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资产评估实务(二)收益法知识点
收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
第八章 收益法
房地产估价
第一节 收益法的概述
一、收益法的概念： 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的 早期购买年法，即： 地价=年地租*购买年 后来有了地租资本化法，即： 地价=地租/利息率 后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。
房地产估价
第一节 收益法的概述
二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期 限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以 源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未 来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金 就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和， 该价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的 大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠 性。
房地产估价
第三节 收益期限的确定
建设用地剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命三种情况： 两者同时结束 建筑物剩余经济寿命先结束 建筑物剩余经济寿命后结束
房地产估价
第四节 净收益
一 房地产收益的种类 潜在毛收入，假定房地产在充分利用、无空置情况下 的收入。 有效毛收入，由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损 失后的收入。 净运营收益，简称净收益，由有效毛收入扣除运营费 用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房 地产正常使用或营业所必需的费用。 税前现金流量，是从净收益中扣除抵押贷款还本付息 后的数额。 期末转售收益，在房地产持有期末转售房地产可以获 得的净收益。
四、收益法步骤： 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料； 预测估价对象的未来收益； 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
房地产估价
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
第一节 收益法的概述
一、收益法的概念： 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的 早期购买年法，即： 地价=年地租*购买年 后来有了地租资本化法，即： 地价=地租/利息率 后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。
房地产估价
第一节 收益法的概述
二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期 限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以 源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未 来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金 就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和， 该价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的 大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠 性。
房地产估价
第三节 收益期限的确定
建设用地剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命三种情况： 两者同时结束 建筑物剩余经济寿命先结束 建筑物剩余经济寿命后结束
房地产估价
第四节 净收益
一 房地产收益的种类 潜在毛收入，假定房地产在充分利用、无空置情况下 的收入。 有效毛收入，由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损 失后的收入。 净运营收益，简称净收益，由有效毛收入扣除运营费 用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房 地产正常使用或营业所必需的费用。 税前现金流量，是从净收益中扣除抵押贷款还本付息 后的数额。 期末转售收益，在房地产持有期末转售房地产可以获 得的净收益。
四、收益法步骤： 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料； 预测估价对象的未来收益； 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
房地产估价
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
第四章-收益法在评估实务中的应用.ppt
= 息税前利润－利息－所得税＋折旧及摊销－资本性
支出－营运资本净增加＋(发行的新债－清偿的旧债)
一、企业价值评估中收益额的确定
企业自由 现金流量
股权自由 现金流量
在计算企业自由现金流量时，负债 的利息费用不应当作为扣除项目， 而扣除的纳税额反映的是在没有扣 除利息情况下的支付额。
若企业无财务杠杆，无需支付利息 和偿还本金，则股权自由现金流量 等于企业自由现金流量。
净现金流量是 企业实际收支 的差额，不容 易被更改。
息前净现 金流量
息税前 利润
息税前现 金流量
企业价值最终由其现金流量决定而非由其利润决定。在评估实务中， 一般应选择净现金流量作为运用收益法进行企业价值评估的收益额。
一、企业价值评估中收益额的确定
企业自由现金流量
指扣除税收、必要的资本支出和营运资本增加后，
一、企业价值评估中收益额的确定
（2）营运资金增加额估算
营运资金增加额是指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常 经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的 新增资金。如：正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫 付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。
