某商业广场物业管理实施方案
佳兆业布吉东大街商业广场管理方案
2005年3月1日
目录
一、方案编制前言 (3)
二、东大街物业基本情况 (3)
三、东大街商业物业服务宗旨 (3)
四、物业管理追求目标 (3)
五、第一章物业管理要点 (4)
六、第二章东大街商业管理处 (5)
七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9)
八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10)
九、第五章东大街商业物业管理 (16)
十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33)
十一、第七章档案的建立与管理 (34)
方案编制前言
布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。
布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。
编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。
东大街物业基本情况
项目名称：布吉东大街；
发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司；
物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司；
地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠公路桂芳园6期）；
占地面积：12214.2㎡；
建筑面积：27000㎡；
停车场面积：21383.8㎡；
车位：683个（地上210个，地下473个）；车库层高：3.3米；
商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等；
设施配套：中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等；
东大街商业物业服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。
急业户之所急，想业户之所想，全心全意为业户服务。
物业管理追求目标
以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。
短期目标：
在最初进入商业广场半年之内做到：
（1）商业广场环卫彻底改观，无死角，无灰尘，无污染；
（2）公共设施正常运行；
（3）治安管理有序，车辆停放整齐；
（4）绿化、草坪修剪整齐无污染、无虫害，树木养护得当，植物景观自然生长；
（5）完善的客户服务体系，规范管理，至诚服务。
长期目标：
一年内达到市优物业管理标准，并根据东大街商业物业管理的实际情况，逐步完善商业物业管理各操作流程；
二年内争取达到省优物业管理标准、创“安全文明标兵大厦”
三年内逐步达到国优物业管理标准，提高服务质量，提升商业市场价值，树立佳兆业企业形象，打造品牌。
第一章物业管理要点
●运用持续发展的战略，确保商业的保值与升值。
●人性化的管理方针与业户建立沟通的桥梁，增进了解与信任，诚信为本，提高管理服务的信誉。
●结合东大街商业物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，为业户推出完善的管理服务。
●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。
一、一种模式
针对东大街商业物业的特点制定出具有操作性的物业管理模式。物业顾问由公司富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点，结合酒店管理的经验和标准，拟采用“酒店式物业管理”的模式，力求充分满足业户需求。
采用“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业户提供及时满意的服务，又充分尊重业户经营的私密空间。
二、二项基础
1、建立和完善人员培训网络组织，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制，采用质量管理和计划管理相结合的方式。建立完善的服务网点，为业户提供个性化的商务服务。
2、组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业户与顾客双向的沟通，共同营造温馨、独特、文明的文化氛围。
三、三个重点
1、安全管理为第一
为确保业户和顾客生命、财产的安全，我们将根据商业的实际情况，进行人员科学的分部布岗防范，以商业智能系统（包括消防系统）为技防，进行安全管理全面防范。建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖商业在安全的条件下为业户服务。实行24小时专人全天值班，负责所辖商业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入物业，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，防患于未然。
2、环境管理责任到人
商业的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的经营（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证商业的环境卫生状况达到最佳状态，为东大街增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3、各项设施正常运行
针对东大街现有的设施设备的实际情况，为业户提供方便快捷的维修服务，我们将24小时受理业户报修接待，即时报修，及时维修，即时服务。空调系统确保空调主机运行应无异常噪音和震动，为了确保商业不间断的安全运行，加强对设施设备的巡检、养护，规范各项操作的及时、准确，严格安全操作流程，监督与杜绝不当的操作。
四、四项措施
1、强有力的目标计划管理
将按照全国优秀示范大厦的标准制定各项管理指标，在两年时间内成为省优物业管理大厦。以此为目标，对各职能部门及各职能管理人员明确责任，并将目
