万科集团房地产开发成本核算及科目设置
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- .总结资料 万科集团房地产开发成本核算及科目设置
1.目的：加强成本管理，规集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.围：适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；
集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤依次如下：
4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定
4.2.1 成本核算对象的确定原则
4.2.1.1 满足成本计算的需要；
4.2.1.2 便于成本费用的归集； - - --
- .总结资料 4.2.1.3 利于成本的及时结算；
4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.3 成本费用项目及核算容
4.3.1 成本费用项目
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：
4.3.1.1 土地获得价款
4.3.1.2 开发前期准备费
4.3.1.3 主体建筑工程费
4.3.1.4 主体安装工程费
4.3.1.5 社区管网工程费
4.3.1.6 园林环境工程费
4.3.1.7 配套设施费
4.3.1.8 开发间接费
4.3.2 各成本项目的核算容
4.3.2.1 土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容： - - --
- .总结资料 A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
4.3.2.2 开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下容：
A、勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费
B、报批报建增容费
(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅- - --
- .总结资料 基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
C、“三通一平”费：
(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
D、临时设施费
(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
4.3.2.3 主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体列入土建预算的各项费用。主要包括：
A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
E、户精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4.3.2.4 主体安装工程费 - - --
- .总结资料 A、室水暖气电管线设备费；
(1) 室给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
(2) 室采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
(3) 室燃气系统费；
(4) 室电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
B、室设备及其安装费
(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
(2) 电梯及其安装费；
(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。
C、弱电系统费
(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；
(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；
(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体外布线及终端插座费用；
(5) 系统费用：包括主体外布线及终端插座费用；
(6) 宽带网：包括主体外布线及终端插座费用。
4.3.2.5 社区管网工程费
A、室外给排水系统费
(1) 室外给水系统费：主要包括小区给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；
(2) 雨污水系统费用
B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站
D、室外电气及高低压设备费 - - --
- .总结资料 (1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；
(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；
(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
E、室外智能化系统费
(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；
(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；
房地产成本测算表 万科参考
三主体建筑工程费0.0000.0001基础工程费0.0000.000◆土方工程基底面积0.0000.000◆护壁护坡0.0000.000◆桩基础0.0000.000◆桩基检测费0.0000.000◆降水0.0000.0002结构及粗装修0.0000.000◆混凝土框架建筑面积0.000标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础0.000◆砌体建筑面积0.0000.000◆找平及抹灰建筑面积0.0000.000◆防水防水面积0.000屋面防水、厨卫防水0.000◆其它建筑面积0.000脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项0.0003幕墙、门窗工程0.0000.000◆幕墙工程安装面积0.0000.000◆单元门单元数0.0000.000◆入户门户数0.0000.000◆户内门户数0.0000.000◆窗、阳台门建筑面积0.0000.0004公共部位装修0.0000.000◆大堂精装修单元数0.0000.000××项目商业主体建安工程费（商业可售面积： ㎡ ）
可售面积单方建安成本工程量及单价说明数量序号成本项目单价(元)合价(万元)可售面积单方建安成本预算集团成本目标计价基础数量单价(元)合价(万元)◆电梯厅装修电梯厅数0.0000.000◆单元入口装修单元数0.0000.000◆楼梯间楼梯间面积0.0000.000◆外立面装修建筑面积0.0000.000◆外墙外保温建筑面积0.0000.000◆屋面建筑面积0.0000.000◆栏杆0.0000.000 楼梯栏杆楼梯间数量0.0000.000 阳台栏杆户数0.0000.000 私家花园栏杆底层户数0.0000.000 空调板装饰户数0.0000.000 其他0.0000.000◆0.00005室内装修0.0000.000◆厨房装修0.0000.000◆卫生间装修0.0000.000◆厅房装修0.000含窗台及护栏0.000◆阳台露台地面0.0000.000◆0.0000.000四主体安装工程费0.0000.0001室内水暖气电0.0000.000◆室内给排水0.0000.000 给排水0.0000.000 直饮水系统0.0000.000 热水系统0.0000.000◆室内采暖0.0000.000◆室内燃气0.0000.000◆室内电气工程0.000含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒0.000◆0.0000.0002设备及安装费0.0000.000◆通风空调系统0.0000.000◆电梯供货及安装0.0000.000◆发电机供货及安装0.0000.000◆消防系统0.0000.000 水消防系统0.0000.000 电消防系统0.000烟感、温感、报警、消防广播0.000 气体灭火系统0.0000.000 防排烟工程0.0000.000◆人防设备及安装0.000密闭门、气体过滤装置0.000◆0.0000.0003弱电系统0.0000.000◆居家防盗系统0.0000.000◆对讲系统0.0000.000◆三表远传费用0.0000.000◆有线电视0.0000.000◆电话0.0000.000◆宽带网0.0000.000◆0.0000.000说明：1、建筑主体建安费用只核算某类型产品建安成本，不需要在不同类型产品间进行分摊，因此，此表中可售面积单方造价以该类产品可售面积为基数。即表头右边的“可售面积"=规划指标表中的“I16"中的数字。
