当代中国土地产权制度变迁研究(1949—2015)
新中国土地政策的历史轨迹及问题分析
新中国土地政策的历史轨迹及问题分析土地问题在中国历史上一直是一个重大的政策问题，特别是近些年来伴随着改革开放的大潮和城镇化速度的加快，土地问题日益成为一个中国当今最为棘手的经济社会问题。
土地问题解决的好坏直接影响到“三农”问题解决的顺利与否；关系到实现经济社会能否可持续发展；并将对中国未来经济的发展和社会的方向起到至关重要的作用。
因此，我们有必要通过分析中国共产党历来对土地问题所作出的探索和实践，力图使我们针对目前土地问题的现实困境制定出符合今天社会主义和谐社会所需要的土地政策，真正实现好、维护好最广大人民的根本利益。
一、中国土地政策的历史轨迹从1949年10月中国共产党颁布《中国土地法大纲》以来，中央政府土地行政主管部门和相关部委办局共颁发土地政策文件超过1000份，在这些政策的指引下，中国的土地政策取得重大的发展，这主要分为以下两个阶段：第一阶段：1952年―1991年社会主义计划经济时期的重要决策有：1947年10月的《中国土地法大纲》、1950年6月的《中华人民共和国土地改革法》、1953年12月的《关于发展农业生产合作社的决议》、1958年8月的《关于农村建立人民公社的决议》、1962年9月的《农村人民公社工作条例修正草案》、1986年6月的《中华人民共和国土地管理法》以及1991年11月的《关于进一步加强农业和农村工作的决定》。
这一系列的政策使得农民获得了土地的使用权，规定农村土地以生产队为基本的所有单位制度，实行家庭联产承包责任制，解除了束缚农业发展的生产关系的障碍，大大解放和发展了农业生产力。
第二阶段：1992年10月至今，伴随着社会主义市场经济体制的建立，期间主要有1993年4月的八届人大、1998年8月，第九届人大第十次会议通过了修订的《土地管理法》、2002年8月的《中华人民共和国农村土地承包法》、2003年7月国务院办公厅发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、2004年3月，国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，10月的《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年1月，国家税务总局下文宣布开征土地增值税，释放出对房地产行业的持续调控的信号，同年10月，只对以往土地转让过程中的“灰色地带”的国土资源部“39号令”出台及2008年1月的《国务院关于促进节约集约用地的通知》等等。
中国近代以来农村土地制度的历史现状和未来
中国是一个农业大国，农业人口占全国总人口的一半以上，是一个不容忽视的巨大的社会存在。
几千年延续至今，农民问题始终是中国的根本问题，而与农民问题联系最密切的则是土地。
如果说农业是国民经济的基础，那么土地则是农业的基础，它是农业最基本的生产要素，也是农民最基本的生活保证。
而我国只占世界7%的耕地却要养活占世界20%以上的人口，土地显得更加重要，土地的占有和利用问题，不仅关系到农村的持续发展和农村社会的稳定，也关系到整个国民经济的持续发展和全国的稳定。
因此，土地问题是维系国计民生的战略问题，是农民问题的核心。
新中国成立以来，我党围绕土地问题不断改革、不断创新，建立了有中国特色的农村土地制度，农民的生活水平有了很大提高，这一切引起了世人的瞩目。
一、新中国成立至1978年中国共产党领导的农村土地制度变革1.土地改革阶段：把封建土地所有制改革为农民私有的土地制度1949年7月，中国人民政治协商会议通过的《共同纲领》规定：中华人民共和国必须有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。
新中国成立后，中央人民政府政务院于1950年6月颁布了《中华人民共和国土地改革法》，明确规定了土地改革的目的是“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业开辟道路。
