南京市住房保障和房产局关于做好2017年春节期间物业管理服务工作的通知
南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)的通知
南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)的通知文章属性•【制定机关】南京市房地产管理局,南京市物价局•【公布日期】2006.09.20•【字号】宁房物[2006]202号、宁价房[2006]275号•【施行日期】2006.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）的通知(宁房物[2006]202号宁价房[2006]275号)各区、县物价局、房管（建设）局，各物业管理单位：为促进我市物业管理行业健康发展，规范物业服务与收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）（以下简称《标准》）印发给你们，并就实施中的相关事项通知如下，请一并遵照执行。
一、本《标准》适用于本市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务与物业收费。
各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。
对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
二、普通住宅物业服务等级和收费标准由市物业管理行政主管部门会同市价格主管部门根据本市普通住宅物业不同的服务内容、服务要求、服务成本制定和适时调整，并向社会公布。
物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。
各县及江宁、浦口、六合区可结合本地区实际情况，依据市标准制定本地区具体实施标准。
三、本《标准》的测算采用包干制结算形式，普通住宅物业公共服务收费标准应按本标准分项选择并组合确定。
业主大会成立前的物业公共服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，按《标准》分项选择服务等级，并在相应的收费标准范围内进行前期物业管理招标或议标。
南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知-宁政办发〔2017〕103号
南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知宁政办发〔2017〕103号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于稳控房地产市场工作部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，保持房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步加强房地产市场调控通知如下：1．加大住宅用地供应。
增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。
2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。
2．加强土地供后监管。
督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。
对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。
达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
3．提高土地市场准入门槛。
严格土地市场竞买人房地产开发资质要求，提高住宅、商住用地竞买保证金比例；进一步加强购地资金监管，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。
南京市物业管理办法
南京市物业管理办法南京市物业管理办法第一章总则本办法旨在规范南京市物业管理行为，保护业主合法权益，促进社区和谐发展。
第二章物业服务内容和标准第一节公共区域及设施的管理1. 物业公司应负责公共区域的日常清洁、维修和保养工作，确保公共区域的整洁和安全。
2. 物业公司应制定公共设施的使用管理规定，确保公共设施的合理利用和维护。
第二节小区安全管理1. 物业公司应配备保安人员，保障小区的安全和秩序。
2. 物业公司应建立健全小区安全管理制度，加强对小区入口的监控和管制。
第三节业主权益保护1. 物业公司应及时解答业主的咨询和投诉，保障业主的合法权益。
2. 物业公司应根据业主大会的决议，履行相关义务，确保业主的知情权和参与权。
第三章物业费管理第一节物业费的征收方式和标准1. 物业费可以按建筑面积、使用面积或按人均收取。
2. 物业费的标准由物业公司和业主委员会协商确定。
第二节物业费的使用管理1. 物业费应用于小区公共设施的维护、管理和改善。
2. 物业公司应定期向业主公布物业费的使用情况。
第四章物业纠纷解决第一节物业纠纷的调解与协商1. 物业公司应及时处理业主之间的纠纷，促进和谐邻里关系的建立。
