目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析
我国经济适用房制度存在问题及对策探析
我国经济适用房制度存在问题及对策探析【摘要】随着房价的持续攀升和贫富差距的进一步扩大，经济适用房问题频频走进媒体的视野，也引发了人们对“经济适用房”到底“经济”了谁的深刻反思。
经济适用房是我国住房保障体系的重要组成部分，在国民经济发展和人民生活改善中起了重要作用，但其在实施发展过程中也遇到了诸多问题和挑战。
本文从我国经济适用房制度发展的历史过程出发，指出我国经济适用房存在问题，并提出完善经济适用房制度的对策措施。
【关键词】经济适用房制度；经济适用房近些年来我国一般商品房的价格上涨过快，房价节节攀升，居高不下，使原本刚性需求的必需品已变成遥不可及的奢侈品。
普通老百姓买不起房，即使是中等收入群体也不堪重负。
因此，加快建造经济适用房以满足广大的中低收入者的需求，改善他们的生活，是维护社会稳定的必然选择。
经济适用住房作为我国住房保障制度中的重要组成部分，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要作用。
经济适用房制度出台的初衷是好的，政策设计思路也是对的，但在实施发展过程中也存在许多问题。
本文从经济适用房的概念，发展历程出发，揭示其现存的问题并提出完善的措施。
一、经济适用房制度发展历程（一）经济适用房概念在我国，所谓经济适用房一般是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性住房。
所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场的商品房价格来说是较低的，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的一般建筑标准上不得削减和降低，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，体现经济适用住房的保障功能。
建设这种经济适用房一般由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
（二）制度发展历程自1991年国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》起，“经济适用房”概念开始走进大众的视野；1994年国家原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用房是“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质”的住房，同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应的规定。
浅谈当前我国房地产业存在的问题及对策
界对 房地 产 的概 念一 直 存在 争议 ，我 国的法 律在 １９ 年 以前 ９９
括 物质 实 体和 依 托于 物质 实 体上 的权 益 。 ” 制 了房地产 商 品 的消 费需求 ， 会造 成房 地 产业 的无 序 发展 和 也 我 国的房 地产 业脱 胎 于建筑 业 ， 随着 社 会经 济 的发展 和人 恶 性 竞争 ， 使房 地产 业大 起 大落 ， 沫现 象严 重 ， 外还 会造 成 泡 另 们 生活 对其 需 求 的增加 而 逐渐成 长 为一 个独 立 的产业 ， 并在 不 产 业 结构 调整 和产 业 升级 障碍 重 重 、 举步 维艰 。 断发展 中昭 示着 其勃 勃 生机 。如 果 说房 地产 是一 种商 品 ， 那么 另一面 ， 国房 地产 领 域违 法违 规 、 我 权钱 交 易现 象严 重 。 地 房 地产 业顾 名 思义 就是 从事 房地 产 这种 商 品生产 经营 的行业 。 方 政府 利用 审批 权 和执 法权 索贿 受贿 现 象泛 滥 ， 房地 产经 营 企 概 括地 说 ， 房地 产业 是 从事 房地 产开 发 、 经营 、 管理 和服 务 的产 业 守法经 营意 识淡薄 ， 良信 息披 露制度 和 守信激 励制 度 匮乏 ， 不 业， 它包 括 土地 的 开发 ， 房屋 的建 设、 维修 、 理 ， 地使 用权 的 消 费者 的利 益受 到 严重 损害 ， 重影 响 了房地 产 交 易市场 的健 管 土 严 有 偿划 拨 、 转让 ， 屋所 有权 的 买卖 、 房 租赁 ， 地产 的抵 押贷款 ， 康 运行 。商 品房预 售违 规行 为 屡禁 不 止 ： 地产 企 业纵 容 、 房 房 雇
