联合代理分析
共同招标_法律规定(3篇)
第1篇一、引言共同招标，又称为联合招标，是指两个或两个以上的招标人共同组织一个招标项目，共同委托招标代理机构进行招标，共同确定中标人的招标方式。
在我国，共同招标是一种较为常见的招标形式，尤其在大型基础设施、公共服务等领域。
本文旨在对共同招标的法律规定进行梳理，并对其实施提供指南。
二、共同招标的法律依据1. 《中华人民共和国招标投标法》：该法是规范招标投标活动的根本大法，其中第二十一条规定：“两个以上招标人可以联合招标。
”2. 《中华人民共和国招标投标法实施条例》：该条例对招标投标法进行了细化和补充，其中第二十七条规定：“两个以上招标人可以联合招标，联合招标的招标人应当共同委托招标代理机构。
”3. 《招标公告和公示信息发布管理办法》：该办法对招标公告和公示信息的发布进行了规范，其中第十四条规定：“联合招标的招标人应当共同发布招标公告。
”三、共同招标的适用范围共同招标适用于以下情况：1. 招标项目规模较大，单个招标人难以独立完成招标工作。
2. 招标项目涉及多个专业领域，需要多个招标人共同参与。
3. 招标项目涉及国家利益、公共利益或者社会公共利益，需要多个招标人共同承担社会责任。
四、共同招标的程序1. 确定招标人：联合招标的招标人应当是具有独立法人资格的法人或者其他组织。
2. 委托招标代理机构：招标人应当共同委托具有相应资质的招标代理机构。
3. 编制招标文件：招标代理机构应当根据招标人的要求，编制招标文件。
4. 发布招标公告：招标人应当共同发布招标公告。
5. 组织投标：招标代理机构应当组织投标，接受投标文件。
6. 开标、评标、定标：招标人应当共同组织开标、评标、定标。
7. 签订合同：招标人与中标人签订合同。
五、共同招标的法律责任1. 招标人责任：招标人应当依法履行招标投标义务，对招标投标活动承担法律责任。
2. 招标代理机构责任：招标代理机构应当依法履行招标代理义务，对招标代理活动承担法律责任。
3. 投标人责任：投标人应当依法参加招标投标活动，对投标活动承担法律责任。
房地产销售联合代理合同
篇一：房地产代理销售合同范本编号：-- 号房产代理销售合同甲方：地址：乙方：地址：甲乙双方经过友好协商;根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有关规定;就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的南苑小区项目房屋事宜;在互惠互利的基础上达成以下协议;望双方共同遵照执行..第一条合作方式和范围甲方指定乙方为在地区的独家销售代理;销售甲方甲方在兴建的项目楼盘;其中包括住宅及商业用途房屋共计45套;建筑面积共计约平方米;房屋具体情况详见附件1和附件2.. 第二条合作期限销售计划１．本合同代理期限为 4 个月;自 2014 年 9 月 20 日至 2014 年 12月31日..2. 销售计划：2014年：10月销售5套;11月销售10套;12月销售15套;2015年：1月销售15套..第三条销售价格、代理佣金及支付1.销售基价本代理项目各楼层、各户的销售价格详见附件一“房屋基本情况明细表”..2．乙方的代理佣金按所售的项目房屋价目表房屋基本情况明细表或甲方认可的浮动价的 2.4% 提取;乙方实际销售价格超出销售基价部分;甲乙双方按六四比例分成..代理佣金由甲方以人民币形式支付..3．甲方同意按下列方式支付代理佣金..甲方在收到首期房款的同时签订销售合同;次月末甲方应支付当月计算佣金的85%..销售期满甲方在收到余款时付清代理佣金;乙方在收到甲方转来的代理佣金时应提供收据及发票等合法手续..4．乙方不得代甲方收取房款;否则由此产生的一切后果由乙方承担..5．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金;由甲乙双方六四分成..第四条甲方的责任１．甲方应向乙方提供以下文件和资料：１甲方营业执照副本复印件和银行帐户；２关于代售项目所需的有关资料;包括：外立面效果图、平面图、总平面图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、其他费用的估算等；３乙方代理销售该项目所需的销售合同由甲方提供..4甲方正式委托乙方为项目鹤壁销售独家代理的委托书；在本合同有效代理期内;甲方不得在地区指定其他代理商..同时甲方楼盘现场做好乙方宣传销售的配合工作..以上文件和资料;甲方应于本合同签订后二日内向乙方交付齐全.. 甲方保证若客户购买的的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清;所发生的任何纠纷均由甲方负责..２．甲方应积极配合乙方的销售工作;并保证乙方客户所订的房号不发生重复..３. 本项目的销售推广费用;根据乙方编制销售策划方案;结合市场实际情况;甲、乙双方最终协商确定为元;该费用由甲方直接支付给乙方推荐的服务单位..第五条乙方的责任1.乙方营业执照、备案手续等资信文件应合法有效..2．在合同期内;乙方应做以下工作：１制定推广计划书包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等；２根据市场推广计划;制定销售计划;安排时间表；３按照甲乙双方议定的条件;在委托期内;进行广告宣传、策划；4在甲方的协助下;安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；5利用各种形式开展多渠道销售活动；6乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺;否则由此引起的一切后果由乙方承担..3．乙方在销售过程中;应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍;尽力促销;不得夸大、隐瞒或过度承诺;否则由此引起的一切后果由乙方承担..4.乙方应信守甲方所规定的销售价格;非经甲方的授权;不得擅自给客户任何形式的折扣..若遇特殊情况如客户一次性购买3套门面;乙方应告之甲方;做个案协商处理..第六条合同的终止和变更１．合同履行中的第二个月期满时;乙方销售完成比例不得低于当期销售计划的30%;否则甲方有权提前终止合同..２．如出现上述合同终止情况;双方应妥善处理终止合同后的有关事宜;结清与本合同有关的法律经济等事宜..本合同一但终止;双方的合同关系即告结束;甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任;但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外..3.双方若同意延续、变更或补充合同;其条款与本合同具有同等法律效力..