奇创-养老地产专题研究
养老养生地产需求特征及发展模式研究
养老养生地产需求特征及发展模式研究作者：张昕明尹珺来源：《建筑工程技术与设计》2014年第25期摘要：本文研究人口老龄化背景下，作为目前欲跨行业拓展的地产企业，是进军养生养老房产项目的绝佳的机会，以成都为例，针对养老养生地产这一独立业态的发展特征，文章从老龄市场现状需求分析、现阶段基本模式、运营模式、盈利能力对比等角度对其未来发展策略进行了探讨。
关键词：运营模式；养老养生地产；人口老龄化；地产转型一、发展养老地产的意义国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。
我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套。
急需民间资本进入养生养老产业发展。
从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。
养老养生地产是养生地产与养老地产的复合体。
对于客户来说，养老养生地产是为有养生需求人群及老年人提供适合养老养生的住宅、设施及服务，满足相关需求人群和老年人特殊需要，融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态。
对于运作主体如房产公司来说，养老养生地产是一种立体的开发经营方式。
它复合了房地产开发、养老养生服务、商业地产运营和金融创新等属性。
对于社会来说，养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。
二、成都市老龄市场现状分析成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日三、现阶段养生养老基本模式对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。
其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。
按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。
我国养老地产商业模式发展对策研究
老地 产经历从保 障水平低 、注 重社 会福利性 的传统 养老 院模 式 ，向社 会保障体 系完善 、保障水平高 的社 区化模 式 转变。 国外 发达 国家在养老地产 的模式设计上 更注重 经 营理 念 的提升 ，养老地产能使 老年人精神 充实 ，身体 健康 ，享受一种愉， １ ９ ， 、 自立 、宁静 而丰 富的老年生 活。
人性化 设计理念 和 区别对 待 的关怀模 式 ，普遍 化和社 区
化 发 展 成 为 新热 点 。
养 老首 先得有钱 ，其 中 “ 倒 按揭 ”就 是一种 能给老
人带来生活费又 能让 银行盈利 的金融创新 方式 。这种 由 ２ ０ 世纪８ ０ 年 代 中期 美国新 泽西 一 家银 行创 立 的放 贷方 式 ，分 为有 期和 无 期形 式 ，老 人可 以把 住房 抵 押 给银 行 ，银 行定期付给 老人生活费 。这种做 法对于拥 有 自主
模式 有较高 的社 会认可度 ，且发达 国家社 会保障体 系较
３ ． 由传统养老院转向社区化 养 老地 产项 目根 据服务对 象的健康状 况及 护理 需 求 的不同 ，设计 不同的建筑空 间 ，以满足 医疗 、护理 、养
护、休养 的不 同阶段 、不 同需 要。将不 同老龄住 宅产 品 融入社 区内，形成 满足各种类 型老龄 人基本生 活需求 的
迫切 需要就养 老地产商业 模式进 行深入研究 ，以期对 我
养 老地 产 内环境优 美 ，距离 中心城 市一般在 １ ０ 公里 左 右 ，面积一般在 １ Ｏ 公顷左右 ，生活配套设 施齐全 ，服 务完善。养老地 产项 目一般 以医护健康 为中心 ，包含 医 疗 、护理 、养 老、休 养等不 同功 能的建筑结构组合 。 以 护士站或护理 站为服务 区，按 照一定 的服务 半径 向外按
“养老地产”模式探讨及国内外典型案例
养老地产1．国外养老地产 (1)1.1国外养老地产模式分类汇总 (1)1.2养老地产案例 (2)1.2.1美国 (2)1.2.2北欧 (4)1.2.3德国 (5)1.2.4日本 (7)1.2.5新加坡 (8)1.3国外养老地产模式借鉴 (9)2．国内养老地产市场分析 (10)2.1市场潜力 (10)2.2市场开发 (11)2.3市场政策 (12)2.4开发商动向 (12)2.4.1万科 (13)2.4.2绿地 (13)2.4.3首创 (13)2.4.4保利 (13)2.4.5绿城 (14)2.4.6保险资金 (14)2.5辽宁省老年人口与养老机构情况 (14)2.5.1辽宁省老龄人口现状 (14)2.5.2辽宁省养老服务机构简介 (18)3．国内养老地产模式探讨 (18)3.1养老地产类型 (19)3.2养老社区类型 (21)3.3养老地产开发原则 (21)3.3.1市场定位原则 (21)3.3.2销售方式原则 (22)3.3.3社区服务原则 (22)3.4养老地产盈利模式 (22)3.5养老地产运营模式 (23)3.6养老地产融资模式 (23)4．国内养老地产案例 (26)4.1康疗型 (26)4.1.1台湾.