房企城市战略布局的几种模式
姚武：房企战略转型N种模式
姚武：房企战略转型N种模式明源地产研究院院长姚武行业聚集度更高，强者恒强，规模之争、合理布局、坚持去化成为行业共识。
但我们也看到，开发类房企、持有经营类房企，以及走创新的跨界房企，由于发展阶段不同、规模不同、资源禀赋不同，其战略调整模式也各不相同。
2013年，不管对房地产行业还是房地产企业而言，都同样是高歌猛进的一年。
随着市场成交的持续上行，今年至少有6家企业可以冲进千亿军团；而百亿将成为进入今年销售排行榜的一个门槛。
从行业发展的趋势来看，行业聚集度更高，强者恒强，规模之争、合理布局、坚持去化成为行业共识。
但我们也看到，开发类企业、持有经营类企业、以及走创新的跨界企业，每种类型下不同规模的企业又走出了不同的战略突围模式。
一、开发类模式目前，房地产开发模式依然是国内房企利润获取的主流模式，即通过开发物业并销售物业实现效益，我们统称为开发类模式，这类模式下又主要有快周转、区域深耕、成本领先、精品战略等细分模式。
1.高周转模式做大规模已成为行业共识，跨区域、多项目、多业态发展是必由之路。
高周转本质是资金的高速周转，项目开发价值链前段对资金的需求最大，所以都在提升从拿地到开工、开盘的时间，不少企业从拿地到开盘已经有效控制在6～8个月，有些项目甚至还不到3个月。
更多的工作前置、战略采购、产品标准化都是这类企业管理抓手。
选择了高周转，对产品的品质追求会有一定的妥协，但这种妥协一定要有度。
因此，有不少企业不苛求从拿地、开工、开盘到交房整个价值链都“快”，而是以预售为界，前段高周转，后段高品质，在速度与品质之间取得较好的平衡。
快周转这种运营模式重点考验企业是否有更敏捷高效的产销平衡能力。
如何解决产销匹配度的问题？主要看三种保障系数的平衡关系，即业绩保障系数（业绩保障系数=预收账款/营业收入）、生产保障系数（生产保障系数=期末在建面积/年度销售面积）和土地保障系数（土地保障系数=土地面积/年度销售面积）。
三大系数随着企业不断发展，之间的差距应该越来越小，代表企业运营管理水平越来越成熟，企业应该动态的审视自己运营管理水平，有效设定吻合自身管理水平的三大系数安全边界。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
房地产策划模式比较及全程策划内涵
房地产策划模式比较及全程策划內涵随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了近年来最热门的行业之一。
对于房地产开发商来说，如何制定科学、全面的策划方案，从而在市场竞争中占据一席之地，是每一个开发商必须要面对的问题。
本文将主要探讨房地产策划模式比较及全程策划内涵，以期能够帮助开发商更好地了解房地产策划的动态和趋势。
一、房地产策划模式比较1、传统模式传统模式是指在开发前，先购置土地，然后再规划、设计、开发等一系列操作，最后再出售给消费者，这种方式比较独立，也比较成熟，但缺点是高成本、长周期、风险较大。
2、集约化模式集约化模式是指在开发前，先通过投资银行等金融机构进行资金筹措，然后利用资金去购置土地，规划、设计、开发等环节则由房地产开发商和其他专业公司进行。
这种模式操作周期短，资金利用率高、风险控制能力强，但是需要开发商有丰富的运作经验和优良的信誉。
3、协同模式协同模式是指开发商在规划、设计、开发等环节中，与政府、银行、设计院、房产中介机构等合作，共同利用自己的优势，以达成更优秀的产品品质、更精细的定位、更高的协调能力、更低的风险成本等目标。
这种方式能够最大限度地发挥各方优势，提高开发效率和产品品质。
二、全程策划内涵1、市场研究和调查在进行房地产开发之前，必须对市场进行全面调研，了解市场需求、人口分布、消费者行为等一系列信息。
同时还需要进行竞争对手分析，了解自己的优势和劣势，从而制定合理的市场策略。
2、投资和融资投资和融资是房地产开发的基础，需要进行充分的资金筹集和规划，同时还需要对资金的使用进行严格的监管和控制，以确保投资回报率最大化。