标实施的情况、存在问题及时用图表和文字表达出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，建立完整的计划体系；具体措施为：目标与措施相结合；计划与检查考核相结合；强调培训和员工个人的职业发展；全员重视计划管理。
2、全面质量管理
建立了一整行之有效的、具有商业特色的质量管理体系，并根据ISO9001国际质量标准的有关要求，全面推行质量管理，其有效方法之一是：建立“计划—实施—检查—处理”（PDCA）的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节、每个人，并通过品质管理处监督检查，使工作质量不断提高。
3、全面督导管理
将在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。一是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调动员工积极性。二是法规管理，制定一整套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。
4、量化管理与标准化运作
A、量化管理
a)每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对业户满意率、机电设
备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。
b)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体
要求。
c)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。
d)年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。
e)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划
的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。
B、标准化运作
(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。
(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，导入ISO14000环境管理质量体
系管理规程和操作要求。
(3)规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。
(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。
(5)实施公司企业形象系统。
第二章东大街商业管理处
一、东大街商业管理处外部组织体系（见图）
二、东大街商业管理处内部组织体系（见图）
三、东大街商业管理处职能
1、贯彻执行公司经营管理方针、质量方针、环保方针和目标，落实各项规章
制度。
2、制定管理处年度、季度、月度工作计划。做好收入和各类费用的核算和控
制。
3、按照企业服务标准、工作标准、作业标准、管理标准要求进行区域物业管
理运作，不断提高物业管理服务质量和物业形象，满足物业管理服务方的需求。
4、严格贯彻企业标准体系中的相关要求，保证企业标准有效运行并持续改进。
5、参与企业标准化工作，制订本管理处的企业标准，参与制订涉及本管理处
的企业标准。
6、对物业设施设备精心维修保养，提高性能，确保安全运行，使设备保值。
在物业接管后，协助相关方解决物业遗留问题。
7、加强物业安全防火管理，落实各项安全防范措施，确保物业和业户的生命
财产安全。
8、加强管理处内部沟通，定期召开管理处工作例会，掌握业户信息，检查、
推进服务工作和内部管理工作。
9、做好员工的岗位实物培训、绩效考核。
10、建立健全各类质量记录和基础台帐。建立文件资料档案。
11、贯彻物业管理条例，熟悉与物业管理的相关法律、法规和政策。处理好与
业户、地产的关系，与社会及政府部门建立良好的公共关系。
12、积极倡导公司企业文化，创建文明班组，培养员工进取精神，培养集体凝
聚力。
四、东大街商业管理处岗位任职要求
第三章东大街商业管理处员工招聘
一、物业管理人员（由公司进行招聘）
1、东大街商业管理处主任
大学本科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面认识，商业物业管理相关工作经历四年以上，办事果断干练，组织协调能力强。熟悉企业标准、质量管理体系标准，熟悉物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户服务等运作实务。
2、客户服务
大学专科以上学历，持物业管理上岗证书，能熟练使用计算机，有丰富的客户服
务经验，有社区文化活动的组织与开展经验和商务管理经验，组织协调能力强，相关工作经历2年以上。
3、机电工程师
大学专科以上学历，持物业管理上岗证书，有物业土建、机电设备、中央空调、电梯、给排水设施维护工作经验，组织协调能力强，三年以上相关工作经验
4、财务内勤
大专以上学历，相关专业工作经验三年以上，能熟练使用计算机，熟练使用物业管理财务软件
二、操作层员工
将按照商业物业管理的任职要求由管理处进行招聘。
第四章东大街商业管理处员工培训及管理
一、员工的培训
1. 培训目标
为了把东大街商业广场的物业管理达到省优物业管理标准，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使管理处员工具备全面的商业物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。具体目标如下：（1）确保每个员工年度培训在100课时以上。
（2）新员工培训率100%，培训合格率100%。
（3）管理人员持证上岗率100%。
（4）特殊工种人员持证上岗率100%。
（5）建立和完善员工训练网络。
（6）对员工进行网络及智能化培训。
2. 确立和完善员工培训网络系统
（1）在员工的“工作技能、服务意识、综合素质、团体合作”四个方面调查员工受训程度，确定训练需求，制定训练计划。训练计划包括：
A、按什么标准，达到什么目的（训练目标）；
B、训练程序、方法；
C、训练对象（受训区域、岗位、人员）；
D、训练内容（技能、意识、操守等）；
E、训练地点、时间以及经费预算；
F、效果追踪的方式、时间、执行者；
G、预备修正计划。