浅谈当前我国房地产业存在的问题及对策
口 李春艳 陶建辉 李 帅帅
和 其他 ， 中住 宅又 包括 别墅 、 档公 寓 、 其 高 经济 实用 房 屋和 普通 商 品 住宅 。近年 来 我 国 的房 地产 开 发 投 资 中别 墅和 高 档 公 寓 的开发 面积 和金 额都 在不 断攀 升 ， 为解 决广 大 低收 入者 住房 而 问题 的经济 适用 房 的开 发面 积 却在 不 断萎缩 。另 外 ， 商业 营业 用 房 、 他房 地产 的面 积 和金 额 比重 居高 不 下 ， 大 了商 业经 其 加 营 的成 本 ， 加 了通货 膨 胀 的压 力 ， 得房 地产 市 场 的合 理住 增 使 房 需求 得不 到保 障 ， 高档 住宅 却 无人 问津 。 针 对广 大低 收入 群 体推 出的 经济 实用 房建 设 又怪 象丛 生 。
浅谈我国经济适用房中存在的问题及其完善建议
政 策 进 行 有 针 ：－ 的 进 一 步 规 范 提 出 了 迫 切 的 要 ｘ性 Ｊ － ．
求。
２０ ０ ４年 ４月 １ 日 ， 华 人 民 共 和 国 建 设 部 ， ３ 中 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 ， 土 资 源 部 以 及 中 国 人 民 银 国 行 联 合 发 布 了 《 济 适 用 住 房 管 理 办 法 》 该 办 法 的 经 。
Ａｕｇ． ０ ２０ ８
浅 谈我国 经济适用房中 存在的问 题及其完善建议
甄 雯
（ 庆大 学 建 设 管 理 与 房 地 产 学 院 ， 重 重庆 ４０４ ） ００ ４
摘
要 ： 章 分 析 了 目前 我 国 经 济 适 用 房 政 策 中 存 在 的 一 些 问 题 ， 对 进 一 步 完 善 经 济 适 用 房 政 策 文 并
很 好 的 落 实 — — 至 少 没 有 达 到 政 策 与 预 期 的 目标 ， 在 实 际 操 作 中产 生 了许 多 的 问题 。
２． １ 超 面 积 问题
按 《 济 适 用 住 房 价 格 管 理 办 法 》 定 ： 经 济 适 经 规 “ 用 住 房 要 严 格 控 制 在 中 小 套 型 ， 套 住 房 面 积 控 制 中 在 ８ ｍ２左 右 。 套 住 房 面 积 控 制 在 ６ ｍ２左 右 。 Ｏ 小 Ｏ
８ ｍ２ 右 ， 套 面 积 在 ６ ｍ２ 右 。 确 定 经 济 适 用 ０ 左 小 ０ 左 住 房 的 价 格 应 当 以 保 本 微 利 的 原 则 ， 售 实 行 明 码 销 标价 ， 得在标 价之外 收取任何 费用 。办法 规定 ， 不 政 府 有 关 部 门 应 当 对 购 买 经 济 适 用 住 房 的 申请 人 进 行 公 示 ， 有 符 合 规 定 条 件 的 家 庭 才 能 购 买 或 承 租 一 只 套 经 济 适 用 房 ； 济 适 用 住 房 只 有 在 取 得 房 屋 所 有 经 权 证 和 土 地 使 用 证 一 定 年 限 后 ， 可 按 市 场 价 上 市 方 出售 ； 买 人 以 市 场 价 出售 经 济 适 用 住 房 后 ， 得 再 购 不
经济适用房建设问题的研究
第３ ７卷 第 ｌ ６期 ２ ８ ・ ２０ １ １年 ６ 月 ２
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸ１ ＡＲＣＨ胍 ＣＴＵＲＥ
Ｖｏ ． ．１ １ ３７ Ｎｏ ６
Ｊ ｎ ２ １ ｕ． ０】
・
房 地 产 开 发
・
文章编号 ：０ ９ ６ ２ ２ １ ） ６０ ２ ．２ １０ — ８５（０ １－ ２ ８０ １
关 键 词 ： 边墙 特 大 断 面 ， 下 洞 室 ， 高 地 开挖 技 术 中图 分 类 号 ：Ｖ ７ ． Ｔ ６２ １ 文献标识码 ： Ａ 备 就 必 须 在 地 下 洞 室 内进 行 组 装 。
１ 工程概 况
锦屏二级水 电站是 四川省 凉 山彝族 自治州境 内雅 砻江 上水 头压力最高 、 机规模最大 的水 电站。电站 的引 水隧洞群位 于锦 装
发 商 的地 位 。
设成本确定的 ， 住房建设 的征地 和拆迁补偿安 置费 由政府 出资支
３ ２ 新模 式 的建 立 ．
付， 剩余 的七项部分 费用构成 由开发商报价 。在 新模式里 取消 了
使 新模式的 目的是要 增 加公 众 的参 与力 度 ， 强政 府 监管 力 对 管理费和利 润的取 费 比例 的 限制 ， 开发 商可 以充分 的竞 争 ， 加 从 而降低 经济适 用房 的单 价。第三 是政府 接管 开发商建 成后 通 度， 限制开发商 的权利 。 在这一步 的难 政府在前期规范时要 让公 众参 与进去 ， 取公众 的意见 ， 提 切 过竣 工验 收的经济适用房。最后由政府分配 房源 ，
