万达商业综合体规划设计管控要点(2020年整理).pptx
万达广场组建和营运管理(ppt文档)
品质决定品味
服务精益求精
2.2 营运管理的管控内容
营运基础信息管理
现场运营管理（包括总服务台管理）
管
业态规划及商铺调整管理
控
内
商户管理（客户服务与关系）管理
容
人员管理及培训（对内对外）
营销企划管理（需求及评估） 多种经营广告位管理
2.2 营运管理的管控内容
环境管控
服务管控
租赁管控
经营管控
3.5 营运管理的主要内容
环境管理 经营管理 服务管理 租赁管理
3.5.1 环境管理
商户装饰与装修管理 安全与营运设施管理 灯光（照度）、温度、湿度 音响管理 卫生管理 公共空间的人文艺术管理 自有媒体管理 送货管理 特种行业管理 相关(食品、珠宝等)行业资 质
3.5.2 经营管理
1.5.2 开业模拟演练
开业试 运转
开闭店流程模拟（各部门配合） 开业前期商场营运巡查根据巡场路线图进行 内外环境布置（配合企划部）
服务台模拟演练可以根据服务台的功能逐项进行
小结
开业前营运工作的主要内容
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2 开业后日常营运管理
开业后日常营运管理
学会管理 懂得经营 做好服务
2.1 营运管理的主线
以整个广场各业态为 管理范围，以营运管 理为核心，通过与企 划、工程、物业的无 缝对接，实现信息共 享、工作效率和服务 品质的提升，根据市 场内外部环境的变化， 维持并不断改善广场 的整体运营状况 。
3.2 营运管理的手段
沟通
协作
服务
3.3 营运管理的核心理念
经营意识 服务意识 沟通意识 高效意识 成本意识
•配备全职服务人员， •统一着装； •服务用语统一 •统一培训
工程副总培训第六部分-万达广场商业管理规划设计图纸评审要点
重阻碍车库出车，造成现场混乱
拆改结构粱及水管
地下机动车停车场
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货运通道限高2.8米，无法满足 由于入口限高，超过2.2米的货车只能由
大型货车入库需求
此出口进入，导致限时逆行管控。
停车库收费岗亭设置室外
车库入口车道起坡处设置有污水井
非机动停车场（库）
8
非机动停车场（库）坡道陡峭
非机动停车场（库）层高不足2米， 且为管道夹层
3
商管公司进行项目规划审图目的
1、理解万达广场城市综合体项目（第四代店）产品的构 成及特点；
2、掌握万达规划设计及建造相关的强条、设计标准、管 控流程；
3、运用既定标准复核设计落实，并从使用管理及经营管 理角度对设计和施工提出优化建议，推进设计改进，满足 使用需求。
4
方法
由商管总部组织各相关业务部门共同编制了《商管 系统规划设计图纸评审要点》（以下简称《要点》），经 总部领导批准，与2012年5月下发执行。
2、商业地产设计管理分工
一、自持物业设计管理分工 1）规划院：建筑和专项设计的方案、初步设计管理 2）项目公司：建筑和专项设计的施工图设计管理 二、销售物业设计管理分工 1）项目管理中心设计部：建筑和专项设计的方案设计管
理 2）项目公司：建筑和专项设计的初步设计、施工图设计
管理
商业地产设计职责分工
外立面
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大商业塔楼顶部立面无万达LOGO标 外立面广告面内嵌过深，影响效果和 志，主客群方向无有效的指引和宣传 视线
广场立面橱窗未按非外墙型实施， 造成冬季冻坏喷淋头现象。
超市店招位于酒楼门前
景观
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停车场坡道入口未安装防雨棚，下 雨下雪时车库坡道湿滑，造成安全 隐患
万达广场景观设计管控要点
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说明中已注明
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隐形消防通道做法应符合消防车行驶要求。车行道石材厚度为50mm,一般混凝土标号为c15.
