绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究开题报告(完整资料).doc
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，老龄化趋势严峻，国家提倡“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，构建“9073”养老格局,养老房产的开发与建设十分急需。
研究本课题的意义在于提高老年人的晚年生活质量，完善我国养老地产运营管理模式。
本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，从住宅产品设计特点、运营模式、资金来源、配套设施等方面总结分析其成功的原因，通过案例研究、比较研究、问卷调查等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，以及通过乌镇雅园项目折射出的我国在养老房产领域上现存的几个急需解决的问题，为我国之后的养老房产提供可以借鉴的宝贵经验。
关键词：乌镇雅园；养老房产；运营管理；养老模式Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhen Graceland's Endowment Real EstateAbstract:China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of "take the elderly at home as a base, rely on the community districts, supported by institutions" and aims to build "9073" pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and management mode of China's endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of funding, facilities, etc.. Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of China's endowment real estate. Most importantly, it can offer valuable lessons for our country’s endowment real estate.Key words:Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model目录1 引言 (1)1.1 研究的背景与意义 (1)1.1.1 研究的背景 (1)1.1.2 研究的意义 (1)1.2 国内外研究概况 (2)1.2.1 国外研究概况 (2)1.2.2 国内研究概况 (3)1.2.3 国内外经典案例 (4)1.3 研究方法 (5)2 养老房产运营管理模式概述 (5)2.1 我国养老房产入住模式 (5)2.1.1 租 (5)2.1.2 售 (5)2.1.3 反按揭 (5)2.2 我国养老房产的运营管理 (6)2.2.1 住宅建设与社区管理相结合 (6)2.2.2 住宅建设与社区管理相分离 (6)3 乌镇雅园简介 (6)3.1 项目概况 (6)3.2 运营理念 (7)3.3 运营资金 (7)3.3.1 内部资金 (7)3.3.2 外部资金 (7)4 绿城乌镇雅园特色 (7)4.1 配套设施 (7)4.2 主要客户 (8)4.3 装修设计 (9)4.3.1 室内设计细节 (9)4.3.2 室外设计细节 (9)4.4 物业管理 (9)4.5 特色配套 (10)4.5.1 颐乐学院 (10)4.5.2 医疗公园 (10)4.6 乌镇雅园与国内外案例比较 (11)5乌镇雅园日常运营管理研究 (12)5.1 服务标准 (12)5.1.1 收费服务 (12)5.1.2 免费服务 (13)5.1.3 服务改善与增加服务 (13)5.2 合作运营商 (13)5.3 园区日常管理 (14)5.3.1 人员配备。
乌镇雅园,一种更为前沿和贴心的养老新模式
乌镇雅园，一种更为前沿和贴心的养老新模式作者：高荣伟来源：《绿色中国·B》2014年第08期“江南奇景水中乡，后巷前街舟楫忙。
行客欲知乌镇事，小桥黛瓦话沧桑。
”这首诗歌是对浙江乌镇美景的真实写照。