万科成本管理制度
第一章 房地产成本管理制度
一、总则
l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责
（一）成本管理部的成本管理职责
1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。
房地产开发成本明细科目及内容一览表
"开发成本"明细科目一览表
科目代码 科目名称 备 注
4301 开发成本
4301.01 土地获得价款 为取得土地开发使用权而发生的各项费用
4301.01.01 土地出让金 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价
4301.01.02 土地征用及拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等
4301.01.02.01 土地征用费 房地产开发企业为建造自用的办公用房、职工住宅等而取得土地使用权的支出，应作为无形资产的支出，记入"无形资产"账户；从事开发项目开发经营而取得土地使用权的支出，应计入受益开发项目的成本，记入"开发成本"账户所属明细账的"土地征用及拆迁补偿费"成本项目。
4301.01.02.02 耕地占用费
4301.01.02.03 安置养老费 房地产开发企业支付的劳动力安置费和拆迁补偿费等，应视土地用途分别记入"固定资产购建支出"和"开发成本"总账及所属明细账。为两个以上开发项目共用土地而支付的土地征用及拆迁补偿费，可在发生时先记入"开发成本"账户所属"土地开发"明细账，待土地开发完毕作为建设场地投入使用时，再按建设场地面积比例，分别计入"房屋开发"，"配套设施开发"和"代建工程开发'等明细账。 4301.01.02.04 拆迁补偿费
4301.01.02.05 土地补偿费
4301.01.02.99 其他
4301.01.03 合作补偿款 补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金
4301.01.04 中介费
4301.01.98 预提
4301.01.99 其他 含契税、初始登记费等
4301.02 前期工程费 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用
4301.02.01 勘察设计费 勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。勘察设计费包括：项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。按其内容划分为：勘察费，设计费。
房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表
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房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表
一、管理费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬:企业管理服务人员的职工薪酬.
（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用.
（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费(含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等.
根据规定，会议费证明材料应包括:会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用.
根据规定,差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等.
(9）车辆使用费:企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（10）固定资产使用费:企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（11）房租及物管费水电费:企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、
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设备使用费等。
（12）劳动保护费:是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（13）董事会费:指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
（15)咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用.
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
(编号： )
项目 期
目
标
成
本
及
控
制
责
任
书
（第 稿）
深圳市 万科房地产
20 年 月 日 编制依据及说明
按照 深圳市 万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《 项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：
1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；
2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；
3．采购治理部：招标工作打算；
4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；
5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；
6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本治理部整体负责。各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部
年 月 日
《 项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：
签发日期：200 年 月 日
主送：公司治理层
抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）
一、 项目整体目标成本指导书： 1. 项目概况
1) 期规划指标
容积率: ，绿化率:
总建筑面积： m2，计入容积率的总建筑面积 m2
其中：可售面积： m2，不可售面积： m2
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业的建账:
房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:
房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。
房地产企业开发成本明细科目
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房地产企业开发成本明细科目一览表
（一）、土地获得价款：
为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿,农作物补偿费等.
A、土地征用费
B、耕地占用费
C、安置养老费
D、拆迁补偿费
C、土地补偿费
D、其他
3、合作补偿款：补偿合作方地价,合作建房分配的房屋成本和税金.
