第五章 房地产价格及其评估第二节 房地产价格的主要种类综合练习与答案
第五章 房地产价格及其评估第一节 房地产价格概述综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第一节房地产价格概述综合练习与答案一、单选题1、在经济学中，把能满足人们对某种需要的效用的价值称为（）。
A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.有用价值【参考答案】：A【试题解析】：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。
2、在区位选择中，人们越来越重视（）。
A.空间交通距离B.空间直线距离C.交通时间距离D.交通路线距离【参考答案】：C【试题解析】：距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区等情况下，它往往会失去意义。
交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真实的状况。
交通时间距离一般来说更科学，人们越来越重视。
3、房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产（）。
A.消费者需要的数量B.消费者愿意而且能够购买的数量C.企业提供的数量的总和D.企业愿意且能够提供的数量【参考答案】：B【试题解析】：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买，故房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产消费者愿意而且能够购买的数量。
4、房地产价格实质是（）。
A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格D.房地产的适用价值【参考答案】：C【试题解析】：房地产价格实质上是房地产权益的价格。
一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。
房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。
5、某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为（）。
房地产估价练习试题与答案解析
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。
☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产评估练习试卷5(题后含答案及解析)
房地产评估练习试卷5(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题共30题，每题1分。
每题的备选项中，只有l个最符合题意。
1．土地一般是指( )。
A．陆地及其空间的全部环境因素B．由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C．地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂D．地球表面的能为农业,工业生产提供场所的部分正确答案：C解析：土地一般是指地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。
如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。
故正确选项为C。
知识模块：房地产评估2．在我国地价一般是( )。
A．土地的价格B．土地使用权价格C．土地所有权价格D．土地使用权转让费正确答案：B解析：在我国实行国有土地所有权与使用权分离的制度,土地使用权可以拥有和转让,因此地价一般是土地使用权的价格。
知识模块：房地产评估3．所谓房地产评估,是指( )。
A．专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计B．评估人员在个人经验基础之上对市场做出判断后对房地产的价值评估C．专业评估人员对土地和房屋及其权属的价值进行评估D．评估人员在一定的评估原则下开展的对土地和房屋及其价值的评估正确答案：A 涉及知识点：房地产评估4．房地产评估一般应依照的程序,下列说法正确的是( )。
A．明确评估基本事项→制定工作计划→实地勘察与收集资料→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告B．明确评估基本事项→实地勘察与收集资料→制定工作计划→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告C．制定工作计划→实地勘察与收集资料→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告→明确评估基本事项D．实地勘察与收集资料→制定工作计划→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告→明确评估基本事项正确答案：A 涉及知识点：房地产评估5．影响房地产价格的因素众多而复杂,影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素是指( )。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
第五章 房地产价格及其评估第四节 房地产价格的评估方法综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案一、单选题1、市场法估价在经过（）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整【参考答案】：A【试题解析】：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。
在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（）元。
A.189000B.192150C.198800D.201600【参考答案】：C【试题解析】：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，E t表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。
3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。
A.2B.3C.5D.10【参考答案】：B【试题解析】：采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。
4、下列房地产中，适用收益法估价的有（）。
A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼【参考答案】：C【试题解析】：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题及答案供参考三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：1名称;2坐落;3面积;4层数和高度；5建筑结构,一般分为钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构;6装修;7建筑设备,包括给排水、通风、采暖等;8平面位置;9工程质量;10建成年月;11维护、保养、使用情况;13利用现状;14权属状况;2、房地产价格的特征主要有哪8方面其来源于房地产的哪些特性1房地产价格具有区位性,受区位的影响很大;2房地产价格实体具有双重性,即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础;3房地产价格实体具有收益性,即房地产价格实质上是房地产权益的价格;4房地产价格形式具有双重性,既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金;5房地产价格形成具有长期性,即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的; 