房地产经济评价-技术指标new

技

术

指

标

1系统特点及效益

系统特点：

◆强大的通用性----适用于出售、出租、代建、三产经营等各种经营项目，或多种方式混

合经营的房地产开发项目土地报价、方案优化及经济评价等。

◆智能化专家系统----只要选择系统模板，借助专家系统（自动计算），自动利用模板的

经验数据，在瞬间完成投资估算、投资计划、成本计划、销售计划、资金筹措计划等，省时省力；即使对前期管理不太熟悉的管理人员，也能在短时间内掌握软件和方法，

做出较高质量的可行性研究报告。

◆独创的方案优化功能----只需输入少量数据，利用线性规划模型，在众多约束条件下，

在上万个、百万个、上亿个方案中找出最优产品结构方案，所选最优方案往往“出乎

意料”，又在“情理之中”。输入规划条件，模拟总平面布置方法，可自动计算每种产

品的容积率。

◆独创的快捷评估方法——由专家独创设计，只需输入少量的数据，由系统自动产生详细

数据，不需修改直接计算便能达到专家的分析效果，最大限度地减轻了使用人员准备

数据及输入数据的工作量；数据一次输入、各表共享；全部数据输入后，所有报表同

时生成。

◆个性化的评价应用——系统自动产生的详细数据，可根据需要任意修改，最大限度地满

足使用人员个性化或特殊需要。

◆多项目汇总预测集团财务风险——可以自由选择多个评估项目进行整体分析，可用于预

测与分析集团的财务风险。

◆动态投资经济评价分析——在项目开发实施过程，可以将实时的投资，收入等数据录入

系统，系统可以进行实时的经济评价分析，找出经济指标差异变化的主要原因，并给

出优化财务建议。

◆提供丰富的教学案例和课件——针对高校的授课特点，我们提供丰富的教学案例和课

件，减轻了老师的备课难度。

系统效益：

◆使用本系统可极大地提高项目评价工作效率，缩短项目评价评估的周期；

◆方案优化功能令人叹服，可快速计算出最优的产品结构方案，收专家型决策支持之效。

◆借助系统的强大的通用性及齐全的功能，可高效、准确地评估各种房地产开发项目，

自由合理地安排投资计划、销售进度和资金筹措。

◆数据输入简便快捷，输出集灵活性与高度自动化于一身，确属当之无愧的智能化专家

系统工具。

◆通过敏感性分析和临界点分析，借助方便灵活的数据修改功能，实时掌控项目风险及

风险程度。

◆有效实现项目评估工作的标准化，提供规范、固定的输入输出格式等。

◆模拟项目实训环境，提高学生的用手能力和学习兴趣。

2系统主要模块

◆主要功能：土地报价、方案优化、项目经济评价

◆功能模块：软件流程、项目管理、方案优化、快速输入、分步输入、

分析计算、报表打印、模板管理、用户管理、系统帮助

3系统主要功能

1）土地报价功能

模仿土地拍卖的报价方法，土地报价按照一定幅度递增，瞬间为您计算出若干个、几十个甚至上百个报价方案，直到方案出现亏损为止。列表显示或打印计算依据及每个报价方案的经济评价指标，既科学又简便。

2）方案优化功能

整个系统处处体现方案优化思想。

产品方案优化——仅在土地面积、最高容积率、拟建产品价格、单位造价、其他工程费用等少量参数确定的前提下，能对两种及两种以上的拟建产品进行方案优化，可以自动拟定千千万万个产品组合方案，自动找出最佳方案，可显著提高项目的竞争力和经济效益。

