不动产登记中房地一致性原则的处理意见

关于不动产统一登记中涉及房地一致性处理的若干意见实行不动产统一登记之前，由于各种原因，土地、房产实际登记中存在有房屋所有权证无建设用地使用权证、有建设用地使用权证没有房屋所有权证，以及虽无权属证书但是拥有不同时期政府不同部门颁发的有关证件而要求办理不动产权证的情况，为妥善处理遗留问题，根据《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、规章的规定，按照房地一致性登记的原则，现就我市市区不动产统一登记中房地一致性处理问题，提出以下处理意见：一、房、地证书不齐或登记资料缺失的处理方法（一）对只有合法的建设用地使用权，地上房屋所有权没有登记或登记资料不齐的，按照以下情况处理：1、建设用地使用权自登记时设立，原颁发的土地使用证等权属证书在实行不动产统一登记后继续有效，应认定为建设用地使用权首次登记。

任何单位和个人持有土地使用证申请重新核发不动产权证的，一律按换证登记办理，不再重新要求提供权籍调查表。

对办理换证或其他登记的，由分局、所与登记中心对接档案资料，移交登记中心后直接扫描数字化归档，作为不动产登记档案由登记中心统一保管。

没有换证或其他登记的档案，仍然有分局、所保管。

如果已经发证的档案资料里缺失地籍调查表的，分局、所负责重新补测调查。

2、对已有建设用地使用权申请房屋所有权首次登记的，按以下情况处理：（1）商品房开发单位和企事业单位申请房屋所有权首次登记，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，由登记中心做好审核工作，属地国土所不再开展权籍调查。

（2）没有取得房屋所有权证书，也暂时不具备申请登记条件的，须出具地上物无合法产权具结书，可以按照权利人申请办理建设用地使用权抵押登记。

没有建设或建设后没有申请地上物、房屋所有权登记的，建设用地使用权不得办理转移登记。

（3）个人申请房屋所有权首次登记的，属地国土所要现场查看并重新制作权籍调查表。

3、对建设用地使用权范围内的房屋部分满足登记要求的，按以下情况处理：（1）有部分房屋整幢未取得规划建设许可的，现权利人须出具无合法产权具结书，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，或宗地图上必须有按照房屋测量规范测量的房屋信息。

宗地图上对暂不能登记的地上物用红虚线显示，只对可以登记的合法产权部分办理房屋所有权登记。

对其他地上物的情况在登记簿和不动产证书中附记予以说明。

（2）建设用地使用权内全部房屋虽取得房屋所有权证，宗地图或房屋测绘报告显示的房屋四至范围、面积尺寸等与原登记状况不符的，应认定原登记房屋灭失，只对已有合法产权部分的房屋所有权进行登记。

（3）建设用地使用权内原取得房屋所有权证的房屋，因为私自加层以下部分在结构和房型上与原房屋登记不一致或属于违章建设的，应认定原登记房屋灭失，不得对该房屋所有权进行登记。

有危房鉴定报告而翻建的房屋，在建设四至和层高上必须与原登记房屋一致。

（4）在建设用地使用权登记后，房屋已取得所有权证或权利人提供的地上物建设规划等材料符合房屋所有权首次登记要求的，权利人是按照规划许可范围和规范建设，但超出了建设用地使用权界限的，在不影响相邻关系和公共利益的前提下合理调整宗地边界。

因为规划调整占用部分超出原来使用面积，对超占部分按照房屋验收时间作为地价基准日期，完善相关用地手续。

涉及出让土地年限不一致的，由使用权人选择按最早到期年限或申办补齐出让终止日期的相关手续；如用途或使用权人不一致的，经相邻双方达成一致后，可以等面积调整宗地界线。

（二）对只有房屋所有权证没有建设用地使用权的，按照以下情况处理：1、确认是房改房的，可以按现有房屋所有权权利人办理不动产权证，原房改单位的建设用地使用权证书按照程序注销。

确认是单位在自有土地上合法建设集资房的，按现有房屋所有权权利人办理不动产权证；土地用途按照规划部门确认审批的类型登记。

确认是原来各级政府所属的国有房地产开发企业在国有土地上建设的各类住宅小区，按现有房屋所有权权利人办理不动产权证。

以上类型原则上按房屋占用土地范围开展权籍调查，适当考虑房屋所有权人使用土地的关联性划分宗地，保障权利人的合法权益。

没有房改的单位房屋和非住宅房屋转让，建设用地使用权必须按照宗地划分后以不动产登记单元对应的土地面积补办用地手续。

2、对经济适用房等由住房局承担建设的非商品房住宅，已经取得房屋所有权证后办理转移登记的，必须取得住房部门同意转移登记意见单后办理。

3、对国有土地上个人自建住宅，确认房屋所有权证是1998年之前建设办理的，原则上按照房屋所有权证载明的面积和四至确定建设用地使用权范围。

确认房屋所有权证是1998年以后建设办理的，必须提供规划部门的建房证明文件，按照规划执照划定的四至范围确定土地使用权，对超出规划执照占用的面积不予登记。

但在不动产登记权籍调查表和证书附记中予以说明；用实线画出宗地确权面积，用虚线画出实际占用面积。

具体确权时可以在不影响相邻关系和公共利益的前提下合理调整宗地边界。

对房屋所有权证是1998年以后建设办理，但提供不出用地批准文件也没有规划部门的建房证明文件等手续的，建设用地使用权不予确权和登记。

在登记薄中注明无土地使用权。

经核实利用假建设用地使用权证办理房屋所有权证或利用假房屋所有权证办理建设用地使用权证的，一经发现，应予注销。

4、对以上登记的不动产要在登记薄及证书附记中按照不同的登记类型注明为“房改房”“集资建房”“经济适用房”“个人自建住房”等。

（三）对“历史遗留”问题，按照“尊重历史、面对现实、合情合理、实事求是”的原则处理：1、对1992年以前，乡镇、办事处土地管理站开具的土地申报证明或收据的，至今没有确权登记的，属地国土所依据申报或收据载明面积、申报人姓名，实地开展权籍调查，无权属纠纷并且权属一致、四至清楚的，予以办理建设用地使用权登记，地上物不予登记，并在登记簿和证书中予以附记说明。

