投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变
关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变
作者：陶蕊，何颖
指导老师：李涛
摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司 投资性房地产 公允价值计量模式
引言
2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：
“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。”
图一：金融街控股股份有限公司主要部分业务示意图
一石激起千层浪，对于以房地产为主要业务的金融街控股股份有限公司来说，这样一个转变无疑会对它的资产、负债和所有者权益产生重大的影响。现将具体情况做出以下分析。
一、投资性房地产的后续计量模式
1、投资性房地产的含义
随着我国房地产行业的不断发展,企业持有房地产除了用身生产和存货对外销售,还出现了以赚取租金或资本保值增值为的的房地产收益活动,甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来,我国的会计实务中,并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权出租土地使用权的概念,而是统括在固定资产和无形资产中,采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式,在我国经济速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值在较大的偏差,直接导致企业财产低估和投资者权益受损。投资性房地产准则的出台填补了这一空白,明确了投资性房地的概念及其范围。
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。以金融街控股股份有限公司为例：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华等四个项目就是该公司的投资性房地产。
2、投资性房地产后续计量的两种模式 房地产开发
投资性发地产出租业务
金融街购物中心 金
树
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3
四
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院 重
庆
嘉年华 财政部于2006年2月正式发布了新的会计准则体系,与我国原来的准则体系中历史成本计量占主导地位相比,新准则体系引入了公允价值模式。《企业会计第3号———投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点,即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理,必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。
图二：两种会计计量模式的比较
3、采用公允价值模式进行后续计量的条件 成本模式：要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准,资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实公允价值模式：我国《企业会计准则———基本准则》中详细规定：“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。
资产负债表日不同的会计处理方法
采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧。
就金融街控股股份有限公司来说，2008年1月1日前，采用成本模式进行后续计量，公司对所持有的投资性房地产，预计可使用年限采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的由于公允价值计量模式采用了更接近市场的价格反映投资性房地产的价值，因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更有利于使用者了解企业资产的拥有状（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
4、投资性房地产公允价值估价原则
在采用公允价值模式进行后续计量的条件下，金融街控股股份有限公司宣称：公司将本着审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业，采用不同的估价方法。投资性房地产本身有交易价格时，由投资性房地产所属公司市场部门提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值；投资性房地产本身无交易价格时，由公司市场部门进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论作为其公允价值。
二、金融街控股股份有限公司采用公允价值模式进行后续计量的原因分析
1、金融街控股股份有限公司官方董事所述原因
公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
另外，公司目前投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。因此，公司董事会同意采用公允价值计量模式进行投资性房地产的后续计量。
2、监事会对本次会计政策变更的所述原因
监事会提出：公司对投资性房地产公司采用公允价值计量符合《企业会计准则第3号———投资性房地产》的相关规定，能够真实、全面的反映公司所持有的投资性房地产价值，没有损害公司和全体股东的利益。同意公司采取这一会计政策的变更。
3、经济学家对本次会计政策变更的看法
“在投资性房地产全部采用公允价值计量模式下，按照新会计准则，2007年年报披露的这15亿元的投资性房地产可以不计提折旧或摊销费用（土地使用权），这将对利润表产生巨大的利好。这里需引起注意的是15亿元仅是变更前即成本模式下的账面金额，还不是变更后的公允价值，其公告披露经公司测算评估后的公允价值约为28.34亿（15.12＋13.22）。
虽然在目前房价市场条件下，投资性房地产的公允价值有可能会小幅度下降，但这种价格的小幅下跌产生的公允价值变动损益对利润表的影响较小。因此，这将其对后续年度的业绩产生巨大的提升作用（由于采用公允价值模式后不得再转为成本模式）。这也许是其由原来采用成本模式变更为采用公允价值计量模式的主要原因。
4、个人观点