营销方案优化——产品定价可以按照增长模型输入增长比例自动产生，并能按照模型自动安排销售进度，收款可以一次性收款，也可以按照投资进度分期收款。

融资方案优化——自动进行资金平衡分析，确定最佳的融资方案，大大降低融资成本。

规划方案优化——将每个规划方案当作一个项目，通过经济比较和不确定性分析，得出最佳方案。

3）经济评价功能

基本分析——模拟项目实际运作方式，分别计算每期工程及项目综合的财务分析报表和指标，有利于项目分期融资。每期或多期综合分析报表包括经济评价指标汇总表、每种产品损益表、损益汇总表、借款还本付息计划表、财务计划现金流量表、全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资计划与资金筹措表、折旧摊销表、总成本费用估算表、经营成本计算表、开发产品成本估算表、投资估算表、资产负债表、可行性研究计算依据、销售收入及税金计算表等16个基本分析报表。

不确定性分析——分别对投资、产品价格、数量等不确定性因素进行单因素、多因素变化的敏感性分析，以及盈亏平衡点和临界点分析。

风险分析——根据不确定性因素的变化及变化的可能性大小进行概率分析，软件采用独创的三角形概率分布模型，只要估计每个参数最乐观、最悲观和最可能的三个取值就可以确定经济效益的概率分布和概率分析指标，参数估计直观、可信、简便。

报表输出——可预览、Excel导出、直接打印全部基本分析报表、单因素及多因素变化敏感性分析表、临界点分析表、风险分析表等报表。

4铭星房地产项目经济评价系统软件V5.0（详细）：

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。（2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产开发项目经济评价方法精编

房地产开发项目经济评价方法精编 Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986

房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则（）第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型: 一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据;可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。第九条本方法适用于第三条所述各类房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可参照本方法使用。房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，为此，要求经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析和判断。（）

房地产投资与经济增长效率的文献综述研究

Value Engineering 0引言随着1998年住房体制的改革，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本，结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps ， 1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k * gold ），可证f ′（k * gold ）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel 等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ 准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I ），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ 准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论中，当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的，经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介：李文华（1982-），女，山东栖霞人，硕士研究生，教师，研究方向为会计电算化；李文龙（1985-），男，山东栖霞人，宁波大学，硕士研究生，研究方向为金融计量与风险管理。房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ；李文龙②LI Wen-long （①山东协和学院，济南250107；②宁波大学，宁波315200）（①Shandong Xiehe Institute ，Ji'nan 250107，China ；②Ningbo University ，Ningbo 315200，China ）摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词：房地产投资；经济增长；投资效率Key words:real estate investment ；economic growth ；investment efficiency 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.360docs.net/doc/b814366873.html,13-1085/n.2013.14.154

房地产开发项目经济评价案例

房地产开发项目经济评价 1 项目概况 1.1项目名称:汇锦水岸城 1.2项目地块情况项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号地块的现状：汇锦水岸城位于六合区南门，小区地理位置优越，东临龙津路，西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月，生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生。周边配套:项目西北面为幕燕风景区，南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。 1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司法人代表：邱成双单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业，现有工程技术人员等各类员工22人。 1.4开发项目主要建设内容项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。 1.5项目建设必要性：雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城”。雄州街道山清水秀，生态环境极佳。镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂，景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人，盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长，获“南京市发展杯”金杯。综合实力位列南京市20强。雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11.5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。汇锦水岸城依托于这些有利的条件，进行项目的开展。一方面可以改善周边居民的生活环境，另一方面能获得企业的发展。 1.6市政基础设施条件交通:中六、玉六、汉六线到南门老车站下车,另外还有多趟六合及乡镇下的公交线路。自驾方面，从南京主城区出发沿绕城高速公路行驶3.6公里，在东杨坊立交桥从出口离开进入二桥高速公路，沿二桥高速公路行驶20.3公里，直行进入G36。市政基础设施齐全超市卖场：紫晶新天地购物中心,六合商厦,仁和商城(白果路) 金融通讯网点：中国工商银行六合支行,中国邮政储蓄银行南京市彤华街营业所,中国建设银行泰山路支行,中国农业银行南京朝天街支行,中国银行六合支行,中国工商银行(东方红分理处),中国银行(长江路支行),中国银行南京六合支行营业部,中国工商银行泰山路支行,中国建设银行六合支行.