第七条其他事项１．本合同一式两份;甲乙双方各执一份;经双方代表签字盖章后生效..２．在履约过程中发生的争议;双方可通过协商解决;协商不成到项目所在地鹤壁市山城区法院以诉讼方式解决..甲方：盖章法定代表人或委托代理人：签字日期：年月日乙方：盖章法定代表人或委托代理人：签字日期：年月日篇二：房地产销售代理合同范本委托方：甲方地址：受托方：乙方地址：甲方为房地产项目的开发商;乙方为专业房地产营销策划公司..经双方协商;就甲方委托乙方代理“房地产项目”的营销策划、广告策划和销售等有关事宜;达成以下协议：一、委托内容及期限1、甲方委托乙方为甲方开发的“以下简称该项目的营销策划、广告策划和销售总代理..2、委托期限壹年;暂定自月由于甲方原因造成该项目工程延误;由乙方申请双方可协商将委托期限续延;另行签定补充协议..3、在委托期内;除甲乙双方外;任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜..二、双方权利与职责一甲方权利与职责1、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法;对该项目有完全的土地使用权及处分权;没有其他权利人主张权利..2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象..3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续..4、承担该项目营销推广费用;营销推广费用为可售总额的3%..5、负责在现场收取该项目的销售款项;向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式..6、负责在现场设立售楼部;负责设立费用..并于该项目对外销售前30日可完全进场使用;积累客源..7、保证于该项目对外销售前三十日;负责提供按双方确定装修标准的示范单位套;供客户参观参考;指导消费..8、负责办理银行按揭手续..9、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设..10、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话..11、为了更好地销售该项目;加之该项目买受群体的特殊性;甲方同意在黑龙江省哈尔滨市、大庆市设立销售分公司;并负责分公司前期筹备基本费用房租、装修、办公用品等..二乙方权利和职责1、本合同签定之日起个工作日内完成该项目的策划总案..2、作好该项目的前期策划工作含该项目的整体规划、户型设计;环境绿化建议和售楼部设计装修建议等..3、全权负责售楼部的运作和管理工作..4、及时向甲方反馈营销工作信息;每月向甲方呈报销售情况明细报表;针对实际情况提供各阶段具体营销策划方案..5、负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作;销售资料、销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市场价格..6、保证该项目住宅、车库和商服的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的“价格执行方案”确定的实际成交均价..7、负责代甲方与客户签定认购书和商品房买卖合同;签署内容按双方确认的范本执行;超出范本范围内的条款;必须征得甲方同意才能签署；指导客户将购房款交付甲方帐户..8、负责客户的售后跟进工作;及时提示、催促欠款;合理耐心解释客户投诉;同时完成甲方交办的客户资料调查统计工作..9、必须严格执行甲乙双方确认的销售政策;不得超越甲方授权向客户作出任何承诺..10、收到甲方支付的代理费时;向甲方提供税务部门的正式发票..11、负责哈尔滨、大庆销售分公司前期筹备具体工作;负责分公司日常管理、销售、人员招聘及工资等..三共同责任1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议;经由甲方确认后;由乙方负责具体执行..如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款;乙方须得到甲方同意;方可作出修改..甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方..2、甲方同意该项目的住宅、车库和商服的实际成交均价以乙方呈甲方批准的“价格执行方案”为核算标准..甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣折扣率及乙方权限总额以“价格执行方案”为准给予客户一定的折扣优惠;超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条..3、双方同意委托期限内所有交易均定为乙方业绩; 并按下述第三条规定支付乙方营销代理费..四、双方应达到的工作目标1、甲方按时按质完成上述“甲方权利与职责”中规定的工作..2、乙方销售目标：第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后三个月内;工程形象全面封顶时;完成该项目可售总金额的%..第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时;累计完成该项目可售总金额的%..第三阶段：代理期内;累计完成该项目可售总金额的%..3、如该项目建设进度有变化;销售目标也应相应调整;双方可另行约定..三、营销代理费的计算、支付及奖罚方式一策划费乙方为该项目进行营销策划及广告策划;甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币拾万元整..二代理服务费1、计算及支付方式1双方同意;该项目的代理服务费按实际成交额的%收取;并按月结算..2选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的;客户累计缴交房款的30%即视为全额回款;按成交总额计提代理服务费..3由于甲方原因打折成交的;乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条1款结算代理服务费..4每月25日;乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单;甲方在接到乙方请款单后5日内向乙方支付当月全额代理服务费..2、奖罚方式1合同代理期内;若该项目已售面积实际成交均价比“价格执行方案”确定已售面积的成交均价有所提升;甲方同意给予乙方奖励提成..2奖励金额=乙方完成的已售面积的销售总金额-价格执行方案规定已售面积的销售总金额×50%..3奖励提成支付方式与代理服务费支付方式相同..4如乙方因自身原因未完成阶段销售目标;甲方在该阶段已成交金额应提代理费中扣除20％作为罚金；如乙方在下一阶段完成所扣阶段目标;甲方返还所扣罚金..