预约合同预售合同商品房买卖合同之对比整理(可编辑)
预约合同预售合同商品房买卖合同之对比整理(可编辑)
预约合同VS预售合同：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。
（详见附录一）预约合同与预售合同的关系上实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。
但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上仍然存在争论。
（详见附录二、、）·如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该合同应当认定为商品房买卖合同在开发商违约的情形下买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。
在此有律师认为无法继续履行合同的情形可以分为两种若是由于开发商的不诚信造成的无法履行则买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续履行合同的只须返还预付定金。
（详见附录二、、）·如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同本身不包含商品房买卖合同主要条款的不能要求强制履行商品房买卖合同中拥有的义务只承担预约合同中的违约责任。
一般而言就是双方负有对“本约”诚信磋商的义务。
(详见附录二、、)商品房销售合同VS商品房预售合同：根据商品房销售管理办法第三条规定商品房销售包括商品房预售和商品房现售。 建设中的商品房开放商取得预售许可证等符合预售条件后与买受人签订的是商品房预售合同。
而在商品房竣工建成验收合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。
律师也认可商品房的预售合同即商品房的买卖合同只是房屋的交付期是在竣工后的将来。
(详见附录二)附录一：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。
商品房销售管理办法第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者房价款的行为。
附录二：I（段俊仿年生男法学学士湖南省汝城县人民法院。 彭丁聪云南大学法律硕士研究生现在湖南省郴州市汝城县人民法院工作。
）
商品房预售合同是本约在合同法中合同有预约和本约之分它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。
预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同简称预约本约是为了履行预约合同而订立的合同。
预约和本约具有不同的性质和法律效力二者不能混淆。
预约合同当事人的义务是订立本约所以当事人一方只能请求对方订立合同而不能就预约的本合同内容请求对方履行。
那么商品房预售合同是否为预约合同呢？对此学者们的有不同的看法。
有学者认为商品房的预售是预约交易行为商品房预售合同即商品房预约交易合同。
目前所订立的房屋预售合同因买卖的房屋在合同成立之时并不存在或尚未完工所以带有预售字样。
但双方关于房屋面积价金付款方式交屋期限违约责任等问题均明确约定无须将来另行订立买卖合同即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记达到双方交易目的。
因此预售合同虽名为预售但不是买卖预约而是本约是买卖合同仅房屋交付期在未来而已。
明确商品房预售合同不是预约合同在实践中具有重要意义。 因为如果将商品房预售合同看成是预约合同那么一方面预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同另一方面在一方当事人违反商品房预售合同时对方只能要求其承担不订立合同的责任而不能要求其承担违反合同的违约责任。
预售合同属于本约是明确的应严格依约履行。
但签约之时房屋只体现在图纸上预测面积与竣工后实测面积常有些误差。
所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算在办理登记过户时应附带交房证明。
也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同对面积问题彻底落实然后才给购房方办理过户登记。
这种换约做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些姑且不论。
退一步讲即使这种换约做法更合理一些这也对预售合同的本约性质并无大碍。
因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同违约救济不同。
而预售契约与换约后的买卖契约除面积修订外并无不同内容违反预售合同守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。