我们认为最终决定金融控股股份公司选择在大多数公司使用成本模式计量的情况下，首个改用公允价值模式做为投资性房地产后续计量的方式除了以上各方提到的几点原因外还具有其它多方面的原因。
(1)新会计准则的导向作用
新会计准则中公允价值的引入，将会使传统实务中的会计收益观转变为经济收益观，扩展了传统会计利润的内涵。会计收益观是当每一项收入、费用、成本、利得和损失只有在实际发生时才予以确认入账,资产或负债价值发生变动,由于无实际的交易行为,也不入账。但经济收益观是用企业实际财富的增加来表示收益。实际财富是指一个会计主体在期末保持了期初同等财富的前提下消费或消耗的数额。按照经济收益观要调整币值变动对市场价值的影响。因此,在传统利润的基础上增加了资产或负债持有利得和损失,并将利得和损失区分为直接计入所有者权益的利得和损失以及直接计入当期利润的利得和损失。
对于金融街控股股份有限公司来说，2007年年报批露的将近15亿的投资性房地产可以不计提折旧或摊费用，那么如果不考虑折旧或费用那么该公司的房地产只需用考虑由于市场价格而产生的升跌。而这个升跌价就是公司的“投资性房地产——公允价值变动”。在以前不考虑公允价值系统中，“投资性房地产——公允价值变动”基本是不予以考虑的。而采用公允价值后，利润的信息含量更加丰富，投资者的决策有用信息更多。
我们可以从金融街控股股份有限公司2007年年度报告中看到，2007年投资性房地产占总资产的变动比率为10.42%。2007年整个年度新增加了将近15亿元的投资性房地产。据了解，该公司投资性房地产比重：其中出租的房产为949，782，873.90元；出租和持有准备增值的土地使用权为：562，177，524.55元。
表一：金融街控股股份有限公司投资性房地产数据表（单位：元）
年投资性房地产金额 占总资产的比重 份
2007 1 511 960 000 10.90%
2006 55 250 000 0.48%
我们再从该公司的资产负债表(附表1)中可以看到,由于投资性房地产后续计量模式的转变,给公司带来投资性房地产和股东权益的增加，分别由2007年12月31日的151,196.04万元和490,436.33万元，变动为2008年3月31日的312,836.97万元和1,446,199.08万元，变动数实为可观。
所有这些都成为金融街控股股份有限公司最终决定采用公允价值模式做为投资性房地产的后续计量方式的原因，适当的顺应潮流便成为历史发展的趋势。
(2)公允价值符合会计配比原则的要求
公允价值与历史成本是目前会计理论与实务界争论最大的观点之一。历史成本计量不符合会计配比原则的要求,混淆了经营收入与资本利得。配比原则主要体现在以下两点:
① 收入与成本费用,利得与损失的确认与计量在时间上保持匹配;
② 确认和计量的要素在经济性质及内容上要保持匹配或存在因果联系。
应用历史成本计量违背了第二项配比要求。按历史成本原则,收入是按现行市价计量,成本费用按历史成本计价,相互之间计量基础并不一致。所得到的利润中既包括日常业务经营产生的收益,也包括物价上涨情况下所持资产价格增加所带来的资本利得。
第六章投资性房地产
一、内容提要
本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点
1.投资性房地产的辨认；
2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；
3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；
4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；
5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析
年份 题型 题数 分数 考点
2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属
多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别
判断题 1 1 投资性房地产的界定
综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理
2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算
多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理
判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理
计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理
2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属
多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响
判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则
计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理
四、本章知识点详解
【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲
【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
递延所得税涉及的问题：投资性房地产
1 企业递延所得税算法
所得税准则引入了新的所得税会计核算方法一资产负债表债务法,其中涉及当期所得税及递延所得税的核算，与原准则的纳税影响会计法相比,发生了根本性改变。
一、企业所得税一般核算原理
采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业应于每一资产负债表日进行所得税核算,一般遵循以下程序:
第一，确定当期所得税。
第二，确定递延所得税。
第一步，计算资产负债表中各项资产及负债的计税基础；
第二步，计算资产负债表中各项资产及负债的暂时性差异;
第三步，也是最为关键的一步，识别会产生递延所得税资产或递延所得税负债的暂时性差异，是应纳税暂时性差异还是可抵扣暂时性差异;
第四步，以预期的适用税率（预计暂时性差异转回期间的适用税率）乘以各项暂时性差异计算递延所得税资产或负债的余额；
第五步，将递延所得税资产或负债余额的变动确认为损益、权益或调整商誉。
第三，确定所得税费用.企业在计算确定了当期所得税与递延所得税后，两者之和（或之差)，即为利润表中的所得税费用。
二、企业所得税核算举例
