深圳茂业百货南山店定位及规划 41页PPT文档

深圳南山——华彩新天地定位方案：华彩天成项目裙楼内铺定位及招商方案

华彩天成项目

裙楼内铺定位及招商方案

二〇二〇年十二月九日

一、项目概况 2

（三）项目SWOT分析 3

1．优势分析（S） 3

2．劣势分析（W） 3

3．机会分析（O） 4

3．威胁分析（T） 4

二、项目经营选项分析 4

（一）百货类零售 4

（二）专业批发市场 5

（三）超市 5

（四）专业大卖场 6

（五）餐饮业 6

（六）休闲娱乐业 6

三、价格定位 6

四、招商策略 7 一、项目概况

（一）地理位置

项目位于深圳市南山区，南山商业文化中心商圈，南海大道与海德二路交汇处。周边生活、商业配套设施齐全，教育资源丰富，海雅百货、创景名店坊、儿童世界、友谊城百货、肯德基等相继开业；南山中心书城、第二中心小学、后海中心中学均已开工建设，居家氛围浓厚。

（二）项目现状

项目名称华彩天成

项目位置南海大道与海德二路交汇处

开发商深圳市盛涛工程实业有限公司

宗地面积 8475.29㎡

总建筑面积 40502㎡

户数 215

容积率 6.15

裙楼面积 10735.28 ㎡

停车位 190个

注：以上数据主要参考深圳国土与规划管理局资料

（三）项目SWOT分析

1．优势分析（S）

（1）商圈优势

南山首席商业区，也是深圳著名的商业区之一，商业气氛与文化底蕴完美融合，云集了知名的商业连锁企业、每日人流量巨大。

优势应用：以商圈中心作为深圳商业的制高点，是项目推广宣传的最有利之处，是项目推广的重点之一。

（2）消费群优势

项目周边聚集了南山区的明星楼盘，消费体量大，层次高。

优势应用：从优良的顾客资源为重要卖点，打动客户。

2．劣势分析（W）

（1）内铺，缺少临街展示面

招商部分的没有临街展示面，且进入内部的道路比较迂回，这一劣势不利于商家经营

应对措施

在市场定位上尽量寻找不需要临街面的商业类型。

（2）裙楼部分空铺待转让，景象萧条

应对措施：在客户推荐时着重于商圈优势和消费者优势，并在招商推广筹备期选择设计能力强的广告公司，通过广告扭转人们的固有映想。

深圳市商业网点布局规划(0427)+

第一章总则

一、规划背景

为促进和引导城市商业网点健康发展，国家商务部先后印发了《商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发„2004‟18号）和《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》（商建发„2005‟378号）。为此，深圳市于2003年10月成立了由分管副市长任组长，市相关部门参加的深圳市商业网点规划工作领导小组，领导开展深圳市商业网点规划编制工作。2003年11月，原市经贸局和综合开发研究院（中国〃深圳）成立课题组，于2004年1月正式启动深圳市商业网点规划的研究和编制工作。

二、规划范围

（一）规划地域。

涵盖深圳市六个区。

（二）规划行业。

批发、零售和餐饮网点（不包括成品油、生猪、旧汽车、拍卖等特种行业或专营专控商品）。

三、规划对象与重点

（一）商业区。

重点规划对象是市级商业（市级商业区和次市级商业区）和社区商业（社区商业中心和邻里商业单元）。 - 1 - （二）零售网点。

重点规划对象是6000平方米以上的大型零售网点，包括购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、仓储式会员店、折扣店和大型主题市场。

（三）餐饮网点。

重点规划对象是食街、居民区和工业区餐饮网点（包括食堂）。

（四）批发市场。

重点规划对象是工业消费品批发市场、工业生产资料批发市场和农副产品批发市场。

四、规划期限

2006－2010年（与“十一五”规划时间跨度相同）。

五、规划依据

《深圳市组团分区规划（2005－2020）》、《深圳市率先基本实现现代化的考核体系和相关指标调整方案》、《深圳市商贸流通业发展“十一五”规划》、《深圳市商业网点普查报告》、《关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易„2001‟789号）》、《深圳市人民政府关于大力发展现代商贸流通业的意见》、深圳市历年统计年鉴、《广东省2000年人口普查资料汇编（深圳市）》、《深圳市整体交通发展规划（征求意见稿）》、《深圳市公共交通规划》、《轨道交通规划》、《国家零售业态分类标准》。