承认了这一点也就说明了预售合同应是本约这与换约做法并不矛盾。
II深圳李军律师答复：正式房屋买卖合同签订前买卖双方或者包括中介在内签订的买卖合同、预约购买合同、居间买卖合同相对于正式备案买卖合同属于预约合同（简称为“预约”备案的正式合同简称“本约”）。
预约合同一方拒绝协商签订正式合同或者拒绝买卖房屋、要求解除预约合同作为守约方能不能要求继续履行双方买卖义务、完成交易行为？这种情况通常发生在预约合同签订后、房价发生涨跌买卖一方反悔、拒绝继续交易而毁约导致守约方购买或者出售房屋目的落空。
这个问题的答案要分下面情况、分别处理：、如果预约合同只是约定双方一定期限协商签订正式合同本身不包含买卖合同必备内容不能强制要求继续履行买卖义务。
由于预约合同内容的限制本身不能直接作为买卖合同履行。
一方拒绝协商签订正式买卖合同的对方只能要求违约方承担预约合同定金罚则或者违约责任、赔偿损失不能要求继续买卖交易。
由于不可归责于双方的原因导致正式买卖合同不能签订的预约合同解除终止、返还定金和其他财产买卖行为自然终止、不存在强制履行交易的问题。
、预约合同内容已经包括买卖合同的必备内容只是在形式上没有签订正式备案买卖合同这是发生争议较多的情况。
由于预约和本约合同中间有时间间隔存在着因外界价格变动、当事人为了牟取更多利益而反悔、拒绝签订本约、拒绝继续买卖的情况。
预约合同也约定定金或者违约金等条款作为拒绝进行本约协商的违约责任。 当事人就以通过承担违约责任作为代价、解除买卖预约合同、不需要继续履行买卖义务通过其他买卖获得利益。
对于遵守合同的一方则订立正式买卖合同的目的落空接受违约赔偿也是不得已的办法、还得承担重新寻求交易目标的市场风险。
考虑这种不符合诚信行为的发生对于名为预约合同、但是符合买卖合同的构成要件的合同就可以直接认定为本约（正式买卖合同）、要求违约方继续履行出售或者购买义务。
这样的好处是对于确实想得到房产而不是违约赔偿的守约方比较有利、可以要求继续履行交房过户、支付房款也符合诚实信用原则减少因为房价涨跌带来的恶意违约发生。
III预约合同解除定金应予返还戴某诉苏州华新国际房屋买卖定金纠纷案裁判要旨预约合同其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力其中的已决条款非经当事人协商一致不得更改否则则构成对预约合同的违约。
对其中的未决条款则由双方当事人继续谈判以达成正式、完备的本约。
在无悖于公平原则的情况下磋商不成或因不可归责于当事人的原因未能订立本约则不存在违约预约合同解除如附定金应予返还。
案情
年月日戴某与苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新国际）签订《都市花园·天域 住宅定购协议》一份约定由戴某向华新国际定购苏州工业园区星汉街号都市花园·天域幢室住宅一套面积约为平方米单价为每平方米元。
同时约定戴某在签订该协议时需向华新国际交定金元若戴某在华新国际通知的签约日前放弃选定物业购买权或者到期不签约元定金不予退还若华新国际在通知的签约日前将该房屋卖与他人则双倍返还定金。
当日戴某向华新国际交纳了元定金华新国际出具了收据并通知戴某于年月日至天域会所签订正式商品房预售合同。
月日戴某前往华新国际售楼处协商订约事宜双方未能达成一致故未签订预售合同。
月日戴某在华新国际处书面提出：其在该日与华新国际签约时要求所构房屋装修标准与样板房一致删除合同中“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等条款华新国际不能给予明确答复需另择日签约。
华新国际销售人员在该书面材料上写明“该客户意见已收到”。
月日华新国际通知戴某因其未于月日到华新国际处签订预售合同已违反定购协议约定因此所交定金予以没收。
双方交涉未果戴某遂向法院提起诉讼请求判令华新国际双倍返还定金承担本案诉讼费。
审判
苏州工业园区法院认为：原、被告签订的商品房定购协议依法成立双方在该协议中约定的定金为订约定金是双方真实意思表示合法有效对双方具有拘束力。
按照协议约定原告应当在被告通知的年月日到被告处与其协商签订商品房预售合同但在被告否认的情况下原告不能证明其于当日践约。
因此原告应当就此承担相应的民事责任。
判决：驳回原告戴某的诉讼请求案件受理费人民币元由原告戴某负担。
戴某不服一审判决上诉称：年月日上诉人到被上诉人处被上诉人未出示《商品房预售合同》而直至月日才出示该合同原审认定上诉人月日未能前往协商订约与事实不符。
月日双方进行协商时因被上诉人提供的格式合同中有“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等内容完全违背法律规定上诉人要求修改并希望继续协商而被上诉人不顾此合理要求于月日通知上诉人没收定金房屋另售他人。
请求撤销原判判令被上诉人双倍返还定金承担本案诉讼费。
华新国际则辩称：上诉人年月日到被上诉人处是试图压价。
