驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意见

驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意

见

驻政〔2009〕124号

驿城区人民政府，开发区、工业集聚区管委会，市政府有关部门：

为保障我市中心城区征地拆迁安置及城中村改造依法、和谐、有序进行，加快城市化进程，改善人居环境，

提升城市形象，根据有关法律、法规的规定，借鉴外地经验，结合我市实际，提出如下指导意见：

一、城中村改造的目标和原则

（一）改造目标。以实现科学发展、构建和谐社会为宗旨，采取多元化融资和多种开发模式并举的措施，对

中心城区的城中村实施改造，改善人居环境，提升城市品位，推进城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居

的新城区。

（二）改造原则。城中村改造，坚持政府指导、区级负责；坚持统一规划、统一审批；坚持先安置、后拆迁；坚持多方共赢，和谐改造。

二、城中村的界定

（三）本意见所称城中村，是指在中心城市规划区范围内仍在使用集体土地或原有集体建设用地已变性为国

有土地，并以村民委员会或居民委员会为组织形式的原村（居）民聚居村落。

（四）本意见所称村（组），是指改造区域内的行政村、享有对集体资产处置权的村民组（自然村）；本意

见所称村民，是指在册的原农业人口，即一直隶属于村（组）的原村民，不包括在城中村购置住宅的外来居民。

（五）本意见所指的城中村改造范围，应以城中村中现有村（居）民依法获得的住宅用地为改造区域。村组自行进行城中村改造的，不得将相邻空闲土地（包括土地使用率低于90%的村内集体建设用地）的开发变通享受城中村改造的优惠政策。

三、规划管理

（六）市规划行政主管部门组织辖区政府在城市总体规划的指导下，充分听取村（居）民意见，做好居住安置区的规划选址，组织编制城中村改造区、拆迁安置区的控制性详细规划和修建性详细规划，报市政府规划委员会审核批准后实施。

（七）在规模较大的城中村改造区域内，要合理规划和配套建设社区服务、文化教育、医疗卫生等公共服务设施。

（八）辖区政府、辖区管委会加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处拆除力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

（九）凡被列入城中村改造范围的土地，未经批准私自进行开发改造的，按违法用地和违法建筑处理。

四、土地管理与拆迁补偿

（十）根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定，城中村或城市建成区外全部村民经市、区人民政府批转为城镇居民的村庄，村（居）民使用的原集体建设用地和集体农用地，由市政府办理土地变性或转用征收手续，依法征收为国有。

（十一）由辖区政府就地集中建设的安置小区用地和配套建设的社区公共服务设施用地，参照经济适用住房用地管理，享受经济适用住房建设的优惠政策。

（十二）鼓励建设小高层或高层安置住房，节约集约利用土地。禁止建设“庭院式”安置住房小区。

（十三）在城市规划区内，停止办理个人住宅用地（包括村民宅基地）和个人住宅连片开发的规划、土地审批。

（十四）土地使用权的收回与补偿。城中村改造项目区内的原土地使用权依法收回后，可区别下列情况落实

补偿，土地收回补偿费用计入拆迁补偿安置成本：

1、原村民宅基地，无论其持有的土地使用证是集体建设用地或国有划拨土地，统一享受城中村改造的村民安

置政策，不再给予土地补偿。

2、非本村村民使用的个人住宅用地，参照旧城改造政策进行居住安置，但不享受城中村改造的村民安置政策。

3、单位或个人合法使用的非个人住宅用地，依法收回并按规定补偿，不予安置。

4、涉及到原集体土地所有权征收的，按现行征地补偿标准和规定支付土地补偿费用。

（十五）地上建筑物、附着物的拆迁补偿。对被拆迁户合法建筑物、附着物的拆迁补偿，按照法定程序和现

行政策规定的标准执行。

（十六）对于违法用地和突击建房、私搭乱建等行为造成的违法违规建筑，一律不予补偿和安置。

五、改造开发模式

（十七）政府主导模式。辖区政府（管委会）负责落实拆迁补偿和集中建设安置小区，对腾出的土地纳入政

府土地储备开发，实行“净地”出让。

以招标拍卖挂牌方式“净地”出让时，出让起始价以宗地的市场评估地价为基础，但不低于宗地内的土地与地

上建筑物（附着物）拆迁补偿、居民安置等各项成本费用和税费之和。

（十八）市场运作模式。由辖区政府（管委会）协调意向开发商共同核算拆迁补偿安置成本，双方以成本价

为基础，结合市场评估地价，签订投资合作开发协议，然后依照有关政策规定对拆迁户进行拆迁补偿，并与村（居）民协商安置；对改造区域的土地，完成拆迁平整后以招标拍卖挂牌方式进行“净地”出让。

