不动产登记申请材料的真实性及其核查验证

不动产登记申请材料的真实性及其核查验证

----兼评《四川省不动产登记服务指南（试行）》第6.1.3条第6点规定

一、问题的提出

江油市在实施不动产统一登记工作过程中，按规定将林权登记职责由林业行政主管部门划转致不动产登记机构，在具体实施中，登记机构要求按《四川省不动产登记服务指南（试行）》（以下简称《指南》）第6.1.3条第6点规定：申请林权首次登记的，还应提交林业部门出具或经其认可的勘测图、表以及勘测公示结果等材料。换言之，申请林权首次登记，这些作为登记要件的测绘等资料须由林业部门直接作出，或经中介机构作出后由林业部门认可，才能办理不动产登记。以确保申请资料的真实性，笔者以此就不动产登记申请资料的真实性及其核查验证从相关法规规定的角度进行分析

二、法律法规关于不动产登记申请材料真实性及其核查验证的相关规定

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）相关规定：

第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，以下简称《条例》）相关规定：

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号，以下简称《细则》）相关规定：

第十五条不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

第二十五条市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。

三、上述法规规定的解读

通过对以上法规的解读，可以理出以下几层意思：

（一）登记申请材料一般由申请人提供，并对真实性负责（《物权法》11条、《条例》16条）；特殊情形下由政府有关部门获取（《细则》25条）

（二）申请材料的查验职责由登记机构履行（《物权法》12条、《条例》18条、《细则》15条）；

（三）赔偿责任：申请材料虚假的由当事人承担；登记错误的由登记机构承担（《物权法》21条）.

（四）当事人办理不动产登记所需申请材料的设定权仅限于法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》（《条例》16条）

四、对《四川省不动产登记服务指南（试行）》第6.1.3条第6点的解析

四川省国土资源厅出台的《四川省不动产登记服务指南（试行）》（以下简称《指南》）第6.1.3条第6点规定：申请林权首次登记的，还应提交林业部门出具或经其认可的勘测图、表以及勘测公示结果等材料。换言之，申请林权首次登记，这些作为登记要件的测绘等资料须由林业部门直接作出，或经中介机构作出后由林业部门认可，才能办理不动产登记。由此，对该规定可以从几个方面来分析：

（一）不动产“权籍调查”概念的厘清

“权籍调查”是不动产统一登记之后才出现，原来称为地籍调查或权属调查。笔者认为，“权籍调查”的概念更加准确，它

包括不动产“权”的调查和不动产“籍”的调查两层含义。前者主要是获取不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，调查的对象是不动产的权利，主要是了解该不动产物权的法律属性；后者主要是获取不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等状况，调查的对象是不动产物权的客体即不动产本身，主要是了解该不动产的物理属性。这两方面内容都是不动产登记簿（“籍”就是“簿册”的意思）的必填项目，不动产登记就是权利人为了自己的权利得到法律的有效保护而申请将不动产相关内容记载于登记机构的登记簿册，从而起到物权公示之效力，属依申请之行为，相关材料理应由当事人提供，《物权法》11条、《条例》16条也是这样规定的。

通过对“权籍调查”概念的分析，可知《指南》第6.1.3条第6点规定中“勘测图、表以及勘测公示结果等材料”实际上就是《细则》15条中的“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果

（二）行政主管部门能否出具权籍调查成果？

原《土地登记规则》第十三条规定“土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查”，而新的《土地登记办法》第九条规定“地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标由申请人提交，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查”。物权法实施后，国土资源部关于土地登记规定的这种变化，不再要求行政机关承担地籍调查的职责，具体的工作由申请人委托中介机构来完成。从另一个角