五、合同终止事由本合同除在法律规定情形下终止外;还可因下列情形而终止：1、甲方未能按时支付代理费逾期30日;乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书;该通知于乙方发出通知之日起七日后生效;乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金..2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标;甲方有权发出书面解除合同通知;该通知于甲方发出之日起七日后生效..在此期间成交的单位;甲方需付给乙方全额代理服务费..六、争议的解决在合同履行的过程中;如双方产生争议;可协商解决;如协商不成时;可向乙方法院提出诉讼..七、合同的附件由乙方呈甲方批准的该项目的“价格执行方案”;作为本合同的附件;与本合同具有同等法律效力..八、本合同一式四份;甲、乙双方各执两份;于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效;均具同等法律效力..甲方：法人代表：乙方：法人代表：年月日篇三：房地产销售代理协议书范本房地产销售代理协议书甲方：乙方：房地产中介代理有限公司甲乙双方经过友好协商;根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有关规定;就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营或拥有的事宜;在互惠互利的基础上达成以下协议;并承诺共同遵守..第一条合作方式和范围甲方指定乙方为在地区的独家销售代理;销售甲方指定的;由甲方在兴建的项目;该项目为别墅、写字楼、公寓、住宅;销售面积共计平方米..第二条合作期限1.本合同代理期限为个月;自年月日至年月日..在本合同到期前的天内;如甲乙双方均未提出反对意见;本合同代理期自动延长个月..合同到期后;如甲方或乙方提出终止本合同;则按本合同中合同终止条款处理..2.在本合同有效代理期内;除非甲方或乙方违约;双方不得单方面终止本合同..3.在本合同有效代理期内;甲方不得在地区指定其他代理商..第三条费用负担本项目的推广费用包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等由甲方负责支付..该费用应在费用发生前一次性到位.. 具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付..第四条销售价格销售基价本代理项目各层楼面的平均价由甲乙双方确定为元/平方米;乙方可视市场销售情况征得甲方认可后;有权灵活浮动..甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件..第五条代理佣金及支付1.乙方的代理佣金为所售的项目价目表成交额的%;乙方实际销售价格超出销售基价部分;甲乙双方按五五比例分成..代理佣金由甲方以人民币形式支付..2.甲方同意按下列方式支付代理佣金:甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后;乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成;即可获得本合同所规定的全部代理佣金..甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方;乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据..乙方代甲方收取房价款;并在扣除乙方应得佣金后;将其余款项返还甲方..3.乙方若代甲方收取房款;属一次性付款的;在合同签订并收齐房款后;应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的;每两个月一次将所收房款汇给甲方..乙方不得擅自挪用代收的房款..4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金;由甲乙双方五五分成..第六条甲方的责任1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：1甲方营业执照副本复印件和银行帐户；2新开发建设项目;甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证和销售项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；旧有房地产;甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书..3关于代售的项目所需的有关资料;包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；4乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同;以实际使用的数量为准;余数全部退给甲方；5甲方正式委托乙方为项目销售的独家代理的委托书；以上文件和资料;甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全..甲方保证若客户购买的的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清;所发生的任何纠纷均由甲方负责..2.甲方应积极配合乙方的销售;负责提供看房车;并保证乙方客户所订的房号不发生误订..3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用..第七条乙方的责任1.在合同期内;乙方应做以下工作：1制定推广计划书包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等；2根据市场推广计划;制定销售计划;安排时间表；3按照甲乙双方议定的条件;在委托期内;进行广告宣传、策划；4派送宣传资料、售楼书；5在甲方的协助下;安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；6利用各种形式开展多渠道销售活动；7在甲方与客户正式签署售楼合同之前;乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约;并收取定金；8乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺..2.