不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签约均是对定购协议内容的变更属违反诚信的恶意磋商被上诉人没收上诉人的定金合理合法。 请求驳回上诉维持原判。
苏州市中级人民法院认为：戴某与华新公司于年月日签订的“都市花园·天域 住宅定购协议”系相对于本约合同而言的预约合同其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力其中的已决条款非经当事人协商一致不得更改否则则构成对预约合同的违约。
对其中的未决条款则由双方当事人继续谈判以达成正式、完备的本约。
在无悖于公平原则的情况下磋商不成或因不可归责于当事人的原因未能订立本约则不存在违约预约合同解除如附定金应予返还。
一方当事人主张对方当事人违反预约合同应承担相应的举证责任。
上诉人主张月日、月日双方进行订约协商而未达成一致的事实足以认定但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据。
被上诉人认为月日因上诉人压价而未能定约并无证据证实其主张上诉人延期订约即构成违约理由不能成立。
论商品房预售合同的性质
第２５卷第２期 ２００８年４月 邢台职业技术学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆＸｉｎｇｔａｉ Ｐｏｌｙｔｅｔｈｎｉｃ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｖ＿０１．２５ ＮＯ．２ Ａｐｒ．２００８
论商品房预售合同的性质
张中
（邢台职业技术学院经济管理系，河北邢台０５４０３５）
摘要：商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物，属于买卖合同的一种。商品房预售合同
是一种非即时买卖合同，是本合同而非预约合同，商品房预售合同不同于期货买卖合同，不是
附期限的合同，也不是分期付款合同，更不是加工承揽合同。
关键词：商品房预售；商品房预售合同；预售合同的性质
中图分类号：ＤＦ４１８ 文献标识码ｉ Ａ 文章编号：１００８－－－６１２９（２００８）Ｏ２＿＿０Ｏ９４－－ｏ３
商品房销售分为现房销售和期房销售，期房销
售就是一般所说的商品房预售。商品房预售，是指
“预售方即房地产开发经营企业将正在建设而尚
未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金
或购房款，并在未来确定的日期预售方交付房屋给
承购方的一种法律行为”。“ 商品房预售，又称“卖
楼花”。该制度使预购人减轻了一次支付全部购房
款的压力，同时也为房地产开发商提供了工程建设
款项，解决资金不足问题，因此对于当事人双方都
具有很大的好处。但对于商品房预售台同的法律性
质在理论上存在着不同的认识，主要有五种观点。
一、预约合同说
即认为商品房的预售是预约交易行为，商品房
预售合同是预约合同。嘲对于商品房预售合同是否
为预约合同，我们先来弄清楚什么是预约合同。
在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，
它们是根据订立合同时是否有事先约定的关系来
划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同
之合同，简称预约，其内容非常简单；而本合同是
为了履行预约合同而订立的合同，其合同内容则较
为复杂。“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，
本约则为履行该契约而订立的契约，故预约亦系一
种契约，而以订立本约为其债务的内容”。【３】“预
预约合同效力的规定
一、预约合同的概述《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。预约合同广泛存在于各种交易当中，有时合同双方希望将阶段化的谈判成果固定下来，赋予它法律约束力，但是又想同时保留对没有达成一致的内容进行再次磋商的权利。特别是在商品房预售过程中，买卖双方签订商品房预售合同，或者是现房买卖合同之前，经常会先签订一份认购书或者是意向书、预订书等，这种协议就是预约合同。在商品房预约合同中通常会约定购房者预先支付一定金额的定金，同时约定购房者和开发商在将来一定时间签订正式的商品房买卖合同。事实上，签订预约合同是为了表明购房者有购房意向，开发商有售房意向。预约合同具有以下几个特点：1.独立性 预约合同是一种独立的合同，虽然预约合同的目的是为了签订本约合同，但预约合同与本约合同是独立存在，不具有从属性。2.合意性 预约合同是合同的一种，是双方的意思表示，单方的意思表示只是构成要约，不能形成预约。3.确定性 预约合同的目的是订立本约合同，预约合同的内容应当包括达到促使本约合同成立的条款。4.期限性 预约合同签订后需要在一定期限内订立本约合同，如果合同内容没有这种意思表示，可能导致履行期限难以认定。