长庚养生文化村（变相出售+持有经营） (26)4.1.2上海.亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商） (30)4.1.3北京.太申祥和山庄（持有经营） (32)4.1.4北京.燕达国际健康城（持有经营） (33)4.1.5天津.泰达国际养老院（持有运营） (35)4.2居家型（出售） (35)4.2.1绿地.21城孝贤坊 (35)4.2.2万科.幸福汇 (37)4.2.3保利.西塘越 (38)4.3综合型 (39)4.3.1北京.太阳城（出售+持有经营） (39)4.3.2北京.东方太阳城（出售+持有经营） (43)4.3.3北京.将府庄园（出售+持有经营） (45)4.3.4杭州.金色年华 (46)4.3.5南浔.中国第一老年城 (47)4.4农家休闲型（变相出售+持有经营） (48)4.4.1浙江.城仙居 (48)4.4.2太仓.艳阳乡村度假公寓 (49)4.5异地购房型（出售+持有经营） (49)4.5.1海口.太阳谷（养老、度假） (49)4.5.2三亚.海棠湾（规划建设中，休闲﹢养生﹢健康体验） (51)4.5.3万宁.兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老） (55)4.5.4琼海.天来泉（温泉、养生） (56)4.5.5海口.恭和苑（专业养老服务提供商） (59)5．项目开发参考指标 (60)5.1基础条件 (60)5.2项目选址 (60)5.3居住产品 (61)5.4配套设施 (61)6．项目建议................................................................................ 错误！未定义书签。
养老地产行业分析—养老地产发展前景
养老地产行业分析—养老地产发展前景养老地产行业未来发展前景广阔1、未来，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，我国养老地产将成为将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向发展，多种模式的融合将有效的推动养老地产的融合发展。
2、立足中国特色，充分借鉴美日等国与产业链细分市场合作的成功经验，加强养老地产项目的良性合作。
充分发挥各学科专业优势，探索新的发展、建设和运营模式。
一旦新模式形成，养老地产行业的前景将变得更加清晰。
3、从政策层面来看，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面，养老地产已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。
例如，2017 年 2 月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口;2017 年3 月，国务院出台的《" 十三五" 国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。
养老地产行业尚处于起步阶段，从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段(法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年)，到2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%;到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右;2050年60岁以上老年人口规模将达到4.8亿人，所占比重为25.6%。
老年人口规模巨大，老年人口增长速度惊人，为养老产业的发展提供了空间，也为企业带来了新的利润点。
2017 年养老行业市场规模为2.5 万亿元，2012-2017 年平均增速达26.91%，预计到2021 年市场规模将达到6.5 万亿元。
养老地产案例分析及开发建议研究
养老地产案例分析及开发建议研究养老地产是指为老年人提供居住、医疗、休闲、社交等各种服务的综合性地产项目。
随着我国人口老龄化的加剧，养老地产市场潜力巨大。
本文将通过对养老地产案例的分析，并提出相应的开发建议，对养老地产的发展进行研究。
首先，我们分析一个成功的养老地产案例：慈威养老社区。
慈威养老社区位于城市郊区，占地面积较大，环境幽静，空气清新。
社区内设有高标准的养老院、医疗中心、休闲娱乐设施等。
社区还与当地的医院、药店合作，为老年人提供医疗服务、药物配送等服务。
此外，社区还设置了健身房、图书馆、电影院等设施，世界各地的老年人可以在此共同生活，并参与各种社交活动。
通过对慈威养老社区的案例分析，我们可以得出一些开发建议：1.地理位置选择：选择相对空气清新、环境宜居的地理位置是至关重要的。
老年人对环境的要求较高，远离噪音、污染的区域更加适合养老地产的发展。
2.设施配套完善：养老地产需要提供全方位的服务，包括居住、医疗、休闲、社交等。
在设计养老地产时，要考虑到老年人的需求，完善社区设施，如医疗中心、健身房、图书馆等，以满足老年人的各种需求。
