香港商业综合体考察报告
香港地铁枢纽青衣城综合体考察报告
香港地铁商业青衣城专题考察研究报告新加坡星联国际地产机构邵林 QQ 457108530一、香港青衣城的开发模式1、青衣城的基本概况：地理位置：新界青衣青敬路33号 (青衣地铁站)占地面积：4.6万平方米层数：四层商铺数目：140多间，其中食肆20多间车位：220个交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。
开发商：香港地铁二、香港青衣城的规划模式地铁出入口直接进入购物中心，内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层。
1、物业布局：最底层是地铁站，地下一层至三层是商业建筑，三层以上是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。
2、建筑特点：分层错落设计中空，令商场整体空间感扩大，以造就商场的气势、营造良好购物环境、3、人流动线：通过地铁出入口直接进入购物中心；通过全封闭天桥与街对面的写字楼、住宅相连；对多个楼层直接导入外部人流；通过内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层。
4、出入口：一层有多个人流出入口，人流引导有优势，地铁站出入口经过三楼，人流优势较大。
三、香港青衣城的产品模式：以购物为主的前提下，扩大了餐饮的营业面积，并增加了服务功能，使青衣城成为一个全方位的商店。
1、业态布局：商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，在商户组合方面，既包括满足社区配套的服务机构，也包括了吸引外地游客的品牌商户。
时尚购物、餐饮娱乐，甚至包括幼稚园。
2、商户组合分析：LG层依靠大面积铺位吸引人流，地铁出入口经过L3层有较大人流优势主力店主要分布在各层四周外围部分，以吸引人流；各类商户主要集中在L1、L2层；各层均设有食肆，每一层都有不同国家的风味，让顾客来到这里可以尽情享受各类美食，营造热闹、非凡的购物氛围，体会一站式的购物乐趣；LG/地下层铺位基本以大面积分割，客源通道比较少，餐饮和电影城主题可以帮助吸引人流； 服饰在L1/一层，集中在楼层的中心位置，其他配套如扒王之王，大家乐，香港赛马会等均分布在商场的外端，给人流以较平均的各个方向引导；L2/二层有两个主力商家：宝惠家居广场和玩具反斗城，也是分布在楼层的两端，同样也是对人流安排的考虑；L3/三层用餐饮贯穿，地铁站出入口经过三楼，人流优势较大。
香港商业考察分享1239362436153127963
香港商业考察分享香港购物中心的特色描述香港的购物中心发展情况与美国等国家相比，大有不同：1）香港的购物中心多数为垂直型购物中心，高的达15层，矮的也至少有两层，而美国购物中心多为1-2层；2）香港购物中心全部为都会型购物中心，几乎没有效区型购物中心；3）香港没有超过20万平方米的购物中心，而美国有400个特大型购物中心。
香港商业考察分享香港购物中心的特色描述香港购物中心在不到40年的发展历程中，走过了一条别具特色的道路：1）香港购物中心的开发商往往是大型地产商，地产商熟谙了商业运作规律2）餐饮及娱乐设施是购物中心的重要部分，对吸引人流作用明显，也是购物中心体现社会机能与休闲机能的常用手段。
3）区域型购物中心形成的条件：A、地处交通节点，各类交通工具的节点无疑是购物中心选址的最佳位置B、地处商业旺圈，时代广场即位处香港黄金商业旺圈铜锣湾内。
C、本身很有特色。
香港商业考察分享香港购物中心的特色描述4）香港均为垂直型都会型购物中心，没有一般意义上的效区型购物中心。
5）社区型购物中心发达6）定位、策划、经营成功的购物中心各层租金水平基本持平，并非是低楼层租金比高楼层租金高很多。
7）香港购物中心建筑外立面一般无特色。
8）购物中心相距很近也能共存9）香港各购物中心均讲究装修品质和档次。
10）由于香港人口密度大，购物中心在沿街或沿住宅面布置亦为常用方法。
购物中心的分类香港商业考察分享香港购物中心选址、商圈分析购物中心必须符合商业用地选址的一般区位原则:1)最短时间原则,即应当位于人流集散最方便的区位2)易达性原则,易达性取决于交通和道路状况.3)聚集原则,集客能力强的地方;4)接近购买力原则,维持商业项目存在的最低服务人口数量称为人口门槛.香港商业考察分享香港购物中心选址、商圈分析商圈分析的重点为人口特点及购买力分析、经济基础特点、竟争状况与市场饱和度；每个商圈有三个层次：1、主要商圈容纳50%-80%的顾客，它是离商店最近、顾客密度最大、平均销售额最高的区域。
