土块剩余法测算表
土木工程施工剩土计算例题
土木工程施工剩土计算例题一、题目描述某土木工程施工过程中，需要开挖一个长方体土方，其长为100m，宽为50m，高为30m。
土方开挖过程中，采用自卸汽车将挖出的土方运输至指定弃土场。
已知土的容重为1.5t/m³，求开挖过程中挖出土方的总量以及运输到弃土场的土方量。
二、解题步骤1. 计算挖出土方的总体积根据题目描述，长方体土方的长、宽、高分别为100m、50m、30m，因此土方的总体积V为：V = 长× 宽× 高V = 100m × 50m × 30mV = 150000m³所以，挖出土方的总量为150000m³。
2. 计算挖出土方的总质量根据题目描述，土的容重为1.5t/m³，因此挖出土方的总质量M为：M = 总体积× 土的容重M = 150000m³ × 1.5t/m³M = 225000t所以，挖出土方的总质量为225000t。
3. 计算运输到弃土场的土方量由于土方开挖过程中，部分土方可能会由于施工需要而被利用，因此实际运输到弃土场的土方量可能会小于挖出土方的总量。
假设实际运输到弃土场的土方量为V’，则有：V’ = V × 利用率其中，利用率是指实际运输到弃土场的土方量与挖出土方总量的比例。
由于题目中没有给出利用率，因此需要根据实际情况进行估算。
假设利用率分别为50%、70%和90%，则可以计算出相应的运输到弃土场的土方量。
当利用率分别为50%时，V’ = 150000m³ × 50% = 75000m³，对应的总质量为75000m³ × 1.5t/m³ = 112500t。
当利用率分别为70%时，V’ = 150000m³ × 70% = 105000m³，对应的总质量为105000m³ × 1.5t/m³ = 157500t。
土地评估各方法综合测算表
——
c.设备安装和装饰工 程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在 项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐 全，故取值为10%
3%
3%
2%
5.31%
30% 5.50%
七、房屋成新率
90%
——
90%
八、房屋重置成新单价 九、房屋总价
5325 2663
元/平方米 万元
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米 5000
房地产总价（万元） 房地产总价（万元）
83
元/平方米
四、投资利息
1265 325
元/平方米 元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上 各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的 介绍，本次评估取3% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福 利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会 平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象 所在区域经济状况等因素按2%计取 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成 本和管理费用之和的2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、 调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即 开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入， 按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基 准利率计取 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用 途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百 分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估 值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1税率) 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年 限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修 和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率 为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%
剩余法及其用于出让地块估价的计算
算 式
;
,
(7 )
决定估价额
:
。
在 计算时通常 采 用最 原始的公
:
出
。
即
地价 ~
.
楼价 一 建筑费 一 专 业 费 用 一 利 息 一 税
( 1 )
预 计 商 业 楼 出 售 当 时 的 平均 售 价 为 每 平 方 米 洲
i 兰 令 ù ! 一 工 三 . M 1 l H 令 . 今 + l i
、 , 。
、 + 一 ō ù l e w + * 一 三 1 -= 一 w ù e l + 工 三 一 J w r 1 s e w l + 今 。 令 + 全 全 生 洲
首先 只要 我 们假 设 这个
