广州工业用地开发模式
广州经济技术开发区条例(2024修订)
广州经济技术开发区条例(2024修订)文章属性•【制定机关】广州市人大及其常委会•【公布日期】2024.10.12•【字号】广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第47号•【施行日期】2024.11.01•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】经济技术开发区综合规定正文广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第47号广州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2024年8月30日修订通过的《广州经济技术开发区条例》，业经广东省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2024年9月26日批准，现予公布，自2024年11月1日起施行。
广州市人民代表大会常务委员会2024年10月12日广州经济技术开发区条例（1986年10月7日广州市第八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议拟订1987年1月22日广东省第六届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过根据1994年5月20日广州市第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过并经1994年11月17日广东省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的《关于修改〈广州经济技术开发区条例〉的决定》第一次修正根据2002年12月13日广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过并经2003年4月2日广东省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《广州市人民代表大会常务委员会关于修改〈广州经济技术开发区条例〉的决定》第二次修正根据2019年11月20日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过并经2020年7月29日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准的《广州市人民代表大会常务委员会关于修改〈广州经济技术开发区条例〉等三十二件地方性法规的决定》第三次修正根据2021年5月27日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第四十九次会议通过并经2021年9月29日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准的《广州市人民代表大会常务委员会关于清理广州市地方性法规中与民法典不一致条款的决定》第四次修正2024年8月30日广州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订2024年9月26日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）目录第一章总则第二章管理体制第三章开发建设第四章产业发展第五章开放合作第六章服务保障第七章附则第一章总则第一条为了推动广州经济技术开发区创新提升、高水平开放、高质量发展，加快发展新质生产力，打造改革开放新高地，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
广州工业建筑遗产之岭南特色
广州工业建筑遗产之岭南特色贾超;郑力鹏【摘要】Guangzhou is China's important industrial city, and is also a political, economic and cultural center of Lingnan. The combination of industrial civilization and local culture is a typical character of the industrial building heritages in Guangzhou. This article deeply analysis the industry types, spatial distribution, architectural style and the development mode of Lingnan features in Guangzhou industrial building heritage from the viewpoints of natural, social and cultural.Then point out the regionality and particularity of the industrial building heritage in Guangzhou.%广州是我国重要的工业城市，也是岭南政治、经济、文化中心，工业文明与岭南文化的结合是广州工业建筑遗产的典型特色。
文章从自然、社会、文化三个角度进行阐述，深入分析广州工业建筑遗产的产业类型、空间分布、建筑风格与开发模式所体现的岭南特色，指出广州工业建筑遗产的地域性与特殊性。
【期刊名称】《南方建筑》【年(卷),期】2016(000)002【总页数】6页(P6-11)【关键词】工业建筑遗产;岭南特色;广州【作者】贾超;郑力鹏【作者单位】华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室;华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室【正文语种】中文【中图分类】TU27;TU-862012年国际工业遗产保护委员会（TICCIH）通过的《亚洲工业遗产中国台北宣言》中指出亚洲工业遗产与当地自然资源、土地发展、风土经济的密切关系，强调工业建筑遗产地域性研究的重要性。