二、预约合同的认定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。该款主要从合同内容形式方面认定，当事人为将来一定期限内订立合同而达成的合意，是否具备将来所要订立合同的主体、标的等达成一致，也就意味着“内容具体确定”，当事人受意思表示的约束。至于将来要订立合同的数量、价款或者报酬等，完全可以等当事人在订立本约合同时进行磋商，没有必要把它作为预约合同的成立要件。需要注意的是，如果当事人为担保将来订立合同交付了定金，就意味着当事人已经就将来一定期限内订立合同达成了合意，预约合同已经成立。但是由于交付的是定金，并非合同价款，不能认为本约合同已经成立。第二款 当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，经表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的人民法院不予支持。当事人之间的约定是否构成预约合同，不在于当事人的约定在形式上是否是认购书、订购书还是备忘录，而是要看当事人约定的内容。如果当事人之间关于在将来一定期限内订立合同的约定，在内容上不够具体确定，或者虽然具体确定，但是没有表明当事人受意思表示的约束，即使是采用了认购书、订购书或者是备忘录的形式，也不能认定是预约合同。第三款 当事人订立的认购书、订购书、预定书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。第三款规定是本约合同的判定标准，有些认购书、订购书等在内容上已经很完整，包含了将来要订立合同的主体、标的、数量、价款、报酬等，甚至履行期限、争议解决方式都作出了约定。从形式上看，已经具备了本约合同的成立条件，有的甚至比一般的本约合同内容还要完备。在这种情况下，如果内容已经很完整了，但是在约定的内容中出现当事人约定了将来一定期限还要订立本约合同，协议性质上应归为预约合同。因为当事人对是否把交易推进到本约阶段，实际上保留了最终的决策权，但是如果一方已经根据本约合同履行了义务并且对方已经接受，那么就应认为当事人通过履行行为已经成立了本约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。之所以出卖人已经按照约定收受购房款，可以使预约合同转化为本约合同，是由于预约合同的标的是将来订立本约合同，收受购房款的行为不是预约合同的履行行为，而是履行本约合同的行为。既然预约合同在内容上已经具备本约合同的成立条件，当事人已经根据本约合同在履行义务，对方当事人也已经接受，就应认定本约合同成立。三、预约合同的违约责任承担问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第八条第一款 预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。第二款 前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。该条司法解释规定了当事人一方违反预约合同需要承担赔偿损失的责任，并未规定当事人违反预约合同，能否强制要求预约合同的违约方订立本约合同？目前存在两种观点：肯定说：预约合同为合同的一种具体情形，违反预约合同和违反其他合同一样，都应承担包括继续履行在内的违约责任，至于预约合同欠缺的内容，则可以通过合同解释、合同漏洞填补规则加以解决。否定说：签订本约合同属于“债务的标的不适于强制履行”情形，且无论是强制签订本约合同还是以法院判决代替当事人订立本约合同的意思表示，都与意思自治原则格格不入。最高院在作出这条司法解释中考虑到《民事强制执行法》仍然在起草过程中，现行法没有对意思表示，进行强制执行的规定，当事人在签订预约合同后，仍然保留了对是否订立本约合同的决策权，所以从合同自由的原则出发，不应该以法院判决的方式代替当事人的意思表示。违反预约合同的损失赔偿额应该怎样计算？一种观点认为，为了凸显预约合同和本约合同的区别，可以参照本约合同的信赖利益，计算违反预约合同的损失赔偿额；另一种观点认为，为了保护当事人的合理预期，可以参照本约合同的履行利益，计算违反预约合同的损失赔偿额。最高院综合考虑了上面两种意见，在违反预约合同的情况下，由法院在本约合同的信赖利益和履行利益之间，根据交易的成熟度进行酌定。也就是说，预约合同所体现的交易成熟度越高，越接近本约合同，赔偿的范围也就越接近本约合同的履行利益；相反，预约合同所体现的交易成熟度越低，离订立本约合同越远，赔偿的范围也就越接近订立本约合同的信赖利益。四、商品房预约合同实例分析基本案情 2018年3月4日，甲公司与王某签订商品房认购协议，约定王某购买甲公司开发的房屋一套，单价5100/平方米，销售面积102.32平方米，总房款为521832元，合同签订时缴纳总房款30%的首付款171832元，剩余35万元以银行按揭贷款形式向甲公司支付。同时，协议约定自双方签订正式商品房买卖合同之日起商品房认购协议自行失效。王某于协议签订当日交付定金10000元，2018年3月30日向甲公司交付161832元。