房地产土地一级开发工作流程
房地产开发立项、报规、报建行政审批流程【最新精选】
房地产开发立项、报规、报建行政审批流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项
1什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
2一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。
4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
5、地价评估：选取评估机构、评估委托发放、评估公司评估、评估结果正式反馈给储备（国土）、报分管领导审核并通过。
6、供地方案审批：这个各地完全不一样，一般国土局会有地价会、供地会这种来审核，然后卷宗材料在市区国土局、储备中心、交易中心等机构流转，出让方案要报市政府、土委会等机构审议。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
完整房地产开发报批报建节点流程超详细
D
58.1
土地费用成本分析（可售）
成本中心
D
58。2
建安成本分析（可售）
成本中心
D
58.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
成本中心
D
58。4
营销费用分析（可售）
成本中心
D
58.5
管理费用分析（可售）
成本中心
D
58。6
期间不可预见费分析（可售）
成本中心
D
58.7
价值分配
成本中心
D
58.8
目标成本预设
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
12
竞价并取得中标通知书或成交确认
发展中心/城市公司
C
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订 合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照，获得 公章
筹备组/城市公司
D
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级
另
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的 流程和审批程序
发展中心/城市公司
C
17
了解签订土地出让合同中需要公关 的难点和关键人物
发展中心/城市公司
C
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出 让金及土地契税
（勘界与地形测绘）与地方关系协
发展中心/城市公司
房地产项目运作流程及各环节管理重点
论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
房地产开发立项、报规、报建行政审批程序
房地产开发立项、报规、报建行政审批流程第一局部房地产开发公司的预备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有具体的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部行政审批局部依据我国当前、、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个时期：1〕选址定点；2〕总图审查及确定设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕报建图审查；5〕施工报建；6〕建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点时期。
如今期一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项。
2、国土资源局进行土地利用总体和土地需求方式的审查。
3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。
4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、部门办理工程选址意见书。
二、总图审查及确定设计条件时期，如今期办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、部门对总图进行评审，核发?建设用地许可证?。
5、部门确定建设工程设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，如今期办理以下一般事项：1、部门对初步设计的要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查托付通知单。
9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的?建设工程施工图设计文件审查报告?，发放?建设工程施工图设计文件审查批准书?。
房地产开发流程大全
目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地利用权取得流程 (7)第二步取得开发土地利用权的法律程序 (8)第二项取得开发土地利用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (10)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (11)第四步立项和可行性研究的法律程序 (11)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步计划设计和市政配套法律程序 (11)第五项计划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目动工、建设、完工阶段流程 (12)第六项项目动工、建设、完工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (18)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价钱类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (31)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的概念是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，衡宇建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
一、前期的预备前期预备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行计划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目动工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地利用权。
“五证”中的《建设工程计划许可证》、《建设工程动工许可证》都是在那个阶段取得的。
《国有土地利用权证》由于开发商支付土地出让金的时刻不同，取得的时刻也不尽相同。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查;5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案.一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项:1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项.2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件.三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查.4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查.7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