（2）员工的训练分两个层次进行，即管理层（包括潜在管理层）和操作层；在对第一层次训练中，注重管理职能的训练，并由其分解及制订、实施对第二层次的操作训练，形成员工训练组织网络。两个层次的训练均进行“两个W”的阶段，即“WHAT”：使训练对象知道工作怎样做，“WHY”：进而明白为什么这样做，由被动式工作转化为主动式工作，再进行深层次的引导，提高员工的工作技能，端正工作态度。
（3）训练的程式不只是授课讲解告知，而是有系统步骤的。训练的步骤为：告知（TELL）、呈现（SHOW）、试作（TRY）、追踪检讨（FOLLOW UP）；其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知的方式。定期结合告知的追踪方式，主要检查员工掌握的工作技能程度和工作标准水平；不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际工作中的效率、效果，检讨其工作态度。
3、培训计划（略）
二、员工的管理
1、具体的管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对服务对象——业户以微
笑，首先要管理者对员工微笑。
（1）管理者对员工必须具备服务意识，重视每一个员工，注重员工的感受，在工作中结合“原则与弹性原则”，鼓励员工的进步，修正员工的失误。
（2）加强员工实际操作的品质管理督导，有针对性地具体实施员工训练，关心员工的成长。
（3）适当的授权，结合“指令”的信息传达、实施过程，进行必要的效果追踪，增强员工的“参与感”。
（4）主动了解员工的需要，使员工保持良好的沟通，激发员工士气，倡导团结合作精神。
2、录用与考核
员工的录用与考核，将严格按照公司的管理程序进行。
3、岗位职责
管理处主任（助理）职责：
*完成公司下达的经济、管理和安全指标，负责管理目标的细分。
*完成物业管理服务委托方提出的物业管理服务内容和质量要求（委托合同），积极支持、配合物业管理服务委托方的经营管理和业务活动的开展，满足物业管理服务委托方的期望和需求。
*负责管理处工作计划、财务预算的制定，按规定做好收入、支出的控制和核算工作。
*负责全面协调、控制管理处的各项管理工作和运作实务（基础管理、业户服务管理、设施设备管理、保安管理、保洁绿化管理、企业标准化工作、公关和公共事务管理等），保持管理处正常运行秩序及良性经济循环。
*在保持经营收入相对稳定的前提下，全面提高物业管理服务质量和管理水平，降低服务与管理成本。
*负责选拔和聘任管理处内各类操作人员，实施业务培训和督导，激励员工的工作积极性，做好对员工的考核工作。
*负责企业标准化的宣传贯彻工作，树立良好的公司形象，与业户及各相关方保持良好的关系。
*按公司要求，负责管理服务区域内的ISO9001质量管理体系与ISO14001环境管理体系的运行和持续改进，并通过年度外部审核。
*负责制定管理处的企业标准，参与制定涉及本管理处的企业标准。
*全面负责管理服务区域内的安全工作，做好对各类突发事件的预案制定与防范工作。负责突发事件发生后的应急处理的指挥、协调、联系和信息反馈工作。
*负责建立完整的物业管理档案（业户资料、设施设备技术资料、防火安全工作资料）。日常工作中抓好各类服务、维修和合同的台帐管理。
*做好管理处内各部门及员工之间的沟通和协调工作，处理好与公司各部门的工作联系和协调，提高管理和工作效率。
*完成公司总经理室、主管职能部门交办的其他工作。
机电工程师职责：
*在管理处的领导下，负责实施所管辖物业的房屋建筑、各系统机电设备、管道、电气及控制线路等设施设备的检查、运行、维修、保养工作。确保设备规范操作及安全运行。
*编制所管物业的委外维修、保养年度计划（草案），报管理处，做好零配件及物品的计划申购。
*编制所管物业设施设备的自行维修、保养年度计划（草案），报管理处。
*编制所管物业设施设备的定期检查和年度检测计划（草案），报管理处。
*合理安排，做好上述计划实施的日常工作安排，带领设备维修工按有关作业规范，对物业设备设施做好检查、维修保养工作和委外维修项目实施的监管工作，做好维修台帐记录。
*做好设备维修工的班次编排、考勤及业务考评工作。
*负责对物业维修服务质量和设备维修工安全操作的检查、督导。
*负责设施设备的运行、维修服务投诉的处理及回访工作，负责不合格服务的纠正和预防措施的制定实施、跟踪检查。
*做好设备事故的处理和防范工作，制定设备故障应急处理预案和设备抢修方案，及时正确处理设备的突发故障、紧急事故。
*负责对物业装修施工的图纸审查、现场监管、房屋结构与设备设施的保护。
在安全、可靠、经济、合理的原则下，在公司主管部门的指导下，探索设备技术节能方案，并组织实施。
*每年负责编制设施设备清单，对新建设备及时收集设备技术资料，做好整理归档工作。
*组织设备维修工参加专业技术培训，提高设备维修工的操作技术水平、专业维修技能，增强质量和服务意识。
*将每月设备运行维修的各类记录汇总装订成册，上交管理处存档。
*关心设备维修工的生活，教育设备维修工互相团结与合作。
*完成管理处及公司主管部门交办的其他任务。
财务内勤职责：
*认真审核原始凭证，发现原始凭证有错误的，应当由出票单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位的公章。发现审批手续不全的原始凭证，应当退回，要求补充、更正。
*现金报销应当按照公司财务管理制度规定办理，对违反规定的财务收支，应当制止和纠正。
*现金出纳应按照规定使用现金，不得坐支现金，库存现金按银行核定的限额内使用，隔夜现金最多不能超过5000元。
*出纳人员对各种支票和付款凭证应认真保管，使用时按编号顺序登记。支票
如有遗失，必须及时向银行办理挂失手续，不准签发空头支票。逾期支票，不准出租出借支票给别的公司、个人使用。
*办理银行结算，应正确填写结算凭证，认真审核，及时办理；按期收回。
*建立健全现金、银行存款帐目，逐笔记载并登记现金、银行日记帐。现金日记帐。现金日记帐要做到日结日清，帐款相符。不得白条顶库。
空调维护员职责：
*熟悉所管设备的性能及操作方法，了解空调系统及送风管、排风管和水管的布局走向。每天按规定准时开启和关闭空调，符合区域送风量、新风量和温度的要求。
*严格遵守各项操作规程，做好勤测试、勤记录、勤调节，确保空调机组、冷却塔、膨胀水箱和循环水泵的正常运行，要节约能源，并认真做好记录。
*按规定对空调系统设备（新风机、风机盘管、变风量空调机、电磁阀、滤网、冷凝水管道等）和消防排烟系统设备（正压风机和排烟风机、风管、防火阀、排烟阀等）进行清洁、保养，做好空调机房和工作的保洁工作。
电梯工职责：