乙方在销售过程中;应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍;尽力促销;不得夸大、隐瞒或过度承诺..3.乙方应信守甲方所规定的销售价格;非经甲方的授权;不得擅自给客户任何形式的折扣..在客户同意购买时;乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款..若遇特殊情况如客户一次性购买多个单位;乙方应告知甲方;作个案协商处理..4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用;不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动..第八条合同的终止和变更1.在本合同到期时;双方若同意终止本合同;双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜;结清与本合同有关的法律经济等事宜..本合同一但终止;双方的合同关系即告结束;甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任;但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外..2.经双方同意可签订变更或补充合同;其条款与本合同具有同等法律效力..第九条其他事项1.本合同一式两份;甲乙双方各执一份;经双方代表签字盖章后生效..2.在履约过程中发生的争议;双方可通过协商、诉讼方式解决..甲方: 乙方:代表人: 代表人:签约时间：年月日签约地点：。
联合基数确定法简介
“联合基数确定法”简介一、产生背景在现代企业委托代理关系中，委托人为了确保自身利益，需要把一个量化的任务（如利润额，销售额等）委托给代理人，在此过程中必须确定基数，只有完成或超额完成基数，才能被视为完成委托任务并得到奖励，这是企业激励机制设计中最基本的做法。
但是，“正确地确定基数”是其中的核心问题，也是一个世界性的难题。
以母子公司考核为例，母公司希望子公司能够把真实的、经过努力能够实现的利润底数报上来；子公司作为经营单位则希望最后确定的指标低一些，完成起来有把握，保证超额奖励的获得。
传统的利润目标基数确定发放主要是以上一年或者近几年利润完成情况作为参考值，再结合预期经济形势和市场情况来确定的。
这种方法缺点很明显，如容易“鞭打快牛，保护落后”、容易出现“人情基数”现象、谈判成本高昂等。
出现这一问题的根源在于，委托人与代理人之间存在着信息不对称。
与代理人相比，委托人明显地缺乏确定基数所需要的信息。
因此，委托人与代理人进行信息不对称博弈时应采取何种对策，是迫切需要解决的问题。
二、基本内容“联合确定基数法”又称为“HU理论”或者“HU绩效考核法”，是胡祖光教授在2000年结题的国家自然科学基金项目重要成果，被誉为“解决信息不对称问题的利器”。
（一）核心思想其核心思想是“代理人只有报出通过努力能实现的最大指标，才能实现奖励的最大化”，就是将需确定的基数纳入一个委托人与代理人之间的博弈程序，使得代理人自动把自己的实际生产能力或资源耗用量和盘托出，使自报数刚好等于实际数，才能获得最高业绩奖励。
（二）基本内容其基本内容可以归纳为“各报基数，加权平均，超额奖励，少报罚款，多报不奖”，以利润考核为例：1、“各报基数”。
委托人根据自己掌握的信息在期初提出要求数D(完成利润的底数)，代理人根据自己的实际能力提出一个自报数S。
2、“加权平均”。
委托人通过与代理人的协商事先确定代理人的权重系数W（与信息不对称程度正相关，一般地有0.5≤W≤1），委托人和代理人共同确定一个合同基数C=WS+(1−W)D。
国际货运代理协会联合会(FIATA)简介
国际货运代理协会联合会（FIATA）简介一、FIATA基本情况国际货运代理协会联合会，法文缩写FIATA（International Federation of Freight ForwardersAssociations），于1926年成立，总部设在瑞士苏黎世，是一个非营利性的国际货运代理行业组织，其目的是保障全球货运代理的利益并促进行业发展。
被称为国际货运代理业“建筑师”的FIATA，在联合国经济与社会理事会、联合国贸易与发展大会、联合国欧洲经济委员会及亚太经社会中均扮演了顾问咨询的角色。
同时也被许多政府及民间组织，如：国际商会、国际航空运输协会、国际铁路联合会、国际公路运输联合会、世界海关组织及世界贸易组织等一致确认为国际货运代理业的代表。
FIATA的影响遍及世界各个角落，出版的刊物有FIATA新闻和FIATA通讯。
FIATA推荐的国际货运代理标准交易条件范本及FIATA国际货运代理业示范法及制定的各种单证为保护全球货代行业的利益并促进行业的发展和规范化做出了杰出的贡献。
二、FIATA的组织及研究机构FIATA有自己的章程，根据章程设立各级组织并开展活动。
FIATA每年举行一次世界性的代表大会，这一国际性的活动将运输界和货运代理紧密联合在一起，适时地引导了货物运输的整体经济发展，是一项社会性的活动。
同时也是FIATA的最高权力机构，所有会员都可以参加。
大会除主要处理FIATA内部事务外，还为国际货运代理界人士提供一个社交的场合及业务交流的机会。
FIATA从60年代起先后成立了若干咨询委员会及常设机构，他们分别是研究有关国际货物运输的热点问题：多式联运机构、海关简化机构和货物空运机构；危险货物咨询委员会、法律事务咨询委员会、职业培训咨询委员会、公共关系咨询委员会和信息技术咨询委员会。
三、FIATA的会员情况FIATA是一个世界运输领域最大的非政府和非营利性组织，具有广泛的国际影响，代表全世界150个国家40000家货运代理及物流企业，800——1000万货运代理和物流从业人员；据FIATA总部秘书处2004年9月出版的FIATA会员名录，现有国家级会员（National Associations）92家，分布在83个国家；个体会员（Individual Members）3031家。
商务谈判实务【案例分析】
商务谈判实务案例1江苏某工厂、贵州某工厂、东北某工厂、北京某工厂要引进环形灯生产技术，各家的产量不尽相同，北京某进出口公司是其中某一工厂的代理。
知道其它三家的计划后，主动联合这三家，在北京开会，建议联合对外，统—谈判，这三家觉得有意义，同意联合。
该公司代表将四家召在一起做谈判准备。
根据市场调查，日本有两家环形灯生产厂，欧洲有—家，有的曾来过中国．有的还与其中工厂做过技术交流。