6房地产价格具有个别性,即房地产价格通常是一宗房地产一个价格;7房地产价格具有敏感性,即房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格;8房地产价格具有增值性,即房地产价格呈现较明显的增值趋势;3、什么是市场比较法其理论依据和适用条件是什么市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理;适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型;4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面求取建筑物折旧的方法有哪几种最常用的是哪种建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧;求取方法主要有：1耐用年限法；2实际观察法；3成新折扣法;4综合法;最常用的是耐用年限法特别是其中的直线折旧法和成新折扣法;5、收益法的含义及其理论依据是什么收益法适用的对象和条件是什么收益法是将预测的估价对象未来收益,通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点,以此求取估价对象价值的方法;收益法是以预期原理为基础的,即是基于未来收益权利的现在价值的;预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素;收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产;它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可;收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上,所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化;6、什么是假设开发法其理论依据、前提条件、适应对象是什么假设开发法The hypothetical development method,是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用,根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法;其理论依据是预期原理;前提条件：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式;(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策;(3)正确分析房地产市场行情;(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入;(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价;7、什么是房地产估价原则如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说,估价原则与估价要求有区别,估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律,而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等,是社会对房地产估价者提出的要求,是估价的前提条件;8、什么是资本化率资本化率有哪些种类求取资本化率的基本方法有哪些资本化率capitalization rate是将房地产的净收益转换成价值的比率;主要有三种：综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率;求取资本化率的方法主有：1市场提取法；2安全利率加风险调整值法；3复合投资收益率法；4投资收益率排序插入法;;四、计算题必须写出计算过程,可不算出结果;1、某房地产建成于1995年12月30日,此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6％,自有资本要求的收益率为10％;试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格;计算过程：1计算公式：i表示年份,Ai未来第i年的净收益,t净收益有变化的年限,Y表示资本化率,大于0;2A1=95万元,A2=92万元,A3=94万元,A=95万元3Y=70%×6%+1-70%×10%=%4n=50-4=46年5t=3年6将上述数字代入公式计算：Ｖ＝95／１＋%＋92／１＋%2＋94／１＋%3＋95／%×１＋%3×１－１／１＋%46-3＝万元;2、某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000ｍ２;土地于1999年10月１日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为每１ｍ２建筑面积800元;2004年10月１日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格含使用权年限为50年的土地价格为每１m2建筑面积2000元;估计该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6％;试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价;１计算公式为：旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧２修正后的土地价格＝V50×K45／K50＝1100×1000×１－１／１＋６％45／１－１／１＋6%50＝元;３建筑物重新购建价格＝2000×2000－1100×1000＝ 2900000元４建筑物累计折旧额＝2900000×４／５０－１＝元５该房地产2004年10月１日总价＝＋2900000－＝3741908元3、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年;其中,门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年；设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年;残值率假设为0;试求其折旧总额;1门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元2装修的折旧额=30×1/5×3=18万元3设备的折旧额=60×1/15×10=40万元4长寿命项目的折旧额=×1/50×10=万元5该建筑物的折旧总额=2+18+40+=万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为８年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为２年,假定第一年投入建造成本的60％,第二年投入40％,均为均匀投入,管理费用为建造成本的3％,年利率为6％,销售税费为50万元,开发利润为120万元;又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年；设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年;假设残值均为零;试计算该建筑物的折旧总额;①计算建筑物的重置价格：建造成本＝800万元管理费用＝800×3％＝24万元投资利息＝800＋24×60％×1＋6%－1＋800＋24×40％×1＋6％－１＝万元则：建筑物的重置价格＝800＋24＋＋50＋120＝万元②计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额＝18万元装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元长寿命项目的折旧额＝－18－200－110×8／50＝万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋＝万元5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限;甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方;现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方;试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益;据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85％,年运营费用约占租赁有效毛收入的35％,报酬率为10%;计算过程为１计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝80×3000×85％×1－35％×12＝万元②收益年限＝40－6＝34年③办公楼现值为：＝／10％×1－1／1＋10%34＝万元２计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×1－35％×12＝万元②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝／10％×1－1／1＋10％11＝689万元③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝－689＝万元6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2,其中500m2为酒店大堂,1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室;该酒店共有客房190间建筑面积7600m2,会议室2间建筑面积200m2,自用办公室3间建筑面积200m2;当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40％;当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8％;试利用上述资料估计该酒店的正常总价格;１计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500＝225万元２计算自用办公室价格：8000×200＝160万元３计算酒店客房年总收益：200×190×365×1－30%＝万元４计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12＝24万元５计算酒店年总费用：×40％＝万元６计算酒店自营部分年净收益：＋24－＝万元７计算酒店自营部分的价格含大堂、客房、会议室、办公室：／8％＝万元８计算该酒店的正常总价格：＋225＋160＝万元7、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5况中的三方面因素产生的作用程度相同;另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增%,其后至2002年11月1日则每月递减％,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1％;试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的３个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价如需计算平均值,请采用简单算术平均法;①选取可比实例;实例Ｂ误差太大,实例Ｄ成交时间与估价时点相隔１年以上,故实例Ｂ和实例Ｄ不作为可比实例;选取实例Ａ、Ｃ、Ｅ作为可比实例;②计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数③交易情况修正系数为：可比实例Ａ：100／100＋2＝100／102可比实例Ｃ：100／100可比实例Ｅ：100／100－3＝100／97④交易日期修正系数为：可比实例Ａ＝１＋１％4可比实例Ｃ＝１＋１％4可比实例Ｅ＝１＋１％3⑤房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为１／３,则有：可比实例Ａ＝100／100×1／3＋100－2×1／3＋100－4×1／3＝100／98可比实例Ｃ＝100／100＋３×1／3＋100＋２×1／3＋100－２×1／3＝100／101 可比实例Ｅ＝100／100×1／3＋100－１×1／3＋100＋１×1／3＝100／100 ⑥计算比准价格：比准价格Ａ＝5100×100／102×1＋1％4×100／98＝元／ｍ２比准价格C ＝5200×100／100×1＋1％４×100／101＝元／ｍ２比准价格Ｅ＝5000×100／97×1十1％3×100／100＝元／ｍ２⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有：估价对象价格单价＝＋＋／3 ＝元／ｍ２8、某建筑物的建筑面积100m 2,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/m 2,经济寿命30年,残值率5％;试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值; 计算公式： D i 为年折旧额,C 为建筑物的重新购建价格,C=500×100=50000S=50000-50000×5%=47500；故年折旧额为Di=47500/30=,10年的折旧总额为×10=故现值为=9、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床i C(1-R)D =D=C S N N -=每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%,该类房地产的资本化率为10%,试选用所给资料估算该旅馆的价值;1年有效毛收入=300×45 ×365 ×1-20%=万元2年运营费用= ×30%=万元3年净收益=万元4旅馆价值=10%=万元。
房地产估价综合练习题
《房地产估价》综合练习题一、单项选择题1．在房地产估价方法中，最重要、最常用、最成熟，具有说服力，适用范围广的估价方法是（）A、剩余法B、市场比较法C、趋势法D、收益法2．收益法的计算原理是运用适当的（），将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。
A、宅地化率B、实质利率C、还原利率D、综合还原利率3．路线价法的理论依据是（）的决定理论。
A、土地价值B、房地产价值C、房屋价值D、房地产价格4．（），是房地产投资有别于其他投资的根本特点，也是投资者热衷于房地产投资的主要原因。
A、房地产升值B、房地产利润C、房地产的特性5．成本估价法的理论依据可从（）和（）来看。
A、卖方角度B、买方角度C、买方市场D、卖方市场E、生产成本F、产品价格二、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“√”；错误的打“×”）1．房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：(1 )房地产的有用性；(2)房地产的稀缺性；(3)房地产的有效需求。
2．成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
故成交价格是正常的。
3．最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。
4．如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。
5．供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。
6．将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币就是该房地产的价格。
7．长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。
8．深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。
房地产估价理论与方法：房地产价格和价值考试卷及答案模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：房地产价格和价值考试卷及答案模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 中国通常采用（ ）作为建筑物的面积单位。
A.平方米 B.公顷 C.平方公尺 D.亩 本题答案： 2、判断题 如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。
（ ） 本题答案： 3、判断题 一套建筑面积为100m2、单价为3000元／m2、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元，年折现率为5%。
则该宗房地产的实际单价是3000元/m2（ ） 本题答案： 4、判断题 在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，如在城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。
（ ） 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------5、判断题住宅一般按使用面积或套计租，非住宅一般按建筑面积计租。
（）本题答案：6、判断题炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。
（）本题答案：7、单项选择题在评估投资价值时，折现率应选用（）。
A.特定投资者要求的最低收益率B.特定投资者要求的最高收益率C.典型投资者要求的收益率D.社会一般的收益率本题答案：8、单项选择题关于评估带租约房地产的说法中，正确的是（）。