3、规划和设计规划和设计是房地产开发的关键环节，需要与政府部门和设计机构紧密合作，制定合理的建筑规划，确保产品质量和风格与目标市场需求相符。
4、营销和销售营销和销售是房地产开发的最终环节，需要制定有效的营销策略，进行品牌推广和宣传，同时还需要优化销售渠道和销售服务，保障消费者的购房体验和购房安全。
房地产区域开发与运营的三种模式
房地产区域开发与运营的三种模式一、综合开发模式综合开发模式是指在一个区域内，将不同类型的房地产项目进行集中开发和运营的模式。
这种模式通常由房地产开发商或地产公司负责统筹规划、设计、建设和销售等工作。
综合开发模式的特点是项目种类多样化，包括住宅、商业、办公、酒店等不同类型的房地产项目。
这种模式能够满足不同人群的需求，提供全方位的生活和商业配套设施，提高区域的综合竞争力。
以某市为例，综合开发模式的区域开发与运营可以采取以下步骤：1.规划阶段：根据市场需求和区域特点，制定详细的规划方案，确定各类房地产项目的布局和用地规模。
同时，进行市场调研，了解目标人群的需求和购房意愿。
2.设计阶段：根据规划方案，进行详细的设计工作，包括建筑设计、景观设计、交通规划等。
设计要充分考虑人居环境、交通便利性、绿化率等因素，以提高居民的生活质量。
3.建设阶段：根据设计方案，进行房地产项目的建设工作。
这包括土地开发、基础设施建设、房屋建造等。
建设过程中要注重质量控制，确保项目的安全和可持续发展。
4.销售阶段：在项目建设完成后，进行销售工作。
这包括制定销售策略、推广宣传、签订合同等。
销售过程中要注重与购房者的沟通和服务，提供合适的购房方案，满足购房者的需求。
5.运营阶段：项目建设完成后，需要进行长期的运营管理工作。
这包括物业管理、商业运营、社区活动等。
运营过程中要注重提供优质的服务，保持项目的良好形象，提高居民和商户的满意度。
二、专业化开发模式专业化开发模式是指将房地产开发与运营的不同环节分别交由专业的公司或机构来负责的模式。
这种模式的特点是各个环节由专业人士负责，能够提高工作效率和质量。
以某市为例，专业化开发模式的区域开发与运营可以采取以下步骤：1.开发阶段：由专业的开发商负责项目的规划和建设工作。
开发商要具备丰富的经验和专业的技术，能够根据市场需求和区域特点，制定合理的规划方案，并进行高质量的建设工作。
2.销售阶段：由专业的销售机构或中介公司负责项目的销售工作。
房企新发展模式的四种方向
房企新发展模式的四种方向随着社会经济的不断发展和人们对生活品质的需求提高，房地产行业也在不断创新和进步。
传统的房地产开发模式已经逐渐不能满足市场的需求，因此，房企纷纷寻求新的发展模式来适应市场变化。
这里将介绍四种房企新发展模式的方向。
1.精细化服务传统的房地产开发模式主要是以房屋的规模和售价来衡量成功，但是随着人们生活水平的提高和对生活品质要求的增加，房企应该更加关注购房者的个性化需求。
精细化服务模式强调通过提供个性化的服务来满足不同购房者的需求。
这包括提供定制化的房屋设计、个性化装修等。
同时，房企还可以通过提供高品质的物业管理等增值服务来提高购房者的满意度。
2.互联网+房地产随着互联网的快速发展，越来越多的房企开始迎合消费者对于移动互联网的需求，将互联网技术应用于房地产行业。
互联网+房地产的发展模式可以通过在线售房、在线装修设计、在线物业管理等方式，为购房者提供更加便捷、高效的服务。
同时，通过互联网技术的应用，房企还可以进行精准的市场定位和推广，提高效益和竞争力。
3.租赁经济传统的房地产开发模式主要以销售房屋为主，但是随着城市化进程的加快和人口流动的增加，租赁需求也在不断增长。
租赁经济模式强调以租代售，通过建设和管理优质的租赁住房，提供租赁服务。
租赁经济模式有助于解决城市中住房短缺的问题，提高居民的居住品质，同时也为房企提供可持续发展的商机。
4.城市综合体建设传统的房地产开发模式主要以房屋开发为主，而城市综合体建设模式则强调以城市为单元，考虑到居住、商业、办公、文化等多种功能的综合发展。