进出口公司组织与外商谈了第一轮后，谈判就中止了。
外商主动找具熟悉的工厂直接谈判，工厂感到高兴，更直接，而且，外商对工厂谈判的条件比公司谈时灵活，更优惠。
有的工厂一看联合在起，自己好处不多，于是提出退伙，有的外商故意不报统一的价格，也与自己欲成交的工厂直接联系，请工厂代表吃饭，单独安排见面等，工厂认为这对自己有好处．来者不拒。
进出口公司的代表知道后劝说工厂，工厂不听。
于是最终这四家各自为阵，联合对外谈判也宣告失败.问题：1 ，这种联合算不算联合?为什么?2，外商的主持谈判成功在哪儿?3，北京进出口公司的主持失败在哪儿？4，有否可能将这不同省市的工厂联合起来呢?怎么做才能实现联合目标?分析；1．这不算联合对外的谈判．因为它设满足联合谈判的基本条件。
2．外商主持谈判的成功在于利用了中力松散的组织；利用了厂家的差异(交易条什)；利用了感情，从而实现了分解中方的联合。
3．北京进出口公司主持失败的关健在于没有按统—联合谈判的规范做。
4．有可能。
首先应建立跨省市的具有权威的领导班子，然后才是其它的技术性的“统—‘”条件的实现。
案例2意大利与中国某公司谈判出售某项技术．由于谈判已进行了一周．但仍进展不快，于是意方代表罗尼先生在前一天做了一次发问后告诉中方代表李先生：“他还有两天时间可谈判，希望中方配合在次日拿出新的力案来。
”次日上午中方李先生在分析的基础上拿了一方案比中方原要求(意方降价40%) 改善5％(要求意方降价35％)。
意方罗尼先生讲：“李先生，我已降了两次价，计15％，还要再降35%,，实在困难；”双方相互评沦，解释一阵后．建议休会下午2：00再谈。
XX案场联合销售代理案场管理制度：全套案场管理制度
XX案场联合销售代理案场管理制度：全套案场管理制度XX.XX项目联合销售代理案场管理制度目录第一条项目名称及开发单位、销售代理公司名称。
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2 第二条销售管理办法。
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2 一、现场销售接电规定 .。
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....2 二、现场销售接访规定 ..。
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.....3 三、客户有效保护期 ...。
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.5 四、客户归属与判定。
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...5 五、业绩分配及惩处规定。
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6 六、配合态度原则。
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8 七、对外口径、销控及折扣管理。
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8 八、认购及签约管理 .。
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8 第三条礼仪规范管理办法。
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.9 一、现场形象管理 ..。
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9 二、仪容仪表管理。
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9 三、行为规范 .。
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..10 四、接电礼仪 ..。
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...10 五、接访礼仪 ...。
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.11 第四条现场管理办法 ...。
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12 一、考勤管理。
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.12 二、资料管理 .。
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联合指名代理签名方案
Ａｂｔ ｃ ： Ｔ ｉ ｐ ｐ ｒｐ ｅｅ ｔ ａｊｉｔ ｏ ｎ ｔ ｅ ｐｏ ｙｓｇ ａｕ ｅｓ ｈ ｍｅｂ ｏ ｉｉ ｈ ｔ ｏ ｓｏ ｓｒ ｔ ａ ｈｓ ａ ｅ ｒｓ ｎ ｓ ｎ ｍｉ ｉ ｒ ｘ ｉｎ ｔ ｒ ｃ ｅ ｙｃ ｍｂｎｎ ｔ ｅｍｅｈ ｄ ｆ ｏ ｎ ａｖ ｇ
了一 种 加 强 的 联 合 指 定 代 理 签 名 方 案 。 代 理 签 名 者 的身 份 臆藏 在某 个别 名 下 。 有 可 信 的注 册 中心 才 将 只 能 公 开 该 代 理 签 名 者 的身 份 ． 关 ｔ 词 ：指 定 代 理 签 名 ｝ 合 指 定代 理 签 名 ； 联 隐私 保 护
房地产代理公司利与弊
房地产代理公司利与弊可以从代理商自身的优势说起,代理商的优势是：1、代理商拥有庞大的市场信息及资源代理商在操作楼盘的时候,往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查;收集回来的信息日积月累,逐渐形成一个庞大的信息库,通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿,对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用;2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准,以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守,从而保证销售团队的专业性;成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性,代理的楼盘是一个接一个,确保销售人员就业充分;楼盘的销售人员靠佣金来赚钱,当货量充足的时候,销售人员的工作热情就能较长久地维持,也有利于团队的稳定;3、代