湖州德清县武康镇市调报告

德清县武康镇2010年市调报告调查时间：2010年3月18日——2010年3月19日调查地点：德清县武康镇水晶城二期、蓝色港湾、嘉华国际、美都现代城、香溢山庄、格兰维亚、绿城桂花苑、绿城荷风苑、宇城·御景公馆、金都阳光田园、绿洲新城、中豪·锦绣花园、大美绿城、塔山人家·····调查目的：根据对武康镇住宅以及市场的调查所得数据，就南方家园竹制品市场内的住宅项目的可行性进行研究分析。

调查内容：住宅: 开盘价格、现在价格、入住率、租赁价格、升值空间。

市场：业态分布、租赁价格、商家入住率、运营情况。

人均收入、人均消费水平、区域规划、交通情况、项目周围在造或者准备建造的市场以及住宅、产业调查、区域动态、常住人口、流动人口。

德清县概况：武康镇是德清县城所在地，是县域政治、经济、文化和科技中心。

经过1999年和2003年两次区域调整后，面积达255平方公里，常住人口12万，流动人口2万多。

2004年全镇实现工农德清县位于浙江省北部，北纬30º26¹—30º42¹、东经119º45¹—120º21¹之间。

杭嘉湖平原西部，东接桐乡市，西邻安吉县，南界余杭市，北连湖州市郊区。

全县地势动低西高，东西长达54.75公里，南北宽约29.75公里，总面积为936.57平方公里。

1949年德清辖5区3镇13乡；武康县辖5区4镇6乡；两县人口194301人；1958年6月，德清、武康两县合并，称德清县至今。

1994年，经国务院批准，中共德清县委、县人民政府从城关镇搬迁到武康镇，现辖16个乡镇，人口40余万人。

武康镇面积256平方千米，人口11.5万人。

辖居仁、吉祥、永兴、振兴、祥和、群安、三桥、上柏8个社区，宋石、千秋、狮山、回南、回北、丰桥、宋村、塔山、城西、对河口、五四、三桥、民进、郭肇、五龙、兴山、秋山、新琪、秋北、上柏、山民、城山、双燕、长春、龙凤、下柏、太平、灯塔、龙山、龙胜、王母山31个行政村。

该镇位于杭嘉湖平原的“金三角”地带，处在上海、杭州等大中城市经济圈内，全镇区域面积255平方公里，常住、流动人口20余万人。

有工业企业1207家，已形成竹木工业、纺织服装、机械电子、医药化工、新型建材、涂装设备、包装印刷、食品加工等八大支柱产业。

2008年，完成工业产值58.6亿元业总值60亿元，其中工业总产值56亿元，财政总收入2.2亿元。

武康镇毗邻国家级风景名胜区莫干山，离杭州仅半小时车程，地理位置十分优越，水陆交通便利。

104国道、宣杭铁路两大交通干线和09省道穿境而过，杭宁高速公路贯穿南北。

人均收入：德清县人均收入达5849元，较去年同期增长13.9%，继续保持较高的增长态势。

人均消费：人均消费水平一般。

交通状况：德清交通十分便利。

京杭大运河、宣杭铁路、杭宁高速公路、104国道、09省道穿境而过，另有穿越县境东中部的申嘉杭高速、贯通县境东西的莫干山大道，县城与杭州市中心仅半小时车程。

住宅调查一、美都·蓝色港湾楼盘地址：湖州德清县城武康镇千秋广场南侧开发商：美都集团开盘时间：2007年占地面积：96693平方米开盘价：2800元/㎡现价：6503元/㎡租赁价格：两室一厅1200元/㎡/月占地面积：96693平方米户型：小高层、多层、排屋入住率：%95以上二、美都现代城楼盘地址：湖州市德清县城武康镇千秋广场北侧开发商：美都集团开盘时间：2003年占地面积：24160平方米开盘均价：2500元/㎡现均价：6280元/㎡租赁价格：三室一厅1200元/㎡/月户型：小高层、多层入住率：95%以上三、金都·阳光田园楼盘地址：德清县武康镇，东邻志远路（104国道），南接鑫盛小区，北临南朱皇。

物业类型：别墅,商铺,独栋别墅,排屋别墅开盘时间: 09年8月一期开盘,09年11月30日二期开盘.入住时间：预计2011年平均单价：10000 元/㎡,价格说明：一期独立别墅460㎡左右，排屋260㎡左右均价9000元/平米,二期独立别墅460㎡左右,均价10000元/平米.物业费：1.80元/平方米·月开发商：浙江金都房地产开发有限公司综合评价:金都·阳光田园地处德清县政府所在地武康镇，距杭州市区约50公里，距莫干山风景旅游区约13公里。