”规定了对“所有没收和征收来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，”均应“统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。
”到1952年底，除新疆、西藏和其他一些少数民族地区和台湾省以外，全国广大新解放区的土地改革已全部完成。
2.初级农业生产合作社阶段：把土地农民私有制改为农民私有、集体统一经营使用的土地制度土地改革消灭了封建土地制度，建立了农民土地私有制，中国共产党根据马克思主义的合作制理论，结合当时中国的实际情况，引导农民走合作化的道路。
在根据地，农业合作运动的主要形式是劳动互助，但也发展了一些农业生产合作社。
我国集体建设用地产权制度变迁研究
我国集体建设用地产权制度变迁研究□王贝摘要:为弥补学界对集体建设用地产权制度研究不足,本文借鉴制度变迁理论,从集体建设用地产权制度变迁的需求动因和供给可能分析入手,对当前制度变迁的进程进行研究,以期对我国农村建设用地产权制度变迁的规律进行总结。
关键词:集体建设用地产权制度路径依赖制度需求制度供给集体建设用地流转是中国农村土地制度利用的又一次重大变革。
陈利根[1]、朱木斌[2]和张梦琳[3]等人对集体建设用地流转的社会环境、发生发展历程和绩效进行研究,马凯[4]从理论和实证分析入手论证集体建设用地的市场化逻辑。
但已有研究对作为市场流转基础的建设用地产权制度研究相对薄弱;杨代雄[5]、李开国[6]立足产权制度现状分别就集体建设用地所有权和使用权进行研究;康雄华[7]分阶段研究并将集体建设用地产权制度变迁界定为国家主导型。
上述研究仅对集体建设用地产权制度的一个方面进行论证而缺乏系统性研究,而仅将集体建设用地产权制度变迁归结为供给主导型尚值得商榷。
本文从制度需求和制度供给的视角研究我国集体建设用地产权制度的变迁机理,探求在路径依赖下我国集体建设用地产权制度的变迁方向。
一、新中国成立以来我国农村建设用地产权制度的演进新中国成立以后,农村居民逐步享有较为完整的土地产权[7]。
1954年《宪法》赋予农村居民建设用地私有产权,承认了农村工商业主经营性建设用地的私有权。
但以1962年《农村人民公社工作条例修正草案》为起点,这种私人所有建设用地产权制度发生转变,“三级所有,队为基础”的集体土地所有制形式逐步在全国范围内确立。
[1]其制度运行可分为两个阶段:第一阶段是无偿使用,禁止流转阶段(20世纪60年代初~80年代末)。
这种国家行政调控的农村居民无偿使用集体建设用地制度一直延续到上世纪80年代末。
第二阶段是有偿使用,探索流转阶段(20世纪80年代末~至今)。
在市场经济的冲击下,20世纪80年代后期,开始了集体建设用地有偿使用试点。
土地制度的演变ppt
土地制度的演变ppt篇一：中国土地制度的历史变迁中国用地土地制度的历史变迁分析摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和边远地区核心的土地产权制度是农业经济高速增长的关键。
农村土地产权制度安排不仅关系到农业存量资产现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有的作用。
从特定意义上说，农村土地及其产权关系环境问题的矛盾存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至步调城镇化发展的步伐。
作者对象以农村土地制度为研究对象，以集体土地的产权见长关系为主线，运用新制度经济学理论，采用结合定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度建设的历史演进过程，然后对改革开放以来拨乱反正的土地制度变迁进行了重点审视。
在与基础上分析了土地制度创新的现实基础此应当遵循的原则，据此对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。