*按规定要求管理、维护保养各垂直客梯、货梯、自动扶梯，确保此类设备正常运行。定时巡检电梯运行情况，做好电梯运行日志和维修保养记录。
*配合、监督委外专业维修单位，进行周、月、季、年保养，对零部件更换进行确认和记录，做好机房和电梯轿厢的保洁工作。
*严格执行电梯运行安全操作规定，按时开启和关闭电梯，严密监视电梯运行状况，及时处理各类问题。遇紧急停机故障，应迅速到位，先解救电梯轿厢中被困人员，然后排除电梯故障。
保安班长职责：
*在管理处的领导下，树立“服务第一，业户至上”的观念，带领班队员认真执行保安服务与相关物业安全的作业规范，按企业标准要求，做好日常保安服务工作，为业户提供细致、温馨的服务。
*做好班前检查，严格要求保安员规范着装。值勤时，要经常检查保安员的精神状况、用语规范、仪容仪表等。
*负责搞好交接班工作，认真填写交接班记录。进行交班时，认真做好班组考勤、检查、讲评和指示。
*负责对保安门岗、巡逻岗、监控岗、车管岗的工作安排、工作检查和人员调度，督促保安员坚守岗位，负责安排保安员轮流用餐，不得脱岗，在时间和空间上确保安全服务覆盖整个物业管理辖区范围的所有岗位。
*负责督促监控中心、车库岗亭、保安值班室内设备和环境的保洁工作。每周对管辖区范围内的消防器材作全面清点、检查，发现缺少损坏应及时上报修复，并做好记录。
*当班时负责对物业设施、人员流动、财物进出等安全动态加强监视、管理，如遇突发事件，指挥保安员按有关应急预案处置。
*熟悉物业安全重点部位和物业环境状况，熟悉消防设备设施及器材的性能和使用方法，熟悉物业保安管理服务的专业知识，做好保安员的保安知识和操作实务培训，提高保安员的业务水平。
*配合落实各项安全基础管理工作，开展对“五防”的日常自查。
*负责协调本班和其他班次人员的关系，搞好班组团结。
*完成上级交办的其他工作任务。
保安员职责：
*严格执行保安服务作业规范，持证上岗，服从领导的安排，听从指挥，忠于职守，提高警惕，遵纪守法。
*树立“服务第一，业户至上”的观念，统一着装，仪表整洁、精神饱满、语言文明、姿势动作规范。对业户要表现出热情、诚恳、彬彬有礼的态度，体现良好的物业服务形象。
*遵守交接班制度，不迟到，不早退，不擅自离岗。交接班要清楚，责任明确。
*熟悉物业重要设备设施、消防设施、供水等开关的分布情况和区域环境状况，掌握各类突发事件应急处理规程，正确果断、灵活机智的进行处理。
*熟悉消防器材的性能和使用方法，认真接受有关消防知识的培训，参加操作技能的训练。
*在紧急情况下，服从管理处及现场负责人的指挥，通力合作，发扬临危不惧、见义勇为的精神，全力保护物业的安全和业户生命财产的安全。
*维护物业公共区域内的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不还手，骂不还口。
*当值时间应思想集中，严禁睡觉、打瞌睡、喝酒、吸烟、吃零食、闲聊、接
电话、玩手机等不良现象。
*完成管理处交办的其他工作任务。
第五章东大街商业物业管理
一、业户的进场装修流程及办理相关手续
1、装修申报工作流
1、在经营管理公司确认商户身份，填写商
户相关详细资料，转管理处一份存档。
2、由经营管理公司出具《办理装修确认书》
1、商户凭《办理装修确认书》在管理处填
写《装修申请表》，装修公司提供装修审
核资料（装修企业承建资格证、营业执
照、年审记录、税务登记证）的复印件
加盖公章、装修图纸及水电改动图纸全
套、填写〈商铺移交表〉、签署相关协议。
1、交纳装修押金，具体详见装修收费标准。
2、预收三个月管理费。
1、管理处将商户之装修申请资料转地产项
目部进行装修审核。项目部对商户之装
修提出相关意见和要求。审核完的装修
资料及时转管理处及经营公司确认。
1、商户、装修公司须凭管理处签发的〈装
修施工批准通知书〉办理人员、材料进
场并施工。
1、装修期间管理处工作人员将定期或不定
期对装修现场进行检查、监督，对违反
装修管理规定的现象及人员，管理处将
按照装修规定予以相应的处理。
1、装修完工之后，由商户向管理处提出装
修验收申请，管理处将安排人员、约定
时间联合商户及项目部、经营公司进行
验收。
1、对无违反规定现象、无超出装修申报范
围、装修验收合格的一周内在管理处财
务办理退费手续。
2、对违反装修管理规定的，将按照相关规
定进行处理。
2、装修管理协议
为确保物业区域之安全，凡入住装修业户（简称业户）、承担业户装修工程队（简称施工队），必须遵守如下规定：
安全管理
1、审核装修施工单位的资格（如：营业执照、税务登记证）及其申请的装修设计
图纸、装修工程造价预算及有关的申报手续，对不符合管理处装修要求的设计、预算提出修改意见，直至达到装修管理之要求。
2、业户禁止使用木质材料进行室内吊顶与隔墙的制作安装，使用的装修材料必须
为防火材料，如确需零星使用木筋或木板材，应在《装修申请表》中注明，经管理处经理批准同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如违反以上规定，经管理处或消防部门查出，由业户负责全部整改，并承担一切经济损失。
3、业户在房内进行隔断，隔墙顶部与平顶吊顶间隔不小于30厘米。
4、施工期间，管理处原则上不同意业户聘请的施工队借住在施工区域内，且不能
进行饮食制作活动。
5、施工队进出本物业区域必须办理施工人员工作证，平时进出本区域应佩带此
证，施工队上下电梯或运输材料只能走指定电梯及楼梯。
6、施工队的施工工具和材料运出本区域，应持有管理处开具的《出门证》。
7、施工现场严禁吸烟，应在管理处指定的吸烟点吸烟。
8、工程施工需动用明火时，施工队须向管理处提出申请，并填妥《动火申请审批
表》，经管理处批准后方可动火，操作时应按动火管理要求落实安全措施。特殊工种，如电工、电焊工等应持证上岗。
9、施工队应妥善保管易燃易暴物品，应在远离火源的专门房间集中集中存放，并
加注明显标志。
10、施工队不准在无关楼面走动。
11、严禁施工队把消防设施移作他用。
12、施工队须做好现场管理工作，明确施工安全负责人。施工队应严格遵守有关
建筑施工安全规定。因业户或施工队原因造成伤亡事故，由业户或施工队负责。
13、使用面积超过100平方米的室内装修，业户应事先向装修所在地区的消防部
门提出装修防火审核申报及消防安全检查申报。
14、施工现场应至少配备两个4KG的干粉灭火器。
15、关于商铺广告、招牌及涉及专项施工的事项必须事先进行申请。
施工安全
1、业户需将涉及装修的全部图纸和《装修申请表》报送管理处，经管理处批准后，
方可开工。涉及水、电、风、弱电（通讯线路、电话、网络）的变更，业户须另行书面提出申请，经管理处批准后方可动工。施工验收前，管理处按获批准的施工图先行检查，对涉及公共部位装修、增添或修改原设备等项目，管理处将严格检查，如有不合格，责令业户整改。