,
然 后 代入公式中进行 同 类 项合并
(2 )
, 、 、 、 、 ,
最 后便
,
可求 出地 价 公 式 两 边 无论是 地 价 楼价 还 是建 筑 费 专业费 用 利 息 税 费 利 润 实 际 发 生 的 时 期 并
:
标 和 协议三种
无 论 哪 一 种 出 让方式
,
,
对 于 这 类 待建
政 府均需 要对 它 进行估价
;
以 确定 出让底价
。
该块土地 最 佳的 开发 利用 方式如下 用 途为商 业 居住 混合 建筑容 积 率 建筑总面积
7
; ;
或做 到 心 中有数
,
而 有 意 购 买 者也 需 要 对 它 进行 估 这类
不相 同 精 确的地价评 估 通 常需 考虑 到 货 币的时间价 值 因 素 将 发 生 在各个 不 同 时期 的 费 用与 收 入 统 一 化
土地估价的剩余法
e代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格;
开发完成时的地价＝a-b-c-d
f由于e得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则场地当前价格＝7900872/1+12％2＝6298527元
g开发商所能支付的投标地价＝6298527/1+3％＝6115075元
D、求取地价;地价测算公式如下：
地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一,直接计算地价利息;
a测算不动产总价,采用收益还原法,使用年限50年,开发期2年,可取得收益年限为48年;
不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×1-25％
＝1620000元
不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/1+8％48
开发商所能支付的最高价款＝6298527/1+3％＝6115075元
测算方式二,利息中不计地价款的利息;
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同,因此有：
b建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000元
c建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔1+12％1.5-1〕+8000000×60％×〔1+12％0.5-1〕＝872792元
章节名称
学时
第1节剩余法的基本公式；
第2节剩余法的适用条件
第3节剩余法应用案例
1
1
2
4.教学内容：
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
V＝A-B+C
其中；V——购置开发场地的价格
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
B——整个开发项目的开发成本
C——开发商合理利润
[知识]土地剩余法
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根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
土石方计算表
土石方计算表单位：m3说明：1、土、石质分类界定如下：1）普通土：指种植土、粘砂土、黄土和盐碱土等，主要利用锹、铲即能挖掘的土质；2） 坚土：指土质坚硬难挖的红土、板状粘土、重块土、高岭土，必须用铁镐、条锄挖松，再用锹、铲挖出的土质；3） 松砂石:指碎石、卵石和土的混合体，各种不坚实砾岩、页岩、风化岩、节理和裂缝较多的岩石等（不需要用爆破方法开采的），需要镐、撬棍、大锤、楔子等工具配合才能挖掘者；4） 岩石：指不能用一般挖掘工具进行开挖的各类岩石，必须采用打眼、爆破或打凿才能开挖者；5） 泥水：指坑的周围经常积水，坑的土质松散，如淤2、施工操作裕度按基础底宽（不包括垫层）每边增加量为：1）普通土、坚土坑、水坑、松砂石坑为0.2m；2）泥水坑、流砂坑、干砂坑为0.3m；3）岩石坑有模板为0.2m，岩石坑无模板为0.1m；3、各类土、石质的边坡系数：4、带卡盘的电杆坑如原计算的尺寸不能满足卡盘安装时，因卡盘超长而增加的土方量另计；5、各类土、石质按设计地址资料确定，不作分层计算。
同一坑、槽、沟内出现两种或两种以上不同土（石）质时，一般选用含量较大的一种确定其类型。
出现流沙层时，不论其上层土质占多少，全坑均按流沙坑计算；6、定额已包括挖掘过程中因少量坍塌而多挖的，或石方爆破过程中因人力不易控制而多爆破的土石方工作量；7、人工开凿岩石坑是指在变电站、发电厂、通信线、电力线、铁路、居民点以及国家级的风景区等附近受现场地形或客观条件限制，按设计要求不能采用爆破的地方施工；8、岩石坑采用人工辅以钻岩机打眼，爆破施工；9、泥水、流沙坑的挖填方，已分别考虑了必要的排水和挡土板的装拆工作量，套用定额时，不再另计；10、冻土厚度≥300mm者，冻土层的挖方量，按坚土挖方定额乘2.5系数，其他土层仍按地质规定套用原定额；11、岩石按挖填，如需要排水，可按挖填方（岩石）人工定额乘1.5系数。
土石方计算表
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 141.74 2086.80 4431.50 2509.50 0.00 0.00 1092.20 1092.20 3568.00 7851.60 8286.00