2. 物业公司应协助业主委员会组织业主大会，解决重大物业事务。
第二节物业纠纷的仲裁和诉讼1. 物业纠纷不能通过协商解决时，可以申请仲裁或提起诉讼。
2. 物业公司应积极配合仲裁和诉讼工作，提供相关证据和资料。
第五章法律责任1. 物业公司不履行或违反本办法规定的，承担相应的法律责任。
2. 业主有违反本办法规定的，应依法承担相应的法律责任。
第六章附则本办法自发布之日起生效，南京市原有的物业相关规定和政策与本办法不一致的部分废止。
（完）。
直管公房管理的若干方面思考
直管公房管理的若干方面思考直管公房是指房产管理部门直接管理的房屋。
直管公房管理工作任重而道远，是困难和希望并存，挑战和机遇同在。
下面就直管公房管理的有关方面谈点笔者自己的一些粗浅认识和体会。
一、加强监管力度，做好直管公房委托管理工作。
南京市直管公房分为区管公房和市管公房。
市管直管公房由南京市住房和城乡建设委员会授权南京市公房管理中心管理，主要管理市属单位租用的非住宅公房和少量住宅。
南京市公房管理中心委托南京市房产经营有限公司具体承担上述直管公房的经营管理、修缮管理等服务工作。
党的十五大及十五大四中全会有关决议明确提出，积极探索国有资产管理的有效形式，按照政府的社会经济管理职能和国有资产所有者职能分开以及国家统一所有、分级管理和企业自主经营的原则，逐步建立权责明确的国有资产管理、监督和营运体系；按照政事企分开、出资人所有权与法人财产权分开的原则，建立与社会主义市场经济体制相适应的法人治理结构。
南京市房产经营有限公司就是在这种环境和背景下，根据宁政办发（2004）116号文件精神，由南京市房产经营总公司改制而来。
为确保南京市房产经营总公司改制剥离的国有资产保值增值，2005年7月原市房产局专门成立了南京市公房管理中心，负责对改制剥离的市管直管公房交接、权属、租赁、维修及委托管理等工作。
通过这次改制，明晰了市管直管公房产权，建立了市管直管公房管理与维修分开的新体制，实现了市管直管公房所有者与经营者的分离，再通过将经营权委托的过程，已初步建立了适应社会主义市场经济的管理新体制和运行新机制。
如何进一步理顺委托方、受托方关系，实现直管公房委托管理的有效监管，以保证国有资产的保值增值，根据市住建委“经营和管理分开”、宏观监管的指导思想，我们积极与受托企业加强沟通、合作与协调，进一步完善《直管公房委托管理合同》，以合同的形式明确双方的权利和义务；尽可能减少不属于出资人该做的工作，维护受托企业作为市场主体依法享有的各项权利，给受托企业以充分的自主经营权；进一步规范各项委托管理业务的办事程序，严格执行办事时效和审批权限；制定具体的监管办法和措施，建立相关考核指标，对受托企业加以考核，以确保国有资产的保值增值。
最新南京市住宅物业管理条例全文3
最新南京市住宅物业管理条例全文(3) 2016最新南京市住宅物业管理条例全文(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;(八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
第二十一条业主委员会不得有下列行为：(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同;(六)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
第二十二条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十三条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。
南京市物业管理办法下载
南京市物业管理办法范本一：南京市物业管理办法第一章总则1.1 目的本旨在规范南京市的物业管理工作，保障物业所有人和居民的权益，并加强物业管理行业的规范化发展。
1.2 适用范围本办法适用于南京市内的所有物业管理公司、物业服务企业以及相关的物业管理人员。
第二章物业管理公司的注册与批准2.1 注册条件2.1.1 具备独立承担民事责任的能力。
2.1.2 具有相关的物业管理从业人员并能提供相关证明材料。
2.1.3 具备一定的经济实力和管理能力。
2.2 注册程序2.2.1 提交注册申请。
2.2.2 审核材料并进行现场考察。
2.2.3 确认合格后进行注册并领取相关证件。
第三章物业管理的职责与义务3.1 服务内容3.1.1 日常维护和保养。
3.1.2 安全管理和检查。
3.1.3 外围环境卫生管理。
3.2 财务管理3.2.1 编制年度预算。
3.2.2 定期向业主公开财务报表。
第四章物业费用的收取与使用4.1 费用的确定与调整4.1.1 物业费用的确定应遵循公平、合理的原则。
4.1.2 物业费用的调整应经过业主大会或业主委员会的决议。
4.2 费用的收取与使用4.2.1 物业费用的收取应按时、按量进行。
4.2.2 物业费用的使用应用于物业管理相关的支出。
罗列出本所涉及附件如下：附件一：物业管理公司注册申请表格附件二：物业服务合同范本罗列出本所涉及的法律名词及注释：1. 物业管理：根据《物权法》规定，将建筑物及其附属设施、场地等物业交由物业管理人负责管理、维修和维护的行为。
范本二：南京市物业管理办法第一章总则1.1 目的本旨在细化南京市的物业管理办法，明确物业管理的职责与义务，提高物业管理水平和服务质量。
1.2 适用范围本办法适用于南京市内的所有住宅、商业、办公等类型的物业项目。
第二章物业管理机构设立与管理2.1 物业管理机构的设立2.1.1 设立物业管理机构应具备相应的资金、场地和人员。
2.1.2 物业管理机构的设立应依法履行相关登记手续。
南京市物业服务收费管理实施办法
对业主来说，享受何等服务，就需支付何等费用。其实反过来亦然：物管要想多收钱，就得多服务。新《办法》对普通住宅物业管理公共服务实行等级收费制，今后，物管企业服务的内容、质量，须与收费标准紧密挂钩。
据悉，由于新《办法》不仅取消了原来普通住宅“甲类”、“乙类”的区分，一些原来表意容易含混的“高层住宅”、“低层住宅”的说法，也分别被改成“有电梯住宅”、“无电梯住宅”。因此，市物价局今后将会同市房产管理局，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。
焦点三：车库收费有调整
按新规定计算，租一个车位，70年下来需要交纳12．6万元—25．2万元小区停车管理服务费，而买一个车位，70年只需要交纳4．2万元—6．72万元小区停车管理服务费。两者相较，70年相差8．4万元—18．48万元。过去，在车位不卖的前提下，停车的费用为多层住宅150—200元／月，高层住宅200—300元／月，其中买车位者减半，即75—150元／月，而新标准规定，对买车位者每月收费在50—80元／月之间，比以前有明显下降。市物价局房产价格处处长徐从杰说，按照新标准计算，租一个地下车位交纳的服务费可能要比买下车位多出两倍左右，因此，购买一个车位用于出租，也不失为一种好的投资办法。
在形式上，新的《办法》还取消了原普通住宅“甲类”、“乙类”的区分。另外，原来表意容易含混的“高层住宅”、“低层住宅”的说法，也分别被改成“有电梯住宅”、“无电梯住宅”。
专用车位的停车费降了
不少在小区购买了车位的业主经常抱怨，自己都把车位买下来了，每个月还要交100多元钱的停车费，简直不能接受。下个月后，那些买了车位的业主，每个月所需支付的停车费将大大降低。
昨天出台的新《办法》规定：装修单位应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。除此之外，物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
南京市住房保障和房产局关于印发《南京市住宅区专业经营单位委托
南京市住房保障和房产局关于印发《南京市住宅区专业经营单位委托协议示范文本》的通知【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】宁房物字[2017]127号【发布部门】南京市住房保障和房产局【发布日期】2017.05.25【实施日期】2017.05.25【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件南京市住房保障和房产局关于印发《南京市住宅区专业经营单位委托协议示范文本》的通知（宁房物字〔2017〕127号）各有关单位：现将《南京市住宅区专业经营单位委托协议示范文本》印发给你们，请结合实际使用。
使用过程中如有问题、意见或建议，请及时反馈我局。
南京市住房保障和房产局2017年5月25日南京市住房保障和房产局办公室2017年5月25日印发南京市住宅区专业经营单位委托协议示范文本南京市住房保障和房产局制二Ｏ一七年使用说明1、本协议文本为示范文本，供专业经营单位委托物业服务企业时使用。
2、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就有关委托事宜协商订立本合同。
3、本协议适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理项目，非住宅物业管理项目可参照使用。
4.本协议文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
5.未经南京市住房保障和房产局批准，任何单位和个人不得擅自出售本协议文本。
6.本协议条款由南京市住房保障和房产局负责解释。
专业经营单位委托协议合同编号：甲方：（专业经营单位）乙方：（物业服务企业）甲乙双方按照诚实信用原则，依据《合同法》、国务院《物业管理条例》、《。
南京市人民政府办公厅关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知-宁政办发〔2017〕215号
南京市人民政府办公厅关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府办公厅关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知宁政办发〔2017〕215号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：为贯彻落实党的十九大精神，根据《南京市住宅物业管理条例》《关于印发南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划的通知》（宁委办发〔2016〕19号），围绕提高保障和改善民生水平的总体目标，抓住群众最关心最直接最现实的问题，进一步加强我市老旧小区综合管理工作，完善体制机制，实现小区有人管、管得好、可持续的目标，切实增强老旧小区群众获得感、幸福感和安全感，经市政府同意，现将有关事项通知如下：一、加强组织领导，明确职责分工（一）市政府建立全市住宅小区物业管理联席会议制度，由分管市长牵头召集，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保、安监、水务等各有关部门和各区政府参加，负责制定全市物业管理工作和老旧小区管理政策规划，分解目标任务，界定职责分工，重点研究解决老旧小区管理中存在的问题。