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根据BFC施工招标文件车行道为80mm
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地面铺装材料考虑防滑设计，禁止出现光面铺地材料
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满足此要求
照明
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室外照明最暗处不低于200勒克斯。
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满足此要求
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所有电缆选用及接线盒的选择必须符合专业安全规范
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满足此要求
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盲道及残疾人坡道设计结合市政人行道设置，不能和景观构筑物、标识发生冲突，材料要求同周边铺装材料。
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满足此要求
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室外平台超过0.75米临空面设置防护栏杆。栏杆高度满足规范。
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无临空面
水景和泳池
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水池深度为0.3-0.6m左右，池壁顶面距离地面高度为0.3-0.45m。管道采用铜或不锈钢管材。池表面应减少外露的管道设备。水下照明灯必须按照泳池用电设计规范使用12伏安全电压。必须设置自动补水装置和溢流管路。水质达到泳池和儿童嬉水标准（详见泳池水质标准CJ244-2007和景观娱乐用水水质标准）。
景观设计安全管控要点
管控分项
序号
管控要点
交底确认
设计自检
项目公司审核
规划院审核
备注
1
关于结构和机电方面由大商业施工图单位审核并盖章确认
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交通
组织
2
禁止在消防车动线（含4米净空）及消防登高面及消防回转场地上设置影响消防车使用的景观设施。消防车道与高层建筑之间无树木和其他影响操作的构筑物。
万达广场业态规划标准PPT课件
一、业态分类及面积占比基本原则
• 在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业 态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表 示生活配套服务业态。
• 用小方图形标示商铺内厨房预留点位； 用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位； 用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。
二、基本结构、各楼层布局和定位
• 基本结构
• 根据集团规划研究院的规划设计，第三代 的万达广场步行街一般分为三层。总建筑 面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1 万至2万平方米。
三、商业业态规划指引
• 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力 店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致 性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引
• 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有 延时服务的问题，因此在进行规划时要考 虑通往室外的独立通道。
• 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%-60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量 要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利 于商家使用的便捷性。
四、建筑规划指引
• 应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主 力店规划在步行街的两侧，以形成步行街客 流的平衡。
谢谢大家！
万达广场业态规划标准
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一、业态分类及面积占比基本原则
• 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、 餐饮、生活配套服务三类。
• 三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占 比40%--60%；服装服饰面积占比20%— 30%；生活配套服务面积占比20%--25%。
三、商业业态规划指引
• 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合， 甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及 消费购买力要尽量保持一致，使客流达成 共享。
• 为带动二层的人流和经营，一层的服装服 饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖 二的形式规划，形成一、二层的互动。
城市综合体设计管理要点123页
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城市综合体的概念理解
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城市综合体基本概念1（书摘）
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或 SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商 铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成(大型城市综合 体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它 是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人 士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发 达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒 店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能 进行基本组合。