四、嘉华国际项目位置：德清县舞阳街物业类型：住宅、商铺建筑类型：高层、小高层开盘时间：住宅为09年5月商铺为2010年3月开盘价格:住宅5000元/㎡现在价格：住宅4800元/㎡商铺8000元/㎡租赁价格：三室两厅全装修全配1500元/月开发商：浙江德信置业德清中房公司五、绿城·桂花城物业类别：住宅、普通住宅建筑类别：多层、小高层、高层装修状况：毛坯物业地址：绿城.德清桂花城位于其他德清县武康镇舞阳街688号开盘时间；2005-04-10容积率：1.45 绿化率30%绿城.德清桂花城房价走势记录时间均价2009-12-25 70万元/套2009-09-27 6500元/平方米2009-01-23 5500元/平方米物业费 1.20元/平方米·月物业公司浙江绿城物业管理有限公司开发商：德清县绿城中田房地产开发有限公司六、百合公寓物业类别：住宅建筑类别：板楼高层项目位置：德清县武康镇舞阳街旁开盘价格：均价4800元/平方米当前价格：均价6000元/平方米绿化率：35%容积率：1.58开盘时间：2008-06-07入住时间：2010-05-01开发商：绿城西子房地产开发有限公司七、绿洲新城物业类别：住宅建筑类别：多层高层开盘价格：均价4300元/平方当前价格：均价6500元/平方米项目位置：德清县武康镇舞阳街绿化率：30%容积率：1.58开盘时间：2008-03-05入住时间：2010-08-01八、塔山人家物业类别：住宅建筑类别：板楼多层项目位置：德清县武康镇舞阳街开盘价格：均价2800元/平方米当前价格：均价5500元/平方米绿化率：38%容积率：1.6开盘时间：2005-06-07入住时间：2009-05-01九、绿城·德清桂花城二期荷风苑楼盘地址：绿城桂花城位于雨花长沙大道508号开发商：绿城集团开盘时间：2008-04-12交付时间：09年6月底占地面积：180多套开盘均价：6000元/平米左右现均价：8200元/㎡户型面积在90-140平米，主力户型是98平米和128平米租赁价格：三室一厅1200元/㎡/月户型：多层、小高层、高层入住率：30%市场、卢球装饰城、市场租金：均价200元——260元㎡/年市场经营产品：陶瓷洁具、板材扣板、家饰地板、五金油漆、吊顶移门、墙纸石材。

入住率%80. 停车位350多个车位、非机动车停车场550㎡。

市场配套：公用电话、银行、信用社、运输、物流中心、综合评价：整个市场品种以及品牌非常齐全，入住率也非常高，但是人气并不怎么样。

佳得利商贸城佳得利商贸城，市场总面积140亩，建筑面积十万三千平方米，是浙江最大的专业家电，服饰，鞋帽类综合批发市场之一。

据了解目前为止，商铺销售已完成80%左右，招商完成40%左右。

租金价格：每户1到3层。

每层30平方1到3层整体出租价格约为13000元/年。

门面之间可打通。

其他：市场业态分布比较混乱。

目前有少数经营户开门营业，商业氛围尚未形成。

项目周围的配套：汽车站距本项目10分钟车程；火车站距本项目10分钟车程；周围3公里以内；法院、德清博物馆、春晖公园、步行街、广场、沃尔玛、商贸中心、德清高级中学、两家医院、七家大型银行、邮局。

综合评价整体个人对德清以及武康的一个看法：根据市调情况看整个区域现在建设中市场和刚刚建好或者准备要建的市场目前为止还没有。

就以上面几个市调项目来看，卢球装饰城前面我也提到市场产品品种以及品牌商家不会比杭州的几个装饰市场差，但是人气不旺，农贸市场和家具市场也都是这种情况，整个德清现在是往生态城市和工业城市两个点发展现在已经完全脱离了他们的一个主产业，如果不是仔细去观察往往会被这个区域的外表所迷惑，就拿武康的竹器产业和崇福的皮草产业做比较，虽然说崇福的商业配套以及发展前景都没武康好，但是崇福这个区域的产业是别的地方所不能克隆的，崇福的皮草产业全世界都非常的有名，但是武康的竹器产业就不同了，这个产业只要有竹林的地方都可以做（比如安吉、广东的广宁县、广东的阳江、福建的龙岩），这些区域的竹器产业都要比武康的竹器有名而且他们是面向全球的，就周围而言真正的竹器产业应该也是在彭公，那边也有个竹器市场，我调查了以下商家入驻率也不高，只达到了%20，而且租金非常的低，一个80㎡的商铺一年的租金只有五千，根本不适合投资，回报率太低了，根不用说武康的了。

其实现在武康的发展已经完全脱离的这个区域的主产业所以我们的卖点不能围绕着这个竹器产业转，德清现在的一个发展方向呢是往西南方向发展，而竹器产业呢现在是往武康的东部地区靠近，但为什么这么多的大型房地产开发公司都往那边发展呢（绿城、美都、金都、德信），这些房地产公司其实看中的是这个区域的发展性，因为杭州想发展成一个大杭州，那就必须要吞并周边的小城市（例：建德），而德清属于杭州的郊区边缘，从杭州的城西余杭过去的话半个小时车程，当时王国平在位的时候就和省委讨论过这个问题，湖州市委那边不同意，因为德清算是湖州的一个主要城市，但如果要把杭州打造成大杭州那德清也是早晚的事，即使德清没有并入杭州，轻轨一开通也就和杭州联合在了一起所以很多开发商和投资客都比较看中这个区域。

总体来说德清区域的话住宅市场要比商业市场好做。

下面是德清的一个总体规划：城市空间发展战略城市形态选择“相对独立，相连有间”；城市用地拓展“遵循规律，拓展空间”；武康用地发展方向“东进西控，南北扩展”;城关用地发展方向“治旧建新，西南发展”。

一、城市形态与结构（1）城市形态县城建设重点以武康为主，城关为辅，采用“一城一区一湖”基本结构。

“一城”为武康城区，是未来整个县域的政治、经济、文化、商贸中心。

“一区”为城关城区，为相对独立发展，众多设施依托武康，职住相对平衡的综合性发展建设区。

“一湖”在一城一区之间以下渚湖旅游度假区分隔。

（2）城市规划结构采用功能分区形式进行布局，09省道以北为工业区，以绿带划分为六个片区（其中三个为远景用地）；09省道以南为生活居住区，以绿带划分为六个片区（其中两个为远景用地）。

城关划分为老城区、南部工业区、西部生活居住区三个片区。

二、城市建设用地布局规划（1）居住用地规划规划人均居住用地约30平方米。

武康居住用地主要向南和向东发展，城关居住用地主要向西发展。