2、施工队在施工中严禁损坏建筑的原有结构、装修材料、设施设备，更严禁在幕
墙铝合金骨架上打洞，施工队在施工前先做好烟感、喷淋、送回风口、电梯、消防栓箱、手动报警等设施设备的保护措施。如有损坏由业户或施工队赔偿。
3、如因业户不按管理处规定要求擅自施工而造成影响自己今后使用的问题（如不
合理的隔断影响空调进出风质量、擅自增大用电负荷造成频繁跳电），由业户自己负责。
4、施工人员使用厕所时，必须使用手纸，并严禁在水盘及下水管槽中冲洗沙浆桶，
如违反本规定造成污水或下水管道堵塞，由业户与施工队负责及时疏通，或向管理处赔偿。
5、施工队施工产生的建筑和生活垃圾，应袋装后集中放置其装修现场，并由业户
及时外运，不得有乱摆放、不外运或占用其它业户场地及公共场地的现象。6、对商铺进行二次装修租赁业户，在租赁期满搬出前，对房屋需恢复进户前原样
或向管理处支付一次性恢复赔偿。
7、业户退租后，原由固定的装修设施（如隔断等）不准拆除带出本物业管理区域，
需交管理处处理。
8、施工队施工动用公用水、电和电梯运送材料，应由业户支付相应水、电费用，
用于补偿物业公共耗能费。
9、施工队污损的公共部位，业户必须予以修复或恢复。施工队应注意环境清洁卫
生，不准在公共部位或向窗外乱抛杂物、乱倒垃圾、随地吐痰，一经发现，视情节轻重予以罚款。
10、施工队白天禁止使用有噪音的工具。进行凿除工程和图刷有刺激性气味的材
料，应在管理处限定的时间内进行。
11、施工时间应事先通知管理处，经管理处核准后方可在规定时间进入物业管理
区域进行施工作业。同时，施工现场应有施工安全负责人进行监护。
12、因业户及其施工队原因造成管理处建筑设施、设备损坏及第三方的财产损失、
人员伤亡，由业户承担责任并负责赔偿。
13、施工队施工完成后，负责对其施工场地、施工通道、施工人员生活区及进出
通道进行清洁。
14、施工队施工中违反上述规定而不采取整改措施，管理处有权采取必要的措施，
情节特别严重者，另行处理。
15、施工期为：年月日至年月日
16、施工队安全负责人为：
17、业户装修商号：
管理处：日期：
业户盖章和签名/日期：
施工队盖章和签名/日期
3、东大街商业物业管理公约
根据《物业管理条例》和深圳市有关的物业管理法律、法规，结合布吉东大街商业广场（以下简称“东大街”）的实际情况，为维护东大街发展商和租户的合法权益及公共利益，明确各自的权利、义务或责任，确保东大街的管理能够达到高标准要求，使区域内各方行为有公开、明确的规章可遵循，特制定《布吉东大街商业广场物业管理公约》（以下简称“公约”）。公约对东大街发展商、租户及管理者均有约束力，公约约束力内涉及管理者、发展商及租户的受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或实际占用人。公约泛指本公约及其附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。
第一章总则
1.1公约是为了维护发展商、管理者与租户的利益而设置，发展商、管理者与租户均须遵守和履行公约所规定的义务和责任。
1.2发展商对东大街所有物业拥有所有权，拥有自由转让所有单位的使用权的绝对权利，拥有聘请管理者的绝对权利与制定公约的绝对权利；拥有依法决定管理费收取标准与收取办法的绝对权利。
1.3租户均对其租赁的租赁单位拥有经营使用权，对管理公约拥有修改建议权。1.4公约赋予发展商及其招聘的物业管理公司具有全权管理东大街的权力。发展商
聘请佳兆业物业管理（深圳）有限公司为东大街的物业管理者，由该管理者行使公约或发展商赋予的各种物业管理权利。物业管理公司管理期限自2005年1月1日起计，为期二年。管理期限届满时，由发展商决定是否继续聘请原管理公司或另行聘请其他物业管理公司。
1.5任何租户不得因任何原因自行修改本公约之任何条款或任何由管理者制定的管理制度。
1.6本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部份无效性均不影响或减免本公约其他所有条款的有效性、完整性及对所有发展商、租户、管理公司的约束性。
1.7任何租户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或准备从事可能侵害其他租户、发展商、管理者或东大街共用部位、共用设备、设施以及社会公共利益的行为或活动；更不得利用单元及东大街之任何部份从事违反或不符合中国法律之行为。
1.8任何使用东大街范围内物业的租户均视为完全承诺本公约；任何租户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领会本公约为理由而故意或过失违反本公约，或不履行或不完全履行本公约项下的义务与责任。如租赁单位是由两位或以上租户共同承租，该租户在本公约项下所承担的责任为连带责任。
1.9除发展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租户及其客户,雇员、访客及其他使用者使用。
1.10租户及其客户、雇员、访客及其他使用者一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。各租户对其客户、雇员、访客及其他使用者之行为依法负连带责任。
1.11发展商在东大街建立停车场，停车场的产权属于发展商，发展商有权依法自行制定有关管理停车场的规则，而毋须任何租户的同意。
1.12租户除要遵守本公约外，亦需遵守由发展商审批并有物业管理公司公开发布的其他一系列文件。文件可不定期由管理公司做出修订而无需任何租户或商户同意。
第二章租户的权利、义务和责任
2.1租户之权益
2.1.1依法和依租赁合同独自经营使用其租赁的租赁单位。
2.1.2在不影响东大街建筑结构及立面外观和第三者合法权益的前提下，对其租赁的租赁单位进行装修工程。
物业管理项目实施方案实施计划书
项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：
（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。 7、复试
花园小区物业管理实施方案
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
某商业广场物业管理实施方案
佳兆业布吉东大街商业广场管理方案 2005年3月1日
