金地集团规划设计成本导则培训共126页
[金地]房地产企业成本管理文件(全套共83页)
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金地房地产基础知识培训
房产分幅图是全面反映
房屋及其用地的位置和权 属等状况的基本图，是测 绘房产分丘图和房产分户 图的基础资料，也是房产 登记和建立产籍资料的索 引和参考资料，比例尺一 般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容 有：控制点、行政边界、 丘界、房屋、房屋附属设 施和房屋围护物、房产要 素和房产编号，以及与房 产管理有关的地形要素和 注记
城市规划常用术语及指标
用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界 线。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。
金地以4.5888亿拿下，楼面地价 5338元/平米。 如果去除15%的返还面积，楼面地 价高达6281元/平米 。
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第一章 房地产价格及估价
房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地 产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2） 选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况 修正5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格
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房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋
产权附图的基本图，比例尺在1 ：100～1 ：1000之间
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金地开发全过程成本管理
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不 是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）
3，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
•工程成本与完全成本
•《经济评价》
序号
项目
•
•
•
1 土地费用
项 目
开
2 前期工程费
发
3 基础设施建设费
成
4 建筑安装工程费
工 程 成
发
本
5 公共配套设施建设费
本
展
6 开发间接费 7 管理费用
全 成 本
8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用
•分解依据：
• 项目建设内容（设计图纸及说明）。
•分解内容：
•总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的 划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层 分构件。
•分解时间：
•概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比 分析。
•方式之三：按考核责任分 解
•目的：落实成本责任考核
分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核 办法。
实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通
常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；
• •
目标形成的几个阶段
•
【金地集团】地下车库成本优化设计导则(共125)
住宅地下车库成本优化设计导则（意见征询版）目录序言 1一、房地产形势二、地下车库的重要性第一章、总则 2一、目的二、适用范围三、支持文件四、地库成本控制的关键要素五、地库指标定义第二章、地库总平面 5一、地库控制线二、停车指标三、总平面停车区域效率分析四、停车需求五、地下车库类别六、地库轮廓线七、场地竖向设计第三章、地库坡道出入口 35一、坡道出入口宽度及数量二、坡道位置与建筑物的关系三、形式四、尺寸要求五、自行车坡道第四章、地库主体 41一、停车位和通车道尺寸二、停车方式三、单车指标四、柱网五、结构形式、层高、梁高、设备高度、净高六、车行流线七、防火分区设计八、主楼地下室设计九、地库价值提升十、单层地库与主楼的关系十一、双层地库与主楼的关系十二、采光通风井十三、主楼连通口第五章、人防设计 68一、人防配建政策二、人防配置原则三、人防口部四、人防其它设施第六章、结构设计 76一、材料选择二、地库抗浮设计三、基础的优化设计控制措施四、柱墙的优化设计控制措施五、顶板的优化设计控制措施六、人防地下室七、其它构件的优化设计控制八、各种柱网与顶板形式的成本分析结果第七章、给排水设计 91一、地下车库消防管线二、设备用房的布置三、集水坑布置四、消火栓布置五、喷淋设计六、战时给排水设计七、管线综合优化第八章、暖通设计 100一、暖通成本构成二、暖通机房的布置三、车库补风系统的设置四、风机及辅助设备选择五、风管材料的选择六、战时通风系统的设置第九章、电气设计 105一、设计原则二、变电所的设置三、变电所的设计与施工四、供电方案五、低压配电系统六、配电和管线设计七、照明设计八、其他第十章、建筑技术 110一、地库的防水构造二、地库面层的做法三、风管材料选用序言一、房地产形势随着房地产行业盈利能力的下降，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本越来越高，库存与潜在供应有增无减，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。
金地集团培训-地产项目管理-报建指南
（1）《重庆市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）； （2）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响 报告书（原件2份，附电子文档）； （3）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原 件1份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。 ◆政府承诺时限：30个工作日
项目管理之总结
科学筑家
CHINA PROPERTIES GROUP
◆项目设计审批
二、扩初设计审查（市建委并联审查，各区、县建委有差异）
■主办部门：建委 ■协办部门：消防、园林、气象、人防、市政、交通
1、初步设计预审需提交的申请材料： （1）初步设计预审登记表（含电子表格）； （2）初步设计图说（设计说明2份、图纸、效果图）及光盘； （3）工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格书； （4）项目核准审批文件； （5）建设工程规划用地许可证及其附件（含方案审查意见书及附图） （6）勘察、设计合同。 （7）高边坡可行性评估报告（若有）
项目管理之总结
科学筑家
CHINA PROPERTIES GROUP
◆项目设计审批