浙江乌镇素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉，完整地保存着晚清和民国时期水乡古镇的风貌和格局。
号称“江南善水宝地”的乌镇以河成街，流水行船，依河筑屋，街桥相连，处处体现着中国古典民居“以和为美”的人文思想。
在乌镇长达六千余年的沧桑巨变中，如今的乌镇已经成为国家5A级景区。
温润千年浩渺文脉，心系人文情怀和生命关爱，时下，一种全新的“养老生活模式”——乌镇雅园，即将在古老的乌镇呈现。
浙江乌镇雅园占地650亩，是中国首个复合休闲健康养老主题园。
从外观来看，白墙黛瓦的新民国建筑风格，江南园林式造林手法，加上原生态的自然景观，使之充满诗情与画意。
据媒体披露，乌镇雅园规划了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括雅达国际康复医院、国际护理养老中心、星级度假养生酒店。
引人关注的是，作为蓝城雅园的一个核心配套，其间还设置了3.5万平方米规模的老年大学——乌镇“颐乐学院”。
据悉，“颐乐学院”之名是蓝城董事长宋卫平亲自敲定的。
“颐，就是休养、颐养的意思。
资本的时代已经过去，接下去是公益的时代。
我希望所有的老人在此都能够快乐地休养，度过自己的老年生活。
”宋卫平如是说。
“颐乐学院”依古代书院建筑形制布局，是国内首例学院式养生养老社区，也是目前全国最大规模的“老年大学”。
“颐乐学院”是蓝城养老服务体系的一个创举。
围绕“颐、乐、学、为”为核心的养老生活内容，致力于为中国长者创造健康、快乐、活力的全新颐乐生活，一直是蓝城努力的方向。
“在最文艺的地方养老，老有所养，老有所学，老有所医。
”蓝城集团颐乐教育公司总经理葛婷婷谈及“颐乐学院”时表示，不仅仅让年迈体弱者老有所养，而且乌镇雅园的养老模式更为贴心和周到，更为前沿，更为人性化。
老年公寓建设发展研究的开题报告
老年公寓建设发展研究的开题报告一、项目背景随着我国人口老龄化进一步加剧，老年公寓成为解决老年人居住问题的重要选择。
与传统的养老方式相比，老年公寓具有更为综合的服务功能和更高的生活品质要求，因此其建设与发展面临着许多挑战和机遇。
本研究旨在探讨老年公寓建设与发展的现状、问题及未来发展趋势，为相关政策制定和实践提供参考。
二、研究目的1. 研究老年公寓建设与发展的现状和问题，查明存在的难点和瓶颈，为问题解决提供理论依据。
2. 分析老年公寓应具备的各种服务功能，探讨如何提升服务质量和满足老年人多样化需求的方法。
3. 探究老年公寓的可持续发展问题，分析其投资回报与社会效益之间的关系，并提出可行的建议和措施。
三、研究内容和方法1. 研究内容（1）老年公寓的概念、种类和发展历程。
（2）老年公寓建设和运营中存在的问题，如资金来源、规划设计、管理运营等。
（3）老年公寓服务功能的分类和实现方法，如日常生活服务、医疗保健服务、文化娱乐服务等。
（4）老年公寓的可持续发展问题，如资金回报率、社会效益、可持续发展路径等。
2. 研究方法（1）文献资料法：对国内外相关研究文献进行归纳总结，了解老年公寓的概念、种类、发展历程等情况。
（2）问卷调查法：通过问卷调查了解老年公寓居民的需求和评价，以及经营者的管理经验。
（3）案例研究法：选取多个老年公寓进行比较研究和案例分析，评估其服务质量、可持续性及投资回报率等。
四、研究意义老年公寓作为老年人居住的主要形式之一，其建设与发展对老年人的生活质量和社会进步具有重要意义。
本研究旨在深入探讨老年公寓建设与发展的相关问题，为政府、企业和民众提供有益的建议和参考，促进老年公寓可持续发展和老年人福祉的提升。
养老地产项目案例——乌镇雅园
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
2020年绿城·乌镇雅园案例含盈利模式(最新)
物业类型 养老住宅区
颐乐学院 雅达国际康复医院
国际养老中心
Alila 度假酒店
特色商业中心
占地规模 500亩 150亩 195亩 175亩
480亩
用地性质 70年产权住宅用地
科教文卫用地 医疗卫生用地
/
商业用地
建筑面积（㎡） 46万 3.5万 7.3万 4万
3.43万m2
5万m2
占比 67% 5% 10.4% 5.7%
4.9%
7%
医疗设施
（养老服务配套）
• 雅达国际康复医院：委托浙江雅达国际康复医院负责运营，按照 国家三级康复专科医院标准建设，规划有350张床位，医护比为 1:1—1:1.5。
• 国际养老中心：引进国际知名护理服务品牌，建设成半护理和全 护理养老中心。
文化娱乐配套
• 颐乐学院：有礼堂、健身会所、电影馆、商业街、幼儿园等设 施，并设立五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系。
