物业费构成及测算【明细】[1]
公寓、别墅综合物业费测算明细
物业费测算明细一、人员工资公寓建筑面积34339平方米，联排（独体）别墅建筑面积86662平方米。
公寓占总面积的28%，联排（独体）别墅占总面积的72%。
1. 管家部（1）综合人员名称测算标准人数金额经理3600元/月×1人=3600元/月管家主管2160元/月×1人=2160元/月宣传员1220元/月×1人=1220元/月财务员1220元/月×0.5人=610元/月临时管家（三班倒）1500元/月×3人=4500元/月共计：12090元/月（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓管理人员1220元/月×0.5人=610元/月联排（独体）管家1500元/月×4人=6000元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 610+（12090×28%）=3995.2元/月联排（独体）别墅 6000+（12090×72%）=14704.8元/月共计：18700元/月2. 保洁部（1）综合人员名称测算标准人数金额保洁主管970元/月×1人=970元/月绿化员560元/月×1人=560元/月湖岸保洁员560元/月×1人=560元/月湖体救生员790元/月×2人=1580元/月替班人员560元/月×1人=560元/月共计：4230元/月（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓保洁员560元/月×3.5人=1960元/月联排（独体）别墅保洁员610元/月×7.5人=4575元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 1960+（4230×28%）= 3144.4元/月联排（独体）别墅 4575+（4230×72%）= 7620.6元/月共计：10765元/月3.保安部（1）综合人员名称测算标准人数金额保安主管1200元/月×1人=1200元/月保安班长1000元/月×1人×3班=3000元/月监控岗900元/月×2人×3班=5400元/月巡逻岗900元/月×1人×3班=2700元/月门岗900元/月×7人×3班=18900元/月共计：31200元/月（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓保安员900元/月×1人×3班= 2700元/月联排（独体）别墅保安员900元/月×12人×3班=32400元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 2700+（31200×28%）= 11436元/月联排（独体）别墅 27000+（31200×72%）=54864元/月共计：66300元/月4.维修部（1）综合人员名称测算标准人数金额维修主管1170元/月×1人=1170元/月运行员（2人/班，3班）1000元/月×6人=6000元/月智能化人员1000元/月×2人=2000元/月共计：9170元（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓维修员890元/月×1人=1000元/月联排（独体）维修员890元/月×4人=4000元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 1000元/月+（9170×28%）元/月=3567.6元/月联排（独体）别墅 4000元/月+（9170×72%）元/月=10602.4元/月共计：14170元/月5．工资合计：名称金额公寓 22143元/月联排（独体）别墅 87791.8元/月工资总金额：109935元/月二、人员福利按员工工资总额的14%计提取职工福利费，2%工会经费，1.5%的统职工教育经费，27%养老筹集金，合计提取44.5%名称测算标准金额公寓（3995.2+3144.4+11436+3567.6）元/月×44.5%=9853.6元/月联排（独体）别墅（14704.8+7620.6+54864+10602.4）元/月×44.5%=39067.4元/月员工福利总金额：48921元/月三、人员服装1. 管家部（1）综合人员名称测算标准人数金额综合人员（1300÷2÷12）元/月×6.5人=352元/月（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓管理人员（1300÷2÷12）元/月×0.5人/12/2=27元/月联排（独体）管家（1300÷2÷12）元/月×4人=217元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 27元/月+352×28%元/月=125元/月联排（独体）别墅 217元/月+352×72%元/月=470元/月共计 595元/月2. 保洁部（1）综合人员名称测算标准人数金额综合人员（260÷2÷12）元/月×6人=65元/月（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓保洁（260÷2÷12）元/月×3.5人=37.9元/月联排（独体）保洁（260÷2÷12）元/月×7.5人=81.2元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 37.9元/月+75.8×28%元/月=59.1元/月联排（独体）别墅 70.4元/月+75.8×72%元/月=124.9元/月共计 184.1元/月3.