【例】ABC公司2007年度利润总额1000万元，该公司适用所得税税率为25%.递延所得税资产及递延所得税负债不存在期初余额。与所得税有关的情况如下：（1)一项设备原价为200万元,累计折旧为50万元，按照税法规定已确认的计税折旧为80万元。（2）存货的账面余额为200万元，计得了存货跌价准备50万元。（3)期末持有的交易性金融资产成本为500万元，公允价值为700万元.税法规定,以公允价值计量的金融资产持有期间市价变动不计入应纳税所得额.（4）预计诉讼准备为200万元,税法规定，相关损失在实际支付时抵减当期的应纳税所得额。（5）ABC公司收到的与资产相关的政府补助500万元，该项政府补助免税，资产的折旧在以后期间不能于税前抵扣，ABC公司按《企业会计准则第16号—-政府补助》将该项政府补助确认为递延收益。 2 解析：第一步，确定2007年当期所得税。
注册会计师《会计》投资性房地产专题训练题3新
1 注册会计师《会计》投资性房地产专题训练题3新
一 、单项选择题 （ ）
1、下列关于投资性房地产的确认和计量的表述中，不正确的是（ ）。
A、持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日
B、持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期
C、建造投资性房地产过程中发生的自然灾害损失，直接计入当期损益
D、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本
正确答案： A
答案解析
企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产，选项A错误。
2、甲公司以5600万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房建造工程已经完工，全部成本合计24000万元（包含土地使用权累计摊销金额800万元），完工当日土地使用权账面价值为4800万元。假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（ ）万元。
A、14400
B、9600
C、8000
D、28800
正确答案： B
答案解析
租赁期开始日该投资性房地产的初始成本=4800÷3+24000÷3=9600（万元）。
3、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×22年12月31日，甲公司将一栋自用厂房出租给某单位，租赁期为4年，每年年末收取租金5000万元。该厂房原价为24000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至2×22年12月31日已使用10年，已计提累计折旧6000万元。2×23年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为18000万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×23年利润总额的影响金额是（ ）万元。
企业投资性房地产转换的会计处理
第２４卷第１１期
２０１１年１１月 湖北函授大学学报
Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ ＨＵＢＥＩ Ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｅｎｃｅ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｖｏ１．２４．ＮＯ．１ｌ
ＮＯＶ．２０１１
企业投资性房地产转换的会计处理
常玉莲
（驻马店职业技术学院，河南驻马店４６３０００）
［摘要】《企业会计准则第３号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量应当采用成本模式，但满
足相关条件时，也可以采用公允价值模式。本文分别就成本模式下和公允价值模式下房地产的转换，阐述了房地产
转换的会计处理。
［关键词］投资性房地产；成本模式；公允价值模式；转换 ［中图分类号］Ｄ９２２．２９ ［文献标识码］Ａ
ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６７ｌ一５９１８．２０１１．１１—０４０
一、房地产的转换形式和转换日的确定
（一）房地产的转换形式
房地产的转换是指房地产因用途发生改变而对房地产进
行的重新分类。目前，企业持有房地产的目的和用途可以归
纳为两类：一类是为了耗用或销售，如企业自用房地产，即为
生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产应界定为
固定资产；对于房地产开发企业在１３常活动中持有以备出售
的房地产、处在建造过程中的房地产等应界定为存货；另一类
是为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产，这
类就是《企业会计准则第３号——投资性房地产》（以下简称
“新准则”）规定的投资性房地产。企业房地产用途发生变化
并不一定就是新准则所称的房地产转换，具体处理时必须认
真分析其用途是否发生了实质性变化。新准则所称房地产转
换应是这两类用途的相互转换，对于各类内部房地产用途的
转变不是准则所称的房地产转换。
新准则规定：企业必须有确凿证据表明房地产用途发生
改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产
转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是
企业董事会或类似权力机构应当就改变房地产用途形成正式 的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改
2022-2023年中级会计职称《中级会计实务》预测试题18(答案解析)
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她
2022-2023年中级会计职称《中级会计实务》预测试题（答案解析）
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第壹卷
一.综合考点题库(共50题)
1.企业发生外币交易时，可以采用的折算汇率有（ ）。
A.资产负债表日的即期汇率
B.交易日的即期汇率
C.交易日即期汇率的近似汇率
D.交易当年的平均汇率
正确答案：B、C
本题解析：
企业发生外币交易的，应在初始确认时采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率将外币金额折算为记账本位币金额，按照折算后的记账本位币金额登记有关账户，选项B和C正确。
2.甲公司发生的与投资性房地产有关的下列交易或事项中，将影响其利润表营业利润项目列报金额的有（ ）.
