关于房地产行业税制改革与完善的思考

（上接第 98 页）即土地使用权和房屋遗赠在征收一般的房地产取得税 后，对受遗赠人所获得的土地和房屋，按照其评估价值加征 10%—50% 五级超额累进的房地产取得税，同时设定 100 万元为免征额。另外在计 算受遗赠人所获得土地和房屋价值的时候，可以将受遗赠人的基本生活 保障费、遗赠执行过程中的相关费用、公益救济性捐赠等支出予以扣除。
(五)可以支付一定数量的被害人赔偿金 2007 年 8 月我们在云南省的两所监狱对罪犯入监初期心理状况 作调研时发现，被害人的谅解是罪犯在狱内能否树立改造信心的重要 因素之一。如罪犯在服刑期间能通过自己的劳动报酬支付给被害人 一定数量的赔偿金，将有助于促进被害人对罪犯的谅解，从而帮助罪 犯树立改过自新的决心和信心。 所以推行罪犯劳动报酬制是适应新时期监狱工作的需要，是落实 《监狱法》和有关制度的具体体现，是落实我国监狱工作方针、宗旨的 必然要求。让罪犯通过自己的劳动行为取得报酬，能恢复罪犯对自尊 和实现自我价值的需求，激发罪犯沿着刑罚执行的目标方向，完成再 社会化过程，成为合格公民。 三、对实行罪犯劳动报酬制度具体措施的思考 北京市监狱管理局在 2006 年初，下发了《关于给予罪犯劳动报酬 的暂行规定》，在全国首先将罪犯参加劳动应得报酬以法规的形式确 定下来。我们在肯定罪犯劳动价值有偿性的同时，更应强调罪犯劳动 的教育改造作用。在推行罪犯劳动报酬制度的工作中要思考以下问题： (一)进一步落实监狱的财政保障 在监狱的实际工作中，罪犯的劳动报酬制度得不到落实，究其原 因，一方面是财政拨款不足，“皇粮”和“囚粮”不能足额发放；另一方 面，监狱经济捉襟见肘，很多开支要各监狱自筹，如罪犯的教育费用、 罪犯的医疗费用等，这些费用开支仅考拨款是远远不够的。因此，必 须让监狱的财政保障完全落实到位，才能真正实现罪犯的劳动由生产
阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。我国目前房地产税收体系 存在违背公平原则的规定，主要表现在以下几方面：首先，因纳税人身 份不同而税负不同。我国的房地产税收存在内外两套税制，内资企业 缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地产税，且仅就 房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。其次，因经济行 为不同而税负不同。现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值 扣除 10%—30%后的房产余值每年按 1．2%的税率计征，而现租房产 则按照租金收入的 12%计征。再次，因所处区域不同而税负不同。我 国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和 工矿区，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。
性劳动向习艺性劳动转变，恢复罪犯劳动性质的本来面目。 (二)在制定各个监狱的罪犯劳动报酬制度时，要遵循公平的原则 美国行为科学家亚当斯认为：当个体取得报酬后，不仅关心自己
所得报酬的绝对量，而且关心自己所得报酬的相对量。同样各监狱在 推行罪犯劳动报酬制度时首先须遵循公平的原则，在罪犯群体当中形 成合理、有序的竞争氛围，为长期坚持该项工作制度奠定良好的基础。
（三）税收政策不统一 2008 年 1 月 1 日开始实施的新的《企业所得税》将企业取得的房 地产开发经营收入统一征收 25%的所得税，消除了内外资企业在所 得税上的不公平，但在其他方面，我国房地产税收制度依然采取“内外 有别，两套税制并存”的政策。具体表现在：第一，两套房产税制和土 地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开 征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。第二，城市维护 建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教 育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。第三，耕地占用 税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资 企业却不征收。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起 到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入 WTO 后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行， 将很大程度地损害内资企业利益，影响税收公平性原则。 三、制度优化房地产税制的若干思考 （一）合理设计取得环节税制，减轻税收负担 取消房地产取得环节的契税、印花税、耕地占用税以及相关各项 收费，如转让登记费等，开征统一的房地产取得税，在土地、房屋权属 发生改变时征收。具体征税对象应该设定为在中国境内使用权发生 转移变动的土地以及所有权发生转移变动的房屋。在计税依据方面， 应该根据土地、房屋取得方式的不同而分别设定。国有土地使用权出 让、土地使用权出售和房屋出售，以成交价格为计税依据；土地使用权 遗赠、房屋遗赠，计税依据可以参照土地使用权和房屋出售的成交价 格；土地使用权交换、房屋交换，以所换土地使用权或房屋的价格差额 为计税依据，值得注意的一点是，在缺少同期可比成交价格或成交价 格明显偏低又无正当理由的情况下，应该以土地或房屋的评估价值 为计税依据。具体的适用税率可以沿用契税的税率，保持在 3%— 5%之间，各地方政府依据本地区的实际情况在这个幅度税率规定的 范围内确定具体的税率。对国家机关、事业单位、社会团体、军事单 位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的给予减半 征收优惠的同时，考虑到缓解社会财富分配不均的现象，可以设置加 征的规定，为遗产和赠与税的开征做前期铺垫工作。（下转第 107 页）