保安部（1）综合人员名称测算标准人数金额门岗需配备6件大衣（700÷2÷12）元/月×6套=175元/月保安人员服装（1000÷2÷12）元/月×34人=1416.7元/月共计：1591.7元/月（2）分属人员名称测算标准人数金额公寓保安人员（1000÷2÷12）元/月×3人=125元/月联体（独体）别墅人员（1000÷2÷12）元/月×36人=1550元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 125元/月+1591.7元/月×28%= 570.7元/月联体（独体）别墅 1500元/月+1591.7元/月×72%= 2646元/月共计：3216.7元/月4. 维修部（1）综合人员名称测算标准人数金额综合人员（260÷2÷12）元/月×9人=97.5元/月（2）实际费用名称测算标准金额公寓维修人员（260÷2÷12）元/月×1人=10.8元/月联排（独体）维修人员（260÷2÷12）元/月×4人=43.2元/月（3）实际费用名称测算标准金额公寓 10.8元/月+97.5元/月×28%= 38.1元/月联体（独体）别墅 43.2元/月+97.5元/月×72%= 113.4元/月共计：151.5元/月5．服装费用合计：名称金额公寓 789.9元/月联排（独体）别墅 3357.4元/月服装费用总额： 4147.3元/月四、保安费用1. 警用器械包括：警绳、胶棒、电击器、对讲机、自行车、遮阳伞，摩托车等，按各自折旧年限，测算为：550元/月，其中公寓占154元/月；联体（独体）别墅占396元/月。
物业费测算明细
物业费测算明细一、人员工资公寓建筑面积平方米，别墅建筑面积平方米。
公寓占总面积的 %，别墅占总面积的 %。
1、客户服务部名称测算标准人数金额主管元/月×人= 元/月管家元/月×人= 元/月前台元/月×人= 元/月会所服务员元/月×人= 元/月泳池救生衣元/月×人= 元/月共计：元/月2、环境部名称测算标准人数金额保洁领班元/月×人= 元/月绿化领班元/月×人= 元/月绿化员元/月×人= 元/月保洁员元/月×人= 元/月共计：元/月3、秩序维护部名称测算标准人数金额秩序主管元/月×人= 元/月秩序班长元/月×人= 元/月秩序员元/月×人= 元/月共计：元/月4、工程部名称测算标准人数金额工程主管元/月×人= 元/月维修员元/月×人= 元/月制冷工元/月×人= 元/月共计：元工资总金额：元/月二、人员福利按员工工资总额的14%计提取职工福利费，2%工会经费，1.5%的统职工教育经费，27%养老筹集金，合计提取44.5%员工福利总金额：元/月三、人员服装1、客户服务部预算元2、环境部预算元3、秩序维护部预算元4、工程部预算元共计：元÷12= /月四、秩序维护费用1、警用器械包括：警绳、胶棒、电击器、对讲机、自行车、遮阳伞，摩托车等，按各自折旧年限，测算为：元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。
2、生活用品包括：秩序维护员起居生活用品桌椅、（床架、床垫、被褥、床单、蚊帐）等，综合测算为：元/人.年3、消防用水及消防器材的设施维护综合测算为: 元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。
秩序维护费用总计元/月。
五、环境卫生费六、公共设备设施维护保养费七、物业办公费八、固定资产折旧费。
阳光国际物业管理费用测算
阳光国际物业管理费用测算物业服务费测算 (2)第一节阳光国际物业管理费用测算 (2)一、物业服务费总表 (2)二、物业服务费测算明细表 (2)三、物业服务中心人员费用明细表 (4)四、服务中心工服购置预算表 (5)五、设施设备购置计划表 (5)六、公共区域能源及安全消防系统测算明细表 (6)七、物业设备设施年用电明细 (6)八、绿化费用明细 (7)九、塔楼梯泵费 (7)十、板楼梯泵费 (8)第二节预算说明 (8)一、编制预算的主要依据 (8)二、编制预算的原则 (9)三、物业服务费 (9)四、预算说明 (9)五、物业服务费用预算综合评述 (11)第三节物业项目的财务管理工作 (12)一、制定严格的财务管理制度 (12)二、物业服务费收支原则 (15)物业服务费测算第一节阳光国际物业管理费用测算一、物业服务费总表二、物业服务费测算明细表三、物业服务中心人员费用明细表四、服务中心工服购置预算表五、设施设备购置计划表六、公共区域能源及安全消防系统测算明细表七、物业设备设施年用电明细八、绿化费用明细九、塔楼梯泵费十、板楼梯泵费第二节预算说明一、编制预算的主要依据1．《天津市商品房住宅小区物业管理服务收费管理办法》2．《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》3．招标文件设施设备清单、招标方对有关情况的说明和补充。
二、编制预算的原则公司的收费原则是：依据政策，公平合理，精打细算，为业主节省费用。
三、物业服务费物业服务费采用包干制及业主预交费用方式。
业主每年交纳一次，即每一收费年度的第一个月的5日（遇重大节日依次顺延）前交纳本年度的物业服务费。
四、预算说明本预算以该项目委托物业管理范围的服务内容进行测算，塔楼面积约50968.32平方米，板楼约34877.48平方米，回迁楼3086.72平方米，配套公建约2000平方米。
1．管理及服务人员费用。
包括服务中心管理者及客服人员工资、工程部人员工资、社会福利及保险。
物业费的详细构成与测算
物业费的详细构成与测算物业费的详细构成与测算1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元)1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1公共照明系统的电费和维修费2.1.1楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X 电价2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/122.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5维修费2.2给排水设施的费用2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2..2.3消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费2.3共用建筑、道路维修费2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费：3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3垃圾清运费3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；3.5消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
