房地产交付筹备细节及交房前准备工作

交房前准备工作

一、成立交房工作小组

新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：

（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；

（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；

（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；

（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；

（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县（市）建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件，以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

二、移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

三、部门分工

（一）、销售部

1、收集业主名单；①提交资料与款项未清客户名单。②确认手续齐全客户名单。

（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）（一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）2、提前通知业主交房，以挂号信、特快专递为主。（形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）

3、统一说词。（一般由客服部及物业公司牵头）

备注：信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。

报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。 （可以商榷。如问题较多，还是低调一些）

提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。 （电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）

（二）、工程部：

1、工程部联合物业部，检查各套住宅的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场。（相当艰巨、复杂。）

2、由工程部提供《竣工验收报告》

3、最终确认地下管网铺设、道路、绿化的完工时间。

4、已验收合格的套房向物业交接钥匙。

5、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。

6、由房管所出示的面积表盖章. （一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确，最容易出争端的地方）

（三）、物业部：

1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训，物业智能收费软件的安装培训，办公场地的装饰装修，订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码

2、 提前在销售部与物业部展示：业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）

3、提出交房方案及应急预案。

4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。

5、制作物业使用交房答客问。

6、对的物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。（收费项目：物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证代办费等）

7、确定前期物业管理服务合同；

8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

9、印刷以下各类入住表格：

《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主（住户）入住基本情况登记表》

10 、熟悉掌握本项目的工程情况。

11、 小区内环境布置：

入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。

插指路牌，由入口处到交房大厅。

管理处办公环境。

12、已租赁客户的交房流程（及收费）。

13、 熟悉了解本项目详细情况

14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出

具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。

（四）、办公室及外协配合工作

1、及时向上级主管部门（房管所、物价局）上报申请工作（完善物业接管与物业收费标准申请备案）

2、与供水、供电、供气、排污（城市配套设施）、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴，促使协议的达成

房屋交付中的准备工作要点

新建楼房自竣工验收之日起，就要筹备入伙的各项准备工作，如果筹备过程不缜密的话，将会对物业公司日后的管理埋下深深的隐患，轻则影响客户满意度，重则影响公司的经营运行情况。所以物业公司在承接查验的时候要慎之又慎，同时又要控制好以下阶段的工作。

一、入伙前公共设施设备的接管验收，各项资料的收集和整理；

在这其中，各种隐蔽工程的查验和消防设施设备综合验收尤其显得重要。隐蔽工程，如果想要在竣工验收完毕后入伙之前完成，这个时间界点就显得晚了。这就要求我们在前期介入时工程主管一定要深入到施工现场，在现场及时的跟进施工，发现问题及时的沟通和协调，力争不把隐患留到施工完成后去解决；但是我们的工程主管人员，在介入时，一定要注意方式方法，要记得：我们不是监理人员，我们只是建议，而不是决定什么！我们可以坚持我们的原则，但是一定不能打乱现场的施工秩序！所以在前期介入时，一名专业的工程主管就显得非常的重要，在目前的物业公司操作时，为方便售楼，往往听从于开发商的要求，把客服放在了首位，这样的话，就无法及时的完成各项隐蔽工程和各项设施设备的接管验收，也可能会物业公司日后的正常管理带来不必要的隐患。