（二）各区政府作为老旧小区管理的责任主体，按照属地管理原则，负责辖区范围内老旧小区管理工作的组织领导，建立目标管理和绩效考核体系，并根据实际制定本区老旧小区管理的具体政策，落实区级专项资金，进一步充实基层工作队伍，建立完善相应工作机制和保障措施，持续改善和加强老旧小区综合管理工作。
（三）市房产局负责研究全市老旧小区管理工作的相关政策，制定分类管理的标准及考核体系，坚持问题导向，有针对性地研究老旧小区管理问题的解决措施。
市政府法制办依据《南京市联合执法工作规则》，指导和监督房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保、安监、水务等有关部门开展联合执法工作，推进各部门执法力量进小区，形成执法工作合力。
南京市物业管理办法
南京市物业管理办法南京市物业管理办法一、总则为了规范南京市物业管理行为，维护物业所有权人和使用人的合法权益，促进物业管理的科学、有效、公平、公正，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规的规定，制定本办法。
二、物业管理的主体物业管理的主体包括以下三个部分：1. 物业管理单位：负责物业管理工作的企事业单位、社会团体、合作社、个体工商户等；2. 物业所有权人：拥有物业的所有权的自然人、法人或其他组织；3. 物业使用人：在物业内部享有使用权的自然人、法人或其他组织。
三、物业管理责任1. 物业管理单位的责任物业管理单位应当履行以下责任：维护物业的正常运行秩序，保持物业设施、设备的正常运行状态；落实消防安全措施，确保物业安全；维护物业公共区域的卫生和环境整洁；监督物业使用人遵守物业管理规定。
2. 物业所有权人的责任物业所有权人应当履行以下责任：维护物业的基本建设和设施设备的维修保养；缴纳相关费用，如物业管理费、公共维护费等；合法合规地使用物业，并保障物业使用人的合法权益；配合物业管理单位做好物业管理工作。
3. 物业使用人的责任物业使用人应当履行以下责任：遵守物业管理规定，不得损坏物业设施、设备；缴纳相关费用，如物业管理费、公共维护费等；协助物业管理单位做好物业管理工作；维护物业公共区域的卫生和环境整洁。
四、物业管理费用物业管理费用包括以下几项内容：1. 物业管理服务费：由物业使用人按照约定缴纳的费用，用于物业管理单位提供物业管理服务的人员工资、设备维修保养等支出。
2. 公共维护费：用于维护物业公共区域的卫生、环境整洁等支出。
3. 其他费用：根据实际情况确定的其他费用。
物业管理费用的具体标准和缴纳方式由物业管理单位与物业使用人约定，并经物业所有权人确认。
五、物业管理的投诉与纠纷解决物业管理单位应当设立完善的投诉与纠纷解决机制，及时受理物业使用人的投诉，并妥善处理和解决纠纷。
物业使用人对物业管理单位的管理行为有异议的，可以向物业管理单位提出书面投诉。
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南京市住房保障和房产局关于做好2017年春节期间物业管理
服务工作的通知
【法规类别】房地产企业
【发文字号】宁房物字[2017]14号
【发布部门】南京市住房保障和房产局
【发布日期】2017.01.18
【实施日期】2017.01.18
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
南京市住房保障和房产局关于做好2017年春节期间物业管理服务工作的通知
（宁房物字〔2017〕14号）
各区房产（住建）局，各物业服务企业：
为贯彻《市政府办公厅关于应对低温冰冻天气保障冬季城乡供水安全的通知》、市禁
放办《全市2017年春节期间禁放烟花爆竹专项行动工作方案》等通知精神，让广大业主
或物业使用人过一个欢乐祥和的春节，就节日期间进一步做好物业服务工作有关事项通
知如下：
一、严格落实雨雪防冻工作措施
1、各区房产（住建）局要高度重视强降温、雨雪天气防范应对工作，督促辖区内物业
服务企业强化责任管理，落实各项防范应对措施，维护业主的生命财产安全。同时，各
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区房产（住建）局在强降温降雪期间应建立完善24小时值班制度，设立值班电话，并对
值班人员在岗情况进行检查。
2、各物业服务企业要进一步落实扫雪、防冻责任制，避免因积雪、积冰导致业主滑跌
现象的发生；组织对供给水的外露水管和零部件进行全面检查，做好防冻措施，避免或
减少水管冰冻和爆裂；做好供水、供电、电梯、消防等重要设施设备的报修接待和抢修
工作，确