北京养老地产专题研究
养老地产规划设计研究：新时期养老地产发展趋势解读-北京山合水易规划设计院
【养老地产规划设计研究】新时期养老地产发展趋势解读北京山合水易规划设计院养老养生度假规划设计中心随着社会的发展，我国人口老龄化无疑已成为今后发展过程中越来越突出的问题，近日发布的我国首部老龄事业发展状况蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，我国老龄化形式严峻，2013年老年人口数量将突破2亿，达到2。
02亿，老龄化水平达到14。
8％。
这意味着我国有1/6的人口已经步入老年阶段.北京山合水易规划设计院养老养生度假规划设计中心研究发现，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯，农村老年人留守现象严重，在2012年已经达到5000万人，高龄、失能、患病老人的照料护理问题也十分严峻，面对中国老龄化，养老产业的空缺越加明显。
养老产业中最为典型的开发模式就是养老地产，在我国养老地产十分缺乏，这是一种亚健康的社会现象。
政策鼓励发展养老服务设施2013年7月1日起，我国将实行修订后的《中华人民共和国老年人权益保障法》（以下称为《老年法》）.《老年法》中，提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜，各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。
各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业、事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施。
这样的政策出台后，意味着国家开始重视养老产业,养老产业将会迎来重大的利好。
“社区养老”成趋势北京山合水易规划设计院认为，在养老产业中，养老地产会成为首个国家支持和鼓励的养老产业开发模式.目前，全球社会对“社区养老”逐渐达成共识，打造“社区养老”也成为一种趋势。
民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划(征求意见稿）》指明了“十二五”期间中国养老服务建设体系的目标,提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元”，这成为养老服务民营发展的风向标.如何分割这样巨大的利益蛋糕，各大房产也已纷纷下水开始打造养老地产这种新型的“社区养老"模式。
北京东方太阳城养老地产调研报告
北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。
位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。
该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。
在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。
在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。
老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。
社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。
老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。
除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
目录一、项目概况 (1)（一）项目位置 (1)（二）建立情况 (1)（三）建设规模 (2)（四）购买及入住条件 (2)（五）销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (5)四、配套服务设施 (13)（一）东方太阳城医院 (13)（二）太阳会所 (14)（三）康体中心 (19)（四）东方嘉宾国际酒店 (21)（五）餐饮街 (21)（六）汇佳幼儿园 (22)（七）其他配套设施 (23)五、调研小结 (24)一、项目概况（一）项目位置：东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。
养老地产北京泰康之家·燕园案例研究分析
北京泰康之 家·燕园
• 老人享受权益
除上图会所提供娱乐设施外，每天都有各式各样的课程安排和俱乐部活动。 唱歌、跳舞、健身操、SPA、阅读、电影、雕塑、陶艺、插花、书法、绘画、 音乐会等丰富的课程和活动。
定期班车来往奥林匹克公园、蟒山国家森林公园、十三陵水库等周边景区。 乘坐班车或地铁；直达中国美术馆、嘉德艺术中心、首都剧场、等地观看演 出。在社区医生及护理人员陪同下，畅享海内外旅游。
如：乌镇雅园 海南亲和源
居家型活力 老人社区
着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供 学习、展示的平台。
如：上海亲和源 北京温都水城
农业观光型 养老社区
村企合作的养老项目中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业 用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决 农民就业问题。
我国老年住宅模式分类
• 企业型养老住宅按盈利模式分类如下：
“全部出售”模式 ——养老概念住宅＋超配套设施
• 以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 • 典型案例：东方太阳城
“销售+持有”模式 ——养老概念住宅＋养老地产
• “销售+持有运营”的方式运作， “销售+持有”，住宅销 售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式