荆州太阳城物业费测算.1
7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340
25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
1250 0.1703 750 0.10218 1250 0.1703 250 0.03406 500 0.06812 75 0.01022 165 0.02248 200 0.02725 162.5 0.02214 125 0.01703
福利 服装 保安 器械 费用 治安费
保养费
卫生 用水
3 0.3 0.25
364
5000 5000
运行 水体
灯共用
智能 损耗 办公 水、 电、 费用 电话 文化 公关 折旧 办公 维修
5000 3000 5000 1000 2000 300 660 800 650 500 100692 106280 5.55% 5588.41 10%
利润
Байду номын сангаас
45728 45728 45728 45728 45728 45728 45728 45728 45728 45728 45728
50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
2500 0.05467 1500 0.0328 2500 0.05467 500 0.01093 1000 0.02187 150 0.00328 330 0.00722 400 0.00875 325 0.00711 250 0.00547
配 层 费用 分配 1800 0.03936 1450 0.03171 1000 0.02187 750 0.0164 750 0.0164 2400 0.05248 450 0.00984 1200 0.02624 300 0.00656 550 0.01203 6750 0.14761 1000 0.02187 2400 0.05248 20800 0.45486 3120 0.06823 11700 0.25586 225 0.00492 900 0.01968 2000 0.04374 75 150 546 750 625 0.00164 0.00328 0.01194 0.0164 0.01367 别 面积 分配比 7340 25% 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 7340 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 墅 费用 分配 900 0.12262 725 0.09877 500 0.06812 375 0.05109 375 0.05109 1200 0.16349 225 0.03065 600 0.08174 150 0.02044 275 0.03747 3375 0.45981 500 0.06812 1200 0.16349 10400 1.41689 1560 0.21253 5850 0.797 112.5 0.01533 450 0.06131 1000 0.13624 37.5 75 273 375 312.5 0.00511 0.01022 0.03719 0.05109 0.04257 小 高 层 面积 分配比 费用 分配 9588 25% 900 0.09387 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 9588 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 725 0.07562 500 0.05215 375 0.03911 375 0.03911 1200 0.12516 225 0.02347 600 0.06258 150 0.01564 275 0.02868 3375 0.352
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价标题：物业管理经费测算及报价引言概述：物业管理经费测算及报价是一个重要的环节，它直接影响到物业管理服务的质量和效果。
合理的经费测算和报价可以确保物业管理公司提供高质量的服务，并保障业主的利益。
本文将从测算方法、费用构成、成本控制、服务标准和报价策略等方面进行详细阐述。
一、测算方法1.1 人工成本测算：根据物业管理人员的数量、薪酬水平和工作时间等因素进行测算。
1.2 设备设施成本测算：包括物业管理所需的设备设施的购置、维护和更新费用。
1.3 材料费用测算：考虑到物业管理中所需的各类材料的采购和使用情况来进行费用测算。
二、费用构成2.1 人工成本：包括物业管理人员的工资、福利、培训等费用。
2.2 设备设施费用：包括物业管理所需设备设施的购置、维护和更新费用。
2.3 材料费用：包括各类材料的采购和使用费用。
三、成本控制3.1 人力资源优化：合理配置人力资源，避免人力浪费。
3.2 设备设施维护：定期维护设备设施，延长使用寿命，降低维修费用。
3.3 材料采购优化：与供应商合作，争取更优惠的价格，降低材料采购成本。
四、服务标准4.1 安全保障：确保物业管理服务的安全性，保障业主的人身和财产安全。