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万达步行街技术设计参数控制
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室内商业步行街的业态基本组合原则： 室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合 项目以及招商情况进行，其业态的基本组合原则为：若为三层室内步行街 ，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化 特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响， 并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端 部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
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万达主要业态总平面规划
所有主力店围绕步行街展开；突出百货店的位置，将百货楼设置在临主要城市 道路侧，尽可能与大型城市广场区相连；影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形 成娱乐楼，采用竖向布置的方式，在总平面中临次要道路或步行街入口广场； 数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼，在总平面布置中 沿次干道设置；大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置，总平面设计时宜临近酒 店区设置；大型超市布置在地下一层或二~三层独立设置，总平面布置时应考虑 其和百货楼之间的联系；家居建材产品比较特殊，消费目的性强、占用空间较 大，总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。
万达商业地产规划设计实战经验分享151P
第四部分、万达商业规划的管控体系 一、制度与规划设计管控体系 二、设计招标制度的内容介绍 三、其它制度中相关设计内容
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一、制度与规划设计管控体系
对照2010版制度分以下四个方面介绍
1、设计管控的责任划分 2、设计管控的职责界面 3、设计管控的流程介绍 4、设计管控的方法措施
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1、设计管控的责任划分
课件五、品质提升与规划标准 课件六、消防性能化工作指南 课件七、大庆万达广场设计总结
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什么是万达广场？
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课件一、万达持有物业设计管控体系
目录
第一部分、万达商业规划院简介 第二部分、万达广场的构成及规划特点 第三部分、万达广场的策划及规划原则
第四部分、万达商业规划的管控体系
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第一部分、万达商业规划院简介
整体移交（八部门）： 发展部、成本部、项目中心 计划部、设计部、集团商管 公司、酒店公司、万千百货、 院线公司
集
团
规划院主持
政府汇报 及合作方汇报
外
规划院主持，项目公司配合
项目公司主持
管 控 节 点 及 会 议 标 准
项目规 划设计 启动会 JD03
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3、设计管控的流程介绍
A 环节
B 环节 规划院-项目公司交接环节
方案确认 （董事长）
深化方案 确认
初步设计 确认
一版施工图
二版施工图
深化方案评审 会JD06
初步设计评审 会JD09
规划设计启 动会JD03
四方工作计划 协调会JD04
规划院
方案设计交底 会JD05
初设、施工图设 计交底会JD07
施工图审查 会JD14
项目公司
消防报 批协调 会JD16
万达组织结构图PPT课件
• 指导、审核各地商管公司与业主拟定和签定 的住宅、写字楼等销售物业及商户的物业管 理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈 判及签约；参与审核主力店租赁合同；对各 地商管公司定期开展合同及法律相关知识培 训，对各种物业管理合同的执行情况进行评
• 监督、指导、检查各地商管公司建立并实施
估
有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗 位，及时消除各项安全隐患；建立突发事件 预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、 有效应对。
• 负责集团相关政策的落实，确保各地商管公 • 负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收
司返租租金、扶场金政策正确合理使用
计划的制定，及时向集团财务部编报租金到
• 负责新场开业前期营运相关准备，确保新开 发广场正常、顺利开业
账计划，向集团投资部编报未来年度租金收 入预测
• 协同物管、工程、行政等部门进行资产管理， 确保广场的安全、稳定，实现广场的保值与 增值
• 负责住宅、写字楼、商业等各物业类型的物 业管理费测算，统计、指导、督促各地商管 公司物业管理费收取工作；规范收费管理程 序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监
督、审核管理费减免情况
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案例：万达商业管理有限公司——物业管理部职责（续）
• 定期与主力店租户进行沟通，指导、检查各 地商管公司与当地主力店租户沟通情况；处 理主力店租户重大投诉；监督、检查主力店 有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并 定期进行评估
• 作环境，做好万达品牌维护和物业的保值、
• 监督、指导、检查各地商管公司建立和实施
增值工作
有效的消防管理制度，确保消防管理组织网 络敏感、灵动、严密；确保消防责任、重点 防火部位清晰；确保消防设施设备配置规范、 分布状况明细；确保消防设备及器材性能良 好，运行可靠；确保各地万达广场处于消防 安全运行状态
商业综合体设计要点全套
商业综合体设计要点全套1业态对于商业体来说，最重要的就是业态。