通常估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金 （最低现金保有量）、存货、应收款项和应付款项等主要因素。
加/减：营运资本的变动 减：净资本性支出
等于：企业自由现金流量
一、企业价值评估中收益额的确定
[例] 已知某被评估企业2008年度业务收入总额为23000万 元，适用所得税税率为25%，销售成本15000万元，经营性 费用4500万元，折旧和摊销共2000万元，利息300万元， 营运资本增加额为800元万元，资本支出1000万元，负债 本金增加额为150万元。则该企业股权自由现金流量和企 业自由现金流量分别是多少？ 解：EBIT = 23000－ 15000－ 4500－2000 = 1500（万元）
收益法及其应用
(假设 Yn1 Yn2 )
第八章 收益法及其运用 17
Vn V K n 则：
Vn1 Vn2
【例8—3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格 为2 500元/m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30年收 益权利的价格。 【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下：
由公式： Vn V K n
=1193.73(元/m2)
第八章 收益法及其运用
23
三、净收益在前若干年有变化的公式
（一）收益年限为有限年的公式
Ai A 1 V [1 ] i t n t Y (1 Y ) (1 Y ) i 1 (1 Y )
t
式中：t ——净收益有变化的期限。
此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第 t年)有变化，分别为A1 ， A2 …， At ，在t年以后无变 化为A；②报酬率Y不等于零；③收益期限为有限年 n。
第八章 收益法及其运用
2
收益法，即将预测的未来收益转换为价值，类 似于根据利息到推出本金，称为资本化。
根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本 化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和 报酬资本化法。
第八章 收益法及其运用
3
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预
期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益 乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的 某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的 方法，称为收益乘数法。
收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么
在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预 示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取 净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期 限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就 是该房地产的价格。
第八章 收益法及其运用 17
Vn V K n 则：
Vn1 Vn2
【例8—3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格 为2 500元/m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30年收 益权利的价格。 【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下：
由公式： Vn V K n
=1193.73(元/m2)
第八章 收益法及其运用
23
三、净收益在前若干年有变化的公式
（一）收益年限为有限年的公式
Ai A 1 V [1 ] i t n t Y (1 Y ) (1 Y ) i 1 (1 Y )
t
式中：t ——净收益有变化的期限。
此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第 t年)有变化，分别为A1 ， A2 …， At ，在t年以后无变 化为A；②报酬率Y不等于零；③收益期限为有限年 n。
第八章 收益法及其运用
2
收益法，即将预测的未来收益转换为价值，类 似于根据利息到推出本金，称为资本化。
根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本 化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和 报酬资本化法。
第八章 收益法及其运用
3
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预
期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益 乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的 某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的 方法，称为收益乘数法。
收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么
在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预 示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取 净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期 限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就 是该房地产的价格。
第三章收益法
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万 元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每 年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价 约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的 价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风 险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报 酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社 会风险报酬率，即为适用于被评估企业整 体评估的风险报酬率。 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 ＝10％＋（12％一l0％）×1.5 ＝13％