某某商业广场定位规划方案

咱们来聊聊这个商业广场的定位规划哈。

一、商业广场的基本情况了解。

咱得先搞清楚这个商业广场的一些基本情况哟。比如说它的地理位置在哪儿呀，周边都有些啥配套设施呢，交通方不方便呀。如果它在城市中心，那潜在的客流量肯定就大，咱就可以往高端、时尚、多元化的方向去定位；要是在社区周边，那就得更接地气一点，多考虑周边居民的日常需求。就像你得知道你的顾客是啥样的人，才能投其所好嘛。

还有这个商业广场的规模也很重要哟。是大型的商业综合体，还是中小型的商业街区呢？大型的就有更多的空间去打造各种不同的业态，像大型超市、电影院、高档餐厅啥的都能安排上；中小型的呢，就可以专注于一些特色的、精细化的业态，比如特色小吃街、潮流小店聚集地之类的。

二、目标客户群体分析。

那咱来琢磨琢磨，这个商业广场主要是面向哪些人群呢？是年轻人居多，还是家庭主妇、上班族，又或者是老年人呢？

如果是年轻人，那肯定得充满活力和潮流感呀。可以多设置一些时尚的服装店、潮玩店、网红咖啡店之类的。毕竟年轻人就喜欢追潮流、打卡拍照嘛。而且还可以时不时地举办一些潮流活动，像街头涂鸦比赛、电竞比赛啥的，把年轻人的热情都点燃起来。

要是以家庭主妇和带娃的家长为主要目标群体，那儿童游乐区、母婴店、亲子餐厅这些就必不可少啦。再加上一些生活超市、家居用品店，方便她们日常采购。还可以在广场上设置一些儿童主题的活动区域，定期举办亲子活动，让家长和孩子们都能有个愉快的体验。对于上班族来说，快捷的餐饮、商务办公配套设施就很重要啦。比如一些简餐店、咖啡店，还有打印店、文具店之类的。下班后，还可以有一些放松身心的场所，像瑜伽馆、按摩店啥的。

三、业态规划。

根据目标客户群体，咱就可以来规划一下商业广场的业态啦。

餐饮方面，得有各种不同的选择哟。除了前面提到的特色餐厅、简餐店，还可以有小吃摊、美食广场啥的。毕竟民以食为天嘛，好吃的东西总是能吸引人的。而且不同的时间段还可以推出不同的优惠活动，像早餐打折、晚餐满减之类的，让顾客觉得特别划算。

深圳茂业九龙城、旺角购物广场招商及营运手册(doc 45页) 金牌

九龙城、旺简介

九龙城广场和旺角购物广场是深圳茂业（集团）有限公司投资兴建的大型商业物业，由茂业（集团）直属深圳茂业物业经营管理有限公司负责管理，公司设有行政人事部、财务部、招商部和物业经营管理部等部门，我们奉行人才、信息、质量和高效的原则，竭诚为广大客户服务！

九龙城、旺角购物广场位于深圳市罗湖商业旺地------东门步行街入口，是东门商业步行街标志性商业广场，其设计规划合理、配套设施齐全。九龙城广场占地面积为2800平方米，楼高八层，总建筑面积为20985平方米，内设有扶手电梯十八部及可视观光电梯两部直达各层，共有商铺600多间，每日吸引人流五万人次。旺角购物广场占地面积为1578平方米，楼高七层，总建筑面积为9108平方米，有商铺近300多间，配有扶手电梯八部，直升梯两面部通达各楼层，日客流量达三万人次。旺角购物广场毗邻九龙城广场，茂业百货商厦，且居中并连贯相通，形成茂业购物一条街。