作者简介：林楠，广东省佛山市南海区财政局。
２０ ０８． ０６（中）
Ｌｅｇａｌ Ｓｙｓｔｅｍ Ａｎｄ Ｓｏｃｉｅｔｙ
司法天地
增强改造信心；对于劳动任务完成好、获得较多劳动报酬的罪犯，除自 己在监内的零花外，甚至还可以把节余的钱往家里寄，实现“罪犯把孝 心献给亲人的愿望”从而让罪犯的家属更加积极配合监狱对罪犯实施 家庭帮教和社会帮教；一些短刑期罪犯可以通过积极劳动积累劳动报 酬，为刑释后谋生就业准备短期的生活安置费，避免他们走向重新犯 罪的道路。
基础上，从房地产税收取得环节、保有环节、经营环节和征收管理方面提出了完善的建议。
关键词 房地产 税收机制 税收政策
中图分类号：F203.9
பைடு நூலகம்
文献标识：A
文章编号：1009-0592(2008)06-098-02
一、我国现行的房地产税收制度现状 从税制体系看，我国现行税收法律涉及到房地产的税种主要有： 营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印 花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商 投资企业所得税和外国企业所得税。按照征税环节的不同，可以划分 为三类：即房地产取得环节征收的税收、房地产保有环节的税收和房 地产流转环节的税收。除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花 税外，其余税费先由开发商投资时垫付，然后分摊到房价中。此外，从 房地产行业税收负担来看，我国现行房地产市场运行过程主要包括 4 个阶段：土地批租阶段、房地产开发阶段、房地产流转和房地产保有阶 段。在土地批租阶段，由于我国土地所有权的国有性质，对国家课税 没有意义，所以无实质的税制涉及此阶段。在房地产开发和流转阶 段，土地批租制度导致的对房地产税费的一次性征收，使此阶段存在 税费多，负担重的问题。仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、 房地产税、契税、城市维护建设税、土地使用税耕地占用税、所得税等， 此外还有各种收费多达上百种。而在房地产保有环节只有城镇土地 使用税、房产税和房地产税，居住行为基本处于无税负状态，同时租赁 行为的税收形同虚设，税负过轻、造成土地闲置，资源浪费。 二、现行房地产税制存在的主要问题 （一）税种设置不合理 中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节 税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。 这种不合理设置的消极影响有：第一，土地闲置、浪费现象严重。土地 保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给 了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增 值而纳税。使土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上 涨。同时，土地保有者以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作 为有限资源的合理利用。第二，进入市场流通的土地要承受过高税 负，抑制了土地流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税 现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。第三，在房地 产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机 制，政府不能充分参与增值分配，只能任由其流向房地产的实际保有 者。第四，我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法， 难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用。对其保有者在 土地使用税等方面给予税收减免，不利于解决土地利用率低下和闲 置、荒芜的状况。 （二）税收负担不公平 从计税环节来看，房地产税收主要在房产和地产的流通交易环节 设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范 围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的 税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上 扬，制约市场正常的生产进程。同时，房地产保有环节税费种类过少，
注释： 王泰主编．现代世界监狱．中国人民公安大学出版社．1998 年版．第 300 页． 孙晓敏，刘晓虎．监狱企业不予宣告破产的立法建议．中国监狱学刊．2007(2)． “三无人员”是指在监狱服刑期间无通信、无汇款、无接见的服刑人员．
参考文献： [1]金鉴主编．监狱学总论．法律出版社．1997 年． [2]夏宗素主编．监狱学基础理论．法律出版社．1998 年． [3]夏宗素．罪犯矫正与康复．中国人民公安大学出版社．2005 年． [4]王秉中，高畅，张青．罪犯人权保障手册．法律出版社．2007 年．
(三)罪犯的工资构成 罪犯的工资构成应当包括四部分，即岗位工资、效益工资、等级工 资和各种津贴及特殊表现奖。具体的劳动报酬核算方法：月工资 = 岗位基本工资 + 效益工资 + 各种津贴 (四)加强对罪犯劳动报酬的管理工作 对罪犯劳动报酬的发放可采取一半每月定期发放，与普通劳动者 的工资发放基本同步，让罪犯用于在狱中生活必需品的支出，改善生 活条件，也可用以罪犯家属的必要支出，如罪犯的子女上学费用开支。 另一半则由监狱暂时限制其使用权，为罪犯建立一项储蓄金，在罪犯 释放时一次性发放。联合国《罪犯处遇最低限度标准规则》第 76 条规 定，罪犯的劳动报酬应扣除部分收入设立一项储蓄基金，在罪犯出狱 时交给罪犯。这样罪犯在释放后几个月内即使暂时找不到工作，也可 利用这笔储蓄金，来确保一段时间内的基本生活费用，不再轻易重新 走向犯罪道路。