园区餐厅
迎宾阁
社区商业街
西餐厅
棋乐轩
医务楼
办公楼
教学楼（静态）
行政会展楼 中心广场（门球） 大礼堂
教学楼（动态） 静修堂
小会堂
幼儿园
白马湖
健康促进馆
游泳馆
运动馆 蔬果园
国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
前期通过养老住宅销售快速回现，中后期以颐乐学院自持经营、大型物业招商租赁为主
产权出售
服务收费
+
• 其他服务：如家政服务、健身房等均 收取一定费用
• 小独栋别墅：170㎡左右，3500040000元/㎡（60栋），已全部售罄。
颐乐学院年费、物业费等
绿城乌镇雅园首创学院式康养地产模式解读
电梯多层 颐乐学院 单层别墅
绿城乌镇雅园占地面积约650亩，总建筑面积约60万平方米，包括3.5万平方米颐乐学院。 物业类型包括中式单层别墅、多层电梯公寓、高层公寓。
别墅效果图
公寓效果图
新民国建筑风格，白墙灰瓦间的典雅流露 绿城·乌镇雅园充分遵循江南水乡人文特色，采用新民国建筑风格，白墙灰瓦，端庄 典雅，沉稳大气。
中央广场（门球场）
游 泳 馆
体 育 馆
网球场
游泳馆效果图
健身房
太极
垂钓
网球
门球
台球 乒乓球
护 理 楼
健康促进馆
生活意向-健康促进
健康促进馆示意图
办 公 楼
幼 儿 园
生活意向-健康促进
办公楼意向图
幼儿园意向图
目录
1 养生福地，梦里乌镇 2 精彩生活，梦想颐乐 3 适老专长，圆梦雅园
高层公寓
国际养老中心
国际养老中心将被 建设成半护理和全 护理养老中心，采 用先进的养老护理 模式，提供订单式 服务，满足养生居 住区老人的护理需 求。
特 色 商 业 区
养生居住区
度 假 酒 店 区
国
际
养
老
医
中
疗
心
公
园
颐 乐 学 院
鸟瞰图
乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老 年大学的1.5倍，将成为长者生活、学习、娱乐的最主要活动空间。
江南园林景观，诗情画意，师法自然 这里不仅有着四季分明的江南风光，还有“久在樊笼里，复得返自然”的纯美 社区园林，静心吐纳，享受自然的眷顾。
90平样板房实景图
72平样板房实景图
全装全配带地暖，现代简约，温馨典雅 适老性专业设计，为护理型居家养老提供升级可能。
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
养老地产-乌镇雅园考察报告
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建 二.考察内容 筑 1.1.规划布局
实景图片
案例点评
案例点评：从颐乐学院的总体规划布局及 单体建筑的平面布局可以看出，建筑主要以 传统四合院的形制进行布局。不管是整个颐 乐学院建筑群，还是单体的建筑都用风雨连 廊连接。
ZHONG AN REAL ESATE LIMITED 战略引领未来
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建 二.考察内容 筑 1.2.建筑风格
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简 一.项目简介 介 1.项目概况
绿城•乌镇雅园，亚洲最大的颐乐养生园区。 择址于最适合颐乐养生的水乡古镇——乌镇，首 创中国学院式养老模式。总建筑面积约60万平方 米的养生圣地，以“书院建筑”为型制特征，以 “颐养天年，乐学人生”为主旨，围绕白马湖布 局中式的单层养生别墅、新民国风的多层电梯公 寓、高层公寓和颐乐学院四种物业，充分构建以 “颐、乐、学、为”为核心的养生养老生活，实 现中国当代长者的品质人生。
实景图片
案例点评
案例点评：乌镇雅园在建筑设计中保留了 很多传统建筑的元素，并结合建筑形式进行 了灵活的运用，达到了现代与传统的完美融 合。
ZHONG AN REAL ESATE LIMITED 战略引领未来
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建 二.考察内容 筑 1.3.建筑细部 —— 1.3.1传统元素的运用
实景图片
案例点评
案例点评：建筑门窗的细部，连廊的结构 造型等均延续了传统的元素。且建筑布局将 江南园林“曲径通幽”的手法运用其中。如 在一条走廊的尽头，推开门豁然开朗，给人 一种“柳暗花明又一村”的感觉。