关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示The history change analysis of land systemin ChinaAbstract：Agriculture is the foundation of nationeic,land peropertiy right institution is the key ofagriculture eic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmersattracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, thereality and the future of rural land policies in China fromthe view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmerseffectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional eics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitativeanalysis,reviews systematically the developing process ofrural land institution in China,especially since1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution.Key Words: rural land institution,institutionchange,analysis and enlightenment1 引言土地制度是制约农业和农村金融市场发展最根本的制度，农村土地产权制度则是农村土地运行机制人格结构的核心。
宪法中土地制度的历史变迁(1949-2010)——基于宪法文本的分析
Ｔ ｅＣｈ ｎ ｅ ｆｈ ａ ｄＳ ｓｅ ｉ Ｃ ｉａＣ ｎｔｕｉｎ ｌ ｗ （９９ ２ １） ｈ ａ ｇ ｓｏ ｅＬ ｎ ｙｔｍ ｈｎ ｏ ｓｉｔ ａ Ｌ ｔ ｎ ｔｏ ａ １４－ ００
一
Ｂａ ｅ ｎ ｔ ｅ Ａｎ ｌｓｓ ｏ ｈ ｎ ｔ ｕ ｉｎ ｌＴｅ ｔ ｓ ｄ ｏ ｈ ａｙ ｉ ｆｔ ｅ Ｃｏ ｓｉ ｔｏ ａ ｘ ｔ
Ｆｅ ． ｂ
２ ｌ ０１
第 ９卷 第 １ 期
Ｖ０ ． １９ Ｎｏ． １
宪 法 中 土 地 制 度 的 历 史 变 迁 （ ９ ２ １ ） １４ ｍ ０ ０ ９
— —
基 于 宪 法 文 本 的 分 析
杨 天 波 ，江 国华
（ 汉 大 学法 学 院 ， 北 武 汉 武 湖
４ ０７ ） ３０ ２
１ ０
一
、
“ 同纲 领 ” 有 限度 的土地私 有制 共 ：
作者简介
杨天波 ， ， 男 武汉大学法学 院宪法与行政法学博士研究生 ， 主要研究方 向： 宪法学 、 行政法学 ； 江 国华 ， ， 男 武汉 大 学 法学 院教 授 、 博士 生 导 师 ， 要 研 究方 向 ： 法 学 、 政 法 学 。 主 宪 行
［］ １ 秦晖． 十字路 口的中国土地制度改革［ ］ 南方都市报 ， ０ — ０ ０ （ Ａ ０ ． Ｎ． ２ ８ １—７Ａ ３） ０
ｃ ｎ ｔ ｕ ｉｎ ｌｄ ｃ ｍｅ ｓｔ ｒ ｕ ｈ ｔ ｅ ｆｕ ｄ ｎ ｆＮｅ Ｃｈ ｎ ｎ ｘ ｌ ｒ ｓｔ ｅ ｈ ｓｏ ｉａ ｏ ｔｘ ｆｔ ｅ ｏ ｓｉ ｔｏ ａ ｏ ｕ ｎｔ ｈ ｏ ｇ ｈ ｏ ｎ ｉ ｇ ｏ ｗ ｉ ａ ａ ｄ ｅ ｐ ｏ ｅ ｈ ｉｔ ｒｃ ｌｃ ｎ ｅ ｔｏ ｈ ｔ ｃ ａ ｇ ｓｏ ｅ ｌｎ ｙ ｔｍ ｎ ｔ ｅ ｃ ｎ ｔｔ ｔ ｎ ｏ ｏ ｓｉ ｔ ｎ ｌ ｏ ｕｍｅ ｔ ，ｇ ａ ｐ ｎ ｈ ａ ｉ ｒ ｃ ｆ ｈ ｎ ｅ ｆｔ ａ ｄ ｓ ｓｅ ｉ ｈ ｏ ｓｉｕ ｉ ｒｃ ｎ ｔ ｕ ｉ ａ ｃ ｈ ｏ ｔ ｏ ｄ ｎ ｓ ｒ ｓ ｉ ｇｔ ｅ ｂ ｓｃ ｔａ ｋ ｏ ｈ ｈ ｎ ｅ ｆｔ ｅ ｌｎ ｙ ｔｍ ｎ ｏ ｄ ｒｔ ｒ ｖｄ ｈ ｏ ｅｉａ ｂ ｓｓ ａ ｄ ｉｔｌｅ ｔ ａ ｓ ｐ ｏ ｔｆ ｒｔ ｅ ｔ ｅ ｃ ａ ｇ ｓｏ ｈ ａ ｄ ｓ ｓｅ ｉ ｒ ｅ ｏ ｐ ｏ ｉ ｅ ａ ｔ ｅ ｒ ｔｃ ａ ｉ ｎ ｎ ｅｌｃ ｕ ｕ ｐ ｒ ｏ ｈ ｌ ｌ ｒ ｖ ｌ ｔｏ ｆｔ ｅ ｌｎ ｙ ｔｍ ｎ ｔ ｅ ｃ ｎ ｔ ｕ ｉｎ． ｅ ｏｕ ｉｎ ｏ ａ ｄ ｓ ｓｅ ｉ ｈ ｏ ｓｉ ｔｏ ｈ ｔ Ｋｅ ｒ ｓ： ｏ ｔｔ ｔ ｎａ ｅ ｔ ａ ｄ ｓ ｓｅ ；ｌｎ ｇ ｔ ｙ ｗｏ ｄ ｃ ｎｓｉｕｉ ｌｔｘ ；ｌｎ ｙ ｔｍ ｏ ａ ｄ ｒ ｈ ｉ
中国不动产登记制度变迁研究
2、提高登记信息透明度
为了增加不动产信托交易的公信力，提高当事人对登记信息的信任度，有必要 提高登记信息的透明度。具体而言，可以采取以下措施：
（1）建立信息公开制度：将不动产信托登记信息进行公开，以便利害关系人 查询和了解相关情况，增加信息的透明度和公信力。
（2）完善查询机制：建立健全的查询机制，方便当事人查询不动产信托的相 关信息，减少信息不对称带来的风险。
虽然我国不动产信托登记制度已经基本建立，但在实际操作中仍存在一些问题。 例如：登记程序不够规范、登记信息不够透明、登记效率低下等。这些问题在 一定程度上影响了不动产信托登记的效率和效果 度的建议
1、规范登记程序
为了提高不动产信托登记的效率和准确性，应当进一步规范登记程序。具体而 言，可以采取以下措施：
4、强化宣传教育。加大对不动产登记制度的宣传力度，提高公众对不动产登 记的认识和重视程度，引导群众规范登记行为。
5、加强人才培养。加大对不动产登记专业人才的培养和引进力度，提高登记 人员的专业素质和业务能力，为制度实施提供人才保障。
结论
总之，中国不动产登记制度变迁的研究具有重要性和必要性。通过回顾历史、 分析现状和探讨影响因素，提出优化建议，有助于推动我国不动产登记制度的 不断完善和发展，维护房地产市场的健康有序发展，促进社会公正与和谐。
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中国不动产登记制度变迁研究
目录
01 引言
03 制度变迁分析
02 文献综述 04 影响因素研究
目录
05 制度优化建议
07 参考内容
06 结论
引言
中国不动产登记制度历经了数十年的发展与变革，其在保护产权、维护交易安 全、促进房地产市场发展等方面具有重要意义。本次演示旨在回顾中国不动产 登记制度的发展历程，分析当前存在的问题，探讨影响制度变迁的因素，并提 出优化建议，以便更好地适应市场经济的发展和社会转型的需要。
中国农村土地制度历史变迁分析
中国农村土地制度历史变迁分析作者：段林春王晓燕来源：《北方经济》2010年第19期土地制度是制约农业和农村经济发展最根本的制度,农村土地产权制度则是农村土地制度的核心。
农村土地产权制度合理与否直接关系到能否使农村土地集体所有制得到有效实现,能否合理配置农村土地资源,实现农民与土地的有效结合,调动亿万农民积极性的问题。
本文通过回顾我国农村土地产权制度的历史变迁,从中归纳与概括出有益的逻辑启示,发掘其内在的运行规律,以期为未来农村土地制度的变迁方向提供有益的启示,根据马克思对人类社会历史阶段划分的理论以及我国历史学家的研究成果,可将我国社会经历的历史阶段划分如下:原始社会(原始群时期和氏族制度时期)——奴隶社会(夏商周三代及春秋时期)——封建社会(秦汉至鸦片战争时期)——新中国(全国解放以后)。
本文将根据马克思的人类社会历史阶段划分对我国农村土地制度变迁进行梳理和研究。
一、旧中国农村土地制度变迁(一)原始社会时期我国农地制度在夏王朝建立之前,我国经历了数十万年的史前阶段。
依照世界历史的惯例,这一阶段的人类社会大致经历了原始群时期和氏族制度时代。
在原始群时期,实行原始群土地公有制,土地供群落成员共同利用。
进入氏族制度时期后,形成了土地氏族公社内部公有制。
