关于万科社区配套模式的思考
豪华型
（TOP1、TOP2） • 暂无 • 暂无
（G1、G2）
代表项目：
• 公园五号 • 暂无
后续项目：
• 提升品牌形象 • 拉升盈利能力
商业定位：
• 提升品牌形象 • 拉升盈利能力
随着城市发展，例如长阳半岛项目逐渐成熟，社区配套将与时俱进，由基础型向升级型转换； 升级型项目周边配套起点较高，社区配套可不考虑开设第五食堂和菜市场，从而引进品牌快餐 /大型中餐和便利店（含生鲜），既能解决社区配套，又能提升盈利水平； 基础型项目需关注商住的地价和成本分摊原则，从而使持有型物业可达到预期的合理回报。
开展经营 为社区（住宅、写字楼）配套 养成熟后灵活退出
散售写字楼
酒店
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各一线公司积极实践，探索与公司发展匹配的社区商业发 模式特点 典型项目 展模式
北京公司“五菜
一汤”模式 以超市/便利店、第五食堂/快餐、洗衣店、药 店/美发店、银行/ATM机为“五菜”，以菜市 场为“一汤”打造社区商业标准配置； 以不同住宅属性搭配基础、升级、精品型商业 业态； “售后返租”为住宅、商铺销售提供溢价； 持有部分节点铺，未来可带租约灵活变现； 后期引进影院、沃尔玛，通过持续运营提升返 租部分回报； 持有集中商业，销售街铺，以持有带动住宅、 街铺销售； 持有部分2-3万平，以超市、影院、电玩为主 力店，搭配餐饮及少量零售； 未来可整售亦可打包金融化退出； 第一阶段通过自营食街做好配套； 第二阶段通过食街转租、春漫里引进超市、品 牌餐饮等提升配套品质，实现良好经营； 持有商业统筹规划为住宅销售提供溢价； 节点持有、部分销售、持续经营； 以销售37%的销售面积，消化60%的总投资； 沿街展示面部分的生活服务类业态销售，餐饮 业态持有； 持有部分未来陆续散售，持续贡献销售溢价； 新五街 长阳半岛 幸福汇 金域华府 ……
2013年集团春季例会
关于万科社区配套模式的思考
商用地产管理部 2013年3月
根据盈利模式与业态的不同组合，存在四大类商用资源。 如果要真正做好配套，势必阶段持有一部分商铺。
集中商业
经营型物业
写字楼
采取轻资产策略 借鉴“凯德模式” 借鉴“铁狮门模式” 培养标杆项目
社区配套
散售商铺 集团商用资源
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按1000平米独立商业考虑； 兼顾“五菜一汤”和商铺销售的要求，按柱距8m，进深12m考虑。一个商铺单元开 间4m，建面48㎡；
社区商业业态组合与基本铺面单元建议
五菜一汤面积要求
业态 建面 食堂 350 便利店 200 美发店 150 洗衣店 100 ATM 50 菜市场 150
标配 商业配套
•银行/ATM机 •美发店 •洗衣店 •美容 •西餐 •咖啡
选配 商业配套
•儿童早教 •家居服饰零售
•医疗门诊
•瑜伽 •足浴
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社区商业项目业态规划
升级型
金域华府 •便利店 •快餐 •银行/ATM机 •药店/美发店 •洗衣店 •超市
基础型
万科橙
金域东郡
金域缇香
新里程、公园里 • 便利店 • 第五食堂
新五街
北京新五街：1.3万㎡ ； 建筑面积（㎡） 定位：餐饮为主，美容美发、 单方成本（元/㎡） 休闲健身、便利超市等； 持有面积：0.8万㎡ 总成本（亿元） 销售面积：0.5万㎡ 售价（万元/㎡） 经营回报：第1年EBITDA率 销售额（亿元） 9%；第5年14.7%
销售净利率
销售部分 持有部分 5138 11080 0.33 3.2 0.96 17.8% 7964 10624 0.93
0.7~2万人
2500~7142户
3万~5万人
10714~17857户
其他680㎡/千人
北京万科的居住项目规模以0.3-0.5万人为主，配套商业服务设施1000㎡。
14/共19页 《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号文）
持有社区商业部分需是未来可售的良性资产，待区域成熟 后可灵活兑现
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社区商业开发要点
• 土地独立，且商业用地属性明确；
商业独立