17260.20 18266.60 18467.90 18146.70 17524.80 17374.90 18541.50 22251.90 22550.48 19280.59 10004.86 5199.20 670.50 6446.20 12884.10 8939.20 2664.80 352.40 0.00 0.00 0.00
1087.81 945.54 957.64 797.64 566.4 333.51 412.19 713.875
本页合计
0
1708.90
167424.15
路基土石方数量表
横断面积（平方米） 桩号 挖 填 距 离 （ 米 ） 挖方分类及数量（立方米） 总 数 量 土 石 填方数量（立方米） 本桩利用 % 数量 % 数量 % 数量 % 数量 % 数量 % 数量 总数量 土 石 土 石 填缺 土 石 利用方数量（立方米）及运距（米） 借方数量 弃方数量 总运量 （立方 （立方 （立方米 米）及运 米）及运 公里） 备注 远运利用 距（米） 距（米） 挖余 纵向调配 土 石 土 石 土 石 土 石 示意
15273.85 18090.88 19822.62 19071.73 15704.79 12210.10 11326.90 10998.10 11272.10 12847.00 14777.50 16260.20 19174.18 21775.80 21971.34 19831.92 16631.50 16074.40 16329.00 16785.50 19719.80 19779.70
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A1*d
[(五）+（六）]*费率e [V+(二）Байду номын сангаас（五） +(六)+(七)]*费率g 期内均匀投入 年利率+融资费率 [V+（二）+（五）+（六）+ （七）+（八）]*投资利润率 根据当地同类行业投资利润率 确定 （一）-[（二）～（九）] 登记面积 V/S
管理费1 管理费2 17.11 0.0206 V 投资利息1 投资利息2 68.43 0.1648 V 投资利润1 投资利润2 218.12 0.26265 V
投资利润1 投资利润2 1744.26 1.47805 V
+(六)+(七)]*费率g 期内均匀投入 年利率+融资费率
218.12+0.26265V （七）+（八）]*投资利润率 25% 2828.00
根据当地同类行业投资利润率 （一）-[（二）～（九）] 1180 确定 登记面积 4173 V/S
[V+（二）+（五）+（六）+
投资利润率 十一、 土地总价值V（万元） 土地总面积S（㎡） 十二、 评估单价（元/m2)
土地剩余法测算过程（）
计算公式： 地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+ 利润+税费）
序号 一、 1、 2、 2.1 内容 开发完成后的价值V1（万 元） 规划总建筑面积A1（m2) 可销售房屋面积B（m2) 其中住宅可销售面积B1 住宅平均售价C1（元/㎡） 2.2 其中商业用房面积B2 （㎡） 商业用房平均售价C2 2.3 可销售车位数B3（个） 车位销售价C3(元/个） 二、 三、 土地取得税费 3% 销售税费（万元） 两税一费合计S1 四、 五、 (1) a (2) b 六、 (1) c (2) d 销售费用（万元） 广告宣传代理费合计S2 建安综合成本（万元） 建筑安装工程费 建筑安装成本单价（元/m2 建筑面积） 小区配套费 小区配套费单价（元/m 建 筑面积） 专业费用及各种规费（万 元） 图纸设计、勘察、监理费 等 费率 墙改费、白蚁防治、散装 水泥等 费用标准（元/m2）
可预见费用+管理费+利息+
备注 V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3 A1-不可售面积(可销售面积 按0%) B-B2
根据对当地房地产市场的调查 结合估价对象具体情况综合确 定
规划商业面积
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据规划条件测算
根据对当地房地产市场的调查 确定 土地价值设定这V 契税
V1*s1
2
取定参数
计算结果
备注
3140.40 V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3 6960 6960 5240 3400 1720 7900 0 0 A1-不可售面积(可销售面积 按0%) B-B2
根据对当地房地产市场的调查 结合估价对象具体情况综合确 定
规划商业面积
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据规划条件测算
参照同类项目确定
57.91 (1)+(2) 28.68 建筑安装工程费*费率c 4.0% 29.23 A1*d 42
七、 八、 九、 (1) (2) 十、
不可预见费（万元） 不可预见费率e 管理费（万元） 管理费费率g 投资利息（万元） 正常建造期（年） 利息率 投资的利润（万元）
24.91 [(五）+（六）]*费率e 3% 17.11+0.0206V [V+(二）+（五） 2% 68.43+0.1648V 2 8.0%
根据对当地房地产市场的调查 确定 0.03V 土地价值设定这V 契税
174.29 V1*s1 5.55% 2.0% 772.56 (1)+(2) 716.88 a*A1 1030
结合工程决算资料和同类建筑 物造价确定 根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计
62.81 V1*s2
55.68 A1*b 80