与原始群时期相比,各氏族(部落)之间的土地占有观念大大增强:氏族公社和氏族成员家庭在土地共同占有的前提下共同劳动、统一耕作:土地在氏族公社内部或氏族成员家庭内部进行粗放性、分散性配置,是一种劳动密集型、低效性的配置格局,配置规模狭小:氏族内部平均分配劳动成果。
(二)奴隶社会时期我国农地制度就土地所有制而言,奴隶社会实行的是土地国有制,作为基本生产资料的土地连同奴隶本身都隶属于奴隶主。
就土地使用经营制度而言,在奴隶社会,奴隶主及其臣属直接驱使奴隶集体耕种,各级奴隶主对分封所得的土地与奴隶只有使用权,没有所有权,但可以世代继承,从而成为氏族私有财产。
最为典型的土地使用制度就是井田制。
最低层次原理与中国土地产权制度变迁
应 当从 层次 尽 可 能低 的产 权 主体 （ 经济 系统 ）开 始 ， 当低层 次 经济 系 统 的产 权需 求 被满 足 之后 ，再将 产权安排 给高 一层 次的经 济 系统。
展。我们可以完全据此来解释新中国农业发展的历史。 在 土地 改革阶 段 和初级农 业生 产合作 社 阶段，政府 将土 地 产权 配置 给农 户所 有，适应 当
时农 户的 产权需求 ，符 合产 权安排 的最低 层 次原 理， 因此提 高 了农村 的生产效 率 ，促进 了建 国后农 村 经济恢 复。 但是 到 了 １５ ９５年， 在农 户 （ 家庭 经 济 系统 ） 的产 权需 求还 未 得到满 足 的情况 下 ，政府强 行 推动 了农 业高级 合作 化运 动，仅在 一年半 的时间 内就在全 国范围 内完成 了组建 农业 高级合作 社 的任 务，取 消 了农 民对土 地 的产权。 在人 民公社 化阶段 ， 更是推行 一 大 二公 政策 ，实施 三级 所有 ，队 为基础 的土 地经营制 度。 这种 严重违 背最低 层 次原 理 的土 地 产权 安排 ， 给我 国 本 不 发达 的农 村经 济 带 来 了近乎 毁 灭性 的破坏 ， 使农 村 生产 力 极其低 下，农 民乃至全 国人 民面临严 竣的 温饱 问题。 以安徽凤 阳县小 岗村为 发端推行 的家 庭联产 承包 责任制 ，将 土地 的终 端产 权从 集体— — 企业 （ 组织 ）经济 系统 重新 配置给农 户， 将农 户作 为一个 独立 的和完整 的经济 核算 单位。 这 种适应农 户产 权需求 的土 地经 营制度极 大地调 动了农 民的积 极性 ，使我 国农业 得 到 了飞跃性 发 展 。 １７ ９８年 ～ １９ ９５年 ， 农 业 总 产 出 由 １１． 元 上 升 为 １９３４亿 元 ， 提 高 了近 １ ０ ８４亿 １９． ２
中国农村土地产权制度的历史变迁
农村土 地 产 权 制 度 是 指 构 成 土 地 产 权 结 构 和产权关系的制度安排 。一般认为 , 对土地的 所有权 、占有权 、使用权 、支配权和收益权是 农村土地产权制度的主要内容 。将这一概念引
〔摘要 〕农村问题是中国一切问题的总根源 , 而土地问题又是农村问题的关键所在 。本文以中国农 村土地产权制度的历史变迁为主线 , 深入分析了深藏在农村土地产权制度变迁背后的动因 、农民对土 地产权制度供给的真实需求 、不同的土地产权制度安排所产生的不同效率 , 以及土地产权制度与近现 代化 、城市化等问题 , 并得出赋予农民更多土地财产权利的结·
新中国成立以来 , 农村土地产权制度经历 了土地改革 、合作化运动 、人民公社化运动和 家庭承包制等复杂的发展过程 , 在短短的半个 世纪中经历了频繁的土地产权制度变迁 。在这 变动背后深藏着的动因 、得失成败以及尚处于 变迁当中的土地产权制度的走向等等 , 既是重 大的理论问题 , 又是极其重要的实践问题 。中 共十七届三中全会通过的 《中共中央关于推进 农村改革发展若干重大问题的决定 》提出 , 要 “赋予农 民 更 加 充 分 而 有 保 障 的 土 地 承 包 经 营 权 , 现有土地承包关系要保持稳定并长久不 变 ,” 要 “建立健全土地承包经营权流转市场 , 按照依法自愿有偿原则 , 允许农民以转包 、出 租 、互换 、转让 、股份合作等形式流转土地承 包经营权 , 发展多种形式的适度规模经营 ”。这 个 “长久不变 ,” 是长期给予农民土地占有权 、 使用权 、收益权 ; 允许农民以多种形式 “流转
