查
企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性
服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到
创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经
营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提
高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好
赞誉，被调查的4600家企业在2004-2006三年中先后得到县（区）级
以上政府部门表彰达14635次。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。在被调查的4600
家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人
员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企事业单位人员分流25072
人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、
中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其他人员
安置20478人。
以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力
方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企
业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发
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事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中
三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工
程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。
（三）经济效益逐步改善
统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，
平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入达
2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业
税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581
家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金
26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利
润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。
以上数据表明，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能
力差。我们注意到，一些企业未将多种经营收入计算在内以及基于其它
因素的考虑，在上报相关收入数据时有所保留。但近半数企业未能盈利，
而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的
困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
另外，物业服务企业在提供服务过程中，积极为业主出谋划策，采
取多种方式提高物业经营效益，其中238家企业三年中通过改善服务，
提高房屋出租率等，为业主增加租金收益24667.16万元。还有298家
企业通过节能改造，为业主增加经济效益8949.24万元。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管
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理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生
活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。

二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
完成上报调查数据的4600家企业基本分类情况如下：
1. 以企业成立时间划分。
2.

1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的
5.82%，1994年至2007年13年间，共有4332家企业成立，占总企
业数94.18%。其中1994至2004年10年间共成立企业2495家，占
总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。
通过上述表格和数据，不难看出，81年至94年的前十三年，是我
国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的十年间，
是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶
段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。

物业管理企业成立时间走势图
322272
6574
7
32
72
116
146
172
192
258
343
396
426
496
561
506
466

284
87
0
100

200
300
400
500
600

8182838485868788899091929394959697989
9
20002001200220032004200520062
0
0
7

年度企业成立数量
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2.以企业注册登记类型划分。
国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，
占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占
7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占
0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。
以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制
（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一
定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍
是行业面临的课题。
3.以企业资质等级划分。
一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资
质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。
以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无
法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
4.各资质等级面积、人员之间关系

企业数 建筑面积 （万㎡） 企业平均管理面积 人员 总数 企业平均人数 管理人员/ 操作人员 管理人员人均管理面积
（万㎡）
一级 365 81826.30 224.18 322078 882 1：6.4 1.88
二级 713 57925.54 81.24 205392 288 1：6.1 1.99
三级 3287 59304.75 18.04 220912 67 1：4.1 1.38
一级资质企业平均管理面积224.18万㎡，平均职工882人，管理
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人员人均管理面积1.88万㎡；二级企业平均管理面积81.24万㎡，平
均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万㎡；三级企业平均管理
面积18.04万㎡，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万㎡。
以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的
操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人
均管理面积明显高于三级企业。
5.以经济区域划分。
东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、
福建、山东、广东、海南）1754家，占总企业数38.13%；中部省区（河
南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区
（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、
内蒙、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。
以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，
沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。
6.以与开发企业的关系划分。
被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占
企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。
从上述比例来看，开发建设单位下属企业仅占全部企业的四分之一
强，近四分之三的企业与开发商并无隶属关系，建管不分的状况已得到
较大程度的改变。
（二）从业人员情况
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
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从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从
事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗
位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修
人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他
勤杂工种。
管理 人员 秩序维护员 清洁工 工程维修人员 车辆管理员 绿化养护人员 其他
勤杂工
调查人数 119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718
配比情况 1 2.09 1.35 0.74 0.31 0.24 0.71
（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）
从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员
中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比
例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业
的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，
反映了行业处于发展初级阶段的现状。
2.以学历层次划分。
被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，
占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占
总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814
人，占64.74%。
对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作
工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是
与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之