• 商业单体独立，以具备餐饮条件； • 商住开竣工独立，避免住宅工期滞后影响商业开 业。 • 商业规划、定位与设计前置； • 商业与第一期住宅同期开工，与首批业主入住时 间同步，以尽早开业经营，实现项目配套和以商 促售的功能； • 商业取证计划需与开业节点相配合并保证，以实 现商业合法开业经营。
深圳公司“万科 红”模式
万科红 盐田中轴线1#、 2# …… 厚街万科生活广场 松湖万科生活广场 塘厦万科生活广场 ……
东莞公司“万科 生活广场”模式
杭州公司“良渚
文化村”
良渚文化村 勾庄 …… 酩悦1期、2期 信诚道 ……
苏南公司“无锡 酩悦”1期
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业主满意度 •2008年43分， •2009年69分， •2010年79.7分， •2011年81.23分。 •入住率08年-11年提升入 住1000户以上
销售助推器 11年良渚销售金额16亿， 毛利率34%， •12年销售目标22亿 •成交老业主推荐率达到5 成
统筹安排开发节奏，通过持有社区商业部分带动住宅、街 铺销售
预计销售均价20000元/ ㎡ 。 竞品街铺销售均价10000元/ ㎡ ；
整体商业操作思路：租售并举，集中商业前期持有，先招商带动大盘销售。
住宅溢价 300元/㎡ 街铺溢价 10000元/㎡ 街铺面积：1.7万㎡ 1.7亿元 住宅面积：20万㎡ 0.6亿元 溢价总额： 2.3亿元
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经营型社区配套商业未来设想
酩悦一期 销售部分 持有部分 无锡酩悦1期：1期0.9万㎡ ； 2期2.4万㎡（定位阶段）； 建筑面积（㎡） 3200 5400 定位：餐饮为主，娱乐、服 单方成本（元/㎡） 19382 9418 务、教育等； 总成本（亿元） 0.62 0.57 持有面积：0.54万㎡ 销售面积：0.32万㎡ 2.6-2.7(预 售价（万元/㎡） 2.8 期） 经营回报：第3年EBITDA率 6.8%；第5年9.7% 销售额（亿元） 0.89 1.45（预期） 销售净利率
标配 商业配套
• 便利店 • 快餐 • 银行/ATM机 • 药店/美发店 • 洗衣店 • 大型中餐
选配 商业配套
Байду номын сангаас
•大型中餐
•面包房
•咖啡
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社区商业项目品类
精品型
住宅品类：
升级型
（G3、C、T1） • 幸福汇 • 金域华府 • 金域东郡 • 万科橙 • 兼顾配套和盈利
基础型
（G3、T1、T2） • 长阳半岛 • 金域缇香 • 新里程 • 公园里 • 开业以配套为目标， 短期内无法盈利 • 第三年开始实现盈 利
东莞金域国际 项目总建面：26万㎡ ；住宅：20万㎡ ； 销售商业：3.4万㎡（50%回迁） ；集中商业面积2.4万㎡
集中商业招商
住宅销售
街铺销售
2012年6月，完成主力店 签约，总体招商率95%
2012年7月，住宅一期开盘。住 宅一期推出558套，售出546套， 销售总价3.7亿。均价7900元/ ㎡ ， 竞品均价6500元/ ㎡
幸福街市
屈臣氏、万宁、 婕妮路、绿叶子
华润堂（同仁堂） 东田
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社区配套商业需根据业态关联度合理布局，同时兼顾销售 型商铺，提高产品效率
二层 500㎡
首层 500㎡ 便利店 200㎡
食堂 350㎡
菜市场 150㎡ ATM 50㎡
美发店 150㎡
洗衣店 100㎡
便利店、菜市场、ATM（及拉卡拉等）集中设置，共300平米，可考虑由一个 商家经营； 食堂、美发店业态关联性较弱，建议在一层各设独立入口；
持有商业理想的退出方式是：学习领汇，实现上市。 以股权退出方式，可以进一步避税。
以北京新五街为例，假设两年前按3万/平方米将资产剥离到新公司，
则可多实现5251万元净利润。 资产不同退出方式的税费方案比较如下:
交易方式
销售 (5万元/平) 股权交易 (5万元/平) 销售价格 账面成本 29,460 29,460 6,506 6,506 营业税 1,650 0 土增税 8,179 2,827 所得税 3,281 5,032 净利润 9,844 15,095
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社区商业模型品牌代表
五菜一汤 餐饮 便利店 药房 （美发店） 洗衣店 银行/ATM
菜市场
精品型 麦当劳、肯德 基、必胜客等