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万 元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每 年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价 约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的 价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风 险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报 酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社 会风险报酬率，即为适用于被评估企业整 体评估的风险报酬率。 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 ＝10％＋（12％一l0％）×1.5 ＝13％
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
收益法的估价步骤
收益法的估价步骤
收益法是一种用于估价的方法，主要基于资产所产生的未来收益来确定其市场价值。
以下是收益法的估价步骤：
1. 确定可预测的未来收益：首先需要确定资产在未来一段时间内可能产生的收益。
这可以通过分析历史数据、行业趋势、市场需求等来预测。
2. 评估风险和不确定性：在预测未来收益时，需要考虑到相关的风险和不确定性。
这可能包括市场风险、经济波动、竞争等因素。
评估风险和不确定性有助于确定一个适当的折现率。
3. 确定折现率：折现率用于将未来收益转化为现值。
折现率主要考虑到资本成本、风险溢价和机会成本等因素。
较高的风险会导致较高的折现率，从而降低资产的估价。
4. 计算现金流折现值：将预测的未来现金流以折现率作为系数计算折现值。
未来现金流可以包括年度收益、股息、利润等。
折现值是指将未来现金流按照折现率计算后的现值。
5. 估计资产的终值：终值是指资产在预测期限后的价值。
可以通过多种方法来估计终值，如市场多空倍数法、可持续增长模型等。
6. 计算资产的净现值：将现金流折现值和终值加总，再减去资产的初始成本，得出资产的净现值。
如果净现值为正，则表示资产的估价高于初始成本。
7. 进行灵敏度分析：由于估价过程中存在许多假设和不确定因素，进行灵敏度分析可以帮助评估这些因素对估值结果的影响，并提供不同情景下的估值。
总的来说，收益法的估价步骤包括确定未来收益、评估风险和不确定性、确定折现率、计算现金流折现值、估计终值、计算净现值，以及进行灵敏度分析。
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
房地产估价课件-收益法
4.2.2 纯收益的计算 纯收益＝总收入（潜在毛收入）－空置 等造成的收入损失－经营过程中的正常 运营费用 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 纯收益
1）经租型房地产
潜在毛收入：房地产出租所收取的全部 租金收益
经营费用：管理费、维修费、保险费、 税费、地租（土地使用费）等
2）经营型房地产
潜在毛收入：该房地产在经营过程中所 产生的全部收益，与经营单位一年的全 部销售收入不同。
运营费用：销售成本、经营费用、销售 税金及附加、管理费、财务费和利润
3）生产型房地产
潜在毛收入：该房地产在生产过程中所 产生的全部收益，与生产单位一年的全 部销售收入不同。
运营费用：生产成本、产品销售费用、 经营管理费用、销售税金及附加、财务 费用及营业利润。
4）综合性房地产 分别测算，相加而得
4.3 资本化率
4.3.1 资本化率的概念
资本化率（capitalization rate）是将房地 产的纯收益转换为价值的比率。
4.3.2 资本化率的重要性
4.3.3 资本化率的种类及其关系
1）土地资本化率（rL）：是指仅由土地所 产生的纯收益具有相同风险的资本投资 收益率。
2）建筑物资本化率（rB）：是指仅由建筑 物所产生的纯收益具有相同风险的资本 投资收益率。
• 内容：收益法的基本原理，收益法的计 算公式，净收益，资本化率，收益法总 结和运用举例。
• 重点与难点：收益法的计算公式和资本 化率的求取方法。
4.1·基本原理
4.1.1 概念
收益法（income approach），又称收益资本 化法、收益现值法、收益还原法，是将房地产 预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率 折现求和（资本化），求取估价对象在一定估 价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
收益法概述(ppt 50页)
①具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配 理论；
②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价 格；
③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的 准确程度。
第二节 收益法计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下， 我们来讨论收益法的各种计算公式。
一、基本计算公式：
a1
现金流量图：
四、预知未来若干年后房地产价格的公式
预测房地产未来t年的净收益为a、a1、a2、a3、……at；第t年末的
价格为Vt，则其现值的计算公式为：
t
V V＝ i 1
ai
1 ri
1
t
r t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt， （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知。
2 10%2
＝360.0（万元）
六、净收益按等差级数递减的公式
净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：
V＝
a r
b r2
1
1
1 r
n
b r
n
1 r
n
式中，b：净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年 为a-（n-1）b
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等 于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净 收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后 都不会在经营）。