香港综合体建筑考察
香港商务考察之旅调研报告
The Investigation Of HongKong Business Trip
香港商务考察之旅之荷里活广场
照明灯光的处理手法。
香港商务考察之旅调研报告
The Investigation Of HongKong Business Trip
香港商务考察之旅之荷里活广场
香港商务考察之旅之荷里活广场
局部景墙的布置
香港商务考察之旅调研报告
The Investigation Of HongKong Business Trip
香港商务考察之旅之荷里活广场
情境塑造—商场入口—景观小品—中庭空间—交通空间—开敞空间—餐饮空间—影院
景观小品： 商场的天花顶上，做了特殊的拼花处理，减弱了天华的单调性，在 自动扶梯的背面做了彩色不断变化的LED灯，增加了美观性。
香港商务考察之旅调研报告
The Investigation Of HongKong Business Trip
香港商务考察之旅之荷里活广场
中庭布置卡通形象，与入口处楼梯所绘制卡通一致 ，给人由内而外的共鸣感。
香港商务考察之旅调研报告
The Investigation Of HongKong Business Trip
香港商务考察之旅之荷里活广场
五彩缤纷的中庭空间。
香港商务考察之旅调研报告
The Investigation Of HongKong Busine景观小品—中庭空间—交通空间—开敞空间—餐饮空间—影院
交通空间：
荷里活广场交通空间的布置非常地合乎使用尺度，无过度的浪费又 不会使人感到狭小拥挤，店铺与店铺建的走廊宽度在3.6米-4.2米之 间，H：D约为1:1；在走廊中设置了座椅，方便人休息交流，这是 国内很多打的商场所缺乏的。
香港购物中心市场调研报告
香港购物中心市场调研报告香港购物中心市场调研报告一、调研背景随着香港经济的不断发展，购物中心在香港逐渐成为人们休闲消费的重要场所。
为了深入了解香港购物中心市场的现状和发展趋势，我们开展了一次调研活动并撰写了本报告。
二、调研目的1.了解香港购物中心的数量和规模。
2.分析香港购物中心的发展特点和主要竞争对手。
3.探讨香港购物中心的消费者群体和消费行为。
4.预测未来香港购物中心市场的发展趋势。
三、调研方法1.文献研究法：通过查阅相关文献资料，了解香港购物中心的基本情况和发展历程。
2.实地调研法：我们采用了走访和观察的方式，亲自到香港市区的购物中心进行实地考察。
3.问卷调查法：我们设计了一份针对香港购物中心消费者的问卷，通过抽样调查的方式，收集了大量的数据。
四、调研结果1.香港的购物中心数量众多，主要分布在港岛、九龙和新界地区，其中以海港城、铜锣湾购物广场等著名购物中心最为知名。
2.香港购物中心的规模较大，拥有多种商铺、餐厅、娱乐设施等，提供丰富多样的购物体验。
3.香港购物中心的发展特点主要体现在品牌丰富、服务质量高、定位精准等方面，并且不断创新以吸引消费者。
4.香港购物中心的主要竞争对手是线上购物、百货商场和传统街市，其中线上购物的崛起对购物中心的冲击较大。
5.香港购物中心的消费者群体主要包括年轻人、家庭和游客，他们在购物中心中的消费行为主要集中在服装、化妆品和食品等方面。
6.未来香港购物中心市场将继续发展壮大，重点将放在提升消费者体验和引入新的业态上。
五、调研结论与建议1.香港购物中心市场发展前景广阔，但面临着线上购物的竞争压力，需要加强创新和升级。
2.购物中心应注重提升服务质量，加强品牌经营，提供多样化的购物体验。
3.购物中心应注重消费者群体差异化，针对不同群体制定精细化的营销策略。
4.购物中心应加强与在线购物平台的合作，开展线上线下一体化的销售模式，以应对竞争挑战。
总之，香港购物中心市场具有较大的发展潜力，但也面临一系列的挑战，只有不断提升自身的竞争力和服务质量，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
香港购物中心考察报告(圆方、太古购物中心)
业态分布
圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题（但其 位置却与五行无关，纯属任意），商户组合包括世界名牌商店、服饰店、 美容店、餐饮及娱乐设施，还包括 8间1楼及 2 楼相通的复式零售店铺及 8 间 复式餐饮。此外平台则设有65055.8㎡的公园，公园更有多个不规则天窗照 耀商场中庭。