2、有原土地管理部门出具的“建设用地使用权登记证明书”或者“建设用地批准书”，属地国土所经权籍调查确认“权属一致、四至清楚”的，予以办理建设用地使用权登记，地上物不予登记，并在登记簿和证书中予以附记说明。

3、实行不动产统一登记以后，在原批准的宅基地上所建房屋，按照有关规定执行。

只申请宅基地使用权登记的，应确保没有权属纠纷，否则不予受理，对地上房屋状况在登记簿和证书中予以附记说明。

宅基地使用权和地上物所有权涉及继承、析产等变更登记，权籍调查时必须确保一致性，并且权利人对财产处置已有统一意见后再办理变更登记，否则不予受理。

4、原批准的宅基地使用权不得转让，需要对已经取得房屋所有权证的宅基地使用权转让的，必须由集体经济组织出具享有集体经济组织权利的证明，房屋所有权和宅基地使用权在集体经济组织内部流转。

土地所有权性质不变。

村集体经济组织成员之间使用宅基地的，要按照使用宅基地批准程序重新办理。

5、按照“尊重历史，面对现实”的原则处理宅基地使用权确权登记。

根据国土资发[2011]178号文件精神，历史时期批准确认的使用面积按照批准文书予以认可。

其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法规划重新建设时，按有关规定作出处理。

没有批准过但是现在符合“一户一宅”条件的农村宅基地，按照《江苏省土地管理条例》第三十四条规定和《连云港市市区农村村民建房审批暂行办法》执行，对实际使用的超占宅基地和地上建筑物部分暂不予确权登记，但在不动产登记权籍调查表和证书附记中予以说明；用实线画出宗地确权面积，用虚线画出实际占用面积。

二、房、地证书及登记资料信息不一致的处理方法（一）房、地用途登记的不一致问题1、不动产统一登记后，土地用途按照建设用地使用权首次登记证载用途填写或按照出让合同约定的用途登记。

房屋用途按照《建设工程规划许可证》附件及附图等规划批准文件填写。

房屋设计用途分为“住宅”和“非住宅”。

出让用途是综合或商住用途的，保持与房屋登记用途填写一致。

按照土地出让规划条件约定设计，规划批准文件明确整幢建筑为住宅的，登记用途统一按照按“住宅”填写。

属于与住宅相连的、专为本小区业主日常生活以及居住的服务配套用房(包括水泵房、锅炉房、变电室、电梯间、避难层等)，且规划批准文件未注明商业等其他用途的，亦按“住宅”填写，但只登记不发证。

2、已进行登记的独用非住宅房地产，需补办土地出让批准手续的，土地使用证与房屋所有权证记载的土地用途与房屋设计用途不一致的，按房屋设计用途办理土地出让手续。

属于与住宅相连的底层商业等非住宅需补办土地出让手续的，按照该栋建筑与底层商业占地面积计算分摊面积补交出让金。

补办土地出让手续后，进行土地和房屋登记时，土地用途与房屋设计用途按照第一条填写。

（二）房、地登记坐落不一致问题对于无地名证明文件但属于同一地籍子区，房、地两证记载的坐落不一致的，按照《房屋所有权证》记载的坐落统一登记；对新取得土地的项目，在办理土地首次登记时，按用地批准文件记载坐落，项目竣工办理房地首次登记时，按标准地名文件记载坐落。

坐落不一致的情况在登记薄中予以记载说明。

（三）房、地两证权利人不一致问题房屋转让后原土地使用权证没有及时办理变更登记的，以现有房屋所有权人确定不动产登记权利人，原土地使用证按照程序注销后办理。

经过权籍调查确认土地使用权与地上房屋所有权不一致，但是有审批文件或合同约定以及司法裁定的，按照实际权利人分别登记，在不动产登记薄中予以说明。

对商品住宅办理不动产证的，权利人提供房屋所有权证后不得要求必须提供土地分割证书。

（四）关于房、地登记率不同步问题商品住宅小区批准用地后没有办理建设用地使用权首次登记，或已办理建设用地使用权首次登记后开发商下落不明或企业注销的，通过查找用地审批信息或已登记的商品房小区土地登记档案，按照批准范围或土地登记范围确定宗地范围；历史上未取得批准手续的老住宅小区没有明确界限的用地，在四邻没有权属纠纷，不影响道路通行等前提下，可以建筑出土实墙以外0.5米划界为一宗地进行测量，使房屋实现落宗。

（五）土地或房产被查封问题对于开发商品房已售房屋登记后土地存在被法院查封问题，考虑历史上房、地分设、分别查封，为避免与法院产生矛盾，在办理房屋转移、抵押登记时，应及时向查封法院说明情况，同时为不影响购房人转让房屋的合法权益，不动产登记时允许购房人单独转让、抵押房屋，可不记载土地信息，待查封失效后及时换发，在附记中予以说明。

（六）企业改制等原因没有土地信息的问题由于企业改制等情况导致房屋登记但土地出让手续没有办理的，房屋虽然已经办理到改制企业名下，也必须由改制企业补办出让手续，否则不予办理换证、转让、抵押等登记。