升级型 一品三笑、 和合谷等
基础型 第五食堂
豪华型 眉州东坡、顺峰
华润万家 （7-11）
普安（同仁堂） 东田
华润万家（物美、好邻居） 普安（金象） 审美、名剪、木北 福奈特、伊尔萨、荣昌 北京银行、农业银行等
销售型商铺面积要求 控制面积和总价原则：30～50㎡，50～70㎡，70～100㎡；（双三角规律） 开间进深比例：1：2～3：10； 柱距：6～8m 按1000平米独立商业考虑； 兼顾“五菜一汤”和商铺销售的要求，按柱距8m，进深12m考虑。一个商 铺单元开间4m，建面48㎡；
业态 建面 商铺单元 食堂 350 7个 便利店 200 4个 美发店 150 3个 洗衣店 100 2个 ATM 50 1个 3个 菜市场
开发节奏
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谢谢！
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食堂 400㎡ 便利店 + 200㎡ ATM + 菜市场 100㎡ 美发店 200㎡ 洗衣店 100㎡
二层 500㎡ 首层 500㎡
店铺沿街面宽度
24m
4m
万科社区商业业态与运营策略
与其他商业企业建立合作关系，共同 开发市场、推广产品和服务，实现互 利共赢。
消费者需求变化挑战与解决方案
总结词
随着消费者需求的不断变化，万科社区商业需要 灵活应对，以满足不同消费者的需求。
创新产品和服务
根据消费者需求的变化，不断推陈出新，提供符 合市场需求的产品和服务。
ABCD
深入了解消费者需求
通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和 偏好，为产品和服务开发提供依据。
提升消费者体验
注重消费者体验，提供舒适、便捷的购物环境和 服务，提高消费者的满意度和忠诚度。
商业模式创新挑战与解决方案
总结词
商业模式创新是万科社区商业持续发 展的关键，需要不断探索和创新。
02
探索新的商业模式
根据市场变化和消费者需求，尝试新 的商业模式，如线上线下融合、共享 经济等。
特点
万科社区商业具有便利性、生活化、 家庭化等特点，提供一站式购物、休 闲、娱乐等服务，打造便捷、舒适、 温馨的社区生活环境。
万科社区商业的发展历程
起步阶段
万科社区商业起步于上世纪90年 代，初期以传统商业街、小型超 市等业态为主，满足居民基本生 活需求。
成长阶段
随着城市化进程加速和居民消费 水平提升，万科社区商业逐步向 多元化、专业化发展，引入品牌 连锁、特色餐饮、休闲娱乐等业 态。
洗衣店
提供洗衣服务，满足居民日常洗衣需求。
美容美发
提供美容美发服务，满足居民形象塑造需求。
宠物医院
提供宠物医疗服务，满足居民宠物健康需求。
03 万科社区商业运营策略
品牌策略
品牌定位
品牌传播
万科社区商业以中高端定位为主，注 重品质和服务，致力于打造具有影响 力的社区商业品牌。
万科-做城市配套服务商
滋养地球 为生命加油
滋养地球 为生命加油
Feeding the planet，Energy for life
万科用食堂定义米兰世博 我们用食堂定义中国城镇化
你脑海中的社区商业
是怎样的？
仅仅是住宅底商？
形态千篇一律？
被动持有，整体散售？
品质难以保证？？
社区商业是否可以告别散售时代
打造品质商圈？
爱晖
90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000
中国商品房销售规模 VS万科合同销售额预 测（单位：亿元）
44,121
64,456
80,000 70,000
环渤海
9 长三角
90,000 商品房销售额
30,000
20,000
14,564
10,000 4,958
21,196
-11,2%
房屋施 房屋新开 工面积 工面积
房屋竣 工面积
商品房销 售面积
商品房 销售额
消费力及城镇化与商用地产形态分析
发展阶段
人均ＧＤＰ
城镇化水平
主导商用地产形态
第一阶段
1,100美元以下
25％以下
庙会、地摊、集贸市场为主导形态
第二阶段
1,100—2,000美元
45％以下时
百货商场、商业街、批发市场
北京多中心城市格局
2012年房地产开发及销
住宅
售情况同比增幅（%）
办公楼
40 30 20 10
31,6% 25,4%
商业营业用房
11,4%
21,5% 10,6%
17,6%
10,9% 6,4% 6,2%
2,1% 8,0% 12,4% 10,9% 2,0% 1,4%