A.房屋征收评估应评估无租约限制价值B.无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值C.抵押估价评估的是承租人权益价值D.房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值本题答案：9、判断题在某一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一l甲乙两宗土地，甲单价为800元／m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。
房地产价格的种类
房地产价格的种类房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
在房地产估价上经常遇到或涉及到如下几类价格。
（一）市场价格、理论价格和评估价格1．市场价格。
是指房地产交易双方的实际成交价格。
它可分为公平市场价格（也称为公允市价）、限定价格和非公平市场价格等。
公平市场价格是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素（如不了解市场行情、垄断、强迫交易等）的影响。
2．理论价格。
通常是指房地产的公开市场价值（也称公允价值），其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格。
因此，公开市场价值是基于如下假设的：有一个自愿的卖者；有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情况，进行议价；在此期间的市场状态、物业价值将保持稳定；该房地产可以在公开市场上自由转让；不考虑特殊买家的额外出价。
3．评估价格。
从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。
因此，房地产估价严格说来是房地产价值（不是价格）的评估。
（二）土地价格、建筑物价格和房地价格（三）总价格单位价格和楼面地价（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和课税价格（六）拍卖价格、招标价格和协议价格（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提出的估价标准。
该法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”1．城市基准地价。
根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。
2．标定地价。
是指标志性宗地在某一时点的价格。
所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。
第四章 房地产市场及其运行第二节 房地产市场的分类综合练习与答案
第四章房地产市场及其运行第二节房地产市场的分类综合练习与答案一、单选题1、在（）情况下，房地产市场属于卖方市场。
A.房地产供等于求B.房地产供大于求C.房地产供不应求D.资金供不应求【参考答案】：C【试题解析】：房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己利益的最大化而作出的努力。
具体有卖方与买方之间的竞争、卖方之间的竞争、买方之间的竞争。
根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，可将市场分为卖方市场和买方市场。
卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
2、国有建设用地使用权出让市场属于（）。
A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.土地二级市场【参考答案】：A【试题解析】：按房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，即建设用地使用权出让市场；②房地产二级市场，即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营；③房地产三级市场，即投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式。
3、在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，二级市场是（）。
A.土地市场B.房屋租赁市场C.存量房市场D.新建商品房市场【参考答案】：D【试题解析】：房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售（包括预售、现售）市场。
A 项属于房地产一级市场；BC两项属于房地产三级市场。
4、非居住房地产市场中不包括（）。
A.商业用房市场B.写字楼市场C.工业用房市场D.住房市场【参考答案】：D【试题解析】：按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场。
居住房地产市场主要是住房市场。
非居住房地产市场又可分为商业用房市场、办公用房市场、工业用房市场等。
5、将房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场的划分依据是（）。
A.房地产流转次数B.房地产交易方式C.房地产市场区域范围D.房地产档次【参考答案】：A【试题解析】：可以根据不同的需要，从不同的角度对房地产市场进行分类。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第五章房地产价格及其评估第二节房地产价格的主要种类综合练习与答案一、单选题1、房地产价格中，把目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格称为（）。
A.现房价格B.评估价格C.期房价格D.成交价格【参考答案】：C【试题解析】：A项，现房价格是指以已竣工的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。
B项，评估价格是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。
C项，期房价格是指以目前尚未竣工而在将来竣工后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。
D项，成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。
2、通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是（）。
A.起价B.标价C.成交价D.均价【参考答案】：A【试题解析】：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。
起价是指销售新建商品房的最低价。
这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。
因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
3、城市中某地块面积1000m2，土地单价为3000元/m2，按城市规划条件该地块的容积率为5。
若在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，则在该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为（）元。
A.600B.1000C.1200D.1800【参考答案】：A【试题解析】：楼面地价＝土地单价÷容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价＝3000÷5＝600（元/㎡）。
题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：4000－2800－600＝600（元/㎡）。
4、房地产价格中，一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为（）。
A.成交价格B.市场价格C.单位价格D.实际价格【参考答案】：B【试题解析】：市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。
一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。
5、房地产的（）一般不能反映房地产价格水平的高低。
A.总价格B.单位价格C.楼面地价D.实际价格【参考答案】：A【试题解析】：总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格。
房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
6、房地产价格中，把一笔房地产交易中交易双方实际达成的交易的价格称为（）。
A.市场价格B.成交价格C.理论价格D.总价格【参考答案】：B【试题解析】：成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。