九龙城广场、旺角购物广场聚集1000多家商户。经营品种丰富多彩、各具特色。汇集休闲时装、名牌精品、黄金珠宝、首饰皮具、电子产品、童装玩具、家用电器、酒楼、美容按摩、美甲扮靓、化妆摄影等，是一座集休闲、饮食、娱乐、扮靓为一体的现代时尚购物天堂。

第一章招商手册

一、招商部经理的岗位职责

（1）全面负责招商部招商工作，完成公司下达的工作任务。

（2）负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，制定工作要求、工作目的以及建立各项管理制度。

（3）负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况。

（4）负责商场租赁合同的签订。

（5）负责制订商场（住宅物业）租金方案、出租策略及宣传策略和租金收取方案，报公司总经理审批并组织实施。

（6）负责制定本部门工作计划和工作日标，并保证计划的贯彻执行。

（7）负责做好招商部与公司其他部门之间的沟通及协调工作。（8）负责培训提高本部门人员的文化素质、工作能力及业务技能。

MALL商业项目总体定位与规划设计方案

MALL商业项目总体定位及规划设计方案书

一、规划设计方案（以实际为准）

【第一部分】建筑总体设计建议

1 商场外立面规划设计

2 商场总平面布置设计

3 商业动线导向设计

4 百货商店营业厅的设计

5 超市营业厅的设计

6 美食城设计

7 高层公寓规划设计

8 专业市场的规划设计

9 外广场的规划设计

10 中庭的规划设计

【第一部分】招商策略

1.整体招商思路

根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。

用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商铺的价值，达到快速出租，保留原有商业资源的情况下，实现商业气氛快速聚集目的。

2.招商原则

2．1先易后难，近远并进

市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28

家中型市场经营企业进行洽谈，吸引他们进驻，从而稳住其原场内经营

的单个商户，快速留住原庞大的经商群体，从而留住其下游的客群，及

庞大的资金流，与原业主的注意力与经济投入。

IT动感城：先与实力商户洽谈，吸纳进驻，带动其他商户认租。

主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向，确定后作为广告宣传。

商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈，超市与家乐福、百佳

洽谈，卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅，电影院与珠江院线、IMAX洽谈，

电器与国美、永乐洽谈，洋快餐与麦当劳，肯德基，必胜客，星巴克洽

谈，体育用品超市引进迪卡龙……等等，并签订进驻意向。

2．2先形象,后功能

在招商工作的筹备阶段，应着重于项目整体形象的宣传，使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时，重点向商家宣传整个项目的规划，项目的整体功能规划，使商家认同项目“街区MALL”的形象及发展前景。

《经营定位篇》word版

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.. 经营定位篇 ................................................................................................ 2

一、项目分析 ............................................................................................................................... 2

（一）地理位置 ........................................................................................................................... 2

（二）项目现状 ........................................................................................................................... 2

（三）项目SWOT分析 ............................................................................................................. 2

二、项目经营选项分析 ............................................................................................................... 7

三、项目定位 ............................................................................................................................. 11

商业广场项目业态布局规划

一、简述

这个规划我们首先考虑的是消费者的需求，我们知道不同的人有不同的购物习惯和需求，所以我们的布局规划，就是要满足不同人的需求。从消费者的角度出发，我们精心设计每一个细节，让每一位消费者都能在这里找到他们想要的东西。

1. 项目背景介绍

在这个快节奏的时代，我们的生活越来越离不开便捷与多彩。为了满足大家的需求，我们推出了这个全新的商业广场项目。这个项目的起源，其实就是一个简单的想法：为大家提供一个更好的购物、休闲、娱乐的场所。我们知道现在的商业设施已经不能满足人们日益增长的需求，大家期待有一个地方，既可以买到心仪的商品，又能享受到舒适的休闲时光。于是我们开始了这个项目的规划和建设。