3.与相关机构合作：与当地医院、药店等相关机构进行合作，为老年人提供方便的医疗、药物配送服务。
此外，还可以与运动健康机构、文化活动中心等合作，开展有益的休闲娱乐活动，增加社区的吸引力。
4.多元化的项目内容：老年人对于生活的需求多样化，养老地产在项目设计时可以考虑加入多种元素，如美食餐厅、手工艺坊、养生SPA等，满足老年人的不同兴趣爱好。
5.建设可持续发展的社区：在养老地产的规划和建设过程中，要注重可持续发展的理念。
例如，设置太阳能发电设施，减少能源消耗；建设可回收利用的废物处理系统，降低环境负担等。
综上所述，养老地产是一个潜力巨大的市场，但同时也面临着挑战。
通过对成功案例的分析，并提出相应的开发建议，可以为养老地产的发展提供一些指导和启示。
未来，随着我国老龄化的进一步加剧，养老地产的市场需求将不断增长，相信在各方的共同努力下，养老地产将会迎来更加繁荣的发展。
养老地产商业模式创新：基于全产业价值链整合构建可持续盈利能力！
养老地产商业模式创新：基于全产业价值链整合构建可持续盈利能力！一、引言随着我国社会对老年人生活重视的呼声越来越高,养老产业的需求变得更为迫切。
养老地产是集护理、医疗、娱乐等功能为一体的综合型地产。
但国内的养老地产普遍存在定位模糊、商业模式持续性弱、开发模式不够吸引等问题,因此构建养老地产商业模式和创新产品设计显得格外必要。
养老地产研究的文献非常丰富,其中也不乏养老地产商业模式的研究。
国内尽管有学者曾就养老地产商业模式问题研究从不同角度提出许多重要观点和成果,但尚未从产业价值链视角去审视养老地产商业模式概念及其构建问题。
养老地产商业模式构建是一个创新性命题,然而养老地产产业价值链的整合对其商业模式的创新至关重要。
二、国内养老地产试点现状、特征与挑战(一)国内养老地产试点模式剖析目前看全球养老地产发展大致分为以下三大模式:政府主导社会福利型养老地产、市场化开发型养老地产和“政府+开发商”合作开发养老地产。
不同模式有其发展的社会背景和各自特点。
近年来国内也出现了许多养老地产的试点项目,但规模化、连锁化的发展仍比较少。
具体典型模式如表1所示。
(二)国内养老地产试点项目共性与难点1.国内养老地产试点项目共性(1)选址。
国内养老地产试点项目选址多选择在市郊交通便利之处，而根据不同的区位，可以分为城市核心区、拓展区、近郊区和远郊风景区项目，不同区位的养老项目定位也不尽相同。
(2)项目配套。
大多试点项目项目配套均设置康体会所,满足老人活动、娱乐需求,同时注重医疗设施配套，均设置医疗中心或社区医院。
根据项目区位、定位及客户需求，项目配套设施也会不同，需要调研项目辐射区域的终端客户需求。
(3)项目运营。
具体运营方式上多采取“出租+出售”的方式,出租多采用会员制,人会费从3000元到100万元高低不等;另一方面,出租均有严格的年龄及身体状况限制,出租有一定的起租期限。
2.国内养老地产试点项目存在的难点从目前国内养老地产的项目看,发展养老地产面临着一些共同的问题需要解决。
房地产养老地产专题研究报告案例资料
3.养老地产发展
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老
院。
医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按
业主购买房屋的使用权 分享综合服务区的相关服务
价格较低适用于老年群体
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典型案例
居家养老
以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务 为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常 生活困难为主要内容的社会化服务。
例如：
日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所 有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种 服务。 一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居 住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助 于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼 设，如老人公寓、幼儿园等。
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目标客户群的消费方式
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老 年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后， 收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可 以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老 年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均 寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归 银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