4.2 环境卫生：保持物业管理区域的环境卫生，提升业主的居住体验。
4.3 日常维护：定期检查、维护物业管理区域的设备设施，保证正常运行。
五、报价策略5.1 市场调研：了解当地物业管理市场行情，制定具有竞争力的报价策略。
5.2 服务定位：根据物业管理服务的定位和特色，确定不同档次的报价方案。
5.3 灵便性：根据客户需求和市场变化，灵便调整报价策略，提升竞争力。
综上所述，物业管理经费测算及报价是一个综合性的工作，需要全面考虑各个方面的因素，确保物业管理服务的质量和效果。
通过科学的测算方法、合理的费用构成、有效的成本控制、明确的服务标准和灵便的报价策略，可以提高物业管理公司的竞争力，满足业主的需求，实现双赢局面。
物业管理费测算方案
物业管理费测算方案一、物业管理费的组成和计算方式物业管理费的组成一般包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等几个方面。
1.基本管理费：基本管理费是指物业管理公司或物业管理委员会在进行小区日常管理工作过程中产生的费用，如物业管理人员的工资、办公设备、办公用品、水电费等。
基本管理费是物业管理费的主要组成部分，通常根据小区的规模和实际情况来确定。
2.公共服务费：公共服务费是指物业管理公司或物业管理委员会向业主收取的一种维护小区公共设施设备和提供公共服务的费用。
这些费用主要包括公共场所清洁、绿化养护、照明、消防设施维护等。
3.维修基金：维修基金是指为维护小区内各项公共设施设备，如电梯、管道、水泵等长期使用设备所设立的专门资金。
维修基金通常按照小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。
4.水电费用：水电费用是指小区内公共区域的水电使用费用。
一般来说，物业公司会按照实际使用情况收取水电费用，也可以根据小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。
物业管理费的计算方式一般根据小区实际情况来确定。
常见的计算方式有按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。
二、物业管理费的测算步骤在进行物业管理费的测算时，首先需要对小区的实际情况进行详细了解和分析，然后逐步确定费用组成和计算方式，最终得出合理的物业管理费。
以下是物业管理费的测算步骤：1.了解小区情况：首先要了解小区的基本情况，包括小区的建筑面积、业主总数、公共设施设备情况等。
2.确定费用组成：根据小区的实际情况确定物业管理费的费用组成，包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等。
3.确定计算方式：根据小区的情况确定物业管理费的计算方式，如按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。
4.制定费用标准：根据计算方式和费用组成确定物业管理费的费用标准，即每平方米或每户应缴纳的费用金额。
5.公示和征求意见：制定完物业管理费后，要向小区业主公示并征求意见，确保费用标准的合理性和公平性。
住宅小区物业费的成本测算案例(DOC7)
住宅小区物业费的成本测算案例(DOC7)范本一：住宅小区物业费的成本测算案例一、引言住宅小区物业费是指由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。
本文将详细介绍住宅小区物业费的成本测算案例。
二、物业费的构成1. 人力成本a. 物业管理人员工资和福利：包括物业经理、保安、清洁人员等人员的工资、社保、住房公积金等费用。
b. 物业培训费用：包括培训师费用、培训场地费用等。
2. 水电费用a. 公共区域照明和电梯电费：包括公共楼道、公园、停车场、电梯等公共区域的照明和电梯使用费用。
b. 垃圾清运费用：包括小区内垃圾的清理、清运费用。
3. 维修费用a. 公共设施维修费用：包括小区公共设施的维修和保养费用，如道路、绿化、游乐设施等。
b. 室内维修费用：包括小区内楼栋室内设施的维修费用，如电梯、门禁系统等。
4. 其他费用a. 委托有关服务的费用：包括安保公司、保洁公司等外包服务的费用。
b. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用。
三、成本测算案例以某市A小区为例，该小区共有100栋楼，每栋楼有10层，每层有5户居民。
假设该小区的物业费每月为50元/户。
1. 人力成本a. 物业管理人员工资和福利：物业经理月薪8000元，保安每人月薪3000元，清洁人员每人月薪2500元。
共需要招聘的物业管理人员、保安和清洁人员分别为1人、10人、10人。
所需费用为：物业经理工资：8000 * 1 = 8000元保安工资：3000 * 10 = 30000元清洁人员工资：2500 * 10 = 25000元总人力成本：8000 + 30000 + 25000 = 63000元b. 物业培训费用：每年培训2次，每次培训费用为5000元。
总费用为：培训费用：5000 * 2 = 10000元2. 水电费用a. 公共区域照明和电梯电费：每栋楼每月电费为500元。
总费用为：电费：500 * 100 = 50000元b. 垃圾清运费用：每月清运费用为300元。
某小区物业管理费用测算
某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区是一座高档住宅小区，拥有500户居民，小区内设有公共绿化、停车场、游泳池、健身房等多个配套设施，由物业公司进行管理和维护。
为了确保小区的正常运行和提供优质的服务，物业公司需要对物业管理费用进行测算，以便合理收取费用并满足小区居民的需求。
二、物业管理费用测算方法1. 收入项目- 住户物业费：每户每月收取一定费用，用于小区日常维护、保洁、保安等费用。
- 公共设施费：根据小区公共设施的使用情况，收取一定费用，用于设施的维修、更新等费用。