北京泰康之 家·燕园
Hale Waihona Puke • 燕园收费标准：碧莲阁碧莲阁为社区重一些身体状况良好，但是在生活中逐渐出现记忆 障碍的居民提供脑力健康的专项保健服务，这一独特的服务项目帮助居民消 除紧张情绪，减缓记忆能力丧失，具有良好置业旭阳的专业团队，将通过或 精心设计的活动帮助有需要的居民保持他们的独立生活和认知能力。
养老地产北京泰康之家·燕园案例研究分析
北京东方太阳城养老地产研究
成功关键点（三）：
完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康 体中心、老年大学、自助农庄等等
大型康体中心： 康体中心接近8000平方米，室内、 室外的游泳池、跑道、各种健身器 材、网球场、舞蹈房、室内跑道、 温泉，均针对老年人特别设计； 社区农庄： 在社区内开辟可以耕作的农庄，每 块地管理费低廉，一年中可以在地 块中耕作。很多老年人非常喜欢这 种农家乐的感觉； 老年大学: 是北京市第一家社区内申办的老年 大学，开设多种课程，如芭蕾、陶 艺、书法、雕刻等，部分课程由社 区中的老年人担当教师；
区域概况： 项目所在顺义区植被覆盖率、 绿化率和空气质量等环境条 件和基础条件都非常好，位 于北京传统认知的中央别墅 区板块。 项目主要目标客源地为北京。 2006年，北京65岁及以上人 口超10%，按照国际标准， 已经进入老龄化社会，人均 GDP达6210美元，目标客户 的消费力很强；
规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区 特色——极致景观与闭合的开放组团
户型设计各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅； 中国传统观念子女与父母同住： 大户型多卧室； 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间； 环境设计方便交流： 大型会所成为老年人相互交流活动的主 要空间； 园林设计强调可交互性：在园林区里都 开辟了小型平台作为随机性的交流空间。
成功关键点（三）：
规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所 乐，老有所为
多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空 间，组团外部设置相对较大的活 动场所；
取得成果： 吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典 范 主流客户： 95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定 的经济来源； 职业： 教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主； 客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思 想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；
北京养老地产市场调研报告
04
养老地产市场价格分析
养老地产价格体系
价格水平
北京市的养老地产价格普遍较高，这与北京市的地理位置、经济 发展水平、人口老龄化程度等因素有关。
价格构成
养老地产价格主要由土地价格、建筑成本、配套设施费用、服务 费用等构成。
价格趋势
随着北京市人口老龄化程度的加深，养老地产价格仍有上涨趋势 。
养老地产价格影响因素
要点二
分布
这些项目主要分布在朝阳、海淀、丰台等城市中心区域 以及昌平、顺义等近郊区县。其中，朝阳区的项目数量 最多，占总数的20%以上。
养老地产项目类型与特色
类型
北京的养老地产项目主要包括养老公寓、养老社区、养老度假村等类型。其中，养老公寓是最为普遍 的项目类型，占据了市场的一半以上。
特色
各项目的主要特色表现在地理位置、配套设施、服务水平等方面。例如，一些项目位于自然风景区或 近郊，环境优美，空气清新；另一些项目则紧邻医院、购物中心等生活设施，方便老年人的生活。
对未来研究的展望
01
深入研究老年人需求和偏好， 加强对养老地产市场细分的研 究。
02
探讨多元化养老模式的发展， 研究如何结合养老地产与医疗 、康复、文化等产业融合发展 。
03
关注国际养老地产发展趋势和 经验，为我国养老地产发展提 供借鉴和参考。
感谢您的观看
THANKS
本次调研主要针对北京市的养老地产市场 ，包括老年公寓、养老社区、养老度假村 等项目。
VS
研究方法
采用文献资料收集、问卷调查、访谈等方 法进行调研。其中，文献资料收集主要是 收集相关政策文件、行业报告、企业年报 等资料；问卷调查主要是针对养老地产企 业、投资者、消费者等群体进行调查；访 谈主要是与养老地产领域的专家、学者进 行深入交流和探讨。
北京东方太阳城养老地产项目调研报告
北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”,于2002年开盘,项目立志“开退休社区之先河,立晚年幸福之标准”,以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现,为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式与社区文化。
位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年,现已几近售罄,共销售了产权房约4000套,加之其规划用地面积达234万平米,体量较大,堪称产权销售养老社区项目的典范。
该项目的另一个瞧点就是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活,很多住户就是昔日里各行各业的精英,有学者、商界政界人士、艺术工作者等等,文化层次普遍较高,对精神与文化内涵的追求也就更迫切。