亮点
2、全港最豪华公共卫生间 与以往MALL里看到的公共卫生间明显不同的是，圆方商场的卫生间堪 称星级卫生间。除了卫生间内的设施高档外，等候区的摆设与标准，具有高 星级酒店的标准，沙发、饮水机、书刊。
亮点
3、购物与休闲相结合 圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园
亮点
4、交通便利 圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选 乘东涌线、机场快线的地铁。此外商 场下方有巴士总站，有多条大巴线路 、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返 尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、 红磡、何文田及九龙塘等区。
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermè s、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
业态分布
商场业态特点及布局：
•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
• • • •
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
香港某写字楼调研报告
2009年8月27日—2009年8月29日
卓越世纪中心—香港写字楼考察报告（销售版）
行程&区域简介
ICC 地铁九龙站上盖物业 位于西九龙
IFC、太古广场 地铁中环站上盖物业 位于港岛中环
数码港 位于港岛南区
太古城*港岛东中心 地铁太古&鮿鱼涌站上盖物业 位于港岛
卓越世纪中心——香港写字楼考察报告（销售版）
卓越世纪中心——香港写字楼考察报告（销售版）
ICC 大堂
高度40米
高处的大面积投影将天空的映像投 影在写字楼与商业相同的大堂，将 生态办公的理念发挥到了极致。
三层大堂分 别达到不同 的区域，每 层的大堂都 通过大量的 扶手电梯相 连 整体设计风格， 细致但不浮夸， 显具商务感，搭 配上足量的电 梯，整个空间高 效却又舒适。
卓越世纪中心——香港写字楼考察报告（销售版）
ICC 商业部分——分区
木区装饰物
设计师按照金、木、水、火、土的阴 阳五行学说将商场分为5大功能区。
火 区 装 饰 物
香港视觉艺术协会会长Danny Lee设 计的Harmony是水区的标志，水流从 10根钢柱顶端流下，在底部蓄起后抽 回管道，代表源源不息的循环。
卓越世纪中心——香港写字楼考察报告（销售版）
具体行程
8月27日下午：ICC—香港环球贸易广场 Elements圆方广场 W HOTEL APM广场 8月28日上午：太古广场三座 IFC—香港国际金融中心 太古城系列-港岛东中心 8月28日下午：数码港 东荟城
卓越世纪中心——香港写字楼考察报告（销售版）
W酒店提供全香港最高的屋顶酒店，其 泳池的巧妙设计，使人们产生视觉错 感，仿佛在天空中游泳一般。处处体现 出设计师的精巧设计，和以人为本的设 计理念。
香港朗豪坊、K11、THEONE考察报告
艺术推广
融合艺术、人文、自然三大核心元素
• K11虽然是个购物场所，但它却 被成功地包装为了世界上第一座 “艺术商城”，其内部点缀着艺 术家们的各种作品。 商场共设有六层，从以欧陆庭园 式广场设计的 The Piazza 开始， 商场内外数百棵植物，配合玻璃 天幕透射的阳光及柔和的大自然 音乐，先道出商场重视自然的理 念。 场内除了摆放有郑志刚多年来亲 自挑选的 13 组雕塑及装置作 “ K11 艺术典藏”外，还特别开 拓十八个遍布于店铺间的“艺 廊”，让公众可与艺术家作沟通， 以达至一边购物一边欣赏艺术的 “ HIKING ARTE 艺游”体验， 构思相当独特。
The One
The One
The ONE為華人置業集團全新重點發展項目， 位於彌敦道100號，座落尖沙咀最優越的核 心地段，商場以銀座式大型綜合商場的概念， 連結廣東道及尖中一帶的購物區，為顧客提
供獨一無二的消閒新體驗，凝聚前所未有的