- 停车费：对小区内停放车辆的居民收取一定费用，用于停车场的维护和管理。
- 其他收入：如广告费、租金等。
2. 支出项目- 人力成本：包括物业管理人员工资、保安人员工资、保洁人员工资等。
- 设备维护费用：用于设备的维修、保养和更新。
- 公共设施维护费用：用于公共设施的日常维护、保养和更新。
- 水电费：用于小区公共区域的照明、供水、供电等费用。
- 其他费用：如宣传费、行政费用等。
3. 测算方法- 首先，根据小区的实际情况，确定每个收入项目的收费标准。
可以通过调研其他类似小区的收费标准，结合小区的设施情况和服务水平进行合理测算。
- 其次，根据小区的规模和居民数量，计算出每个收入项目的总收入。
- 然后，根据实际情况估算每个支出项目的费用。
可以通过询价、比较市场价格等方式获取准确的费用数据。
- 最后，将总支出减去总收入，得出物业管理费用的盈余或亏损情况。
如果有盈余，可以用于小区设施的改善和提升；如果有亏损，需要考虑调整收费标准或寻找其他收入来源。
三、示例数据和测算结果1. 收入项目- 住户物业费：每户每月收取100元，共计500户，总收入为50,000元/月。
- 公共设施费：根据小区公共设施的使用情况，每户每月收取50元，共计500户，总收入为25,000元/月。
- 停车费：每个停车位每月收取50元，共计200个停车位，总收入为10,000元/月。
物业费用成本测算
物业管理费用管理费用分析1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。
广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。
同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。
在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。
每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源：能源约占管理开支20%人员精简：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长二、维修基金维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。
这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。
1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。
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物业费构成及测算
⏹物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：⏹1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
⏹2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
⏹3.物业管理区域清洁卫生费用。
⏹4.物业管理区域绿化养护费用。
⏹5.物业管理区域秩序维护费用。
⏹6.办公费用。
⏹7.物业管理企业固定资产折旧。
⏹8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
⏹9.经业主同意的其他费用。
⏹以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
⏹实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；
⏹实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
⏹一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）
V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用
⏹1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）⏹该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
⏹其中：⏹Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。
⏹F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
⏹F3--加班费（元／月）。
⏹F4--服装费（元/月）。
⏹S--表示可分摊费用的建筑面积之和。
单位为平方米（m2）。
⏹2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）⏹其中：⏹F1--公共照明系统的电费和维修费：
⏹①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；
⏹②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。
⏹F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：
⏹①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W×24×I×30×PE （元／月）。
I代表使用系数= 平均每天开启小时数／24；
⏹②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费= W×24×I×30×PE，（元／月）；
⏹③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）：
