济南正大物业管理有限责任公司、周长玉等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

济南正大物业管理有限责任公司、周长玉等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2021.10.25【案件字号】(2021)鲁01民终8113号【审理程序】二审【审理法官】尹伊君【文书类型】判决书【当事人】济南正大物业管理有限责任公司;周长玉;桑宝兰【当事人】济南正大物业管理有限责任公司周长玉桑宝兰【当事人-个人】周长玉桑宝兰【当事人-公司】济南正大物业管理有限责任公司【代理律师/律所】张圣亭山东凌岳律师事务所;尚涛上海市建纬(济南)律师事务所;梅泽荣上海市建纬(济南)律师事务所【代理律师/律所】张圣亭山东凌岳律师事务所尚涛上海市建纬(济南)律师事务所梅泽荣上海市建纬(济南)律师事务所【代理律师】张圣亭尚涛梅泽荣【代理律所】山东凌岳律师事务所上海市建纬(济南)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】济南正大物业管理有限责任公司【被告】周长玉;桑宝兰【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。

【权责关键词】催告撤销民事权利实际履行合同约定证据交换关联性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

因本案正大物业公司主张的系2012年第一季度至2020年第四季度的物业服务费，相应法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释审理本案。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

本案中，济南正大建业发展公司与正大物业公司于2007年11月2日签订的《正大时代广场前期物业管理委托合同》已经相关部门备案，系有效合同。

因小区物业服务具有公共性、整体性的特点，单个业主无权单独委托物业服务企业；涉案小区的建设单位应将前期物业服务合同约定的内容在物业买卖合同中告知物业买受人。

故无论正大物业公司是否单独与周长玉、桑宝兰签订物业服务合同，济南正大建业发展公司与正大物业公司签订的《正大时代广场前期物业管理委托合同》均对周长玉、桑宝兰产生约束力。

与此同时，《正大时代广场前期物业管理委托合同》亦对正大物业公司产生约束力。

本案中，结合《正大时代广场前期物业管理委托合同》、房屋维修记录表、维修方案等证据能够印证《正大时代广场房屋使用质量保证书》的真实性且正大物业公司已实际履行，故本院对该证据的证明效力依法予以认定。

通过上述证据能够证实，正大物业公司负有对涉案房屋制定维修方案，报济南正大建业发展公司审议通过后组织实施的义务，属于物业服务合同中正大物业公司一方应履行的服务义务之一。

在涉案期间，正大物业公司虽对涉案房屋进行过维修，但未将涉案房屋的漏水、渗水问题修复彻底，对周长玉、桑宝兰使用涉案房屋产生严重影响。

由此可见，正大物业公司在为周长玉、桑宝兰提供物业服务的过程中存在严重瑕疵。

考虑到正大物业公司对于涉案小区公共部分提供了物业服务，而周长玉、桑宝兰也享受了部分服务，一审判决周长玉、桑宝兰支付涉案期间物业管理费19386.68元，驳回正大物业公司关于滞纳金的诉讼请求，符合合同履行的实际情况，本院予以维持。

关于诉讼时效问题。

物业服务费作为应按期缴纳的定期给付债务，因每期债务均是基于同一原因而产生，在性质上相同，且具有整体性、关联性，故此类纠纷应作为一个整体从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。

故一审法院判决说理不当，本院予以纠正。

此外，关于正大物业公司是否履行物业服务费催告程序双方存在一定争议，但一审判决后周长玉、桑宝兰未提起上诉，应视为认可，故本院认定正大物业公司履行了相关的催告义务。

综上所述，正大物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵但结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1545元，由上诉人济南正大物业管理有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 15:18:09【一审法院查明】一审法院认定事实：2007年11月2日，济南正大建业发展公司与正大物业公司签订《正大时代广场前期物业管理委托合同》，双方约定将山东省济南市历下区解放路112号正大时代广场及其附属区域范围委托给正大物业公司实行统一管理、综合服务，委托期限为2007年11月2日至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理服务委托合同》生效之日止，双方约定物业管理服务费由正大物业公司按建筑面积每月每平方米4.5元向业主、使用人收取，该合同还对业主和正大物业公司的权利义务等内容进行了约定。