消費力量。 The ONE 全幢29層均為零售樓層，為全港最高的純零售商場，總面積超過40萬平方呎。超過200多個 多元化及優質商戶進駐The ONE，由珠寶鐘錶、時尚服飾、化妝及護膚品、精品超市、潮流 玩物、家居生活精品、娛樂及至環球食府等等應有盡有，共冶一爐。
香港考察报告
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
商用管理中心 二〇一三年四月
目
录
一、朗豪坊
二、The One
三、K11
1
朗豪坊LangHam Place
简介 设计亮点
品牌及业态分布
简介
• 位于香港旺角亚皆老街（地铁旺角站）， 于2004年落成，是该区的著名地标建筑。 朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由 朗豪坊购物商场、朗豪酒店以及朗豪坊办
香港商业及大型城市综合体考察研究报告培训PPT
整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
APM二楼有一半楼层为餐饮区
特色化的中庭是香港
香港地 铁的四 通八达， 造就了 地铁上 盖物业 的繁盛， 其主要 商业中 心均为 地铁上 盖物业。
延展通道
通过延展地铁通道，将地铁站将人流直接引入商场之中
直达人流
地铁站出口即到商场内部，其巨大人流就直接涌入商场
共通点 2
规模化中庭
朗豪坊 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点：
分布广泛
商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
太古城广场——二层设置大型反斗城
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
magabox——10-13层设置大娱乐、餐饮店、溜冰场
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
朗豪坊——中庭两旁设置咖啡、面包店
巧妙融入
休闲、娱乐、餐饮的 设施灵活融入商业
MALL之中
巧妙融入
Elements——将休闲、餐饮设置在商业的顶楼的广 场之上
休闲、娱乐、餐饮的 设施灵活融入商业
MALL之中
巧妙融入
朗豪坊——餐饮、休闲娱乐设置于精品店铺之间， 各种业态交替分布，更符合年轻人的购物心态
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购物区GW
海港城港威商场——汇聚最受欢迎的名牌时装店如杜嘉班纳(D & G)电影城，以及多间著名食府麻布茶房、 COVA Caffé 、Miso、rice paper – French Vietnamese cuisine 及 UCC Cofffee Shop等提供各国佳肴美食。
均有天桥相连
亮点
全球四大LV旗舰店之一
•中庭的广阔空间， 奢侈品1带2布置， 室内外立面震撼。 •做为此次香港出差 目标考察品牌—— Fogal在置地广场的 店铺形象及LED广告 位
•中庭喷泉 •中庭开放式咖啡 厅 •立面很显眼 •镂空艺术橱窗
三、铜锣湾时代广场
项目名称 开发商 铜锣湾时代广场 九龙仓集团 铜锣湾的地标性建筑物，拥有 香 港唯一的四条螺旋型扶手电梯， 其上盖为蚬壳大厦及苏格兰皇 家 银行大厦。 1994年 共21万方 10万方 700个 约15万人次
G层-1F：高端百货，主力店：连卡佛百货；
2层-3层：国际一、二线女装服饰为主，如：GUCCI、BURBERRY等； 4层-6层：国际知名休闲、运动服饰品牌+化妆品综合店，主力店：玛莎百货、 Marathon Sports等； 7层-9层：时尚数码、电讯、影音+书店+音乐，主力店：国美电器、丰泽电器等； 10层-13层：国际餐饮汇集，主力店：阿里朗韩国餐厅、Bistro Delifrance、宝光素食、 California Pizza Kitchen等；
项目描述
开业时间
建筑面积 商业面积 停车位 日流量
区位交通
海港城周边有： 4个地铁站；两个码头，方便游客乘小轮到达； 4条机场快速, 一个巴士总站，有25条巴士线经过。
区块划分