绿城•乌镇雅园，首创中国学院式养老模式。 其3.5万方的颐乐学院，以中国古代四大书院之 一的岳麓书院为范本，再现了“书院建筑”的人 文典范。以“颐养天年，乐学人生”为主旨，配 合优质的教师团队、丰富的课程体系和社团活动， 配备室外塑胶跑道、标准室内篮球场、室内恒温 泳池等学院设施，为业主提供专业高效的学院式 颐养健康服务，丰富多彩的颐乐学习服务，舒适 周到的颐居生活服务，使学习、运动、休闲、健 康一站式生活就在家门口，以实现健康老年、安 逸老年、快乐老年、价值老年、幸福老年、完美 老年的服务目标。
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本科生毕业论文（设计）
开题报告
题目：绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究
学生姓名
学号
指导教师
二级学院
专业名称
班级
2014年12月
浙江财经大学毕业论文（设计）对学生的要求
1.学生应充分认识毕业论文（设计）工作的重要性，学生本人应对工作的质量负责，有高度的责任感，在规定的时间内全面完成毕业论文（设计）的各项工作，争取优异成绩。
2.学生在接到毕业论文（设计）任务书后，在领会课题的基础上，进一步了解任务的范围及涉及的素材，应向指导教师提呈调查研究提纲，查阅、收集、整理、归纳资料，学生在毕业论文（设计）中都应结合毕业论文（设计）课题进行必要的外文阅读以及完成规定的外文资料翻译和文献综述。
3.学生应在充分调研的基础上编写毕业论文（设计）工作计划，列出完成毕业论文（设计）任务所采取的方案与步骤，认真做好论文提纲。
4.学生应主动接受教师的检查与指导，定期向指导教师汇报工作进程，听取教师对工作的意见和指导。
5.学生在毕业论文（设计）工作中应充分发挥主动性和创造性，树立实事求是的科学作风，严格遵守规章制度，要独立完成毕业论文（设计）任务，严禁抄袭。
6.学生在毕业论文（设计）答辩结束后，应交回毕业论文（设计）的所有材料，对设计内容中涉及的有关技术资料，学生负有保密责任，未经允许不得擅自对外交流或转让，并协助做好归档
工作。
――摘自《浙江财经学院本科毕业论文（设计）工作管理暂行规定》（浙财院[2008]132号）
养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。
这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。
但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。
王忠（2011）对养老地产的商业模式进行了解构，阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式，并提出了中国的养老地产基本是学习了美国的CCRC社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体。
孙秀娟（2011）在她的硕士论文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种，得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。
并且她提出了“战略联盟管理模式”，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。
我国的养老地产起步的时间不长，同时也意味着存在很多问题。
李珊（2014）提出了两个问题，一是利润低，融资难，二是专业化服务欠缺。
目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。
养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离不开对健康产业链的依赖。
董伟源（2014）为养老地产所提供的建议有三条：第一，养老社区的结构创新，加入幼儿园、合住区等混合多元结构；第二，国家养老保险制度与养老地产服务的结合；第三，更多主题社区模式的开发。
在《养老建筑面临的挑战与出路”主题沙龙》（2014）中，很多学者都提出了自己的见解，黄晨熹提出：“养老已经在提供基本生活保障的基础上更关注如何让他们获得有质量、有自尊的老年生活”。
李斌建议“设立入住老人的意外责任保险，让管理方面卸掉顾虑，让真正需要照顾的老年人获得理想的养老服务。
”华山提出：“没有适合所有老人的基本产品，所以养老产品需要多元化，养老建筑以及规划要满足老年人各种各样的需求。
”其他学者各抒己见，如护理人员的合理配置、养老产品的人性化设计等。