目录 一、方案编制前言 (3) 二、东大街物业基本情况 (3) 三、东大街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章东大街商业管理处 (5) 七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章东大街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34)
方案编制前言 布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。 布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。 东大街物业基本情况 项目名称：布吉东大街； 发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司； 物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司； 地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠公路桂芳园6期）； 占地面积：12214.2㎡； 建筑面积：27000㎡； 停车场面积：21383.8㎡； 车位：683个（地上210个，地下473个）；车库层高：3.3米； 商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等； 设施配套：中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等； 东大街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业户之所急，想业户之所想，全心全意为业户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。
物业管理实施方案
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
物业实施方案
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
写字楼物业管理(方案)
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
XX物业管理实施方案
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
物业管理实施方案
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
商业广场物业管理试行方案
商业广场物业管理试行方案 xxx商业广场管理有限公司 xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ? 日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e. 停车管理服务； f. 特约服务。 ? 日常联系内容 a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b. 写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的投诉； d. 及时回访业户征询意见。 ? 日常服务与联系的质量控制 a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；
b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ? 日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ? 管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ? 管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；
管理处实行维修回访制度； 对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； 业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； 处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 ? ? ? ? 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ? 服务原则 微利保本、量入为出。 ? 服务标准
物业管理实施方案(参考)
小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
创省示范物业管理项目规划和实施方案
花园小区物业 创建江苏省省级示范物业管理项目 规 划 和 实 施 方 案 物业管理有限公司 二〇一七年七月十四日
花园小区物业 创省级示范物业管理项目工作实施与工作进度 为了实现江苏省省级示范物业管理项目验收达标合格，结合花园小区实际，现就争创江苏省省级示范物业管理项目制定如下实施方案。 以“人本、乐业、诚信、求实”的企业精神，“优质服务,诚信立业”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量，提高服务水平为中心，对照《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》，加大工作力度，采取有效措施，切实完成创优工作任务，争取顺利通过江苏省省级示范物业管理项目达标验收。 一、成立创优工作领导小组 组长： 副组长： 成员： 二、创优工作职责分工 1、总指挥： 2、副总指挥： 3、资料收集档案管理负责人 4、现场管理负责人： 5、工程管理负责人： 6、保洁、绿化负责人： 7、安全、消防负责人： 三、具体措施 1、组织广大员工认真学习《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》细则要求，对照评分细则逐项逐条的落实。 2、紧紧结合本小区实际，健全、完善各项制度，实行定岗定责，落实到人。 3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整改，确保供水、供电、环境卫生，绿化养护，排污等正常运行。 4、加强秩序维护，充分发挥秩序维护人员的作用，实行24小时值班巡逻，对小区重点部位实行重点巡防，充分发挥自动化监控设施的作用，实行全天候、全方位监控。 5、学习消防知识，熟练掌握消防器材的运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。 6、有计划、有步骤地开展精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富业主们的精神文化生活，融洽业主之间的关系，增进物业公司与业主之间的沟通和理解，构建和谐文明小区。 7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务，预约服务，信息服务等便民服务活动，取得良好的社会效益。 8、挖掘物业公司的人才优势，利用有效资源大力开展多种经营，实行多元化发展，增加收入，厉行