2010年5月，正大物业公司与周长玉、桑宝兰签订《前期物业管理服务协议》，协议房屋所在地为山东省济南市历下区解放路112号正大时代广场某室，房屋建筑面积130.55平方米，约定由正大物业公司为周长玉、桑宝兰提供物业服务，双方约定物业服务费按照4.5元/月/平方米收取物业服务费，实行先交费后服务的方式，物业费为每季度第一个月的1-15日缴纳本季度的物业费，还对其权利义务等内容进行了约定。

周长玉、桑宝兰搬入房屋后，正大物业公司开始对周长玉、桑宝兰提供物业服务，并开始计收物业管理服务费，服务期间周长玉、桑宝兰履行了相应的义务并享受了相应的物业服务。

2012年1月起，周长玉、桑宝兰以涉案房屋大面积漏水为由未向正大物业公司交纳物业管理服务费用。

另查明，涉案房屋自2010年交付至今仍存在房屋漏雨、渗水现象，正大物业公司在此期间曾组织过维修。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，正大物业公司系具备资质的物业服务企业，济南正大建业发展公司与正大物业公司签订《正大时代广场前期物业管理委托合同》、正大物业公司与周长玉、桑宝兰签订《前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同当事人应当依合同约定行使各自的权利以及履行各自的义务。

一审法院认为，周长玉、桑宝兰的房屋确实具有渗水、漏水的现象，正大物业公司也进行过维修，周长玉、桑宝兰的房屋防水存在问题，属于其与房屋建设单位因房屋质量问题而引发的纠纷，与本案不属于同一法律关系，周长玉、桑宝兰不能以此为由不交纳物业服务费。

权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

正大物业公司提起本案诉讼的时间为2021年2月2日，周长玉、桑宝兰在庭审时向一审法院提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“三年诉讼时效”的规定以及合同中关于“每季度第一个月的1-15日缴纳本季度的物业费”的约定，对于正大物业公司主张的2012年第一季度至2018年第一季度的物业服务费用，已过诉讼时效，一审法院不予支持，故周长玉、桑宝兰应向正大物业公司支付2018年第二季度至2020年第四季度物业服务费用为19386.68元(4.5元/每平米/每月×130.55平方米x11季度×3月/季度)。

结合本案事实，周长玉、桑宝兰并非无故不交纳物业服务费，正大物业公司所提供的物业服务中也存在一定瑕疵，故对于正大物业公司要求周长玉、桑宝兰支付滞纳金6344.78元的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周长玉、桑宝兰于本判决生效之日起十日内向济南正大物业管理有限责任公司支付物业管理费19386.68元；二、驳回济南正大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费772元，由周长玉、桑宝兰负担。

【二审上诉人诉称】正大物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法发回重审或查明事实后依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用全部由桑宝兰、周长玉承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。

1.2007年11月2日，正大物业公司与济南正大建业发展有限公司签订《正大时代广场前期物业管理委托合同》，约定由正大物业公司对桑宝兰、周长玉所居住的区域范围实行统一管理、综合服务。

众所周知，物业公司在提供物业服务时是通过收取物业费来维持公司的运营，物业费收不上来，物业公司将无法生存。

因此，任何一家物业公司在提供物业服务时都在不停地向拖欠物业费的业主催收物业费，正大物业公司也同样如此。

正大物业公司已经通过多种方式向桑宝兰、周长玉及其他业主催收过物业费，并于一审开庭前，也通过发送律师函方式进行催缴，诉讼时效已经中断。

2.2010年5月，正大物业公司与桑宝兰、周长玉签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由正大物业公司为桑宝兰、周长玉提供物业服务，桑宝兰、周长玉按4.5元/月/平米缴纳物业费。

正大物业公司认为，正大物业公司所收取的物业服务费是在同一个合同期间内产生的，应属于同一个整体，具有整体性，是正大物业公司与桑宝兰、周长玉在同一合同中产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。

而一审法院未从整体认定物业服务费的性质，认为桑宝兰、周长玉对物业费的交纳，应分别计算每一期履行的诉讼时效期间明显过于片面。

依据《中华人民共和同民法典》《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，对于同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，即在本案中，物业服务费的时效应从最后一期履行届满之日起计算诉讼时效，故正大物业公司的起诉未超过诉讼时效。