《房地产项目经济评价方法》

房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。

二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。第九条本方法适用于第三条所述各类房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可参照本方法使用。房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，为此，要求经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析和判断。（回篇首）第二章房地产市场调查与预测第十一条开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地

当前宏观经济形势对房地产市场的影响

当前宏观经济形势对房地产市场的影响房地产与国民经济有着密切的经济联系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待：有积极的一面，也有不利的一面。一、首先从积极的一面来说，1999年政府提出的指导性经济增长指标是7％左右，低于上年GDP增长的实际值，这是从优化结构，提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。但在实际操作中，政府会努力争取更好的结果。从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发，政府不会满足于把争取7％的GDP增长率作为1999年的目标。 GDP增长由三个方面组成：出口、投资和消费。消费与投资是国内需求。目前我国出口增长为负值，那么也就是说，GDP增长全部依赖于国内需求。1998年投资增长支撑GDP增长5个多百分点，消费增长只占2个百分点，今年的情况不会有太大改观，还得靠投资来支撑经济增长。1998年国家发行1000亿债券作为基础设施建设，定了6个方面，其中包括住宅建设，这表明政府对住宅建设这一新的经济增长点的充分肯定，这也说明我国房地产市场发展的政策空间是很宽松的。投资需求的另一大块民间投资，相信在政府的努力下将会启动起来，根据前不久《工商时报》做的调查，现在民间投资的首选方向是房地产。这说明了政府和民间对投资房地产的信心。长期以来，我们往往只把住宅看成经济建设的结果，经济建设发展了，住宅建设也相应发展，经济过热了，就压缩基建规模，砍住宅建设。现在终于认识到住宅建设不仅是经济建设的结果，而且是经济建设的动力，通过住宅建设，能拉动经济增长。住宅建设对经济增长的带动作用，体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济的拉动为1.9－1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为1.3－1.4。据统计，目前我国城镇人均住房面积仅8平方米，城市里还有6000万无房户，有三分之二的省份，居民住房低于全国平均水平，改善居住条件的需求很强烈。要使我国城镇居民住房的潜在需求得到满足，需要投入的资金无疑是相当大的，这种投资，在我国宏观经济形势不景气的条件下，可谓适逢其时。宏观经济形势对房地产市场的有利影响还体现在随着我国城市化进程加快，将会给房地产市场的发展带来巨大的潜在需求和提供有利条件。据国家统计局1997年的资料表明，我国从80年代末到90年代中后期，我国城市年均增长近5％。由城市增长引起人口增长弹性为0.53，而由人口增长引起城市增长弹性为1.9，统计期间拉的愈长，这两个弹性之间的反差就愈大，总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用，由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。因此，由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。根据统计资料，我国1998年房地产投资比1997年增长了12.6％，其中商品住宅投资增长24％，1999年一季度，房地产开发投资比同期提高了19.6％，住宅投资提高35％，反映我国房地产市场景气状况的中房指数和国房指数都呈现攀升的态势。可以看出，我国目前的宏观经济形势给房地产业提供了一个充分发展的机遇。二、从消极的一面来说，我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响是多方面的，限于篇幅，本文只着重分析有效需求不足对房地产市场的影响。其实需求不足不仅仅是对房地产市场，对整个国民经济的发展的影响也是相当严重的，已成为中国当前宏观经济研究中的一个核心问题。根据国家统计1999年公布的几项主要宏观经济数据进行测算，1998年最终消费增长对GDP增长的贡献只有30％多，达到历史最低点，表明消费需求不足已成为中国需求不足的主要内容，尽管资本形成的贡献率已超过60％，但其中起主要作用的是政府投资，而民间投资增长则相对缓慢。造成这样一种投资格局的原因同样是消费需求不足，因为投资需求与消费相比，毕竟是一种派生性需求，而消费需求是最终需求，