现因王某征信问题导致无法办理贷款手续，王某起诉要求解除其与甲公司签订的商品房订购协议，并要求甲公司返还已付购房款及利息。一审法院裁判观点：本案中王某购买甲公司房屋一套，应按合同约定将购房款交付甲公司，甲公司应当及时将房屋所有权转移于买受人，本案中王某向甲公司交付购房款共计171832元，剩余35万元未按合同约定在银行办理按揭贷款，未按商品房认购协议的约定履行自己的义务，王某现有证据不能证明甲公司违约，且不能证明甲公司符合解除合同的条件，王某要求解除认购协议的诉讼请求于法无据，不予支持。二审法院裁判观点：关于案涉商品房认购协议的性质为预约合同还是本约合同问题。首先，该订购协议仅约定了标的商品房的位置、销售单价、总价款以及付款方式，并未约定商品房基本状况、交付使用条件即日期、办理产权登记有关事宜等。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备主要内容，案涉商品房认购协议内容不完备。其次，商品房认购协议第四条约定“本协议自甲乙双方签订正式商品房买卖合同之日起自行失效”说明双方当事人有将来订立一个新合同的明确意思表示。基于以上分析意见，案涉商品房认购协议的性质为预约合同。针对王某的上诉请求，甲公司抗辩双方应继续履行案涉商品房认购协议，订立商品房买卖合同。首先，王某因自身征信问题不能按揭贷款，事实上确实存在继续订立本约合同并履行该合同的障碍。其次，当事人对于是否订立合同有完全的意思表示自由，不受他人和组织的强制，如果一方不配合，法院不能强迫该方当事人配合，即不能强制双方缔约。再次，《民法典》第494条关于强制缔约的规定，仅适用于国家指令性计划范畴的情形，本案系商品房预约合同纠纷，不存在适用强制缔约规定的空间。所以，案涉商品房认购协议应予解除。但因王某自身原因导致合同解除，已付10000元定金不予退还。该案二审裁判过程中首先对商品房认购协议的性质进行了区分，是预约合同还是本约合同，因为预约合同的违约责任与本约合同的违约责任是不同的，要先对协议性质进行认定。如果认购协议只是对销售房屋的部分内容进行约定，对交付使用条件、还有办理产权登记、违约责任等一些商品房买卖合同中的重要条款都没有约定，并且协议里还有将来要签订正式商品房买卖合同的表述，那么这份协议就是一份预约合同。预约合同的义务是将来订立本约合同，本约合同即正式的商品房买卖合同，意向购房人支付款项的性质和数额，与本约合同中房屋交付的对价有很大差距，同本约合同的成立、履行是两个不同的阶段。违反预约合同确立的订立本约义务，与违反本约合同所设定的义务也是不同的，即预约合同与本约合同的违约责任和后果不同。所以应先根据协议约定内容是否完备，协议当中双方是否签订正式合同的意思，先确定认购协议的性质。这是第一部分裁判观点的分析论述。确定协议性质后，再对购房人的请求进行分析。这是裁判文书第二部分。如果查明购房人是由于自身征信问题不能按揭贷款，事实上确实存在继续订立本约合同和履行合同的障碍。当事人对于是否订立合同，应是有完全的意思表示自由，不应受其他人和组织的强制，也就是不能强制双方缔约。所以，二审改判解除双方签订的商品房认购协议，由于该案是购房人自身原因导致协议的解除，以致违反预约合同，不能签订本约合同，将其已付定金在退还购房款过程中扣除不予返还，作为违反预约合同应该承担的违约责任。该类案件应注意，正确区分认定预约合同和本约合同，理清预约合同的违约责任。
《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解
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《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）逐条祥解
导读：本文《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）逐条祥解，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明（内容略） 如果对您有帮助！感谢评论与分享
「释义」该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
「对策」认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
商品房预售合同和购房买卖合同
商品房预售合同和购房买卖合同
甲方(开发商)：______________
乙方(购房人)：______________
地址：______________
根据《中华人民共和国合同法》及有关法规，经甲、乙双方友好协商，就乙方购买甲方楼盘中房屋真实交易事宜达成如下预售合同:
第一条 项目概况
1、项目名称：______________
第二条 房屋条件
1、甲方承诺提供的房屋属于商品房，符合国家质量标准和规定，但排除因天灾、地震等不可抗拒因素所造成的不可修复的毁坏或损失。
