管理方案1

管理方案深圳市方益物业管理有限公司目录目录.............................................................................................2-3 前言 (4)第一部分物业公司简介 (5)第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施…………… 6－9一、服务理念二、方针三、内容四、管理运作机制五、管理措施第三部分管理经营机构框架及管理目标…………………………………10－12一、管理经营机构框架二、人员编制计划三、管理服务目标第四部分日常物业管理运作………………………………………………13－23一、前期介入阶段的管理二、入住装修阶段的管理三、常规管理运作阶段的管理（一）管理处内部运作管理（二）给排水设备及水景管理（三）消防管理（四）机电设施养护和修缮管理（五）治安管理（六）清洁管理（七）园林绿化管理（八）车辆管理（九）房屋管理（十）物业管理工作抽查与考核管理第五部分物业管理制度……………………………………………………24－33一、公司办公室工作二、公司物业部管理工作三、物业管理财务、资金的管理四、机电设备管理五、房屋管理六、治安、保卫七、小区清洁八、园林绿化九、车辆管理十、维修、养护十一、消防、安全十二、社区文化十三、物业接管、入住前言「」座落于市，地理位置优越，路网发达。

项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。

绿化率为 %。

小区配套设施完善，配有平方米幼儿园。

「」项目由公司开发建设。

若我们有幸进驻「」，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使「」的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活（工作）环境。

据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将「」项目塑造成当地一个亮点，使「」的品牌在该项目中得到体现和延伸！我公司具有：雄厚的资金实力本公司是专业物业管理公司，注册资金万元。

迄今为止，公司总资产万元。

一流的管理和合理的收费现本公司具有国家级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。

同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。

丰富的物业接管经验对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。

公司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活（工作）正常无扰。

具有丰富的培训经验和人才优势本公司已形成一整套完善的“培训——考核——淘汰”机制，使员工的素质与市场同步发展，另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时间接管大型项目。

第一部分物业管理有限公司简介物业管理有限公司正式成立于年月日，专业从事全程物业管理，深圳市物业管理协会常务理事单位，国家二级物业管理资质。

在管物业涉及深圳、广州、东莞、广西、江西、湖北等地的住宅区、商场、写字楼、商住楼、工业区、高等院校等多种类型，物业面积逾多万平方米,员工多人，其中管理、技术人员 %以上具有大中专学历。

公司秉承“各方受益、和谐共赢”的企业宗旨和“全心全意、精益求精”的企业精神，坚持“阳光管理，亲情服务”的亲情物管模式和“服务真诚满意、管理严明科学、环境安全舒适、品牌特色创新”的质量方针，在借鉴国内外物业管理先进经验和服务理念的同时，积极探索符合自身发展的精品特色管理服务模式，不断提高专业化、规范化、人性化、精品化的管理水平。

团队的和谐运作，是企业做大，做强的根本。

方益物业把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上，大力推行全员提高、增值培训，将人力作为资本进行经营，通过有效的激励和培育，现已拥有一大批多学科、多专业背景的物业管理专业人才。

方益物业以客户需求作为品质提升的根本方向，将专业化管理和亲情化服务有机结合，持续提高服务品质，恪守“敬业、诚信、高效、创新”的管理理念，努力探索一条高成长性可持续发展的物业管理企业成功之路。

第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施一、服务理念坚持“以人为本”“专业服务、用心管理”的理念，聆听客户的需求，提供创新及符合用户需求的专业服务。

以“管理职能社会化，管理组织企业化，管理形式专业化，管理过程商业化，管理关系契约化”为管理目标。

提供全方位综合管理和全天候的优质服务，为小区业户提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所管理的物业得到保值、增值。

二、方针实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“服务为主，多种经营”，从管理服务转换经营管理机制，求得自身的生存与发展。

三、内容从“全天候服务、全过程管理”的物业管理要求出发，服务的重点内容有：第一类前期管理（一）配合开发商：做好项目前期的规划设计，从物业管理的角度对物业的环境布局，功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议。

（二）配合销售：在销售过程中对业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。

向业主征询物业管理的需求。

并与业主签订《业主临时公约》。

（三）接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。

第二类物业的基础管理（一）房屋建筑管理：此项是物业管理的基础工作，即对楼宇、附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。

（二）房屋设备维修管理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。

我们深信设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障。

对此，我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度，对设备进行包括设备档案、维修保养计划，日常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率控制在1%以下。

第三类物业的综合管理（一）入住装修管理：二次装修中给物业管理工作带来了很大的工作量，为防范违章装修的情况，管理公司贯通以人性化管理的手段，加强宣传工作，在业主/业户收楼入住时就对其进行宣传培训，并填写装修申请表。

提供装修特别提示，有据可依。

在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系。

加强装修户的追踪监管，采用管理员、工程人员、保安员三级巡查齐抓共管的方法，对违章装修的业户晓之以理，动之以情耐心做业户思想工作，做好人性化的协调工作，将违章装修消灭在萌芽状态。

（二）清洁管理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。

（三）绿化管理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业户的需要。

（三）消防管理：包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和管理。

（四）安全管理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。

“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24小时的严密保安服务，实施人防、物防与技防的相结合。

人防由监控管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化保安设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理，确保治安防范的快速反应。

（五）车辆管理：对辖区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。

（六）社区文化建设：社区文化是中国物业管理行业的重要特征。

进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。

因此，对于社区文化建设，凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业户，相信业户，依靠业户，充分调动业户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。

我们的目标是使「大唐世家」的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

四、管理运作机制公司贯以督导管理，全面质量管理，协调管理及日常管理责任制。

严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证，更使管理运作逐渐走向良性循环，实施物业管理服务运作机制如下：（一）督导管理采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：⑴经济管理：公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性。

⑵法规管理：遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。

⑶行政管理：实行每月、每周部门详细的工作计划，组织管理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法。

⑷激励、培训管理：物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越，并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和的使命感，不断提高员工自身素质和工作水平。

（二）全面质量管理。

根据国家质量评定质量标准，全面推行质量管理，成立全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程标准，各级管理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。

（四）协调管理运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。

一是鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强服务气氛和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止严重后果的发生；二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣，造成业户有不满情绪的问题时，若说服或协商无效，可采取行政办法，运用行政纪律与指令加以解决。