房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款
房地产企业预售的商品房---税金的账务处理
房地产企业预售的商品房---税金的账务处理依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。
营业税金及附加1、城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。
2、房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：方法一：作为待摊费用处理将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。
其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。
②按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。
③预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。
同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。
方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。
其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，②申报时，借记“开发成本——开发间接费——营业税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费——应交营业税”，贷记“银行存款”。
方法三：直接计入当期损益将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。
其账务处理如下：申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函〔2008〕299号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自2008年1月1日起执行。
房地产企业所得税如何预缴
房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。
但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。
一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。
两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。
那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。
因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
该文件规定， 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
二 是房地产开发企业按预收账款收入缴纳营业税。在计算企业所得税的应纳税所得额时，对已经缴纳的税款能否在当期税前扣除问题，工作中也存在两种不同的意见：有的认为可以扣除。有的认为，不计入营业税金及附加，就不能由当期的收入配比负担，因而不可在税前扣除。笔者认为 根据《企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税暂行条例实施细则》第八条的规定，计算应纳税所得额时准予扣除的项目包括营业税。还有，《企业所得税税前扣除办法》第五十一条规定，纳税人缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加等可以扣除。所以，从上述规定来看，纳税人按税务机关规定缴纳的营业税是可以在缴纳当期扣除的。
具体会计分录 借 所得税Biblioteka 66万 递延税款 33万
贷 应缴税金 99万
在2004年的年末，损益表中，主营业务税金及附加以50万列示,利润总额200万，净利润134万；资产负债表中，应交税金以—50万列示，递延税款借项33万。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
应纳所得税=100*33%=33万，所得税费用=200*33%=66万
具体会计分录 借 所得税 66万
贷 递延税款 33万
应缴税金 33万
房地产开发企业销售未完工开发产品收到预收款如何交税
由于房地产开发企业经营涉及时间周期长，需要资金量大等特殊原因。
一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业就开始对外预售商品房，从而提前回流资金，缓解资金成本压力。
而这部分款项尚达不到收入确认条件，而作为预收账款入账。
那此部分预收账款需要交哪些税？怎么交？一、涉及的增值税预缴在增值税的处理上，相对比较简单明了。
根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款V（1+适用税率/征收率）x3%（其中现行的征收率为5%，适用税率为9%）二、涉及的土地增值税预缴1、什么情况下需要预缴土地增值税？根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
那么其实土地增值税在项目清算前，均适用预征的情形。
这一点与其它税种预征有所不同。
2、预缴比例根据国税发〔2010〕53号第三条规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
列举部分地方性规定，如：深圳划分相对简单，仅按三类进行预征，具体为：广州相对分类更细，具体为:青岛税局则更加复杂，在具体执行中还引入了销售单价的标准。
具体为：3、土地增值税预征收入根据国家税务总局公告2016年第70号第一条，可知：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款三、涉及的所得税预缴1、预缴时间？根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号第九条，企业销售未完工开发产品所取得的收入应分季(分月)预缴。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
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房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款本文主要分析深圳市房地产企业销售开发产品时，采用一般计税方法情形下如何预缴和清算各种税款。
一、预缴税款环节1、预缴增值税（1）预缴时间、地点《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。
（2）预征率和计算《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
2、预征土地增值税（1）预征时间《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（深圳市地方税务局公告[2016]7号）：一、将第十二条修订为：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。
（2）预征率《关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）明确，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
（3）计算《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告[2016]70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%]预征土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率3、预缴企业所得税（1）预缴时间《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现；第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
应在确认收入的当季度或当年预缴企业所得税。
（2）纳税调整计算营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预缴税款阶段的企业所得税收入，国家税务总局尚未明确。
土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预征的计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%]，即从企业所得税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款。
纳税调增数=（预收款-应预缴增值税税款）×预计计税毛利率（15%）-增值税附加税费和土地增值税二、清算税款环节1、正常申报增值税（1）增值税应税行为时点的判断《营业税改增值税试点实施办法》（财税2016年36号）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
如何判断是否发生应税行为，各地有不同口径，具体如下：各地国税地区口径河北国税河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
海南国税建筑业和房地产开发业若干税收政策指引纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。
除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。
四川国税四川国税解答营改增实务中热点问题房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为的发生时间。
湖北国税营改增政策执行口径第一辑纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
河南国税营改增问题快速处理机制专期十三（房地产企业专期）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。
安徽国税营改增热点难点问题（房地产）增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。
对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。
因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
浙江国税房地产业纳税义务时间为交房清算时间。
前期的预收款和全额款都属于预征税款范围。
内蒙古国税全面推开营改增政策问题解答二纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
江西国税江西省国税局8月18日再次解答营改增实务中的37个问题根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
宁夏国税全面推开营改增政策指引（三）房地产开发企业预收房款时纳税义务尚未发生，在总局进一步明确前，暂按《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交房时间为准。
湖南国税湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。
若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的，以销售合同约定的交房时间为准。
深圳没有对房地产企业销售自行开发房地产增值税应税行为的时点做出特别规定，由以上对各地国税对增值税应税行为时点的判断可知，大部分是以销售合同约定的交房时间为增值税应税行为发生的时点，如果实际交房时间早于合同约定时间，则以实际交房时间作为增值税应税行为发生的时点。
（2）应交增值税计算《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第四条规定：增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）。
一般计税方法下：应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额×11%－进项税额-已预缴税款=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%-进项税额-已预缴税款2、土地增值税清算（1）清算时点国税发[2009]91号第九条条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
国税发[2009]91号第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（2）土地增值税清算收入计算《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
如果房地产企业支付的土地价款取得了增值税专用发票，则土地增值税扣除项目中的土地价款为不含增值税的金额，土地增值税清算时的计税收入的公式为：计税收入=全部价款和价外费用/（1+11%）。
如果房地产企业通过出让方式取得土地使用权，土地增值税计税收入计算公式为：计税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%=全部价款和价外费用/（1+11%）+当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%。
当期允许扣除的土地价款抵减的销项税额作为土地增值税的计税收入。