工业地产销售模式
全国典型工业地产项目意向协议签订情况
区域 华北 华南
华东
地点
北京
北京 北京 广州 深圳 深圳 佛山 江阴 常州 南京 南京
南京
南京
项目
是否先登记或 签协议
具体内容
意向金
联东U谷
先签协议
需要的楼层、面积、付款 付10万元意向金，可全
方式以及时间点
退
密云经济技术开发 区
先签协议
需求面积、价格
无明确入驻条件
江阴天安数码城 租售结合
待定
先前协议，不收意向金 无明确入驻条件
常州 南京
常州天安数码城 徐庄软件园
租售结合 以租为主
南京 新城科技园
租售结合
0.8
先简单登记，不收意向金 无明确入驻条件
1.3
不签协议
企业行业为软件研发、电子商务类，企业税收费 达到1300元/年/平
3
先简单登记，不收意向金
紫东国际创意园 先签协议
协议中写明意向单元，并 与后续客户错开
付10万元意向金，不退
9成以上工业用地写字楼都采取前期签订意向协议方式蓄客，其中 三成收取一定意向金
区域 地点
项目
租售形式 租金（元/天·平）
期房租赁流程
入驻条件
北京 北京 华北 北京 北京 大连 广州 华南 深圳 深圳 江阴
联东U谷
金）
土地使用证、 规划许可证、 施工许可证、 验收合格证、 产权证、齐全 方可正式销售
不带租约
可分割产权销售，以 300-500平的单元分割
带租约（不提高售价，不可分割产权销售，整
不收中介费）
层一个产权
带租约（收中介费， 具体看情况）
5类12个低效用地的再开发利用案例
招商引资项目落地土地是核心问题之一，土地从哪来、项目如何落地经常会成为招商人心中的痛点。
小编特地整理一批不同类型典型案例，为招商引资项目落实建设项目用地提供了可借鉴的路径和方法，供各位招商同仁学习借鉴。
各地的政策和做法主要有：1、扎实做好前期工作，夯实再开发基础。
一是合理界定改造开发范围。
广东明确低效用地主要包括市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄等。
二是积极开展调查摸底和上图入库工作。
广东在全省范围内进行了“三旧”改造地块上图入库工作，要求各地按照要求合理确定改造范围，将可实施改造的地块标图入库，作为享受“三旧”改造优惠政策的基本前提。
浙江组织各地开展城镇低效用地及再开发潜力调查，查清了城镇低效用地的结构、数量、分布。
江苏、上海也分别建立了全省工业企业用地调查成果数据库、历史遗留用地数据库等。
三是科学编制实施专项规划。
2、完善激励政策体系，提高再开发积极性。
一是创新改造模式，充分调动市场主体积极性。
浙江通过完善土地增值收益分配机制，对收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上给予原土地权利人一定奖励；同时推出差别化城镇土地使用税征管机制，实行分类分档的城镇土地使用税减免政策。
上海针对土地收储模式下，原土地权利人积极性不高的问题，允许原土地权利人以单一主体或联合开发体形式，采取存量补地价的方式自行开发，并规定对于被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人可以分享一定比例的增值收益。
福建泉州实行土地使用权与经营权“两权”分离机制，如“源和1916”创意产业园，从原土地使用权人手中租赁厂房进行改造后重新出租，实现土地使用权与经营权“两权”分离和利益共享。
二是完善考核激励机制，调动地方政府的积极性。
广东将“三旧”改造工作作为地级人民政府耕地保护责任目标履行情况考核的重要内容。
广州市人民政府办公厅关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见
广州市人民政府办公厅关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2024.04.24•【字号】穗府办〔2024〕8号•【施行日期】2024.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文广州市人民政府办公厅关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见穗府办〔2024〕8号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实党中央、国务院加快建设制造强国决策部署，积极落实省委省政府“制造业当家”和市委市政府“坚持产业第一、制造业立市”工作要求，加快我市产业发展载体存量增效、增量提质，释放制造业发展新空间、激发产业发展新动能、壮大经济社会发展新活力，经市人民政府同意，结合我市实际，现提出以下实施意见：一、总体要求（一）指导思想。
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，在推动高质量发展中扎实推进中国式现代化，通过工业用地高效利用、工业厂房体系保障、工业园区提质升档、产业园区运营企业培优培强等举措，全面提升产业与空间载体资源适配有效性，打造节约、集聚、高效的空间格局，进一步聚合创新要素、拓展产业链条、提高产业集聚水平，推动先进制造业高质量发展，为广州建设具有国际竞争力的现代化产业体系提供坚实支撑。
（二）基本原则。
——化零为整，持续提升规模。
围绕“占补平衡、先补后占、化零为整、稳步提升”落实工业用地和工业产业区块规模要求，稳住存量现状，加强增量供应，有序整合零散分布的工业用地，支撑制造业高质量发展的空间需求。
——成片连片，提高用地效能。
坚持存量增效和增量提质双管齐下，优化空间布局、加大连片开发力度，提升空间容量、鼓励载体复合利用，强化工业用地全过程管理，适配新型工业化发展需求，提高产业用地绩效。
——产业集聚，促进集群发展。
坚持政府引导和市场调节双轮驱动，发挥国有企业支撑作用，激发民营资本投资活力，通过拓宽要素供给通道，丰富资源配置模式，进一步推动企业集中、要素集成、产业集群，形成产业集约高效的发展格局。