确定位 ， 以在开发商 的 内部操 控下 ， 所 很多 经济适用 房房源 落入 低收入家庭。但实 际上经济 适用 房的获得 者 中有 相 当一 部分 不 了投资客的手 中 ， 而实 现开发商 的利润最大化。 从 是中低 收入家庭 ， 而是高收入 家庭 ， 至是 公务员 。有新 闻报道 ， 甚 简而言之 。 我国传统 的经济适用房 开发模式使得政 府的主导 深圳经济适用 房的桃 源村 三期 地下 停 车库 里 ， 着相 当一 部 分 停 作用弱化 ， 忽略 了公众的参与权 ， 致使开发商 的权利过广 ， 导致 了 ２ ｏ万元 以上的车辆 ， 中不乏 宝 马、 驰、 其 奔 奥迪 、 富豪 、 志等 名 凌 车 。２ ０ ０５年 ７月 ， 深圳市住房制度改革办公室与市 国土资 源和房 经济适用房诸多问题 。 产管理局联合发布的通告显示 ， 在深圳大约 １ 万套 的经济适用 房 ３ 应 采取 的措施
经济适用房的问题及其原因(一)
经济适用房的问题及其原因(一)摘要：经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
然而在我国却出现了许多高收入阶层涌入经济适用房的现象。
剖析其原因，主要是由于住房福利和市场化结合的操作模式不够成熟，政府没有有效的保护中低收入者的住房福利权利，而开发商又从谋利的角度出发将经济房变质，最终导致经济适用房政策不能达到预期效用。
关键词：经济适用房；中低收入家庭一、经济适用房的定义所谓经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
二、经济适用房运行过程出现的问题现在，一些地方的经济适用房慢慢“变了味”，经济适用房向“贵族化”方向发展，大量高收入阶层涌入其中。
虽然不断有媒体反映，但这种情况仍然屡禁不止，并似乎有失空之虞。
据一位业内人士表示，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，开发商的利润较之商品房太少，因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁。
而以经济适用房名义，开发面向高收入阶层的楼盘，则可“名利双收”。
而事实也是如此，近来开盘的一些经济适用房面积大多在一百多平方米以上，大至两三百平方米，价格更是使中低收入者望而却步。
而实际的需求却并非如此。
有项对北京、上海等5个城市的居民进行的调查显示，60％的人认为经济适用房的价格过高。
有调查说，在北京，近70％的购房人需要的是30万元以下的住房，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％，而目前的经济适用房60％以上的房价在30万以上。
经济适用房不“经济”，问题出在哪里?有说是某些开发商在建设和销售过程中，虽然享受了如国家划拨用地的优惠政策，但并未将国家给予的优惠政策落到实处；有说是国家规定免征适用房的土地出让金，而土地出让金恰恰是地方政府的重要财政来源，“国家请客、政府出钱”，地方政府自然不愿过分认真云云。
公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究
公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究摘要：文章通过对我国经济适用房政策执行的现状进行了解，查阅相关文献，对获取的资料进行处理与分析，阐述经济适用房在住房保障体系中的作用及发展过程中存在的主要问题的原因分析，以“互动理论模型”为主要理论依据，就如何健全住房保障体系，完善规范经济适用房提出一些可行的政策建议。
关键词：公共政策；经济适用房；互动理论模型中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2012）10-0114-03我国自1998年开始，国家就明确提出要大力发展以经济适用房为重点的房地产业，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租赁商品房的住房供应体系。
经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。
推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋”这一住房保障体系的基本目标而提供典型模式，是我国政府干预住房市场一种方式的积极探索。