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件
（4）、商业建筑规划
万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；万科城·风情 商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起，万科城一期二期的人口，可 以消化12000—15000人，一共3400户；按发展国家的系数1.75计算16000人最合理，正
符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。
(5）、商业品类规划
A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等 定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合
和鸡尾咖啡，将体现万种风情。
B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物 针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、 私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。
（1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作 为目标对象。 （4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 （5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地 制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （6）、商业业态规划表：
（2）、交通状况
在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成 为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（2019-2019）》中部 发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上， 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快 速2019年5月通车，南坪快速路2019年6月局部通车，2019年底完全通车。11# 轻轨于2019年通车。
参观万科心得体会（精选3篇）
参观万科心得体会在平日里，心中难免会有一些新的想法，写心得体会是一个不错的选择，这样有利于培养我们思考的习惯。
那么心得体会该怎么写？想必这让大家都很苦恼吧，下面是小编整理的参观万科心得体会（精选3篇），欢迎阅读与收藏。
参观万科心得体会1物业管理作为城市管理的重要组成部分，它的管理是否到位，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的和谐与发展。
但如何发展物业，让物业深入业主心中，得到业主的满意呢，那天参观了万科物业，深有感触，以前就像待在笼子里，觉得自己做的还不错，自己的物业也不差，但是看到万科物业，才知道我们物业跟别人的差距有多大，大到管理小到细节，每一方面都有学习借鉴的地方，真是受益匪浅。
刚进小区，第一眼中间门岗上四个醒目的“欢迎回家”大字，让我震惊，如果我是业主，下班回家看到这四个字，肯定会有一种放松感，一种温馨感，为什么我们没想到呢，其次，感觉他们的保安够精神，没有坐着的、靠着的。
进入小区里，万科物业不愧是我们的榜样，好多细节比如“缴费请索取发票”，关于每天天气跟气温的温馨提示，监控室的温度计，配备齐全的安全防护应急箱，每个角落都设有的岗位，地下车库的防汛用品等等，而且都是那么干净，整齐，看着很舒适，很放心。
在参观这三个小区的总体感觉就是文明、干净、整齐、宁静。
在硬件方面，监控室、门禁、消防、配电房等设备设施都是智能化的，给物业管理带来方便与高效，同时小区的安全也得到保障；每栋楼层都有公告栏，这也便于小区的信息准确快捷的传播；保安都是带帽子和扎腰带打领带给人感觉很亲切；垃圾桶都是可回收和不可回收的放置在一起。
在软件方便，社区文化丰富；娱乐设施齐全；小区的温馨提示随处可见；公司制度健全、服务流程清晰而且都贴于物业办公室墙面。
物业管理人员的服务意识都很强。