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。
园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。
在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。
从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。
工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
广州市产业用地政策实施工作指引
广州市产业用地政策实施工作指引（2019年版）第一章总则第一条（产业用地政策含义）广州市产业用地政策是指广州市政府及相关部门的规范性文件中制定的适用于特定行业的用地政策。
上述特定行业不包括房地产业。
国家产业用地相关政策，详见自然资源部发布的《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》；广东省产业用地相关政策，详见广东省自然资源厅发布的《广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）》。
本指引引用的相关文件清单详见附件1，并可在广州市政府门户网站（/）或广州市规划和自然资源局门户网站（/）查询。
第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对上述特定行业涉及的国土空间规划、土地利用计划安排、土地供应方式、土地供应价格、用地申请报批、不动产登记转让等涉及的政策要点予以归纳说明。
第三条（产业用地基本原则）各区应当遵守有关法律法规规章和广州市产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。
第四条（平等对待各类用地主体）各区在执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中各种所有制经济一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。
第二章土地供应计划与用途第五条（土地利用计划安排与用地保障）各区政府和市相关部门应当根据国家、广东省产业政策、广州市各层级国土空间规划和产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，合理安排用地计划指标，优先支持符合产业政策的项目用地，服务民生设施建设，促进产业创新发展。
（一）依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号））的规定，严格新供应工业用地产业准入和用地标准。
强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。
对投资规模、投资强度未达到规定要求的项目，原则上不单独供地，引导进入标准厂房。
依据《广州市工业转型升级攻坚战三年行动实施方案（2015-2017年）》（穗府〔2015〕14号）的规定，工业增量项目和扩大再生产项目不入产业园，原则上不安排用地。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
城市工业用地更新改造及再生设计——以广州珠江啤酒厂为例
城市工业用地更新改造及再生设计——以广州珠江啤酒厂为
例
尹新;段泽坤;徐雅冰;周琮;陈碧琳
【期刊名称】《山东建筑大学学报》
【年(卷),期】2022(37)2
【摘要】工业用地更新和再利用不仅涉及物质空间的重新规划,而且关系到社会生活、环境和文化的各个方面,城市工业用地更新改造和再生设计是促进区域经济可持续发展、延续精神文脉的重要途径和方法。
文章以广州珠江啤酒总厂为研究对象,通过对厂区的区位、发展现状的分析,阐明了其在发展模式、发展思路以及空间品质等方面存在的问题,以重塑场地格局、重构公共空间、重现工业记忆为核心设计理念,在场地改造、公共空间更新、工艺流程展示设计以及建筑单体活化再利用等方面提出了适宜于厂区地块更新改造的设计策略,重塑其城市形象,促进区域经济复兴。
【总页数】6页(P124-129)
【作者】尹新;段泽坤;徐雅冰;周琮;陈碧琳
【作者单位】山东建筑大学建筑城规学院;济南市规划设计研究院;华南理工大学建筑学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU201
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工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
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广州工业用地开发模式
广州工业用地开发模式
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
１．工业园区开发模式
工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
２．主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
３．工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。
普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第
一。
首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。
之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。
普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
４．综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。