在东方太阳城,业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣,还可相邀组团旅游;她们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部:棋盘俱乐部,舞蹈队,书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友,抛开退休后的孤独与无聊。
在这里,老年大学就是社区最受欢迎的活动。
老年大学设有文化艺术(书画、声乐等)、家政(插花、手工制作等)、医疗保健、英语等专业课程,还会有各种长短期班,如:书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。
社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。
老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力,收获着友谊、自信、快乐,找到了自己的精神归属。
除了硬件设施外,为老年人创造美满的精神文化生活也就是我们未来养老项目服务配套所关注的重点,加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方,因此,我们专程赴京考察了东方太阳城,为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
目录一、项目概况 (1)(一)项目位置 (1)(二)建立情况 (2)(三)建设规模 (2)(四)购买及入住条件 (2)(五)销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (6)四、配套服务设施 (15)(一)东方太阳城医院 (16)(二)太阳会所 (16)(三)康体中心 (22)(四)东方嘉宾国际酒店 (24)(五)餐饮街 (25)(六)汇佳幼儿园 (26)(七)其她配套设施 (26)五、调研小结 (28)一、项目概况(一)项目位置:东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁与镇河南村,东六环以东约10公里,距北京市中心区约50公里,距顺义城区约15公里,从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。
养老地产研究简介
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社区医护设施及服务
•社区与解放军总医院第二附属医院（二级甲等医院）合作，该医院 为社区配备了医疗部、理疗室、治疗室、药房、输液室等设施，并派 驻常驻医务人员，可满足日常普通疾病的诊断和治疗。 •社区免费为每一个入住者建立信息完善的个人医疗健康档案，并在 每年免费进行一定次数的全面体检，针对身体状况由专业的保健医生 进行一对一的健康管理和日常养护指导。 • 外地医保转到就近王府中西医结合医院（三甲），方便开药。 • 老人慢性病可转到安贞医院、中日友好医院的三甲医院就诊。 • 急性病拨打999急救电话，二十钟内赶到救治。
LOGO 3、研究内容（架构）
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4、文献述综
概念和 范畴的 界定
国外发展 研究
国内外 研究现 状
研究对象为美、 法、日，研究分 为三个部分：
国外研究四 国内现有 个方面： 模式：
①养老保险 ②养老模式 ③养老住宅 规划设计 ④养老地产 运营方式 万科模式 碧桂园模式 亲和源模式 金地模式
①养老地产 ②开发模式界 定.
①融资模式分析与 经验借鉴 ②运营模式分析与 经验借鉴 ③管理模式分析与 经验借鉴
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5、理论基础
基本意义
四象限 模型
基本定义
基本解释
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宏观分析
一、供应分析
二、需求分析 2、需求分析
（政府） 政策机制、管理体制都将不断完善
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2、确定研究方法
探索性研究法
在文献研究和案例研究的基础上， 探索如何完善开发经营模式以及 相关政策探讨
案例研究法 四象限分析法
文献研究法
实地调研汇晨老年公寓、康梦圆老年 公寓，总结其开发经营的优势和不足
9北京养老市场案例研究分析课稿
价格情况
入门费10－15万 元，月费为2600 －6500元/平米
共5栋高层公寓，1400 多户。户型50－80平方 米的开间、一居、两居， 价格80－130万
点评
实质上是郊区化 大社区，虽然打 着老年社区的名 义，但主流客户 仍是中青年人
“度假环境+产品形式+ 投资价值”是温都水城 成功的关键因素
现在，50年代人年龄在50-60岁左右， 他们马上要步入老龄化阶段
生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济 体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。 追求安逸、平稳的生 3 活，养老度假迫在眉睫
政府收益型
政府福利型
企业盈利型
•如：北京太阳城、东方太阳城、 太申祥和、燕达国际健康城、 温都水城老年公寓
本报告是严格保密的。
5
【北京市场】北京市场上养老住宅数量较少，主要分布在东、 北、西三个方向，我们对其进行了深入调查和盘点
典型项目分布图泰康养老地产Fra bibliotek北京太阳城
东方太阳城 东方太阳城 北京太阳城
置业敏感点
•完善的医疗配套 •社区的无障碍设计 •专业的护理人员
安养客户
•优美舒适社区环境 •简单医疗配套 •要求个人可活动空间较大， 老年娱乐活动场所
储备养老客户
•退休老人，购买房屋产 权储备养老
•可以满足基本生活需求的 设施配套 •环境优美
本报告是严格保密的。
8
【开发模式】根据开发模式将企业盈利型老年地产分为三种： 销售型、持有型和“销售＋持有”型
销售型