2. 阐述业态布局规划的重要性和目的

说起商业广场的项目业态布局规划，那可是一件大事儿。一个好的布局能让商业广场人气旺盛，生意兴隆；规划不当，则可能影响商业氛围，甚至造成资源浪费。大家都知道，一个好的市场总是需要好的规划来支撑，而业态布局就是其中的骨架。接下来我们就来聊聊这个骨架怎么搭建才能既好看又实用。

那么业态布局规划的目的是什么呢？简单来说就是为了实现商业价值最大化，通过深入研究市场需求和消费者行为，合理规划零售、餐饮、娱乐等各业态的位置分布，让每一个区域都能发挥最大的经济效益。比如把热门的餐饮区设置在交通便利的地方，便于人们购物就餐；在商场的不同位置布置不同类型的店铺，满足不同消费者的购物需求。通过这样的规划，我们不仅能够促进商业发展，还能更好地服务消费者，实现商业价值和社会效益的双赢。业态布局规划是为了打造一个舒适、便捷、充满活力的商业环境，让每一位顾客都能享受到更好的购物体验。

3. 概述文章结构和内容

接下来让我们走近这篇文章的核心内容吧，即文章的第三部分《商业广场项目业态布局规划》的结构和内容概述。咱们要轻松愉快地走进这个精彩的业态世界，一探究竟。

这部分咱们首先要明确文章的整体脉络，开篇咱们得先给大家介绍一下商业广场项目的背景，让大家明白为什么业态布局规划这么重要。背景介绍完了，咱们就进入主题啦。文章会先谈谈业态布局规划的重要性，毕竟这可是整个商业广场项目的灵魂所在嘛。接下来咱们会详细说说业态布局规划需要考虑的因素，比如顾客需求、地理位置、市场环境等等，这些都是影响业态布局的关键因素。当然啦重头戏肯定在后头，那就是具体的业态布局规划内容啦。咱们会给大家展示各种业态的布局方案，比如餐饮、娱乐、购物等等，每个业态的布局都会有详细的说明和建议。为了让大家更好地理解，文章还会结合实际案例来讲解。最后呢咱们还会展望一下业态布局规划的未来趋势，看看这个领域有哪些新的变化和趋势。

商业项目的定位与业态组合的规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市

现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流

等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），

便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零

售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商

业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商

业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详

细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场

脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文

化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2 公里范围内，约10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费

群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、

茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5 公里范围内，除核心消费群以外约20 万的中高层消费人群；

深圳城市状况分析

城市状况分析

单位/市

深圳：

一、人口状况分析（2010年第六次人口普查数据）

常住人口1035.79万人，户籍310.47万人，非户籍752.42万人；

常住人口中男性占比54.20%，女性占比45.80%；

年龄结构：0到14岁101.88万人，占比9.84%；

15到64岁915.64万人，占比88.40%；

65岁及以上18.28万人，占比1.76%。

备注：人均月薪4430元。

二、主要购物中心

1、万象城（MIXC）（高贵的塑造者）

开发商：华润（深圳）有限公司

开业时间：2004 年 12 月9日

规模：总建筑面积达18.8万平方米，超大规模室内购物及娱乐中心

定位：高端消费群体

综合体优势：华润中心，集购物中心、超甲级写字楼、高级酒店、城市顶级住宅等诸多功能于一体。五星级的君悦酒店源源不断输送高端客户群；与城市精英（富豪）为邻；5A甲级写字楼将国际顶尖名收归囊中，企业金领消费一网打尽。

地理优势：蔡屋围CBD商圈，与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点，极大地助推了华润万象城的人气。

个性化：国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流，成就“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大型室内购物中心。

2、京基•百纳空间（KKMALL）▲时尚弄潮儿

开发商：京基集团（Kingkey Group）

开业时间：2010年11月26日

规模：总建筑面积83500平方米，国际时尚精品购物中心

定位：中高端消费群体业态组成：

地理优势：亚洲“时尚之都”的深圳高端购物中心商圈——蔡屋围金融中心商圈核心位置。

个性化：位于深圳第一高楼京基金融中心内。170多平方米的户外全彩LED广告屏，12块中国第一家全互动体验式触摸导示牌，开创中国购物中心导示系统革新先河。