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
大型商业商场物业管理方案完整版本
学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
物业管理服务实施方案
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
大型商业商场物业管理系统方案设计
实用文档 文案大全天丰商场物业管理方案
厦门市方榕物业服务有限公司 目录 一、早期介入工作方案 1、工作内容 2、管理措施 3、参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 1、管理内容 2、管理措施 三、租户入住管理方案 1、管理内容 2、管理措施 四、保安管理方案 1、管理内容 2、管理措施 五、消防管理方案 1、管理内容 2、管理措施 六、清洁绿化方案 1、管理内容 2、管理措施 七、房屋、设施设备管理方案 1、管理内容 2、管理措施
八、财务管理方案 1、管理内容 2、管理措施 九、质量管理方案 1、管理内容 2、管理措施 十、人力资源管理方案 1、管理内容 2、管理措施十一、档案管理方案： 1、管理内容 2、管理措施
前言 物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物 业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方 面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要 求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避 免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展 情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见 和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意 见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。
物业管理工作实施方案
目录1．前期筹备工作 2．成立物业管理服务中心与接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度
一、前期筹备工作 一、注册办证 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及 服务收费许可等所需要的资料和办理程序。 2、负责落实以上办理注册手续。 二、公司成立后的先期工作 1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接 沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。 2、确定项目负责的经理人选。 3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。 4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好人员招聘，物料准 备。 二、成立物业服务管理处与接管进驻 一、筹建物业服务管理处 一）、管理处组织架构
以上人员及部门可根据实际情况而定。 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务。 2、副经理协助经理开展工作，经理休假时代行经理职责。 3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经 理负责。 4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。 四）、人员招聘与到位的安排 1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备 交接工作。 经理到达现场后，主要与开发商工作对接，制定其它人员进驻前的
工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。 工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。 2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉 小区情况着手交接工作。 3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3 天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。 五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。 1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据 小区大小提供相应面积的物业管理用房）。 2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案 和时间确定下来！ 3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》 《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。 