第二节 收益法计算公式
二、净收益及其他因素不变的公式
净收益及其他因素不变的公式有无限年期和有限年期两种。
无限年期
②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价 格；
③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的 准确程度。
第二节 收益法计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下， 我们来讨论收益法的各种计算公式。
一、基本计算公式：
a1
现金流量图：
四、预知未来若干年后房地产价格的公式
预测房地产未来t年的净收益为a、a1、a2、a3、……at；第t年末的
价格为Vt，则其现值的计算公式为：
t
V V＝ i 1
ai
1 ri
1
t
r t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt， （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知。
2 10%2
＝360.0（万元）
六、净收益按等差级数递减的公式
净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：
V＝
a r
b r2
1
1
1 r
n
b r
n
1 r
n
式中，b：净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年 为a-（n-1）b
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等 于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净 收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后 都不会在经营）。
第二节 收益法计算公式
二、净收益及其他因素不变的公式
净收益及其他因素不变的公式有无限年期和有限年期两种。
无限年期
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市场(纵向)有效
7
收益法的理论基础
资产，是特定权利主体拥有或控制的，能够 给权利主体带来未来经济利益的经济资源。
未来经济利益的加总。折现
Asset ,are economic resources owned by a firm that are likely to produce future economic benefits and are measurable with a reasonable degree of certainty. 期望收益原理 市场竞争原理
8
评估程序
1界定评估对象 2搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包 括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等。 3计算预期收益。 4确定折现率或资本化率。 5 确定折现期。 6用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值。 7分析确定评估结果。
R V 1 r
有限期、无限期
R V 1 r
n t 1
t
t
34
6.1 未来各年收益额相等 ---有限期
A 0 1
A A 2 3
A 4
A n
A 表示第一期的收益
35
6.1 未来各年收益额相等 ---有限期
A A A A V ... 2 3 n (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) 1 1 A (1 ) A 1 n n (1+r) (1+r) (1+r) 1 r 1 1 r
38
6.4 未来各年收益额以g的数度增长 ---无限期（重点）
（1+g） A[1 ] n A (1+r) V lim n rg rg
n
39
6.5 未来收益额在若干年后保持不变
--有限期
R1 R2 R3 0 1 2 3 n
A
A
A
A
A N
评估值＝Rt/(1+r)t+ A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]
19
如何预期？
综合调整法
预期年收益额=当前正常年收益额＋预期有利因素 增加的收益额－预期不利素减少的收益额
步骤
设计预期收益表 分析主要项目在各期中可能出现的影响因素 分析影响因素对主要项目的影响 将各个项目的预测值汇总，得出预期收益
20
如何预期？
产品周期法，当企业盈利主要是由于产品具 有特色或产品价高利大引起时，一般采用产品 周期法预测企业未来收益。 产品的寿命周期 简单平均法 加权平均法 移动平均法 指数平滑法 成长期 成熟期 萎缩期
n t 1
t
t
9
预期收益的取得
10
预期收益的取得
预期收益额，是预期的资产在正常使用(经营)情 况下所能得到的归产权主体的收益额。
收益？ 预期？ 如何预期？ 正常？ 经营？
归产权主体所有？税前or 税后？
R V 1 r
n t 1
t
t
11
何为收益？
企业收益
是预期的资产在正常情况下所能得到的归产权主
体所有的收益额
税后 实际税率
16
何为预期？
预期与数学期望
未来收益是一个随机变量 预测未来某一期收益的过程，相当于求取数学期
望，这个数学期望综合了各种可能的情况，相当 于一种正常使用(经营)条件下的收益值。
17
如何预期
企业的未来是无限期的，预测时，通常把企 业的未来存续期间分为二个阶段：
出款有
违约风险，期望要多收一些报酬，如 经营风险，期望能多一些报酬，如
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不能满足则不借。
合伙人的思考过程
存银行，无风险，经过一年，可以多收回5%，投
资入股有
不能满足则不借。
折现率的决定因素
折现率＝无风险报酬+风险报酬
债务风险，债务资本成本(报酬) 股权风险，股权资本成本(报酬)
29
预测期，对企业未来可预测的若干年的预期收益
的预测。（通常是未来3-5年）
稳定期，对企业未来持续经营条件下的长期预期
收益趋势的判断。
18
如何预期
收益预测的基础
应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈
利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业当 前的正常收益作为预测的起点。 应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存 量资产的合理改进乃至合理重组，但必须以反 映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的 个人因素或新产权主体的超常行为因素对企业 预期收益的影响不应予以考虑。
现值或现时收益的特点
当前拥有 确定性
25
什么是折现率?