土地承包经营权 ,” 则是从一定层次上赋予农民 土地的处置权 。这些都意味着 , 给农民以更多 的土地财产权利 。而这对于推进我国改革发展 具有重大意义 。本文以中国农村土地产权制度 的历史变迁为主线 , 深入分析深藏在农村土地 产权制度变迁背后的动因 、农民对土地产权制 度供给的真实需求 、不同的土地产权制度安排 所产生的不同效率 , 以及土地产权制度与近现 代化和城市化等问题 , 并得出赋予农民更多土 地财产权利的结论 。
创新集体土地产权_促进农村经济社会和谐发展
Public Administration 公共管理 |MODERN BUSINESS现代商业165创新集体土地产权--促进农村经济社会和谐发展崔娟敏 季文光 河北民族师范学院 河北承德 067000摘要:通过分析农村土地产权制度的历史演变及现行土地产权制度残缺。
则是土地制度的核心。
提出构建农村集体土地产权制度的基本思路，以期完善集体土地产权，保障农民的基本权益。
关键词:集体土地；土地流转；所有权一、建国以来我国农村土地产权制度的历史演变建国以来，我国农地产权制度经历了4次重大变革。
第一次重大变革（1949年－1952年）是把封建土地所有制变革为农民土地所有制，所有农民均获得了包括农地所有权、使用权等权能在内的全部土地产权，实现了“耕着有其田”；第二次重大变革（1953年－1956年）是把农民土地所有制变革为农民私有、集体统一经营使用的土地产权制度（初级农业生产合作社）；第三次重大变革（1957年－1979年）是把农民私有、集体统一经营使用的土地产权制度改革为集体所有、统一经营使用的土地产权制度（高级农业生产合作社和人民公社）；第四次重大变革是始于20世纪70年代末的家庭联产承包责任制。
家庭联产承包责任制是在坚持农村土地集体所有制的基础上，把农村土地的使用权交给农民，实现了农村土地所有权和使用权的分离。
二、现行土地产权制度残缺主要表现在以下几个方面:(一)土地产权主体不清农村土地归农村集体所有,在我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律文件中,都有明确的规定。
但是,集体的概念界定得比较模糊,《宪法》中简单被界定为集体所有；在《民法通则》中被界定为乡(镇)村两级；而在《农业法》和《土地管理法》中列为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。
农民对土地权利的观念在一定程度上可以反映土地产权的稳定性。
大量的调查表明,多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的,甚至农民的土地集体所有权的概念是很淡薄的。
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当代中国土地产权制度变迁研究（1949—2015）
新中国成立以来的土地政策史就是一部土地产权制度不断调整
的历史。这种调整的脉络有两条主线,一条明线是土地私有向土地公
有的嬗变,体现在农民土地所有制向集体土地所有制和城市私有土地
所有制向国家土地所有制的演变;一条暗线是由阶级斗争为纲向以经
济发展为中心的转向,体现在土地产权结构由作为阶段斗争的目标和
手段向成为经济发展的要素和对象转移。根据新中国成立以来土地产
权制度本身的变化及其变化的主被动关系,迄今为止,土地产权制度
变迁的历程大体可分为自为性变迁时期、自发性变迁时期和自觉性变
迁时期等3个不同的阶段。土地产权制度自为性变迁的历程涵盖土地
改革时期(1949—1952)、社会主义过渡时期(1953—1957)、社会主义
曲折发展时期(1958—1978)等社会主义革命和建设的3个不同时期,
这一阶段的主体特征是公有土地产权的建立。通过国家强制性改造,
土地产权制度实现由建国初期公私并存向公有土地产权的转变。土地
产权制度的自发性变迁主要体现在社会主义建设探索调整时期(1979
—1985)和中国特色社会主义市场经济体制建设时期(1986—2006)这