2、甲方承诺在合约规定交楼期限内完成房屋建设并保证交楼质量。
3、甲方承诺在法定保修期内提供免费的装修、水电燃气设施检查等服务，并按照规定提供售后保修服务。
第三条 预售价格及支付方式
1、乙方所购房屋的总价款为______________（大写金额）元。
2、支付方式：乙方需在签订合同之日起______________（自付款到期日）日内支付本合同总价款的______________%作为首付款，剩余金额自付款到期日起分期支付，分期分次每次最低自付额不小于______________万元，期数为______________期。如乙方未按期支付，则甲方有权利解除本合同并没收其首期付款。
3、乙方支付房屋总价款采用银行转账形式，印花税由乙方支付。
第四条 实际房屋交付时间
甲方承诺在本合同约定的交房期限内将本合同约定的房屋按照质量标准交付给乙方。
第五条 产权证办理
1、甲方应该在本合同约定的交房期限内及时向乙方发放该房屋的《商品房预售许可证》、《商品房销售合同》和《不动产权证书》。 2、乙方需承担产权证办理费用，甲方应协助办理产权证手续。
第六条 违约处理
1、如乙方未按期支付房款，甲方可解除本合同，并有权在第一时间通知有关登记机关、公证机构及其他有关部门撤消其购房登记、预售合同及其他合同，并没收所有定金。
商品房认购书性质之争本约or预约
引言：
上个月，引发海口市房产圈热议的恩祥北大华府系列案第一批判决书悄然落地，业主们焦急等待了一年半载的“正义”，可惜仍是缺席。数十名业主，虽起诉理由各不相同，聘请的律师提出的诉讼策略各有千秋，但最终都迎来同一个结果：败诉。
笔者作为恩祥北大华府系列案的参与者，虽然所代理的案件不涉及预约、本约合同的法律适用问题，但是从恩祥北大华府系列案第一批判决的情况，不难窥视出一审法院的态度，抑或是立场。所谓唇亡齿寒，意是如此。
一、 商品房认购书的法律性质
本文所称的“商品房认购书”，是对商品房销售过程中常见的认购协议、意向书、预订协议等类似合同的统称。根据最高人民法院的观点，商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。其内容一般包括双方当事人基本情况、房屋基本情况以及签署正式合同的时限约定等。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，具备商品房买卖合同主要内容的商品房认购书即可认定为本约合同。
那么，如何判断商品房认购书是否具备商品房买卖合同的主要内容呢？《商品房销售管理办法》第十六条载明：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”有一种意见认为，上述十三项内容悉数齐备时，才应认定为具备商品房买卖合同的主要内容。
梁慧星：预约合同解释规则――买卖合同解释(法释〔2012〕8号)第二条解读【范本模板】
预约合同解释规则――买卖合同解释(法释〔2012〕8号）第二条解读
出处:中国法学网 关键词:预约；违约;定金 写作年份：2012
买卖合同解释第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
鉴于现行合同法未规定预约合同,致我国经济生活中预约的法律地位不明，裁判实践中发生应否认可预约有效的问题。本条解释，创设关于买卖合同预约的解释规则，为裁判实践中,判断买卖合同预约及认定买卖合同预约的效力，提供了判断标准，填补了合同法的不足，具有重要理论和实践意义。
一、什么是预约？
按照民法原理,合同（契约）有预约与本约之分，二者异其性质与效力.当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行,满足各自生活目的；而订立预约的目的，则是为了在一定期间内订立本约.可见，预约是与本约相对应的概念，预约亦可称为预备合同,本约亦可称为正式合同。质言之，所谓预约,是使当事人间产生将来订立本约（正式合同）之债权债务的合同.[1]
在民法发展史上看,之所以在买卖合同本约之外订立买卖预约,是因为早期的买卖合同属于要物合同（实践合同),须以标的物的实际交付作为合同成立条件，不具有将来交货、付款之约束的含义。假设当事人双方约定将来某个时间交货、付款，这样的约定将不具有法律拘束力。因此之故，发明了买卖预约,即在将来某个时间订立买卖合同的合同。
随着社会的发展和法律的进步，合同形式自由的观念逐渐得到承认，买卖合同由要物合同逐渐向诺成合同演变。合同自由原则最终确立之后，买卖合同成为典型的诺成合同，因当事人双方一方愿买、一方愿卖的合意而成立。双方达成将来买卖的合意，不再是所谓买卖预约，而是买卖合同自身。没有必要再像早期那样，先订立买卖预约，然后再根据买卖预约订立买卖合同本约。［2]
预约合同的司法认定标准——基于最高人民法院的有关案例之研究
051 2021年01月上半月刊（总第130期）法学
预约合同的司法认定标准
——基于最高人民法院的有关案例之研究
谭涵琦 刘 敏 于建尧
摘要：预约合同认定的标准取决于当事人的意思表示还是合同内容，抑或是两者皆有，甚至还涵盖其他因素