A.以公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值小于账面价值
B.作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值
C.将投资性房地产由成本模式计量变更为公允价值模式计量时，公允价值大于账面价值
D.将公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值小于账面价值
正确答案：A、D
本题解析：
选项A,计入公允价值变动损益，影响营业利润;选项B，计入其他综合收益，不影响营业利润;选项C,计入留存收益，不影响营业利润；选项D,计入公允价值变动损益，影响营业利润。
3.下列资产中，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回的有（）。
A.合同履约成本减值准备
B.长期股权投资
C.债权投资减值准备
最新-投资性房地产转变以及处理 精品
投资性房地产转变以及处理
对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动。
形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。
一、投资性房地产的转换这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。
而不是后续计量模式的转变。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
一投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有1投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。
投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。
如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。
2作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。
3自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。
4自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。
转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。
转换日的确定标准主要包括1投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
对投资性房地产采用公允价值模式计量的几点认识
金融会计
对投资性房地产采用
公允价值模式计量酌凡
二十世纪九十年代末，随着我国
住宅分配制度的改革及推行房屋市场
化，一些企业出于资金保值增值目的
而投资房地产已逐渐成为普遍现象。
但在我国原有会计制度和会计准则
下，企业将具有投资性质的房地产等
同于普通的固定资产或无形资产看
待，计量上采用按历史成本入账并分
期计提折旧或摊销的处理方法。在此
模式下，“固定资产”或“无形资产”的
账面净值随折旧或摊销而不断减少，
无法体现该项资产的增值部分。因此，
房地产市场发展及原会计准则的不足
对投资性房地产相关会计新准则的出贺英莲
台提出了迫切要求：一方面，投资性房
地产根据原会计准则的规定其真实价
值不能得到有效反映；另一方面，全国
大部分地方的投资性房地产价格持续
攀升，房地产业利润惊人。原会计准则
的规定低估了房地产市场价值，不利
于会计信息使用者了解企业的真实情
况。并给某些企业进行利润操纵提供
了空间。所以，在此背景下新投资性房
地产准则应运而生，规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
一、投资性房地产的界定
1．投资性房地产的确认与初始计量
会计准则规定投资性房地产同时点识息认伙
满足下列条件的，才能予以确认：(一)
与该投资性房地产有关的经济利益很
可能流入企业；(二)该投资性房地产
的成本能够可靠地计量。但要强调的是。这两个确认条件是所有资产确认
的基本条件，而不是投资性房地产确
认的特殊条件，也即是只有当某项资
产符合这两项基本条件，同时有符合
投资性房地产本身确认条件才能作为投资性房地产进行确认。
会计准则规定投资性房地产应当
按照成本进行初始计量。分以下三种
具体情况：(一)外购投资性房地产的
成本，包括购买价款、相关税费和可直
认识畜牧业发展的潜力和优势，制定
完善畜牧业发展的产业政策，通过各
种优惠政策吸引人才和资金加大对畜
牧业发展的支持力度，促进畜牧业向
精、深方向发展。
2、促进畜牧业产业化经营。提高
畜牧业的质量和效益。要跳出长期以
来片面重视畜产品产量的圈子，把提
注册税务师继续教育考试：2022注册税务师继续教育真题模拟及答案(3)
注册税务师继续教育考试：2022注册税务师继续教育真题模拟及答案(3)
1、企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将所处置投资性房地产的账面价值计入（）。（单选题）