《房地产开发项目经济评价案例表格》

用款计划表项目金额（万元） 1 2 3 土地费用420 100% 前期工程费28 100% 基础设施建设费10 100% 建筑安装工程费9917 10% 33% 57% 公共配套设施建设费96 63% 33% 4% 开发间接费管理费用99 33% 33% 33% 销售费用99 17% 50% 32% 开发期税费367 41% 33% 26% 其他费用183 55% 33% 12% 不可预见费449 33% 33% 33% 税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税 5 公益金 5 城市维护建设税7 法定盈余公积金10 教育费附加 3 任意盈余公积金0 企业所得税33 不可预见费 4 房产税（按租金）12 土地增值税30、40、50超率累积进敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年） 0 基本方案28.8 781 3.8 1 开发产品投资+10 20.1 12 4.0 —10 39.2 1550 3.6 2 售房价格+10 39.7 1769 3.6 —10 17.7 —206 4.2 3 预售款回笼进度+10 31.4 942 3.7 —10 24.1 398 4.1 4 租房价格+10 28.8 787 3.8 —10 28.7 775 3.8

临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益表（%）28.8 期望值20．00 开发产品投资（万元）12391 最高值13651 售房价格（元/平方米）1670 最低值1538 土地费用（万元）420 最高值1580 售房面积（平方米）122660 最低值108377 主要经济指标表序号名称单位数据备注 Ⅰ 1 1．1 1．2 项目设计规模房地产开发产品总建设面积商品房销售高层住宅楼多层住宅楼营业房出租房营业房平方米平方米平方米平方米平方米平方米 123320 122660 91000 31000 660 660 Ⅱ1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目经济数据开发产品投资其中：财务费用资金筹措其中：资本金借款预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 12391 722 12391 3000 3891 5501 4134 227 2476 991 327 664 440 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均 Ⅲ1 2 3 4 5 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率（所得税前）全部投资投资回收期（所得税前） % % % % %

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入

销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标 (1)财务净现值(NPV) 财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和

式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量 CO=现金流出量 i =基准收益率或设定的目标收益率 c 如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。 (2)财务内部收益率(IRR) 财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： CI=现金流入量 CO=现金流出量（CI-CO）项目在t年的净现金流量 t n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。 (3)动态投资回收期 )，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全动态投资回收期(P b 部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为：为动态投资回收期。在式中的P b 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

房地产宏观经济环境分析

中国房地产宏观经济环境分析宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。一、房地产经济环境分析：（一）、什么是经济发展一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义：（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。（2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。（3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。（4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。

（二）、什么是对外贸易对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。（三）、什么是通货膨胀通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节

房地产投资项目经济评价指标及计算方案

房地产投资项目经济评价指标及计算方案 1

当前文档修改密码:8362839 房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时,若不考虑资金的时间价值,称为静态评估,其计算指标称为静态指标。常见的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 (一)投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为: 投资利润率＝ (5－10) 项目投资利润率越高,表明项目经济效益越好,否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时,首先要确定一个利润率标准(例如20％),当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案,否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方 3

案中进行选择,应该选投资利润率最高的方案。例如,某项目的总投资为500万元,其年平均销售利润为146万元,则该项目的投资利润率是多少? 该项目的投资利润率为: ×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％,则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标;当项目不具备综合分析所需的详细资料时,或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点:(1)经济意义易于理解,净利润是会计人员较为熟悉的概念;(2)使用简单、方便;(3)考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于:(1)没有考虑资金的时间价值;(2)由于净利润只是会计上通用的概念,与现金流量有较大差异,因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 (二)投资回收期投资者一般期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期,它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示,从建设开始年算起,其表示式为: 4

房地产投资对经济增长的影响研究

房地产投资对经济增长的影响研究房地产投资对经济增长的影响研究一、房地产投资现状虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。二、房地产投资对经济增长的影响经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，