进行综合认定？相关司法解释早已点明了该类合同的表现形式、具体内容以及相应的违约救济。从最高人民法院裁判的７１个相关案例来看，司法实务中存在对预约合同构成理解不一、认定路径矛盾的问题，以及将合同成立等同于本约合同成立从而排除预约合同成立的误区。解决这些问题，建议通过司法解释对合同成立与本约成立作出明确的区分，为判定为预约合同留出一定的空间，同时明确规定以意思表示作为预约合同最关键的裁判标准。关键词：预约合同；本约合同；认定标准；《民法典》
中图分类号：Ｄ９２３．６ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－６９１６（２０２１）０１－００５１－０４
一、问题的提出
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）
的正式施行，标志着我国将进入民法典时代。从全国人
大常委会法制工作委员会启动民法典编纂工作开始，学
者们在欣喜、期待的同时也提出了许多值得进一步讨论
的问题，预约合同制度便是其中之一。
预约合同，即当事人签订的约定在将来一定期限内
订立本约的合意。《民法典》第四百九十五条规定了预
约合同的构成要件、部分形式以及相应的违约责任。在
此之前只有最高人民法院公布的司法解释涵盖了实务中
广泛适用的相关规则，而《合同法》并没有有关预约合
同的规定，唯1993年施行的《海商法》规定了“预约保
险合同”，由于《海商法》属于商事特别法，指向性强，适
用范围有限，对于预约合同法律制度的构建不可能产生
更为深远的影响[1]。不难看出，《民法典》有关预约合
同的条款与《买卖合同司法解释》第二条的规定有很多
相似之处，前者整合了相关的概念表述，同时也简化了违
约责任的内容。值得注意的是，其在适用范围上超过了
买卖合同的范畴，规定了预约合同的一般规则，这一点值
商品房认购书和买卖合同有什么区别
商品房认购书和买卖合同有什么区别
在⽇床⽣活中，有很多不是很清楚房屋认购书和买卖合同的区别，认为都是购买房屋的合同之⼀。那么关于他两到底
有些什么区别呢？下⾯⼀起来和店铺的下边来分析分析。
⼀、商品房认购书是不是买卖合同
商品房认购书，是商品房的买卖双⽅当事⼈在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认
购书是对双⽅即将进⾏交易的房屋有关事宜的初步确认。
依照上述概念可知，⼀般来说，商品房认购书实在签订合同之前的⼀种协议书，不是购房合同。当事⼈签订认购
书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发⽣这样的问题，⼀些开发商和购房⼈签订认购书后，因为种种
原因，⼜将认购书项下的房⼦卖给了第三⼈。此时，之前购房⼈的利益难以通过认购书得到保障。
为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的
主要内容，并且出卖⽅已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违
反该合同，应当由此承担履⾏不能的违约责任。
⼆、认购书与买卖合同⼀样吗
两者的区别主要在于：
(⼀)⽬的不同。
商品房认购书是预约合同，即为将来订⽴商品房买卖合同为⽬的⽽签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖
合同是本约合同，是为商品房买卖这⼀⽬的确定权利义务的合同。
(⼆)约定的内容不同。
认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的⾯积、总价、地理位置及将在某⼀时间和地点签订商品房买卖合同
等内容，买卖双⽅⼀般⽆法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋
的交付⽅式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双⽅可以就此完成交易。
(三)签订的时间点往往不同。
认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资⾦和稳定客户的⽅法;买卖合同的签订则是
在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。
房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，⽽在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的
商品房预约合同相关法律问题分析[论文]
商品房预约合同相关法律问题分析
摘要：商品房认购协议是商品房买卖双方当事人在签订正式的商品房买卖合同之前所签订的、对买卖商品房有关事宜进行初步约定的一种书面协议。由于商品房认购协议并无法定格式，导致社会生活中常因当事人双方约定内容详略不一或对协议条款理解有别而产生各种各样的法律纠纷，本文试通过对商品房认购协议及其定金条款的性质、法律依据进行分析，得出处理有关商品房认购协议效力认定及定金罚则适用问题的可行途径，以期对司法实践有所裨益。