商业体与其他建筑体最大的区别就在于拥有不同的业态，商业业态可分为：百货超市、零售、餐饮和娱乐四大业态，而其中百货超市和娱乐店又可以归入商业主力店的概念。
百货、超市百货和超市的最大区别就是前者采取柜台销售，后者采取开架面售的方式。
然而时至今日，百货和超市的发展已经趋向于二者结合的形式，GMS模式（综合百货超市）应运而生。
（1）主力百货的特征：目标客户以追求时尚和品位的流动客户为主；营业面积为6000-20000平方米;商品经营结构表现为综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主；采用柜台销售和开架面售相结合的方式。
商业购物百货商场室内商铺空间摄影代表商户：芮欧百货新加坡.7月1日：滨海湾金沙内部的商店代表商户：上海老佛爷百货（2）超级市场的特征小型超市辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主；大型超市辐射半径2公里以外；小型超市营业面积在6000平方米以下，大型超市营业面积在6000平方米以上；营业时间12个小时以上，大型超市附设不低于营业面积40%的停车场。
人们忙着在商场购物代表商户：沃尔玛山姆会员商店：位于北京亦庄的一家山姆会员商店代表商户：山姆会员店（3）主力百货的建筑要求经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。
特点是大空间、分区卖点。
普通中型百货的建筑要求如上图，重点要关注面积、层高与柱距的信息。
建筑面积大概在8000-20000Itf的区间内。
面积取决于开发商招商的品牌商户，中小型品牌像大润发，面积在一万平方米左右;一些国际品牌入驻，面积则达两万或三万平方米。
单层店和多层店的单层面积又有所不同。
层高方面一般要求是5m,层高最低要求是4.5m。
柱距对于车位停放还有超市开架形式造成较大影响，所以柱距会涉及到商业体的经济层面，较为经济可行的柱距是8.4m×8.4m,一些专业的大卖场会选择IOmXlOm的柱距。
12-立面设计管控要点
商业立面设计管控要点一、外立面设计范围万达广场建筑立面设计一般涵盖以下内容：购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、室外街商铺、及商务酒店、酒楼等立面设计，步行街采光天棚设计，外立面店招和广告位设计，屋面绿化等。
二、外立面设计要求1、设计总体要求万达广场地处重要城市的重要地段，集商业、办公、酒店、公寓、住宅、配套等功能为一体，是项目所在城市的地标性建筑群。
万达建筑秉承一贯的简洁、现代、大气的设计风格，充分强调企业文化并展示万达实力。
整体设计风格现代、时尚，综合体内大商业综合体、甲级写字楼、销售蜡烛写字楼/公寓、回迁写字楼等高层建筑应与商业裙房协调统一设计，共同形成城市地标形象。
同时应结合地域文化特色、用地特点和时代潮流，在立面设计上做到美观大方、新颖现代。
2、满足使用功能的要求建筑外立面是建筑围护、形象以及满足建筑功能要求的重要组成部分。
外立面设计应在追求形式美的同时达到形式与功能的统一。
以平面设计图纸为外立面设计的重要依据，设计时应充分了解甲方对商业建筑、办公建筑、酒店建筑及住宅建筑等外立面形象展示的特别需要。
3、满足成本控制的要求立面设计应严格遵照集团限额设计指标进行立面设计，在限额设计的依据下，平衡各幕墙材料的比例；并应要求立面设计院在提交立面方案的同时，提交外立面材料清单、概算表及建筑外立面展开面积单方造价。
并须在设计说明中表述各主要部位的具体做法及有无特殊构造要求等。
同时应该在立面设计各个阶段严格做好立面封样工作，以便更好的控制项目立面效果及把控项目立面建造成本。
4、满足节能环保的要求外立面设计，应符合国家及地方节能环保的要求。
考虑节能减排的需要，不应设计全玻璃幕墙的方案。
三、外立面店招和广告位设计要求万达购物中心由不同功能的商业楼组成，每个商业楼不同楼层设置不同的商业业态，结合立面设计概念，在各商业业态主要出入口上方设置店招，在各向立面的适当位置设置广告位。
广告位的设置须融合在购物中心整体立面设计中，根据建筑本身的使用要求，结合立面创意，艺术、科学地设置广告位，以达到对万达广场和入驻商业业态的宣传、营造浓厚商业氛围的作用，应避免生硬的铺贴、拼凑感觉。
万达新项目规划设计方案评审关注要点详解
第2课时补集及综合运用必备知识·探新知基础知识知识点1全集1．概念:如果一个集合含有所研究问题中涉及的所有元素,那么就称这个集合为__全集__。
2．记法：通常记作U。
思考1：在集合运算问题中，全集一定是实数集吗？提示：全集是一个相对性的概念，只包含研究问题中涉及的所有的元素，所以全集因问题的不同而异．知识点2补集思考2：怎样理解补集？提示:(1）补集是相对于全集而言的，一方面,若没有定义全集，则不存在补集的说法；另一方面，补集的元素逃不出全集的范围．(2）补集既是集合之间的一种关系，也是集合之间的一种运算．在给定全集U的情况下，求集合A的补集的前提是A为全集U的子集，随着所选全集的不同，得到的补集也是不同的．基础自测1．已知集合A＝{x｜x<－5或x>7｝，则∁R A＝(B) A．{x｜－5<x<7｝B．{x|－5≤x≤7}C．{x｜x〈－5｝∪{x|x>7｝ D．{x｜x≤－5}∪{x|x≥7｝［解析]∵A＝｛x｜x〈－5或x〉7}，∴∁R A＝｛x｜－5≤x≤7｝,故选B．2．(2019·贵州遵义市高一期末测试)已知集合U＝｛1,2，3,4，5｝,集合A＝｛1,3，4｝，B＝{2，4}，则(∁U A）∪B＝(A) A．{2，4,5} B．{1,3,4｝C．｛1，2，4｝D．｛2，3，4,5}[解析］∵∁U A＝｛2,5｝，∴(∁U A)∪B＝｛2,5}∪｛2，4}＝｛2,4，5}．3．(2019·浙江，1)已知全集U＝{－1,0，1，2,3}，集合A＝｛0,1，2｝，B＝{－1，0，1｝，则（∁U A）∩B＝（A）A．｛－1} B．｛0，1}C．｛－1,2,3｝D．｛－1,0,1,3｝[解析]∵∁U A＝｛－1，3｝，∴(∁U A)∩B＝｛－1，3}∩｛－1，0,1}＝{－1},故选A．4．设全集U＝Z,A＝{x∈Z|x〈4}，B＝｛x∈Z|x≤2｝,则∁U A与∁U B的关系是__∁U A∁U B__.[解析]全集U＝Z，A＝{x∈Z｜x〈4｝，B＝{x∈Z|x≤2｝，则∁U A ＝{4,5,…｝，则∁U B＝｛3,4，5，…｝，则∁U A∁U B．5．已知全集U，集合A＝｛1，3，5，7,9｝,∁U A＝{2,4,6,8｝，∁U B＝｛1，4,6，8，9}，求集合B．[解析]解法一：∵A＝｛1,3,5,7,9｝,∁U A＝｛2,4，6，8},∴U＝{1,2，3，4,5,6，7，8，9}．又∵∁U B＝{1，4，6,8,9}，∴B＝｛2,3，5,7}．解法二:借助韦恩图，如图所示，∴U＝｛1,2，3，4，5，6,7，8,9｝．∵∁U B＝｛1,4，6,8,9}，B＝｛2,3,5,7｝．关键能力·攻重难题型探究题型一补集的基本运算例1 （1)已知全集为U,集合A＝｛1，3,5，7},∁U A＝{2，4,6}，∁U B＝｛1，4，6}，则集合B＝__｛2，3，5，7}__.（2）已知全集U＝｛x|x≤5}，集合A＝｛x｜－3≤x〈5｝，则∁U A＝__{x｜x<－3，或x＝5｝__。