通过建设大型的城市综合体，房企可以提供更加综合、便捷的生活服务，满足居民的多样化需求。
同时，城市综合体建设还可以促进城市的发展和转型升级，提高城市的吸引力和竞争力。
综上所述，房企的发展模式已经从传统的以房屋开发为主转变为关注购房者个性化需求、互联网+房地产、租赁经济、城市综合体建设等多种方向。
随着社会的不断变化和市场需求的不断更新，房企需要不断创新和进取，寻找符合市场需求的发展模式，以保持竞争力和可持续发展。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产是一个巨大的产业，它在全球经济中占据着重要的地位。
为了满足人们对住房需求的日益增长的需求，开发商们不断探索并创新各种模式和方法来满足市场需求。
在这一过程中，出现了许多非常成功的开发模式。
它们在创新性地满足了不同的起点消费需求和经济实际情况的同时，给行业带来了巨大的帮助。
在这篇文章中，我们将讨论房地产十大开发模式。
1. 成本模式成本模式是指强调低成本和快速销售的房地产开发模式。
基于这种模式的开发商，通常通过利用先进的技术、材料、工具和管理技术来实现这一目标。
这种模式适用于中压力的市场，市场需求不高，竞争激烈。
优点也非常明显，成本低、交付速度快、相对收益稳定。
2. 精细化模式精细化模式是指将开发的业务流程和团队管理精细管理，着重提高效率和质量。
以高端消费者市场为目标客户群体的开发商则喜欢这种模式。
通过高端素质、品质保障、服务高度、人性化关爱等方面的整合，能将客户的肯定度提高到极高水平。
精细化模式的优点显而易见，高端消费者体验好，有相当的保护力、市场有较高的保值升值潜力。
3. 中国特色新农村模式新农村模式是一种以满足农民住房和生活质量为出发点的开发模式。
开发商在提高农村住宅和基础设施的条件上注重对环境的保护，注重对区域传统文化的保护和传播。
该模式广泛应用于中国南北，适合较低收入群体和二线城市。
优点在于有利于中小企业和基层农民的发展和提升。
4. 绿色生态风景区模式绿色生态风景区模式是指将房地产开发与环境保护相结合的开发模式。
开发商将建筑和自然风景区融为一体，创造独特的建筑和景观。
这种模式适用于生态环境好的地区，特别是世界遗产和国家公园。
该模式的优点在于功能齐全，环境友好，基础配套齐全，适合中高端消费者。
5. 高端住宅社区模式高端住宅社区模式是指以高端消费者为主要目标客户，建造独具特色的住宅社区。
这些社区通常具有完整的公共设施、高端娱乐设施和优质的服务，以满足高端消费者的生活需求。
房地产全程策划的模式
房地产全程策划的模式引言随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业变得越来越重要。
在这个竞争激烈的市场中，房地产企业需要采取一系列全程策划的模式来确保项目的成功和盈利。
本文将探讨房地产全程策划的模式，包括策划的整体流程、关键要素以及实施的效果。
1. 房地产全程策划的概述房地产全程策划是指在房地产开发项目的全过程中，通过对市场需求、项目定位、项目规划、市场营销等方面的全程策划，以实现项目的持续盈利和增值。
全程策划的模式在房地产行业中越来越受到重视，因为它可以提高项目的成功率和回报率，并降低项目的风险。
2. 房地产全程策划的流程房地产全程策划的流程通常包括以下几个关键步骤：2.1. 项目前期调研和市场分析在开始一个房地产项目之前，策划团队需要进行全面的调研和市场分析，以了解项目的可行性和潜在的市场机会。
这包括对市场需求、竞争情况、投资环境等方面的调查和分析。
2.2. 项目定位和策划在市场调研的基础上，策划团队需要确定项目的定位和策划，包括项目的目标客群、项目定位、产品规划等。
这需要综合考虑市场需求、竞争情况、项目可行性等多方面的因素。
2.3. 项目规划和设计在项目定位和策划确定之后，策划团队需要进行项目规划和设计。
这包括土地规划、建筑设计、配套设施规划等方面的工作。