理商有广泛的合作单位和社会关系代理商在以往有越多的操盘经验,他们的社会关系就越广泛,因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道,社会资源丰富,代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴,有助代理商提升自己的附加值;4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势;市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点,他们同时为地产的二级、三级市场服务;中介网点往往能收集到大量的求购信息,这些信息包括购买一手和二手楼的求购者,这些都是现实的购买者;此外,代理商在以往操作的楼盘中,也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者,同时保留下大量的购房者信息,而其中很大一部分购房者,可能未必在以往的楼盘中成交,这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源;这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码,也就是代理商的核心优势代理商在代理一个新项目时,如果能有效运用手上的客户资源,必然使新项目销售进度加快;销售速度快,项目资金回收自然就快,开发商可以运用快速回收的资金,或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷,减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资;这对开发商来说是时间成本其实做房地产的都知道,时间就是金钱,你能早一个月完成项目销售,你就少花一个月的管理成本和利息,钱尽快收回来投到下一个项目,就能更快地生出钱来,这是投资学的黄金定理;所以说,代理商的核心优势是客户资源,开发商选择和代理商合作为的是争取时间成本;各种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思,就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售;这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式,也是市场的发展趋向,在国内的大型城市,独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的50%以上;它的优势主要表现在：分工明确,各展所长代理商在楼盘销售环节中有丰富的市场经验和操作经验,对楼盘的整个营销过程中的每一个环节到每一个细节都有深入的了解,经验越多的代理商对掌握整个楼盘的营销全过程就越有把握;由楼盘所在地的当地代理商去负责项目的营销工作,可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素,这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求,做出来的产品不被市场认受的风险;而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作,做出符合并超越市场期待的精品楼盘;开发商和代理商合作,可以说是优势互补;如此分工明确,各展所长,有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险,也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用;它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主独家销售代理,缺乏的就是竞争,代理商的生存环境是一个较为安逸的温床;而实际上大部分代理商还不成熟且没有责任感,没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力,能交差就算了,就算交不了差,也会找各种原因或借口躲避开发商的指责;因为在同等条件和环境下他们没有竞争对手,也就没有了比较的对象,所以可以找各种借口掩饰自己的不足;同时,因为是独家包揽这盘生意,做法不成熟的代理商就会处处以自己的利益为优先出发点,建议开发商做一些对开发商无益的事情;他们会振振有辞的说按照他们的市场经验和市场反应,这样做准没错;此时开发商需要对事件进行冷静的、全面的分析,是否存在自身利益受损的情况或对代理商有重大利好的情况;否则,就会被代理商反客为主,牵着鼻子,最终造成自身利益受损但使代理商得益;二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思,就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售;这种代理模式首先出现在港澳等地区,此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用,但在现今的房地产市场中还是比较少见的;它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式;爱就爱在它可以为代理商带来竞争,代理商为保饭碗和声誉,必然全力以赴,用最好的人力物力来跟对手火拼,这就能对楼盘的销售带来很大的推动力;另外,代理商为取得开发商更多的信任,则会拿出更多的资源为开发商服务,如策划活动或推广上的好点子,广告费用垫支等等;因为有了竞争,代理商再也不可以马虎了事,竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力,逼发出更大的潜力,从这个角度来看对开发商是非常有利的;它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难开发商的恨是代理商的恶性竞争,代理商为取得更好的业绩,必然想方设法钻空子,破坏公平和平衡;在日常的销售工作中,两家代理商之间发生摩擦在所难免,代理商之间抢客的现象也时有发生;毕竟商场如战场,大家都是临阵对敌;走,最终造成自身利益受损但使代理商得益;综上所述,联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验,同时代理商之间要有良好的竞争心态,才能把这种模式的优势发挥出来;否则,只会增加开发商管理的难度,时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力,代