两个阶段,其主体特征是自下而上的实践探索推进了公有土地产权土
地所有权和使用权的两权分离。土地产权制度的自觉性变迁时期自
2007年起,主要体现在国家确立了全面协调可持续发展的新理念,开
始主动强化包括土地产权制度在内的国家发展战略的顶层设计。2007
年《物权法》的出台,标志着土地产权制度从此进入物权制度体系时
代。土地产权形态的持续变迁深刻反映了国家对农村和城市土地产权
制度安排的演进轨迹。土地改革时期,农村土地私有和土地国有并存
的二元产权结构,反映出中央政府既承认农民土地所有权,又试图探
索农业集体化道路的意图;城市私有土地、国有土地和私人土地所有
制并存的多元复合结构,反映了新政权对帝国主义、官僚资本主义、
工商业资本和城市居民的不同政治态度和政治策略。社会主义过渡时
期,经过合作化运动,农民土地所有制完成向集体土地所有制事实上
的转变;社会主义改造形成了城镇集体所有土地、小私有土地和国有
土地等多种土地所有制并存的局面,改变了以往城市以私有土地房地
产为主体的格局。社会主义曲折发展时期,人民公社化运动彻底消灭
了农民土地所有权,土地归集体所有;经过资本主义工商业和手工业
的社会主义改造,城市土地呈现国有、集体所有和土地私人所有并存
的状态,国家对改造私人土地进行了尝试和努力,但并未完全消灭城
市土地的私有产权,尽管城市私人土地在“文化大革命”期间被非法
强制收为国有,但七五宪法和七八宪法事实上回避了城市土地的所有
制性质。社会主义建设的探索调整时期,集体土地所有权与使用权实
现两权分离,在土地产权服务城市建设和国家发展的现实考虑下,城
市私有土地被国有化。中国特色社会主义市场经济体制建设时期,集
体土地产权虚置,为事实上的国家所有背书;国家上地所有权的范围
得以界定,法律明确国务院代表国家行使-土地所有权。物权体系时期,
国家将国有和集体土地所有权纳入了物权的范畴,并限定了集体土地
所有权的权能,体现了对集体土地所有权的特殊保护。土地产权权能
在不同时期持续调整变化并体现出鲜明的特点。土地改革完成后,农
村土地和城市私人土地所有者均享有占有、使用、买卖、租赁等各种
权利。社会主义过渡时期,农民事实上丧失了土地的经营权,买卖土地
的行为也受到限制;此时工商业者已经实际丧失对土地的支配权。社
会主义曲折发展时期,农民只拥有宅基地和自留地的使用权,城市私
有土地所有者已无法自主支配和使用土地。社会主义探索调整时期,
农民被赋予土地承包经营权,同时,农村和城镇居民亦可申请宅基地
使用权,城镇居民同时还拥有城市宅基地的使用权。中国特色社会主
义市场经济体制建设时期,用地单位和个人拥有土地使用权,除承包
经营权可以流转外,集体土地使用权的权能受到严格限制。物权体系
时期,《物权法》改变了以往土地使用权的分类方式,由依据土地所有
权性质分为集体土地使用权和国有土地使用权两类,变为根据土地的
用途分为建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权,但同时
也严格限制集体所有的建设用地使用权的取得主体和宅基地使用权
抵押。建国以来土地产权制度随着社会主义制度和发展道路的探索前
行而不断变迁,经历了一个私有土地产权逐渐消亡和公有土地产权逐
步扩张直至完全取代私有土地产权的此消彼涨过程。建国以来土地产
权制度的发展演变,具有简单化、虚置化和碎片化的鲜明特征。所谓
简单化,是指在将多种形式的私有土地所有制改造为公有制的过程中,
工作过粗,要求过急,界限不清,没有针对具体情况实行差别化的政策,
对原有土地产权人造成损害。虚置化,一方面是指国有土地所有权没
有真正实现,公民作为国家土地所有权人无法享有所有权收益;另一
方面是指“农民集体”作为集体土地所有权的主体,无法行使土地的
经营管理权,无法行使实质上的权能。碎片化,是指国家层面的土地产
权制度一直处于应对、修补的状态,土地产权制度的探索实践在国家
转型发展的过程中,总是在良性违法甚至是良性违宪的情况下,逆向
推动国家层面的制度立法。土地产权立法一直处于立法和修法的恶性
循环之中,国家层面缺乏对土地产权制度体系全局性、根本性、前瞻
性的顶层设计。