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土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域范围内纳入储备的土地,由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金,配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作,按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设,使该区域范围内土地具备规定的供应条件; 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划,以及相关法律、法规和规章的要求; 三、土地一级开发的程序 一原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请; 二市国土局受理申请并进行土地开发项目预审; 三通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等; 四编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见; 五通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施;以招标方或直委式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议; 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施;通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议; 六土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续; 七如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准; 八在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续; 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设;危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设; 九组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费 4、纳入市土地储备库
四、土地一级开发注意事项 1、一级开发委托协议签订; 2、设定该宗土地二级挂牌条件; 3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例; 4、锁定土地迁改范围,并且列入授权范围; 5、批准目前新的“总规、控规”; 6、保证该宗土地规划指标的具体落实; 7、锁定一级开发验收标准及免责声明; 8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估; 9、该宗土地与城市道路管网的适应性;
五、土地一级开发实施流程 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源
计 划 编 制
依 据
政府产业政策 土地储备中心 政府 城市总体规划 土地储备中心 规划局 控制性详细规划 土地储备中心 规划局 土地利用总体规划 土地储备中心 国土局 报 批 市 政 府 计 划
土地年度供应计划 土地储备中心 国土局 土地年度利用计划 土地储备中心 国土局 土地储备开发总体思路 土地储备中心 国土局 前 期 筹 划 原 土 地 所 有 者 或 使 用
者 对 土 地一
级 开 发 意
见 村民代表大会决定 土地储备中心 村委会 村委会决定 土地储备中心 村委会 乡、镇政府批复意见 土地储备中心 村委会 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源
政府批复意见 土地储备中心 村委会 土地一级开发申请 国土局 村委会 国有土地使用者决定 土地储备中心 国有土地使用者 国有土地使用者上级 主管单位意见 土地储备中心 国有土地使用者
---- 前 期 筹 划
编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请详见附件1 土地储备中心 国有土地使用者
征地工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位
拆迁工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位
市政建设工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位
土地供应方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源
市政规划设计咨询 储备机构或有资质的编制单位 相关单位 规划设计方案汇总 市规委规划设计院 储备机构或有资质的编制单位
规划设计方案审批 市规委 储备机构或有资质的编制单位 规划平面位置图 土地储备中心 规划局 地形图 土地储备中心 有资质的测绘单位 控制性详细规划 土地储备中心 规划局 用地钉桩成果报告 土地储备中心 有资质的测绘单位 项目设计方案 土地储备中心 有资质的设计单位
现状情况 储备机构或有资质的编制单位
村委会和原土地
使用者
周边房地产市场价格 土地储备中心 市场调查 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源
投资方案 储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质
的编制单位
考古勘探报告 储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质
的编制单位
征 询 意 见 和 审 批
请 示 与 批 复
土地一级开发实施方案请示 国土局 有资质的编制单位
土地一级开发实施方案请示 政府 有资质的编制单位
土地一级开发实施方案批复 国土局 市国土局、政府
文 档
土地一级开发申请 市土地储备中心 土地储备中心 乡镇、区政府相关文件 市土地储备中心 区土地储备中心 地形图1：20003份 市土地储备中心 勘察测绘院 土地一级开发地块情况说明 市土地储备中心 一级实施单位 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源
申报日期前一个月内的现场照片3份 市土地储备中心 一级实施单位
规划审批文件复印件3份 市土地储备中心 市规委
市 联 席 会
Ppt文档 市联席会 市土地储备中心 土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见文件内容见前几项
市联席会 市土地储备中心
------- 征 求 意 见 和 审 批 -------
确 定 土 地 一 级 开 发 主 体
制定土地一级开发主体 招标方案 国土局 土地储备中心
国土局办公会 确定招标底价 国土局 国土局
联席会审定招标底价 联席会 国土局 招标底价申请 政府 联席会
编制招标文件 土地储备中心 土地储备中心或有资质的编制单位 发布招标公告 投标意向者 国土局 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源
购买招标文件 投标意向者 土地储备中心 现场踏勘、答疑和招标前会议 投标意向者 土地储备中心
成立评标委员会 国土局 评标专家 投标人交纳投标保证金 土地储备中心 投标意向者 招标、开标、唱标 评标委员会 投标意向者 评标 评标委员会 投标意向者 确定中标人 投标意向者 国土局 发出中标通知书 投标意向者 国土局 退还未中标人的保证金 未中标人 国土储备中心 申请与批复
土地一级开发
土地一级开发申请 国土局 开发主体 土地一级开发批复 开发主体 国土局 开发合同 签订土地一级
土地一级开发合同 土地储备中心 开发主体 土地储备中心 开发主体 ------- 征 求
意 见 和
预审 用地 国土局 申请人
项目核准
提交的申请 发改委 相关单位及开发主体