参观结束，很惭愧，作为物业服务，我们平时并没真正把服务落实，服务意识不强，没有为业主做实事，回来之后我好好反思了一下，从今以后，我要改进我们的工作流程，提高工作效率，减少人员闲置，提高物业人员素质，将服务理念渗透到每个员工心中，构建和谐的社区服务氛围。
解密万科“社区养老”产业模式
解密 | 万科“社区养老”产业模式2014-11-03知学学院博雅知学博雅知学zhixuexueyuan【知学学院——房地产创新商学院】总部位于北京，在上海设有分院。
特聘教授超过200人，每年培训学员超过2000人。
专注地产创新，实战案例教学，创造最佳培训体验。
根据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。
在此背景下,近两年的时间内已有32家房企挺身进入养老地产,而正值而立之年的万科,也宣布了进军养老地产的决心。
▌“万三好”社区养老理念9月26日，在万科三十周年媒体见面会北京站上，万科总裁郁亮为“而立之年”的万科谋定了“两个三”计划，一方面做好三个业务——坚持做好住宅地产、消费地产和产业地产；另外一方面是在做传统业务方面，要成为“万三好”——做好房子、好服务、好社区。
“三好”是万科对理想居住方式的全面表达，既是客户价值观，更是人居哲学，它以产品还原人居的真实意义，将其物理属性升华到文化层面。
10月23日，“万科·幸福家”养老品牌在北京温情亮相，标志着万科集团第一个社区养老中心诞生。
同时亮相的还有北京万科倾力打造的首个社区化养老服务项目——万科·幸福家（窦店）社区养老中心，成为万科拓宽“三好”标准的具体落地举措。
其模式就是在传统小区中拿出一幢楼做养老，配备专业的养老咨询师，可以详细安排到每个老人每天每个小时的活动。
“万科要将社区养老打造成产业，而不仅仅是一个配套设施。
”万科集团高级副总裁毛大庆对记者表示。
其实早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究，目前已经在各地展开养老产业的实践，且模式都不一样。
去年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产－－“随园嘉树项目”一亮相就售罄。
北京提出“9064”养老服务新模式，即到2020年，90%的老年人居家养老，6%的老年人在社区机构养老，4%的老年人入住养老机构集中养老。
北京万科对老年人需求进行调研的结果也显示，大部分老年人会选择居家养老，这也是中国传统的养老习惯。
全面解析万科未来居住模式
四分离卫生间
设计当中充分的考虑到卫 生间的重要性，增加了卫生间 的面积，接近8㎡的使用面积， 把洗面池与坐便用玻璃门隔离 开，都可以单独使用，互不干 扰。
四分离卫生间
洗面池上方安装了具备 收纳功能的镜柜，镜柜上方 和下方还特意安装了照明灯， 美观实用，可将洗漱及化妆 用品放置其中，高度符合人 体工学标准，洗面池采用了 简洁实用的大号洗面池，既 可以洗漱又可以用来洗小件 的衣物。
小户型的优势 Ø 总房款少 Ø 地理位置较好 Ø 投资和过渡居住都合适 Ø 装修费用少
“设计中的双刃剑”
小户型的劣势 Ø 面积小 Ø 装修难度较大 Ø 对家具的选择和布置要求比较高 Ø 功能分区比较模糊且不合理 Ø 杂物收纳储存比较困难
花样繁多，鲜有佳作…
“概念性的解决方案”
小户型的劣势和设计难点 + 年轻一代的生活方式
四分离卫生间
整个卫生间除了储物功 能非常强大之外，还考虑到 了女主人身高的问题，在洗 面池最下方设计了抽屉式的 踏板，这样就可以方便的使 用最上层的吊柜，体现了万 科一贯的人性化设计。
一平米的精致厨房
厨房位于进户门处玄关柜 的对面，同样是利用带镜面的 折叠式推拉门将整个厨房隐藏 起来，平时不使用时是看不到 的，避免了一进门就看到凌乱 的厨房。而镜门关闭时可以延 伸玄关处的视觉空间，打开后 又可以延伸厨房的视觉空间， 使得玄关和厨房都不再显得狭 小。
= “万科未来居住模式”
二、未来居住模式与传统小户型的比较
传统30㎡小户型
1. 酒店标准间式的设计 2. 缩小玄关或舍弃玄关 3. 厨卫相对 4. 模糊客厅和卧室 5. 收纳空间有限 6. 卫生间较小
万科未来居住模式户型
1. 加大了开间，缩短了进深， 更加的方正 2. 增加玄关柜 3. 厨房独立的空间里 4. 卫生间挪到起居室内 5. 隔出了客厅、卧室、步入式 衣帽间 6. 采用大面积落地飘窗 7. 增加了卫生间的面积，做到 四分离
(完整版)万科社区商业模式探索
1、健身房： 1000~2500平米
2、超市 ： 500~1500平米