它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。
7、某套期房的建筑面积为90m2，尚需10个月才能建成交付使用。
相似现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。
估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。
则该期房目前的市场价格为（）元/m2。
A.3891.35B.4900.25C.4009.54D.3957.23【参考答案】：C【试题解析】：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
设该期房目前的市场价格（单价）为V，则：V＝4500－2500/（10%/12）{1－[1/（1＋10%/12）10]}/90－4500×5%＝4009.54（元/m2）。
8、某宗房地产交易，买卖双方约定以5600元/m2的价格成交，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的9%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5.5%。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.5137.61B.5308.06C.5908.00D.5925.93【参考答案】：B【试题解析】：成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。
正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。
该宗房地产的正常成交价格为：正常成交价格＝买方实际付出的价格（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝5600÷（1＋5.5%）＝5308.06（元/m2）。
9、某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35%，则其楼面地价为（）元/m2。
A.600B.1050C.3000D.5250【参考答案】：A【试题解析】：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价＝土地单价÷容积率。
题中，房地产的楼面地价＝3000÷5＝600元/㎡。
10、某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。
如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为（）元/m2。
A.4223B.4288C.4357D.4500【参考答案】：D【试题解析】：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
本题中，该套住房的总价即为实际总价，该套住房的实际单价为：450000÷100＝4500（元/m2）。
11、某地块的单价为900元/m2，房屋单价为3600元/m2，设定容积率为3，则其楼面地价是（）元/m2。
A.300B.1200C.2700D.4500【参考答案】：A【试题解析】：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝土地单价÷容积率。
本题中，该地块的楼面地价＝900÷3＝300（元/m2）。
12、一般情况下，同质的期房与现房之间的价格关系是（）。
A.期房价格高于现房价格B.期房价格低于现房价格C.期房价格与现房价格相等D.期房价格与现房价格没有关系【参考答案】：B【试题解析】：在期房与现房同品质相同（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格，二者之间的关系为：13、刘某购买了一套建筑面积为100m2，单价为6000元/m2的商品住房，首付30%，余款向银行申请20年期的抵押贷款。
若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为6%，则其名义单价和实际单价分别为（）元/m2。
A.6000和6000B.6000和7221.63C.7221.63和6000D.7221.63和7221.63【参考答案】：A【试题解析】：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。
实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。
本题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元/m2。
14、在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为（）。
A.买卖双方成交价≥买方最高出价≥卖方最低要价B.买方最高出价≥卖方最低要价≥买卖双方成交价C.买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价D.卖方最低要价≥买卖双方成交价≥买方最高出价【参考答案】：C【试题解析】：成交价是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。
卖方要价是卖方出售房地产时所愿意接受的价格。
因卖方总想多卖钱，卖方出售房地产时会有一个可以接受的最低价（简称最低要价），当买方的出价不低于这个最低价时卖方才会出售。
买方出价是买方购买房地产时所愿意支付的价格。
因买方总想少付钱，买方购买房地产时会有一个可承受的最高价（简称最高出价），当卖方的要价不高于这个最高价时买方才会购买。
在一笔成功的房地产交易中，买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价，即：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。
15、在买方市场下，房地产成交价会偏向（）。
A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低出价D.卖方最高出价【参考答案】：C【试题解析】：卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。
买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。
在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。
在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。
16、某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能（）。
A.低于38万元B.位于38～42万元之间C.高于42万元D.不存在【参考答案】：B【试题解析】：卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。
因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。
17、直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到的价格为（）。
A.名义价格B.实际价格C.理论价格D.市场价格【参考答案】：B【试题解析】：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。
实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。
18、房地产价格中，买卖双方一般会围绕着（）进行讨价还价。
A.起价B.均价C.成交价D.标价【参考答案】：D【试题解析】：标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。
一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
19、一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是（）。
A.起价B.成交价C.标价D.均价【参考答案】：D【试题解析】：均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。
均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
20、下列情形不需要补地价的是（）。
A.原来规划为住宅用地的土地更改为商业用地B.建设用地的土地容积率变大C.延长土地的使用期限D.一块生产建设用地所有者发生变更【参考答案】：D【试题解析】：补地价是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。