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响,结果是多输的局面;三、开发商的自产自销模式开发商自产自销的意思,就是开发商同时负责楼盘的开发和销售;这种销售模式是出现得最早的,并且是众多开发商最乐于采用的销售模式之一;它的优势主要表现在：节约成本保持利润开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队,成立专门负责销售的销售部或营销部,是属于成立一个部门的形式；另一种是开发商成立一间销售代理公司,专门负责自己公司开发的楼盘的销售,这是属于成立一个子公司的形式;这两种情况都属于开发商自产自销的模式;开发商自产自销,开发商认为最大的好处就是节约销售成本,不用支付代理公司高昂的代理费用;这种做法,是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金,省去代理公司的利润部分,将该部分资金直接转为开发商的利润,从而将项目成本降低,利润提高;开发商组建的销售团队一般比较稳定,销售人员属于自己的公司,也有便于管理和控制;开发商的销售策略,能直接传递到销售人员那里,不需要受代理公司管理层意见的左右,不会产生意见传达偏差的现象;同时,在发生如客户投诉等事情时,开发商也能通过销售人员反映的情况,迅速作出应对策略及调整,这种情况反映也会较为真实和迅速,不会经过代理商的加工和修饰;市场上大部分开发商提供的薪酬待遇比一般的代理商要来得优厚,对一些具有丰富经验和销售技巧的销售员有较大吸引力;这些销售员有过硬的售楼本领,追求高额的薪酬收入,有良好的职业心态,容易接受公司的制度管理,对开发商来说是减轻了管理的负担;它的劣势主要表现在：市场信息少人才易流失代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门,对房地产的二、三级市场进行了解、调查,以及将收集回来的资料加以分析,成为他们协助开发商进行开发决策时的利器;而除非规模比较大的开发商,否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门,这就使开发商所能掌握的市场信息比较少,如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证,将会增加决策的盲目性,容易造成失误;开发商比代理商掌握的市场信息少,故在行动决策之前,就要先充分听取各方意见,三思而行;在项目销售尾声的时候,由于可售房子数量逐渐减少,优质房源也越来越少,销售难度增大,销售员的月收入也可能会因此而受到影响;此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长,销售人员为保证收入,可能会因此而跳槽到其它项目,这是一个很现实的问题;如果人员流失较多,将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人,对新人进行培训,使其尽快熟悉项目资料和情况；另一方面要融合新人及旧人,保持团队的稳定性;这是人才容易流失的一个情况,但只是在项目开发不能持续的情况下才会频繁产生;四、开发商与代理商协同销售模式协同销售的意思,是指开发商自行组建团队销售,同时也委托代理公司进行销售;这种销售模式是比较少见的,它虽然和代理商联合代理有某种相似之处,但从根本意义上并不相同;它的优势主要表现在：存在竞争相互促进这种销售模式的好处和联合代理的模式基本相同,可以参考联合代理模式的优势部分;从乐观的角度来看,代理商为面对开发商销售人员的竞争,会选用比较好的人在这个楼盘销售,保持并争取更好的销售业绩,以免遭受开发商淘汰,也为自己争取更多代理收入;所谓有压力才有动力,开发商的销售人员也一样;两队人竞争,开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法,互相促进和提高自己的销售技巧和水平;这对开发商也是有利的;它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难这种模式的坏处也跟联合代理模式类似,可以参考联合代理模式的劣势部分;同样会出现两个销售队伍之间的恶性竞争,争客、抢客等问题也会不断出现,严重的会影响到项目的形象和信用,给开发商带来沉重的管理难度和精神疲劳两个团队同场销售时,代理商可能也会有所保留,因害怕发展商利用自己作为学习对象,一但利用完毕就会把自己踢走;所以,代理商可能不会尽最大努力推动销售,包括动用代理商手上的客户资源;那就没有起到应有的最大作用,对开发商来说代理费花得不是物有所值;且开发商和代理商团队之间竞争,出现矛盾需要上级调解的时候,大部分情况开发商管理层会偏向自己人这边,代理商就觉得受到不公平对待,难以继续合作下去,最终可能就是分手收场;综合来说,开发商与代理商协同销售,有利也有弊,对开发商的管理水平也有相当的考验;如果开发商对管理有信心,有相当水平的操盘人才,也是可以尝试采用这种销售模式的;经过对四种销售模式简单的分析和评价,只能说明该种模式的特点和优劣,那一种模式最有利于销售还是由项目的情况和开发商的自身条件来确定的;笔者没有从事过楼盘的销售工作,有很多问题可能说不到位,但希望能抛砖引玉,引起本地业界的反思,使商品房销售更趋成熟,使广大市民最终受益;。
房地产联合代理项目营销团队年度投入测算(含货量货值测算)0190522
200000
160000
15000 480000 480000 480000 480000 480000 48,200
100%佣金测算 80%佣金测算
4290000 3432000
40000
32000
3,036,000
住宿费小计 32500
员工住宿费：三室两厅一厨一
备注 可以只使用1人 可招能极强的主管， 由我承担一部分策划
工作 兼职外拓负责人
兼职外拓
2452800
3794400
3181200
14,300
住宿费：三室两厅一厨一卫，住6人（为兰州所招人员的住宿）
,841,200
448,800
,181,200 ,634,300
差额
250,800 655,700
,030,100
500
12000 384000 384000 384000 384000 384000 384000
4800
64100 519500 512300 512300 509900 509900 507500 45500
61100
500
423500
500
416300
500
416300
500
413900
500
车位以1000元/个计提 （销售200个）
100%测算 80%回款
年佣金 100%完成测算
销售额以3亿计算
30000
45000
60000
4 策划经理 6500 0.010% 78000
30000