关键词：商品房认购协议 预约合同 定金罚则
1、前 言
司法实践中，因商品房认购协议签署后无法达成商品房买卖合同而引发的案件的数量在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用之后不断上升。由于商品房买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，而买受人索还定金则成为必然，且从司法实践法院审理的案件来看，因商品房认购协议而产生的纠纷原告几乎全部为买受人。
2、对预约合同性质及适用定金罚则的界定
处理因商品房认购协议而引发的纠纷主要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而就其中 “因不可归责于当事人双方的事由”条款如何认定的理解，有学者认为，双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为不可归责于双方当事人的原因，商品房认购协议中的定金应予返还；部分学者则认为，买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，应认定为买受人未履行认购协议的义务，定金不应返还。
2.1商品房认购协议实质为预约合同
商品房认购协议与正式商品房买卖合同的关系是预约合同与本合同的关系，“预约通常创制了当事人之间双务的缔约义务，此一义务因当事人缔结主契约而履行”[1]，也就是说预约通常是双务预约，对双方都具有形式拘束力。学者指出：“预约乃约定将来成立一定契约之契约，本契约（亦称本约）则为履行该预约而成立之契约，故预约之内容乃在使当事人负有成立本契约之债务，此项债务，如为当事人双方所负担时，在谓之双方预约或双务预约；如仅为当事人一方负担时，则谓之一方预约或片务预约”[2]，故预约合同最突出的特征在于它约定的是当事人为将来订立本合同（本约）而履行谈判的义务，合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。王泽鉴先生认为，“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约，故预约亦系一种契约（债权契约），而以订立本约为其债务的内容” [3]，在认购书中，买方“签署契约”的义务就应该界定为买方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务，而不应理解为买方已作出签订正式买卖合同的承诺。
商品房预约合同相关法律问题分析
经济与法
商品房预约合同相关法律问题分析
李哲
长安大学政治与行政学院陕西西安７１００６４
摘要：商品房认购协议是商品房买卖双方当事人在签订正式的商品房买卖合同之前所签订的、对买卖商品房有关事宜进行初步约定的一种书面协议。
由于商品房认购协议并无法定格式，导致社会生活中常因当事人双方约定内容详略不一或对协议条款理解有别而产生各种各样的法律纠纷，本文试
通过对商品房认购协议及其定金条款的性质、法律依据进行分析，得出处理有关商品房认购协议效力认定及定金罚则适用问题的可行途径，以期对
司法实践有所裨益。 关键词：商品房认购协议预约合同 定金罚则
１、前言
司法实践中，因商品房认购协议签署后
无法达成商品房买卖合同而引发的案件的数
量在《最高人民法院关于审理商品房买卖合
同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用
之后不断上升。由于商品房买受人在签订认
购协议后，往往要先行支付几千元到几万元
的定金，如果双方不能达成正式的商品房买
卖合同，买受人更容易成为受损方，而买受
人索还定金则成为必然，且从司法实践法院
审理的案件来看，因商品房认购协议而产生
的纠纷原告几乎全部为买受人。 ２、对预约合同性质及适用定金罚则
的界定
处理因商品房认购协议而引发的纠纷主
要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而
就其中“因不可归责于当事人双方的事由”
条款如何认定的理解，有学者认为，双方对 于主合同的某些条款无法协商达成一致，造
成主合同无法签订的，就应该认定为不可归
责于双方当事人的原因，商品房认购协议中
的定金应予返还；部分学者则认为，买受人 在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订
主合同提供担保，其本身就有义务先详细了
解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳 定金后，以主合同条款双方无法达成一致为
由，拒绝签订主合同，应认定为买受人未履
行认购协议的义务，定金不应返还。
２．１商品房认购协议实质为预约合同