2024年养老地产项目策划书范文
2024年养老地产项目策划书范文养老地产项目策划书1一、前言随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。
我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势，解决养老问题迫在眉睫，备受政府关注。
但我国做为发展中国家，各项养老设施不健全，传统养老以国家政府福利为主，以经济为导向的养老机制目前在我国非常少且盈利能力通产不高。
因此在我国发展养老服务时机成熟，市场巨大，前景广阔。
二、养老服务项目概念及说明（一）项目概念本项目以提高老年群体生活质量，注重老年人的精神生活，提高老年人的生活质量和生活追求，让老年人享受一个温馨、健康、快乐的老年生活，同时，帮助成人家庭减轻照料老人的负担，让他们“放心”工作，创造社会财富。
本项目采取传统养老翻新，配以现代化信息网路技术，换句话说就是实体与网络虚拟相结合的模式。
1、首先我们会重点创建满足各层级老年消费群体需求的老年公寓，该地位于城郊，交通便捷地段，周边风景秀丽，水质清洁，有良好的生态环境，是休闲、养老的好地方。
定位为“夕阳之家”，公司内部各种硬件设施齐全，包括聊天室，书画间、健身室、老年餐厅、接待室、阅览室、多功能活动室，医疗中心等，实施开放型养老，方便老人与子女常联系。
2、虚拟网络模式是指与上述养老公寓型相区别的形式，这只是个居家养老的信息交流中心，也就是我们公司会整合社会优质资源，如家政公司、物业公司、医疗服务中心、餐厅等，从而达到上门服务的效果。
顾客可以通过我们建立网络和呼叫服务中心平台，预约服务，机构将会在预约的时间和地点派专员上门服务。
（二）项目优点1、这里的老年公寓不同于国家集体办的社会福利设施，它是一个服务产品，宗旨必须是满足客户需求。
因此入住的老年人可以根据自己现有的经济条件和他们本身的身体健康状况选择住房的等级和服务项目。
2、老年公寓设施齐全，兼顾老人各方面需求，方便、舒适、安全。
3、虚拟平台方便快捷，适合现代社会发展方式，也给养老赋予了新形势。
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养老地产——汹涌来袭的银发浪潮
国际标准： 根据联合国科教文组织制定的标准，当 一个国家60岁及以上的人口占总人口比例达 到 10 ％，或 65 岁及以上人口占总人口的比 例达到 7 ％即为“老龄化社会”；65 岁以上 的人口比率超过14％即为“老年型社会”。
养老地产专题研究
目录
一、养老地产发展背景
二、养老地产发展现状 三、养老地产投资选择 四、案例分享
目录
一、养老地产发展背景
1.1 基本定义 1.2 政策 1.3 趋势预判
养老地产
养老产业：指以老年人为目标客户群，为其提 供设施、特殊商品和服务，满足其特殊需要的，包
括老年人衣食住行用医娱学等物质和精神文化方面
养老地产——汹涌来袭的银发浪潮
养老地产——发展趋势
目录
二、养老地产发展现状
2.1 养老地产需求分析 2.2 养老地产供给分析 2.3 养老地产发展困境分析
养老地产现在——养老需求
养老地产现在——养老需求
养老地产现在——养老需求
养老地产现在——养老需求
养老地产现在——养老供给
养老地产现பைடு நூலகம்——养老供给
养老地产现在——养老供给
养老地产现在——养老供给
养老地产现在——养老供给
养老地产现在——养老供给
养老地产现在——养老供给
养老地产现在——养老供给
养老地产发展困境
目录
二、养老地产投资选择
2.1 养老地产投资机会选择 2.2 养老地产养老地产产品开发选择 2.3 养老地产养老地产运营方式选择
美国太阳城中心
美国太阳城中心
美国太阳城中心
日本港北新城
日本港北新城
日本港北新城
北京太申祥和山庄
北京太申祥和山庄
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养老地产——汹涌来袭的银发浪潮
国际标准：
根据联合国科教文组织制定的标准，当一个国家60岁及以上的人口占总人口比例达到10％，或65岁及以上人口占总人口的 比例达到7％即为“老龄化社会”；65岁以上的人口比率超过14％即为“老年型社会”。
养老地产——汹涌来袭的银发浪潮
前所未有的政策支持 1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国 老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多 个老年政策法规，数量众多，涉及面广。
养老地产投资机会选择
养老地产投资机会选择
养老地产投资机会选择
养老地产产品开发选择
养老地产产品开发选择
养老地产产品开发选择
养老地产产品开发选择
养老地产产品开发选择
养老地产运营方式选择
目录
四、案例分享
1.1 美国太阳城中心 1.2 日本港北新城 1.3 北京太申祥和山庄
美国太阳城中心