意向开发商未竞得土地使用权的，按协议约定从土地出让金中支付其前期投入，并拨付其应得的溢价分成。

（十九）其它开发模式。鼓励辖区政府（管委会）积极探索其它改造开发模式，但其拆迁补偿和安置的标准

不得超过本意见的有关规定，并与同区位其它开发模式的标准相平衡。

六、拆迁安置

（二十）城中村改造拆迁安置可以采取货币安置，也可以产权置换安置。采取产权置换安置的，可以就地安置，也可以异地安置。临时安置的过渡期，原则上不超过18个月，并按规定标准支付被拆迁户的过渡安置费用。

（二十一）安置标准。城中村改造项目区内，涉及到原村民拆迁安置的，要采取多种安置形式，努力解决好

村民的居住和生活保障问题；涉及到非本村村民居住户的拆迁，只解决其居住安置，不享受村民的生活保障安

置待遇，其居住安置标准按现行的旧城改造拆迁补偿安置政策执行。

城中村改造无论采取哪一种开发模式，都必须坚持先安置、后拆迁的原则，统一进行高标准安置小区的规划和

建设，避免出现“二次拆迁改造”。拆迁补偿和安置的标准都要基本平衡，具体的安置标准由辖区政府（管委会）确定，但不得低于法定标准。

（二十二）城中村和城市建成区外的村组，经市、区人民政府批准，将全体村民身份转变为城镇居民的，统

一由辖区政府依法依规为村民办理社会养老保险、城镇居民医疗保险；符合城镇居民生活“低保”条件的，申领

城市居民最低生活保障金；享受免费就业培训，以及城市居民有关的优抚、复原退伍军人安置和社会救助等政策。

七、优惠政策

（二十三）对于城中村改造或征地涉及到的村庄拆迁安置建设项目，除法定税费外，在市政府规定权限范围

内的行政事业性收费和政府性基金按现行优惠政策执行，各种经营服务性收费减半征收。

（二十四）城中村改造宗地的出让收益，扣除有关政策规定应当计提的费用及市政府计提出让成交价款8%的

城建统筹基金后，全额拨付给辖区政府（管委会），用于安置补贴和公共基础设施建设。

八、运作机制

（二十五）责任机制。在城中村改造中，市政府负责制定政策、指导协调；辖区政府（管委会）是城中村改

造的责任主体，具体负责本辖区范围内城中村改造的组织实施；市直有关部门和单位应在各自职责范围内，做

好城中村改造的管理和服务工作。各辖区政府（管委会）要成立城中村改造领导小组，定期召开会议，研究城

中村改造工作中的具体问题，化解城中村改造工作中的矛盾纠纷，推进城中村改造工作有序进行。

（二十六）督办机制。各辖区政府（管委会）要根据市政府对旧城改造和城中村改造的总体部署，结合实际，制定各区的城中村改造五年计划和年度改造计划，报市政府批准后组织实施。

市政府旧城改造指挥部组织监察、财政、建设、规划、国土、房管等部门，每季度对各辖区的城中村改造计划

执行情况进行一次督察，每半年召开一次讲评会议，年终进行总评和考核。

（二十七）奖惩机制。市政府根据年终总评和考核情况，每年对各辖区在城中村改造和村庄拆迁安置工作中

成绩突出的先进单位、先进个人给予表彰和奖励。

九、立项审批程序

（二十八）制定改造方案。具备拆迁改造条件的村（组），由辖区政府（管委会）组织对村（组）的基本情况进行调查，拟定城中村改造方案。

（二十九）方案公示和表决。拟定的城中村改造实施方案，必须经村（居）民大会或代表大会讨论和广泛征询意见，并在村（组）予以公示，形成决议。

（三十）方案审核和批准。城中村改造实施方案经公示和村民表决后，由辖区政府（管委会）按照项目审批程序负责审核，报经市人民政府批准。

十、征地涉及拆迁安置问题

（三十一）鉴于中心城区正在进行新的土地利用总体规划和城市规划修编，自本意见执行之日起，停止对失地农民“留地安置”的审批。今后，城市发展和项目建设需要征收土地时，涉及到村庄搬迁的，按本意见中城中村改造的拆迁补偿和村民安置政策执行。

涉及到多个村庄需要拆迁时，应当集中规划建设安置小区和相应的社区商贸及生活、卫生、教育等公共服务设施。

（三十二）已经市政府批准供地的村民居住和生活安置用地，自批准供地之日起，满1年未开工建设的，按规定征收土地闲置费；满2年未开工建设的，依法收回土地使用权，纳入政府土地储备。

（三十三）本意见自印发之日起施行。原印发的相关文件，凡与本意见不一致的，一律按本意见执行。

二○○九年十一月十日