5 策划师/助理 4000
6 销售主管 3200
7 高级销售 2600
8 高级销售 2600
卖货合作渠道方案
卖货合作渠道方案随着电商的兴起和普及，越来越多的商家选择进入电商领域。
但是电商存在的问题也越来越明显，例如竞争激烈，运营难度大，营销成本高等。
为了解决这些问题，很多商家开始寻求卖货合作的方式来拓展销售渠道。
本文将介绍一些常见的卖货合作渠道方案，希望能帮助商家寻找到适合自己的合作伙伴。
1. 跨境电商平台跨境电商平台是一种在线销售商品的平台，可帮助商家跨越地域限制，开辟海外市场。
跨境电商平台通常具有语言、支付、物流等多种服务，能够满足消费者的购买需求。
当前国内已有一些知名的跨境电商平台，例如亚马逊、ebay、速卖通等。
商家可以通过注册平台账号，开店并上传商品，通过平台销售商品，平台通常会收取一定的手续费和佣金。
2. 社交电商平台社交电商平台是将社交媒体和电子商务相结合的一种新型电商模式。
商家可以通过社交平台推广商品，消费者可以通过社交平台购买商品。
社交电商平台通常具有社交、营销、物流等多种服务，能够为商家和消费者提供便利的购物体验。
当前国内已有一些知名的社交电商平台，例如拼多多、微店、小红书等。
商家可以通过注册平台账号，开店并上传商品，通过平台销售商品，平台通常会收取一定的佣金。
3. 线下实体店合作线下实体店合作是将网上商品引入实体店销售的一种方式。
商家可以与实体店达成合作协议，将商品放置在实体店内销售，能够扩大销售渠道，减少库存压力，并增加品牌知名度。
商家可以选择与同行业的实体店合作，也可以选择与不同行业但受众定位相同的实体店合作。
在合作过程中，商家需要与实体店共同制定营销策略和促销活动，提高销售额和转化率。
4. 媒体广告合作媒体广告合作是通过媒体渠道推广商品的一种方式。
商家可以选择合作的媒体渠道，例如电视、广播、报刊等，通过投放广告来吸引消费者关注商品。
当下互联网广告逐渐替代了传统广告，商家可以选择在搜索引擎、社交平台、自媒体等新兴媒体渠道投放广告。
广告投放的关键是确定投放途径、投放时间和预算，以及准确的广告定位和数据统计分析。
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联合代理分析
定义：
联合代理，又称联合销售，是指同一个项目由不同的代理公司共同代理销售的一种手段，是代理公司之间的擂台赛，此种销售手段从香港传入广州。
应用案例：
●香港：由于土地资源的高度稀缺，以及大型地产开发企业对市场的高度垄断，房地
产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。
拥有相对垄断力量的发展商通常在市场
上处于非常强势的地位，一般不需要代理商参与项目的前期工作，一个项目销售会
有数家代表共同执行，所以“全程参与”和“独家代理”的概念很弱，故香港代理
行业的发展重点在于三级市场。
香港通常是发展商自己卖房子，然后通过各家代理
公司广泛撒网，大面积搜寻客源，成交后再收取佣金。
港人生活节奏快，二手房多，置业者也大多习惯通过中介买房，这样利用代理公司就可以迅速发布信息并找到需
求的客户。
而内地人买房则喜欢自己去看房，通过多番比较后才做出买房的决定。
●广州深圳：
1.１９９９年初，珠江新城的名门大厦因销售压力，邀请珠江中原、新平立等四
家代理公司共同进场销售，开广州联合代理之先河，两个月后联合代理解体；
2.２００１年２月，恒宝华庭邀请美联、经纬等１７家代理公司联合进场代理，
商场、住宅至今均销售理想，达到发展商与代理公司和消费者的共赢；嘉和苑
步其后尘也邀请了５家代理公司进行联合销售至今，其间也还有阅湖阁等也在
尝试联合代理。
3.翰岭院设立了两个售楼处，由同致和星彦两家中介同时代理销售。
4.万科第五园曾有4家公司在短时间内进行联合代理。
5.中山雅居乐在广州的第一个推出项目———位于番禺南村镇的广州雅居乐花
园也已采用联合代理销售手段，目前有珠江中原和广州经纬两家公司中标代
理。
6.汉国置业对城市天地广场采取了联合销售代理的形式，在深圳，选择了世联，
在香港，选择了泛城中国。
应用效果：
●深圳近两年出现了一些联合代理销售的楼盘，不过真正意义上联合销售只有翰岭院，其
他的都只属于“外围”的代理销售，也就是利用代理公司的销售渠道和客源消化楼盘。
而翰岭院的两家代理公司，分别设立两个售楼处，各自独立销售。
不过在销售过程中出现了价格竞争等问题，最终的销售效果并不理想。
●广州市的房地产项目，特别是商业类的，开发商越来越喜欢采用香港很普遍的“联合代
理”，但效果却不是那么好，如位于长寿路地铁上盖的某MALL，此项目由香港某知名
开发商投资，但沿用此方式却无济于事。
●恒基兆业采用广州两大中介行的联合代理，恒荔湾畔的买家和看楼客都能亲身感受到上
述“阵仗”，遗憾的是，两虎相争的局面并未维持多久，其中一中介行在元旦前夕主动退出。
联合代理优缺点分析：
●发展商运用联合销售代理有６大好处１个弊端。
这６大好处是：
1.对拥有策划体系的发展商可使其策划水平达到一个新的高度；
2.客源拓展更有广度；
3.得到更多的专业人士为其服务；
4.回收资金的速度更快；
5.发展商可用更多时间把服务做得更好；
6.逼着各参与联合的代理公司调配精干人手去残酷竞争。
●但有一个弊端就是有代理公司可能因为不适应，不得不退出竞争。
未来展望：
●联合代理对消费者有着最直接的帮助，是销售现场的氛围非常亲和，由于众多代理公司
同时面向消费者，再不可能发生有中介为创业绩而蒙骗消费者的行为了，当然对发展商的控盘与策划能力也是极大的挑战。
李湘雄认为联合代理还会客观存在，但肯定不会成为销售代理的主流，因为联合代理的前提是项目需既好且大，对代理公司要存在一定诱惑，这才可以形成联合代理。
●联合代售并不能成为未来趋势
1.“联合代理销售在深圳并没有大规模地实行，其原因是深圳并没有香港那种市场机
制和生活文化。
”郭澍楠介绍说，香港二手房比例较大，忙碌的港人习惯通过经纪
取得购房信息并引导购房。
而深圳人买房则喜欢自己去看房，通过多番比较后才做
出买房的决定。
这种市场状况决定了深圳代理公司在新房销售中锁定客户群的作用
并不大，不过对一些外销楼盘还是有一定作用，例如红树西岸。
其次是联合代理销
售的统筹比较困难。
2.他认为作为代理行业有一个很重要的特点就是个性化，每家代理公司都有自己很明
显的主见和观点，所以行业内很少有几个大股东联合组成公司。
这也就导致了在联
合代理销售中会存在分歧，尽管开发商可以从中做一些规定和协调，但各个公司的
专业优势很难融合在一起。
3.最后是中介行业很讲究专一的态度，如果开发商选择两家或更多，代理公司通常心
态就不会很稳定，也不会太认真去做事情，这就直接导致了销售效果的不理想。
所
以，独家代理还将会是深圳未来新盘销售的主要形式。