项目规划和设计需要充分考虑市场需求、用户体验、可持续发展等因素。
2.4. 市场推广和销售在项目规划和设计完成之后，策划团队需要进行市场推广和销售工作。
这包括项目品牌推广、销售渠道建设、销售策略制定等。
市场推广和销售工作需要根据项目的定位和目标客群进行精准定位和策略制定。
2.5. 项目实施和运营在项目销售开始之后，策划团队还需要负责项目的实施和运营工作。
这包括项目的施工管理、验收和交付、物业管理等方面的工作。
项目实施和运营需要确保项目按照规划和设计的要求进行，并提供良好的用户体验和服务。
3. 房地产全程策划的关键要素房地产全程策划的成功与否，关键在于以下几个要素：3.1. 市场需求分析市场需求是房地产项目成功的基础，策划团队需要准确分析市场需求，包括购房者的需求、投资者的需求等。
房地产公司战略方案
房地产公司战略方案1. 简介随着城市化进程的加速，房地产行业正面临着巨大的发展机遇和挑战。
作为一家房地产公司，制定并实施合适的战略方案至关重要。
本文将提供一个全面的房地产公司战略方案，以帮助公司在竞争激烈的市场中取得成功。
2. 公司定位在制定战略方案之前，我们首先需要明确公司的定位。
根据市场调研结果和公司资源分析，确定以下定位：•高端住宅市场：注重品质、设计和服务，吸引高收入人群。
•商业地产：开发高品质、多功能的商业地产项目，满足不同商业需求。
•特色地产：创新、有特色的项目，如文化区、创意办公区等。
3. SWOT分析在制定战略方案之前，进行SWOT分析有助于了解公司内外部环境的优势、劣势、机会和威胁。
下面是我们对房地产公司的SWOT分析：优势：- 高品质项目：公司具有丰富的开发经验，能提供高品质的房地产项目。
- 品牌知名度：公司在市场上有较高的品牌知名度和声誉。
- 多样化的产品线：拥有住宅、商业地产和特色地产等多样化产品线。
劣势： - 资金压力：开发房地产项目需要大量的资金投入，对公司的财务状况提出了挑战。
- 市场竞争激烈：房地产行业竞争激烈，公司需要与其他开发商竞争有限的市场份额。
机会： - 市场需求增长：随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场需求仍将保持增长态势。
- 技术创新：借助先进的技术，例如虚拟现实和人工智能，公司能够提供更好的产品和服务。
威胁： - 政策调整：政府对房地产市场的政策可能发生变化，对公司业务产生影响。
- 经济不确定性：经济波动和不确定性可能会影响房地产市场的发展和销售情况。
4. 战略目标根据公司定位和SWOT分析，我们制定以下战略目标：•成为高端住宅市场的领导者，占据市场份额的30%。
•在商业地产领域建立良好的声誉，实现年均销售额增长15%。
•在特色地产领域推出至少两个具有创新和特色的项目，吸引年轻创意人群。
5. 重点战略为了实现战略目标，我们确定以下重点战略：5.1 品质第一•产品设计与品质保证：注重产品设计和品质控制，满足高端市场的需求。
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关于房地产企业的战略布局，可以简单概括为如下五种模式：即根据地模式、区域深耕模式、全国布局型模式、"3+2+X"型模式和跳跃型模式。
具体如下：
一、“根据地”型模式
1、根据地模式是指：聚焦一个城市或省份，以全省地域为拓展目标，逐步拓展至绝大多数乃至全部地市，从而建立起稳固的根据地。
2、典型案例——建业地产
3、案例分析
建业地产董事长胡葆森提出要“深耕河南”的省域化发展战略，将业务专精于某一区域，并在这一区域不断放大，等到当地市场区域饱和的时候，再自然向外延伸。
按照建业地产的内部规划，胡葆森所谓“河南”，是以郑州为圆心，半径数百公里的区域。
以50或100公里为递增半径，如此一环一环地推下去。
目前建业地产在活动范围在半径300公里的圈环内，占领约20城40与项目。
以此速度，5年后该圆圈半径将达到350公里，届时区域覆盖40城百余个项目……