从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分别为：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的12.89%。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要本文由毕业论文网收集整理性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产的产业链比较长，房地产业的发展需求对其他行业的发展具有“引致需求”的促进作用。比如钢铁、家居装饰及建材等行业，通过产业关联效应对GDP 增长具有间接的贡献作用。另外，还可以通过拉动消费，对GDP 增长具有“引致消费”的贡献作用。三、房地产投资与经济增长之间的关系近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一

【房地产项目管理】项目经济评价方法与参数

附件：建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的主要内容建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整：一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。分项详细估算法的具体计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金 1. 周转次数的计算：周转次数=360天/最低周转天数各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。 2. 流动资产的估算。（1）存货的估算。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。计算公式为：存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数在产品=（年外购原材料、燃料动力费用+年工资及福利费 +年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。（2）应收账款估算。应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，计算公式为：应收账款=年经营成本/应收账款周转次数（3）预付账款估算。预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项，计算公式为：预付账款=外购商品或服务年费用金额/预付账款周转次数（4）现金需要量估算。项目流动资金中的现金是指为维持正常生产运营必须预留的货币资金，计算公式为：现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数年其他费用=制造费用+管理费用+营业费用 —（以上三项费用中所含的工资及福利费、

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

第四章_工程经济评价的基本指标

第四章工程经济评价的基本指标 4.1 评价指标体系概述评价工程项目经济效果的好坏，一方面取决于基础数据的完整性和可靠性，另一方面取决于选取的评价指标体系的合理性，只有选取正确的评价指标体系，经济评价的结果能与客观实际情况吻合，才具有实际意义。项目经济评价指标的设定应遵循以下原则: （1）与经济学原理相一致的原则，即所设指标应该符合社会经济效益评价的需要。（2）项目或方案的可鉴别性原则，即所设指标能够检验和区别各项目的经济效益与费用的差异。（3）互斥型项目或方案的可比性原则，即所设指标必须满足共同的比较基础与前提。（4）评价工作的可操作性原则，即在评价项目的实际工作中，这些方法和指标是简便易行而确有实效的。根据经济评价指标所考虑因素及使用方法的不同，可进行不同的分类，一般有以下三种分类方法。 1．按指标在计算中是否考虑资金时间价值分类在工程项目经济评价中，按是否考虑资金的时间价值，经济效果评价指标分为静态评价指标（不考虑资金时间价值）和动态评价指标(考虑资金时间价值)两类，如图4.1所示。静态评价指标是在不考虑时间因素对货币价值影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。静态评价指标的最大特点是计算简便。主要用于技术经济数据不完备和不精确的项目初选阶段，或对计算期比较短的项目以及对于逐年收益大致相等的项目进行评价。动态评价指标是在分析项目或方案的经济效益时，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算的评价指标。动态评价指标

能较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，主要用于项目最后决策前的可行性研究阶段，或对计算期较长的项目以及逐年收益不相等的项目进行评价。静态评价指标主要缺点是没有考虑资金的时间价值和不能反映项目整个计算期间的全面情况。因此，在对投资项目进行经济评价时，应以动态分析为主，必要时另加某些静态评价指标进行辅助分析。总投资收益率Array资本金净利润率静态投资回收期利息备付率偿债备付率资产负债率内部收益率净现值净现值率净年值费用现值与费用年值动态投资回收期图4.1 项目经济评价指标体系（按时间价值分类） 2. 按指标本身的经济性质分类在工程项目经济评价中，按项目经济评价指标本身的经济性质可分为时间性指标、价值性指标和效率性指标三类，如图4.2所示。 (1)时间性指标：利用时间的长短来衡量项目对其投资回收清偿能力的指标。常用的时间性评价指标有静态投资回收期、动态投资回收期、借款偿还期等。 (2)价值性指标：反映项目投资的净收益绝对量大小的指标。常用的价值性评价指标有净现值、净年值等。 (3)比率性指标：反映项目单位投资获利能力或项目对贷款利率的最大承受能力的指标。常用的比率性指标有总投资收益率、资本金净利润率、资产负债率、利息备付率、偿债备付率、内部收益率、净现值率等。