⏹④维修费（元／月）。
⏹F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。
⏹F4--建筑、道路维修费（元／月）。
⏹F5--电梯费用的核算：
⏹①电费=n ×W×24×I×30×PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。
居住类物业大致在0.4；
⏹②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；
⏹③年检费（元／月）。
⏹费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。
以下各项也是如此。
⏹.3物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）⏹其中：⏹Fl--人工费（元／月）。
⏹F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。
⏹F3--消杀费（元/月）。
⏹F4--化粪池清理费（元／月）。
⏹F5--垃圾清运费（元／月）。
⏹F6--水池（箱）清洁费（元／月）。
⏹4.物业管理区域绿化养护费用V4V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）⏹其中：⏹F1--人工费（元／月）。
⏹F2--绿化工具费（元／月）。
⏹F3--化肥除草剂等材料费（元／月）。
⏹F4--绿化用水费（元／月）。
⏹F5--园林景观再造费（元／月）。
⏹5.物业管理公共区域秩序维护费用V5V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）⏹其中：⏹F1--人工费（元／月）。
⏹F2--服装费（元／月）。
⏹F3--维修费（元/月）。
⏹F4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。
⏹F5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。
⏹6.办公费用V6V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）⏹常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。
⏹其中：⏹F1--交通、通讯费用（元／月）。
⏹F2--文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。
⏹F3--车辆使用费（元/月）。
⏹F4--节日装饰费（元/月）。
⏹F5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。
⏹F6--办公水电费（元／月）。
⏹F7--书报费（元／月）。
⏹7.物业管理企业固定资产折旧费V7⏹该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。
按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。
值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。
⏹8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8⏹V8 = （投保总金额×保险费率）／保险受惠物业的总面积⏹物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。
保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。
⏹9.经业主同意的其它费用V9⏹该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。
⏹10.不可预见费用V10⏹不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。
不可预见费应单独设账，严格控制其支出。
⏹11.利润或管理酬金V11⏹物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：⏹（1）按照租金收入确定管理酬金=业主租金收入×酬金比率⏹（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。
管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率⏹（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。
定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。
不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率⏹物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。
⏹12.法定税费V12⏹按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：⏹（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。
⏹（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。
⏹（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。
合计总营业额的5.5％。
⏹不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。