4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。 5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。 6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座 椅的配备问题。 7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱 乐工作的配备问题均需要落实。 8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资的清单均须在正式接管 前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。 六、财务行政人事类的准备工作。 1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。 2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。 3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。
通用商业广场物业管理服务方案模板.doc
通用商业广场物业管理服务方案模板 第一章项目定位及管理模式 一、项目概况 本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX 全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）物业属性 本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2）服务对象 本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。 4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。
某住宅项目物业管理实施方案
某住宅项目物业管理实施方案某住宅项目物业管理实施方案提要：至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准 来自物业管理资料下载 某住宅项目物业管理实施方案 一、项目分析 根据所提示数字，管理面积约为万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约万平米,地下车库约万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。 二、主要管理方案内容 根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下： 1、管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着”以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检
查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。 至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。 客服部 根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括： 客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。 收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成） 库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。 行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部
物业管理部工作实施方案
XX公司物业管理部工作方案 虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX 公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。 一、建立档案 1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。 2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。 3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。 二、日常工作事项 1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。 2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题及时整改记录。 3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股
类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其及时整改，并跟踪整改情况，需要大整改的及时上报公司商讨解决。 4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。 5、做好每次走访巡查工作的登记备案。 6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。 7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施及招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。 8、完成公司交给的其他工作。 三、日常检查内容 1、治安情况：相关企业、物业位置及周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。 2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章加建等情况。 3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。