4、中介费
5、预提
6、其他：含契税、初始登记费等。
(二）、前期工程费:
在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
1、勘察设计费
A、勘察及丈量费
B、规划设计费：含景观设计
C、竞标设计补偿费
2、三通一平费
A、临时道路
B、临时用电
C、临时用水
D、场地平整
E、临时设施费
3、可行性研究费
A、可行性研究编制费
B、市场调查费
C、项目建设咨询费
D、其他
4、人防费
5、大市政配套费
6、预提
7、其他
A、招标代理及管理费
B、配套方案征询费
C、测绘费
D、工程保险费
E、环境评估费
F、竣工档案编制费
2
G、日照分析
H、审图费
I、晒图费
J、其他
（三）、基础设施费：
建筑物外红线内。
1、室外给排水系统
A、上水配套费
B、雨污水
C、直饮水
D、热水
E、其他
2、室外电气系统
A、供电配套工程费
房地产企业会计“开发成本”二、三、四级最全明细科目以及注解
一级二级三级四级
土地出让金
土地征用费
耕地占用费
安置费
费房地产企业会计——
土地费：为取得土地开发使用权而发生的各项费用
拆迁补偿费
土地补偿费
土地购置费
其他
合作补偿费
中介费
预提
契税
初始登记费
印花税
地质勘察、水准测量、工程测量
费
规划设计费土地征用及拆迁补偿费
其他
勘察设计费开发成本1、土地
费
前期工程费：在取得土地开发权之后项目开发前期的 水文地质勘察、测绘、临时道路
临时用电
临时通信网络
临时用气
临时用水
场地平整
临时租用场地、设施费
临时办公设施
可行性研究编制费
市场调查费
项目建设咨询费
其他
人防费
大市政配套费
预提
招标代理及管理费
配套方案征询费
测绘费七通一平费
可行性研究费
开发成本2、前期
工程费工程保险费
环境评估费
竣工档案编制费
日照分析交通分析
评审费
审图费
晒图费
其他
给水配套费
给水施工费
排污配套费
排污工程费
其他
供电配套费
供电工程施工费
其他
燃气配套费其他
室外给排水系统
工程费
室外电气系统工程费基础设施费：建筑物外、红线内的为小区使用需要配套的工程支出。一般标
设施费室外燃气系统工程费燃气施工费
其他
城市集中采暖配套费
采暖管网施工费
其他
室外通信、智能建设费
预提
其他
土方工程
基础工程
主体工程
门窗工程
公共部位精装修建筑结构工程费开发成本
建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用3、基础
设施费室外燃气系统工程费
采暖系统工程费室内精装修、室外精装修
样板间装饰费
室内给排水安装工程费
室内电气安装工程费
室内采暖安装工程费
室内空调安装工程费
室内电梯安装工程费
室内高低压配电安装工程费
室内消防系统安装工程费
室内通信、智能系统安装工程
费
地下室采暖设施、电力设施
及给排水设施安装工程费
小区道路
小区围墙
小区门卫
小区绿化建筑结构工程费
设备及设备安装工程费
开发成本4、建筑
安装工
程费小区硬化
小区亮化
小区标识
小区健身设施
小区小品建设费
其他
工程监理费
工程咨询费
工程质检费、安检费、造价鉴督费
工程验收费
施工合同外奖金
预提
其他
会所室外建筑工程费
工程管理费
公共配套设施费：开发过程中根据有关法规，该设施的产权及收益权不属于
房地产开发成本明细科目及内容一览表 2
房地产开发成本明细科目及内容一览表
开发成本明细科目一览表：
科目代码：4301
科目名称：开发成本
4301.01 土地获得价款
4301.01.01 土地出让金
向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
4301.01.02 土地征用及拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。
4301.01.02.01 土地征用费
房地产开发企业为建造自用的办公用房、职工住宅等而取得土地使用权的支出，应作为无形资产的支出，记入“无形资产”账户。 4301.01.02.02 耕地占用费
房地产开发企业从事开发项目开发经营而取得土地使用权的支出，应计入受益开发项目的成本，记入“开发成本”账户所属明细账的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。
4301.01.02.03 安置养老费
房地产开发企业支付的劳动力安置费和拆迁补偿费等，应视土地用途分别记入“固定资产购建支出”和“开发成本”总账及所属明细账。
4301.01.02.04 拆迁补偿费
为两个以上开发项目共用土地而支付的土地征用及拆迁补偿费，可在发生时先记入“开发成本”账户所属“土地开发”明细账，待土地开发完毕作为建设场地投入使用时，再按建设场地面积比例，分别计入“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等明细账。
4301.01.02.05 土地补偿费
补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
4301.01.02.99 其他
4301.01.03 合作补偿款 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
4301.01.04 中介费
含契税、初始登记费等。
4301.01.98 预提
4301.01.99 其他
4301.02 前期工程费
勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。勘察设计费包括：项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。按其内容划分为：勘察费、设计费。
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算
目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》
万科目标成本的改进和完善方向：
测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊
1、地价的分摊
全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：
应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊
最终形成的跨期成本分摊表格如下：
哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费
在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本
该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。