3、儿童教育： 200*5=1000平米
4、其他社区服务 配套：500平米
最低商业面积为套内3000平米，换算建面约为4500平米。另需要停车位20个以上 相应可以带动的销售型街铺面积为：3000~10000平米。溢价在10%~20%
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇：万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称
地址
竣工时间
翡翠公园
浦东张江荣科路277号
海上传奇
浦东御桥路1751号
上海安亭新镇
安礼路399弄
万科时一区
闵行兴虹路399弄
万科梦想派
松江大学城-淡家浜街88弄
城花新园（城市花园6期） 中春路8889弄55支弄
户型
公寓
公寓
公寓 公寓+商办
公寓 公寓
公寓 公寓 公寓 公寓
因此，我认为，在成熟区，应减少自持主力店，减少成本，在非成熟区，应自持主力店，并辅以其他商铺予以补充
启示及思考3——自持商铺的收益
小规模自持主力店商业带来的公寓溢价及商铺溢价，远大于该商业自持部分的成本
以万科城花新园的2049为 例,共6800平米，其中包含：
按承租能力初步预测，星期八家园及一兆韦德带来的租金潜在损失约在100万/年，但对可 售商铺的价格可以带来10%~20%的溢价。另外可为公寓带来溢价及满意度。
启示及思考4——自持的规模
若需要自持，比较合适的面积： 2049的面积范围在7000~18000不等，其中包含停车位，按照思考2与3的内容，比较适 合的面积应该为：
封闭盒子
【VIP专享】万科社区商业运营模式
万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。
地产智库万科自营式社区商业模式研究2014年
五菜一汤”是万科的一种社区模式，以超市/便利 店、第五食堂/快餐、洗衣店、药店/美发店、银 行/ATM机为“五菜”，以菜市场为“一汤”打 造社区商业标准配置。为满足居者日常生活所需， 金域东郡项目中，万科精心设计1000㎡社区商业， 规划引入便利店、中餐厅、洗衣房、药店、银行 ATM等业态，让家门口的便利丰盛成为可能。
包。
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定位招商运营，提供稳定的收入及高租用率的
零售资产
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通过统一持有管理，借助于规模优势
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阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、
集中管理树立品牌形象，提升社区品质。
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经营良好的优质资产可以以灵活多变的退出方
式实现获利
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因此
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然后
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最后
因此，在社区商业未来可持续发展的问题 上，万科进行阶段性持有一部分社区商业， 通过统一规划、集中管理树立品牌形象， 提升社区品质。未来，经营良好的优质资 产可以以灵活多变的退出方式为万科创造 更多的利润。
社区商业所提供的服务主要是社区 居民需要的日常生活服务，这些服 务具有经常性、便利性的特点，因 此市场基础稳定，并将随着居民收 入水平的提高得到更大的发展。
因此，社区商业在满足居住便利性、 经常性这两个特
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出发点： 回归居住属性、方便居住者， 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面
自营业态——咖啡（茶坊）
满足居住者社交与娱乐空间
必要性
经常性
提供消费休闲聚点，面积250-1000平米 自营方式： 一、加盟合作：通过加盟品牌连锁进行经营 二、自主经营：自己建立品牌与管理团队经营 三、团队输入：运用其他品牌管理团队输入进行运营合作
自营业态——干洗店