购物区OT 海港城海运大厦——海港城海运大厦包括各国名牌时装，有Hysteric Glamour、Ted Baker、Vivienne Westwood、Y-3等等。 购物区HH 海港城马哥孛罗香港酒店商场——占地6万5千平方呎，位于广东道的最新连卡佛旗 舰店 (Lane Crawford) 已于2003年5月开业。店内荟集了各地潮流男女装品牌、家 居时尚部。 购物区OC 海港城海洋中心——此区集合新潮及时尚服饰如巴宝莉 (Burberry Boutique)及路 易威登旗舰店 (Louis Vuitton)、影音器材Nakamichi 及奥林巴斯(Olympus) 和珠 宝手饰如三宝钟表珠宝(Elegant Watch & Jewellery)等。
国金一期入口
业态布局
主力店 City Super
苹 果 店 一 带 二
1F
2F
3F&4F
品牌组合
1F
礼日本料理
2F
翡翠拉面小笼包
龙景轩
香港唯一一家米其林三 星级中餐厅
3F
利苑
4F 户外观景台
室内设计
顶部蜂窝状设计很特别
宽阔的公共区，机场快线的上下客点
穹顶设计
商场细节
•IFC的导示系统很完善，每个楼层均设置了精 美的导示系统,并在每个系统旁安置了一名固定 的商场导示客服人员。 •风口细节处理自然流畅 •电梯等死角铺位也可作为多种经营点位 •某品牌的橱窗陈列
主力店形象
主力品牌形象
PAGEONE
山葵
金满庭
玉桃苑
设计亮点
u
扶梯设计是一大亮点，有弧线型，有直线型，电梯装
饰等，根据不同的区域内装风格搭配不同种风格。
商场细节
中庭海报 中庭天顶 商场导示
商演活动
LED屏
四、海港城
项目名称 开发商 九龙仓集团 位于香港九龙尖沙咀，是香港 最 大面积的购物中心，也是西九 龙 区最大商场之一。 早的部分海运大厦于1966年落 成，附设邮轮码头。整个建筑 群 则于1980年代成形。 共120万方 19万方 2000个 约15万人次 海港城
项目描述
开业时间 建筑面积 商业面积 停车位 日流量
交通状况
邻近香港铜锣湾地铁，与地铁相连； 多路巴士直达；
人流动线分析
以中庭为中心，向两边辐射；
商业业态分析
业态分布总体特点：采用开放式购物廊设计，所有消费及娱乐设施均划分为不同的区 域，将同类形的商户集中在同一层内，使顾客在消费娱乐时倍感方便。 业态分布概况如下： B2层：以个人护理为主，配以皮革、钟表、服装、速便餐饮； B1层：大型生活专门店，主力店：CITY’super；
购物中心项目考察报告
杭州银泰购物中心有限公司招商部
2012.02.25
目录
u
考察说明
u
考察项目分析
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考察总结
考察说明
此次赴香港、广州、深圳共考察10余个项目，下面将重点选择10
个项目作为此次考察的标杆调研项目，对考察项目的基本信息、业态
组合、内装设计、服务细节进行分析，作为城西项目的参考和借鉴。
二、香港置地广场
• 置地广场现址由多幢建筑物拆卸合并而成，原址包括告 罗士打行，曾设有一家高级酒楼告罗士打酒楼，而告罗士 打行的前身则是1867年兴建的香港大酒店。 • 置地广场共设有两座办公室大厦、商场、及一家酒店。 建筑物于1980年代落成, 由在中环拥有多项物业的置地公司 兴建。 • 置地广场底层商场共有5层，是香港著名的名牌集中地， 著名品牌专门店包括路易威登、Dior、Gucci等。商场大堂 可举行各项如时装表演等宣传活动，商场设有行人天桥连 接历山大厦及皇后大道中9号，亦设有地下通道连接中建大 厦与地下铁路中环站。 • 置地广场在2003年开始进行大型翻新工程，包括把商场 重新装修，及增设一家超豪华五星级酒店--置地文华东方酒 店。酒店于2005年9月正式开业。 • 2005年12月8日，时装品牌路易威登在置地广场的香港 旗舰店重新开幕, 外观采用半透明设计，店铺由原本两层变 成三层，面向毕打街，是全球四大路易威登店之一。
考察项目分析之
香港篇
香港的商业项目
尖沙咀
主要集中在这三 个区域：中环、 铜锣湾、尖沙 咀，下面将从这 三个区域选择标 杆项目进行分 析。
中环区
铜锣湾
一、香港国际金融中心（IFC)
项目名称 香港IFC 新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及中银香 港 下属新中地产 有两幢写字楼、四季酒店、IFC购物中心组成， 其 中二期写字楼为香港第一高楼。
开发商
项目描述
开业时间
2005年 总面积达43万6千平方米,分两期：国际金 融中心一期：7.28万平方米；国际金融中心 二期：88层，18.58万平方米 8万方，商业比例为18% 银行、百货公司、书籍工艺品、戏院、时尚服装、 健身、珠宝、餐饮等
建筑面积
商业面积
功能组合
外部交通
内部商业连接
国金二期连廊 四季酒店入口