一、经济适用房的内涵及其作用经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。
它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公平和福利，商品层面则追逐利润最大化。
其具体内涵可参考王洪春学者的《住房社会保障研究》一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。
经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。
而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。
经济适用房政策存在的问题及对策
［ ］ 许 萌， １ 王永 刚． 浅述房 地产业 的市场研 究［ ］ 山西建筑 ， Ｊ．
开 发 建 设成 本 。
济适用房面积大 、 总价高 ， 多家庭买不起 ， 许 造成经济适用房不经
济 的现 象 。
２ 经济适 用房 目前存在 的 问题
２ １ 投 资比例 持 续下降 ， 求关 系紧张 ． 供
自 １９ 年实行经济适用 房政策 以来 ， 国经 济适 用房 的投 ９９ 我
２ ３ 经济适 用房 分配违 背初 衷 ．
了 ， 价 也 要涨 了 ” 房 。
实需求总量是 ７ ２亿 ｒ 。这个需求 是客观存在 的 ， 现在就买 ． ｎ ２ 是 在有真实需 求支撑的前提 下， 即使局部地 区可能 出现房地产
参考文献 ：
在这个过程中 ， 开发 商利用政 策和市场信息 的不对称 ， 利用 得起或者在住房信贷的帮助下买得起的需求 。
第３ ４卷 第 ３ ６期 ２００ ８年 １２月
ＳＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣＴＵＲＥ
山 西 建 筑
Ｖｏ ． ４ Ｎｏ ３ １３ ． ６
Ｄ ｃ ２ ０ ｅ． ０ ８
・２ ５ ・ ２
文 章 编 号 ：０ ９６ ２ （０ ８ ３ ２ ５０ １０ ８ ５２ ０ ）６０ ２ ２
． 房价过 高 建设标准不 含别墅 、 高级公 寓 、 外销住宅 建设的普通住宅 。经济 ２ ２ 经济适 用房 面积过 大 ， 经济适用房 面积一般以不超过 ９ 为宜 ， 由于许多地方 ０ｍ２ 但 适用房要实行房 价 、 型面积 、 户 销售对象 ３个控制 。为 了支持 开
发商积极建设经济适用房 ， 国家对 经济适用 房项 目规定 ， 免收 土 对经济适用房的建筑面积上 限规定并不明确 ， 开发商 为了得 到更
浅论经济适用房建设中的几个问题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析
随着经济飞速发展，越来越多的人们开始考虑购房问题，对于房屋的各种要求也逐步上升，于是具有保障性质的经济适用房便很快在我国出现。
经济适用房对于刚刚步入上班一族的新人来说为其解决了住房这一巨大的难题，可以使其将重心放在工作上，由于其是具有保障性质的商品房必会引起人们的疯抢，刚刚跨入市场的经济适用房因还未适应社会变化而存在很多问题，无论是房子供给还是分配都没有相应的规则来约束，根据这一现状我们在下面做出了一些问题分析以及解决办法，望对大家有所帮助。
标签：经济适用房；开发；管理；分配问题
引言
经济适用房是城市发展程度的象征，彰显了城市的文明。
待到时机成熟，全国各地便普遍开始建设经济适用房，以此来推动城市经济的发展，提高人们的生活水平和以及幸福指数。
经济的发展自然会使城市面貌焕然一新，人们生活水平的提高必然带动广大居民的住房条件的改善，为使这一好处受益于更多的人，应充分利用有限的房屋资源合理分配。
因此对于建设中存在的问题和分配管理中出现或者存在的问题加以分析解决。
1、目前经济适用房的状况
在我国，经济适用房的提出直至兴建小区，虽然加大了经济适用房建设，是解决目前房地产价格偏高，普遍居民居住条件难以改善的主要手段，但它不仅是个经济问题，更是社会问题和政治问题。
就现在状况来看，已经出售的经济适用房政策虽然取得了令人满意的成就，解决了一部分中低收入的居民，但相对于计划的目标却仍有一定距离。
根据调查发现经济适用房房价还是高出一般家庭年收入将近十倍，高于世行测算合理比例的大约3～6倍，对于这一现象主要原因是由于地方的收入主要是靠土地收入，然而地方政府为响应国家的号召实行经济适用房建设，相应划分出合适的土地用于建筑，因此地方政府只能从房费上来增加收入，进而维持发展，对于这一原因造成的偏高价格并不会被大多数人认可。
2、经济适用房发展中存在的问题
2.1高中低收入家庭的划分没有具体标准