图1：建业地产战略布局图——根据地型模式
4、优劣势分析
优势：根据地战略布局方式因其布局的集聚性，从而具有明显的管理优势。
同时，正如胡葆森所说，尽管建业地产比之其他全国类分局房地产少赚了数亿人民币，但是在区域影响力上，建业地产具有明显的优势。
在人才方面，可以在引进高级优秀管理人才的同时，较大部分管理层和执行层可以实现本土化招聘，更本土化的人才也更有利于当地市场的开拓和维持。
在管理方面，“船小好调头“。
另外，因区域的文化、价值观的相似性从而也更利于使企业文化的传承和发扬。
劣势：集聚效应可以产生较大的品牌和影响力外，但同样也带来了一定的聚集风险。
另外，总给人一种“偏安一隅”的感觉，不能与国内大市场接轨，更别说走出国门与世界接轨，也因此，外部资源的获取相对较困难，眼界也受到一定的局限性。
二、“区域深耕”型模式
1、区域深耕型模式：以某一区域作为目标市场进行深度开发。
2、典型案例：新城地产
3、案例分析
新城地产是一家专注于长三角地区优质住宅开发的房地产企业。
1993年起步于江苏常州，直到2000年还依然深耕着常州市场。
2001年上市之后，才逐渐将业务延伸至苏州、无锡、南京、昆山、上海等地。
图2：新城地产战略布局图——区域深耕型模式
4、优劣势分析
优势：不在局限于某一个城市或省份，而是将业务拓展至相邻的若干个省份，从而可以很好地获取外部资源，并与外界沟通交流。
另外，区域的布局也起到一定规避风险的作用。
第三，区域性的布局使企业“进可攻退可守”，“伸缩”性相对比较灵活。
劣势：对风险的规避作用有限。
三、全盘布局型——万科、碧桂园
1、全盘布局型：顾名思义，即在全国氛围内布点。
2、典型房企：万科、碧桂园、恒大等
3、案例分析（碧桂园为例）：
成立于1992年的碧桂园，起步于佛山市顺德区，目前已在中国大陆及马来西亚拥有百余个地产项目。
图3：碧桂园战略布局图——全国布局型模式
4、优劣势分析
优势：全国布点，均衡发展，且“船大抗风险”。
劣势：首先，全国性的项目布局对企业的组织管控能力有极大的挑战。
其次，对诸如目前国家性的房地产宏观调控政策应对能力也提出了更高的要求。
四、”3+X”、“4+X“或“3+X+2”、“4+2+X“型模式
1、A1.“3+X”型模式： 3即指长三角、珠三角和环渤海三大经济区域，X指任意的机会城市。
B1.“4+X“型模式：区域分布上增加了川渝区域。
A1.“3+2+X”型模式：锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈作为重点区域，优先进入一线城市，并辐射周边有潜力的二线城市，伺机抢占机会城市。
B1.“4+2+X“型模式：同上，区域分布上增加了川渝区域。
2、典型案例：卓越地产
3、案例分析
成立于1996年的卓越地产立足深圳市场，目前为深圳CBD商务开发规模最大企业。
公司“3+2+X “的战略布局模式始于2005年，将目标锁定在珠三角、长三角、环渤海等三大经济重点区域，优先进入一线城市，并辐射周边有潜力的二线城市。
图4：龙湖地产战略布局图——"4+X"模式
4、优劣势分析
优势：一方面共享全国大三经济圈发展成果，并且以三大经济区域为跳板，快速进入周边有潜力的二线城市，另一方面，均衡发展，主次分明。
劣势：主要集中在经济发达城市，后续发展动力不足，后续应加速二三线城市的布局。
五、“跳跃型”模式
1、跳跃性模式：放眼全国需找机会，并伺机快速跟进
2、典型案例——花样年
3、案例分析
花样年集团1996年在深圳成立，2001年从深圳进入成都，并开始逐步实施“花开中国“的发展战略，将目标聚焦在中国经济发展最活跃的区域伺机布点。
截止2011年底，花样年已将业务扩展是深圳、成都、
苏州、桂林、大理北京等10多个核心城市，并计划每年新进入1-3个核心城市来持续扩大公司的战略纵深。
4、优劣势分析
优势：获取最有活力和潜质的发展区域，有可能快速成长为全国性房企。
劣势：散乱的布局对公司的管理、财务、客户沉淀、文化提升等具有较大的挑战。