折现的实质，是把未来具有不确定性的变量 转化为具有相同效用的确定性常量的过程。
26
折现率的决定因素 折现率是投资者要求的必要报酬率。
你银行中有10万，我要向你借入10万，一年后赚了 钱则还你钱，看下列情况下收益转化为现值，你要 求的最低收益率是多少:
正常情况，是指资产正常的发挥其功能所能够创
造的收益，受地震和金融危机影响下的收益是一 种非正常收益，这种特殊情况下的收益不代表资 产创造未来经济利益的能力。
正常收益V.S.可持续收益 正常情况下的客观收益体现为收益变量的数学期
望。
合法收益
15
归产权主体所有？
企业获得的收益归由国家、股东和债权人共 享。
万元
49
7.3案例启示
评估值
差异：50年V.S无限期 原因
50
THANK YOU!
不同资产评估中的折现率
企业价值评估中的折现率 房地产评估中的折现率 无形资产评估中的折现率 机器设备评估中的折现率
30
几个应该明确的报酬率概念
必要报酬率：应支付你多高的报酬率你才肯 投资。 期望报酬率：投资如果实施， 你判断的可能 会得到的报酬率。 实际报酬率：投资已经完成，你实际上获得 的报酬率。
股利 净利润 净现金流 收益形式的选择
12
何为收益？
房地产收益
客观净收益V.S.实际净收益？ 客观净(租金)收入 客观净(租赁)费用
13
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
何为收益？
无形资产收益
总利润V.S超额利润
14
正常情况？
收益额是资产正常情况下的客观收益，是应 该创造的收益，而不是资产的实际收益。
36
6.2 未来各年收益额相等 ---无限期(重点)
1 A 1 n (1+r) V lim n r
A r
r 又叫本金化率或者资本化率
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6.3 未来各年收益额以g的数度增长 ---有限期（重点）
1 2 n 1 （1+g） （1+g） A A(1+g） A A ... V 2 3 (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) n n n （1+g） （1+g） （1+g） A A A * [1 ] n n (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) 1 g 1 g 1 1 1 r 1 r n （1+g） ] A[1 n (1+r) rg
一方的报酬就是另一方的成本，报酬和成本在数额上应该相等。
货币时间价值，是指货币随着时间的推移而 发生的增值。
24
什么是折现率?
折现率，是将未来收益折算成现值的比率。 未来收益的特点
未来收益不同于现时收益，它需要要经过一段时
间才能获得。
未来收益是一个随机变量，预测的收益是该变量
的数学期望，具有不确定性，而人们通常是厌恶 不确性的，也就说理性人通常是风险厌恶型的。
法。
资产的收益，在资产使用过程中分期实现。 现值=cash
today。
3
基本公式
V—评估值; Rt —未来第t年的预期收益；rt—第t年 的折现率或资本化率；n—收益年限；t—第t年。
V
1 r
R
1
1
1 r
R
2
2
1 r
R
3
3
...
1 r
R
存银行。 投资肉夹馍店。 搞革命。
你银行中有10万，你投入10万元，咱们合伙开个公 司，赚了钱分红，看下列情况下收益转化为现值， 你要求的最低收益率是多少: 卖肉夹馍。 民办高校 小偷公司
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折现率的决定因素
借款人的是否借钱的思考过程
存银行，无风险，经过一年，可以多收回5%，借
后期收益额 (各年相等 有限年期)
前期收益额 (各年不等)
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6.6 未来收益额在若干年后保持不变 ---无限期
评估值＝Rt/(1+r)t + A/r(1+r)n
前期收益额 (各年不等)
后期收益额 (各年相等 无限年期)
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6.7 收益等差数列变动时 ---有限---无限
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七、案例*
某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15 万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开 始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本 金化率为10%。 分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年 条件下的评估值。
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7.1案例分析
1收益预测 2折现率确定 3收益期确定 4评估值计算
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7.2案例计算过程 1 确定未来五年收益额的现值 2 折现率确定 10% 3收益期 无限期 4计算确定评估值