高中低收入家庭的划分没有具体标准就使经济适用住房的供应对象说起来明确，做起来混乱。
现实社会上的实际情况是，一些房地产开发单位按上级审批的经济适用住房计划建设的住房，一部分按经济适用住房价格卖给了中低收入家庭，一部分却按市场价格卖给了高收入的家庭。
这样，一部分高收入的家庭占了政府优惠政策的便宜，而应该买到经济适用住房的家庭的权益受到了侵犯。
2.2 经济适用住房规划设计水平不高、且有的不按规划实施
如有的不按规划建设幼儿园、公厕等公共设施；有的不按规划确定的比率建设绿地；有的经济适用住房（安居）小区规划落后、行列式，单体设计火柴盒、无变化、水平低；有的安居小区住房施工质量差，室内布局不合理、不方便、不适用，档次低；有的经济适用住房在建设中为了降低造价使用质次价廉的建筑材料，给今后的使用带来隐患。
2.3有的经济适用住房设计不合理
早期在试点期间建设的经济适用住房叫安居工程房。
有的把安居房理解为是解决有无住房的问题；所以设计的套内面积一般建筑面积都在60m2以下，面积偏小，而且使用功能不全。
后来，安居住房发展成为经济适用住房，出售的对象从无房户、缺房户发展为广大中低收入的家庭，經济适用住房套内建筑面积有的超过100m2，显然面积偏大。
3、完善经济适用房建设与使用问题的对策
3.1建立合理的定价机制
经济适用房的建设成本包括征地拆让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施建设配套费、贷款利息、税金等费用。
为有效地控制经济适用房的价格，各地政府应当全面参与经济适用房成本的核算和定价过程中，必要时可以用市场手段来降低成本。
政府部门还可以成立专门的定价小组，经过对省内外各区域经济适用房价格的调查来定价。
当然最关键的在于要结合当地的情况，当地商品房的价格就是一个很好的参考对象。
3.2严格控制户型面积
虽然政府对经济适用房的建设给予了一定的优惠政策，但是开发商为获取高额利润都将建筑面积扩大了许多。
经济适用房的建设规模应由各地政府根据当地符合条件家庭的需要和实际供应能力来确定，例如杭州的标准是：家庭三人及以下者住房保障面积为60平方米，三人以上者为80平方米。
目前，我国已经明确规定了经济适用房的控制面积，那么对于不符合设计标准、户型面积过大的经济适用房建设项目，规划部门首先应不予审批，针对那种已经建成或是销售的户型超标的经济适用房，仍要进一步加强监管。
3.3优化经济适用房的选址
对于住房的地址市民都希望交通便利，医疗、学校等设施齐全，可以满足这些条件的地方一般都在一些旧小区，而我国的很多地区都存在很多待翻新的老旧小区，如果我们对于这一资源进行充分利用，即将需要翻新房屋改建成经济适用房，一方面增加了经济适用房数量，另一方面提高了居民的住房水平，再者由于旧的住房地址交通便利，医疗设施，环境都是很好，不用担心房屋的滞销，最重
要是经济适用房的选址也相应的解决了。
3.4加强对经济适用住房建设的管理，不断提高建设质量
要想改变人们对于经济适用房认识的错误观念，首先就应该以高水平、高质量的建设来要求经济适用房，对于建筑的选材和监工都要考虑周到。
除了在建设和管理中合理控制土地划拨、减免相关税费以及价格外，还要加强对一些可能出现事件的处理力度，比如完善并加强物业管理，使人们可以享受安全可靠地住房，不必担心房屋基本的水煤气设备故障等。
在比如说日后再扩建小区的设施或者便民的服务等都是需要考虑的。
在建设中，人们关心的都是建材的选取，既然是为广大市民利益，那么我们一定要保证建设中的建材质量。
适当时候可以在每一个建设环节实行招投标和工程监督制度。
4、结束语
我国中人口众多，贫困人数也多的国家，房源非常短缺，因而经济适用房的建设则显得至关重要。
在过去十年的经济适用房建设中确实突显出了不少的问题，经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，因而全国各地方政府都应高度关注，使其工作应作得不断完善完美，更好地为民服务。
参考文献：
[1]陈耀东. 借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨[J]. 法治现代化研究，2017，（02）：126-140.
[2]朱亚兵. 经济适用房的性质及其制度设计研究[J]. 技术经济与管理研究，2010，（01）：102-104+108.
[3]张永华. 经济适用房在开发建设中存在的问题与对策——基于青岛市东李村村北经济适用住房项目管理的研究[J]. 潍坊学院学报，2009，（01）：125-126.
[4]尚宇梅. 用博弈论分析取消经济适用房政策的必要性[J]. 商业研究，2008，（02）：123-125.。