2、主办部门所需要的材料： （1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）； （2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘； （3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告； 3、协办部门提供的材料： ◆消防所需申请材料： （1）建筑消防设计防火审核申报表; （2）初步设计图说（但结构专业图说除外，同时提供设计单位自审意见书）。 ◆园林部门所需申请材料：
金地集团培训体系规划书
金地集团培训体系规划书本规划所采用的主要观点：1、 培训体系是公司人力资源体系的一部分，会涉及到职位分析、绩效评估、职业发展、企业文化等。
由于以上方面目前正在实施或计划实施，因此，培训体系的建设将是一个中长期规划的工作。
2、 项目组以金地集团人力资源部刘琦经理牵头，汉睿地产咨询企业参与规划并配合实施。
金地的培训体系构建需充分利用社会资源，企业本身为主，外部为辅。
3、 企业的培训体系目前还没有一个标准的评价标准，没有最好的培训体系，只有最适合的培训体系。
本报告采用的是以培训流程管理的思想来搭建培训体系。
第一部分 以流程管理的思想建立培训体系流程是一个或一系列连续有规律的行动，这些行动以确定的方式发生或执行，导致特定结果的实现。
一般来说，流程是由一系列单独的任务组成的，使一个输入经过流程变成输出的全过程。
组成流程的六个基本要素包括：输入资源、输出结果、若干活动、活动相互作用、顾客、流程产生了价值（顾客满意）。
其关系如下图：以流程的思想来建立培训培训体系，培训体系的要素与流程要素的对应关系如下图： 输入资源 培训需求（公司岗位能力的要求、员工自身的培训需求） 若干活动 培训制度体系、培训课程体系、培训评估体系、职业生涯体系 相互作用 不同体系和资源的整合过程 输出结果 培训项目的实施 顾客 企业员工产生价值企业员工胜任力得到提升活动 活动活动 输入资源输出结果若干活动相互作用顾客产生价值将以上培训体系的要素用流程图的方式表现的结果如下：在上图中，培训体系图中的职业生涯体系是核心，所有的培训体系要素都会与其发生关联。
因此，建立以职业生涯体系为核心的培训体系是建立培训体系的重点。
第二部分以职业生涯体系为核心的培训体系培训是员工在公司进行职业生涯规划的一种有效手段，根据公司岗位和职级进行划分，员工必须通过岗位评估，才认为具备某个岗位和职级的胜任能力。
因此，建立以职业生涯体系为核心的培训体系的流程有如下几个步骤：进行岗位能力分析模型、结合公司战略和员工自身要求建立课程体系、建立能力评估体系。
金地房地产基础知识培训
金地房地产基础知识培训【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有：《房地产基础知识实战入门培训的29节课》《房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课》《商业地产策划定位与规划设计要诀800个》《房地产项目报批报建培训课程》《房地产开发流程培训课程》《房地产营销策划培训课程》《房地产策划师培训课程》《房地产售楼员培训课程》《房地产一线销售管理培训课程》《房地产广告策划与媒介传播实操培训》《房地产定价培训》《商业地产招商策略及管理实操培训》《商业地产经营管理实操培训课程》《物业管理系列培训课程》……记录控制程序1. 目的为了建立健全管理体系记录,使记录的标识、收集、编目、查阅、归档、贮存、保存期限和处置处于受控状态,以提供符合要求和管理体系有效运行的客观证据，公司制定《记录控制程序》。
2. 适用范围本程序适用于公司各职能部门、项目经理部(分公司)对管理体系记录的实施控制；本程序适用于公司质量、环境、职业安全健康管理体系。
3. 相关文件公司《管理手册》《文件和资料控制程序》 《施工合同控制程序》 《施工技术控制程序》4. 术语和定义5. 职责5.1 标准化管理部负责制定并监督实施本程序。
负责记录的标识及对公司各单位记录控制工作进行监督检查。
5.2经理办公室综合档案室按《综合档案管理办法》负责记录的存档和管理。
5.3公司各职能部门和项目经理部(分公司)负责本部门、本单位记录的控制工作。
6. 工作程序工作流程图：6.1)中形成的各种书面、图片、录音等证据均为记录。
记录包括: a)管理体系运行记录；b)产品实现过程记录。
记录名称详见公司《记录总清单》。
6.2记录的编制6.2.1 公司标准化管理部负责编制公司《记录总清单》 6.2.2 公司各职能部门、项目经理部(分公司)根据公司《记录总清单》,编制本部门、本单位的《记录清单》,明确各项记录的责任人。
6.2.3记录须按规定要求填写,内容完整、真实、及时、字迹清晰，不得任意涂改。
[金地]房地产企业成本管理文件(全套共83页)
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6.2.3.1 填写编制说明：包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准， 即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如测算时没有考虑 哪些费用）
6.2.3.2 结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装 修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。
6.2 项目可行性研究阶段
6.2.1 成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。 成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。
6.2.2 成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项 目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、项目开发部 提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业 成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。
4、职责： 4.1 成本部经理负责审核《项目拓展阶段建安成本测算表》 4.2 成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制《项目拓展阶段 建安成本测算表》。
5、资格或培训： 5.1 无
6、实施细则： 6.1 项目经济性分析阶段成本测算： 6.1.1 成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地 区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供领导和相关人员参考。（表 格见 GFI-CB-5-F1）
6.2.3.3 根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中 属于成本部填写的项目。
6.2.3.4 有多方案需要比较的出成本建议。
项目拓展阶段成本测算工作细则
1.目的： 明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。
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2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦Байду номын сангаас境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
金地集团规划设计成本导则培训 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来