A. 其他业务成本
B. 公允价值变动损益
C. 营业外支出
D. 资本公积
试题答案：A
2、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的（）倍（单选题）
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
试题答案：D
3、下列准备金符合有关规定可以税前扣除的是（）（多选题）
A. 证券行业准备金
B. 金融企业贷款损失准备金
C. 固定资产减值准备
D. 无形资产减值准备
试题答案：A,B
4、纳税人符合下列（）条件之一的，应进行土地增值税的清算。（多选题）
A. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
B. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
C. 直接转让土地使用权的。
D. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
试题答案：A,B,C
5、对生产企业实施免抵退税与原来的先征后退相比（）（多选题）
A. 降低了退税的现金流量
B. 减少了企业的资金占压
C. 降低企业成本，提高企业的出口竞争力
D. 加大企业成本，企业退税收益少了
试题答案：A,B,C
6、《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》中第四十六条规定，增值税起征点幅度如下（）（多选题）
A. 按期纳税的，为月应税销售额2000-5000元（含本数）
B. 按期纳税的，为月应税销售额5000-20000元（含本数）
C. 按此纳税的，为每次（日）销售额150-200元（含本数）
D. 按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）
试题答案：B,D
7、下列表示中，属于自愿披露的会计信息是（）（单选题）
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变
关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变
作者：陶蕊，何颖
指导老师：李涛
摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司 投资性房地产 公允价值计量模式
引言
2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：
“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。”
图一：金融街控股股份有限公司主要部分业务示意图
一石激起千层浪，对于以房地产为主要业务的金融街控股股份有限公司来说，这样一个转变无疑会对它的资产、负债和所有者权益产生重大的影响。现将具体情况做出以下分析。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式是指在一定条件下，投资性房地产的会计处理方式发生转变。成本模式是指将投资性房地产按照成本计量，即购买投资性房地产的实际成本，减去预计净残值，并计算累计折旧或摊销。而公允价值模式是指按照房地产的公允价值计量，即市场上的可获得价格。
为什么会有投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的现象呢？主要有以下几点原因：
首先，投资性房地产市场的波动性较大。投资性房地产的价值随着市场供求关系变化而波动，因此按照成本模式来计量投资性房地产可能无法准确反映其真实价值。而公允价值模式则可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加符合市场实际情况。
其次，公允价值模式可以提供更多的信息。由于公允价值模式需要定期重新评估房地产的价值，这就要求相关信息的披露更加全面和准确。公允价值模式能够提供更多的信息，使投资者能够更好地了解房地产的真实价值和市场变化趋势，进而做出更明智的投资决策。
再次，公允价值模式有助于提高投资效益。投资性房地产的价值随时间推移，有可能增值也有可能贬值。而成本模式只能反映投资性房地产的历史成本，并不能准确反映其现值。而公允价值模式可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加准确地反映房地产的现值，有助于提高投资效益。
然而，将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式也存在一些挑战和困难。首先，公允价值模式要求投资者具备评估房地产市场价值的能力和专业知识，需要进行市场调研和定期评估。其次，公允价值模式在会计处理上相对复杂，需要投资者更加深入地了解有关会计准则和规定，以确保正确计量和披露。最后，公允价值模式可能受到市场价格的波动性影响，导致投资者可能面临更大的风险。
综上所述，投资性房地产由成本模式转为公允价值模式具有一定的优势和挑战。只有在具备相关能力和知识的前提下，投资者才能更好地评估投资性房地产的公允价值，并做出明智的投资决策。