上海天骄大厦酒店公寓项目结案报告(金丰易居)50页

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项目结案报告
二、 市场分析
从 3 月开始陆续出台的政策市场反应明显，5 月新 的财税政策尤其给 市场重磅一击：全市量价齐跌，成交向环外转移，市中心去化明显受阻， 而外环则由于购房者的刚性需求，仍保持平稳去化；中环附近一些楼盘 由于品质不足价格哄抬较高，价格略有下降，同时滞销现象明显。
存量房市场灵敏度更高，一系列的政策已经使得 存量房供给方信心出 现下滑现象，供需双方开始僵持，市场活跃度下降。
不提供早餐
不提供早餐

90 27 117 68568885
60
128 100（汽车旅馆）
10（豪华）
3（总统）
10
196（行政、商务）
269
238
50554666
58995866
140 20（单人）
7 167
58990890
总计出租户数
791 套（标房 538 套、套房 253 套）
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设备层 1048.46 M2
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项目结案报告
6-12 层平面图
21-23 层平面图
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客房效果图
大堂效果图
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酒吧及餐厅效果图
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3、相邻关系
东侧：建银大厦（办公楼） 南侧：碧海大厦（在建酒店公寓） 西测：银桥大厦（在售办公楼）、之江大厦（办公性质烂尾楼）、碧云银座
（烂尾楼） 北侧：爱法新都等住宅区
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4、生活设施及配套
区位 优势
交通 便利
商业 配套
教育 配套 医疗 设施
交通 规划
¾ 社区紧靠上海市内环线和杨浦大桥 ¾ 是浦东国际机场通向上海市中心的必经之地，离浦东国际机场
30 分钟车程 ¾ 社区离上海新客站 15 公里 ¾ 毗邻碧云国际社区 ¾ 距新上海国际博览中心仅 20 分钟车程 ¾ 至徐家汇：593、984（车程 50 分钟） ¾ 至人民广场；936、573（车程 30 分钟） ¾ 至上海火车站：申川线、573（车程 30 分钟） ¾ 至第一八佰伴：泰高线、杨高线、783（车程 20 分钟） ¾ 换乘地铁：施崂线、601、783（车程 20 分钟） ¾ 家乐福超市 ¾ 欧倍德建材超市 ¾ 金桥购物中心 ¾ 中福会幼儿园 ¾ 平和双语学校 ¾ 协和国际学校 ¾ 中欧国际工商学校 ¾ 杉达大学 ¾ 华山医院 ¾ 妇幼保健院。 ¾ 中环线浦东部分规划：金桥路———金张路———申江路[中环 东段(浦东部分)]、华夏东路———华夏中路———华夏西路[中环 南段(浦东部分)]，全长约 34 公里。預计 2007 年底，中环线浦东 段建成。 ¾ 轨道交通六号线从浦东南面的三林地区外环路出发，贯穿三林、 上南、陆家嘴、洋泾、金桥和高桥等区域。是上海唯一一条仅在浦 东新区运行、贯穿浦东南北地段的轨道交通。 M6 线将于 2005 年 底竣工，计划 2006 年投入运营。在金桥附近主要停靠站点有云山 路站、金桥路站、博兴路站。零换乘轨道 2 号线站点为东方路站， 轨道 4 号线站点为蓝村路站。
2005.3~2005.5 全市住宅成交价格走势
11000 10000
9000 8000 7000 6000 5000 4000
9573 9888
8857
8863 8784
8059
8042 83386032
7208
3.4- 3.11- 3.18- 3.25- 4.1- 4.8- 4.15- 4.22- 4.29- 5.63.10 3.17 3.24 3.31 4.7 4.14 4.21 4.28 5.5 5.12
总体来说，由于该案目前产品具体如何包装没有最后定下方案，且酒 店公寓的价格未定，故对本案而言，有一定的威胁存在，但如果不在同一时 间上市的话，则影响较小。就其目前办公报价来看，价格没有明显的优势， 且根据周边的办公楼出租情况来看，如果不提供固定的投资回报，投资此处 办公楼的客户群体极为薄弱，预计未来客源仍以自用为主。
13 1084
1500 1000
500
0
3.4- 3.11- 3.18- 3.25- 4.1- 4.8- 4.15- 4.22- 4.29- 5.63.10 3.17 3.24 3.31 4.7 4.14 4.21 4.28 5.5 5.12
面积
套数
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宏观调控政策自 3 月开始显现效应，全市成交量一路降低，4 月以来， 已从 3 月末的周成交 53 万平方米，下降至五月中旬的 22 万平方米，成 交量减少一半多；在套数上，从三月底的 4445 套，减少至五月中旬的 1860 套，下降幅度达 58.16%；
租赁分析
2500 2000 1500 1000
500 0
100%
80%
60%
40%
20%
0% 标房 套房 出租率
金桥酒店公寓 凤凰大厦 盈标大厦
名人苑酒店 莫泰1 68
金华金桥美桥钻大石酒公店寓 达大酒店
小结
¾ 租赁价格： 四星（准四星）租赁价格标房 688-1024 元/套，套 房 1888-2180 元/套 三星（准三星）租赁价格标房 220-544 元/套，套房 320-820 元/套
星级标准
张扬路 2988 号 366(八价) 三星
套房租赁价格 (RMB /天/套)
820(八价)
销售价格（RMB）
只租不售
新金桥路 18 号
1024（八折）
四星 行政套房 3600 豪华套房 2180
（不打折） 只租不售
新金桥路 179 号 金桥路 1379 号
168-258 (九折)
300(八折)
区和张江园区内企业做技术支持来沪人员。
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区域同类个案分析 竞争个案分析
¾ 碧云晶典（碧海·碧云现代城）——预告楼盘 地址：金新路浙海路 产权性质：办公 单价：10000 元/平米 开盘日期：预计 10 月左右 交房日期：2006 年下半年 小区配套：网球场 车位：100 多个 户数：1000 多户 建筑形态：3 幢高层 1*30F、2*15F 户型面积：40－50 平米 占地面积：10000 多平方米 物业管理费：未定
项目简介： 该案位于本案的东南面，东面为一幢 35 层的高层，南面是两幢 15 层的
小高层。对于本案东南面的套房有很直接的影响。该案目前由荒岛工作室进 行营销策划，开发商欲把此产品以小面积商住型办公及酒店公寓推向市场， 目前办公报价毛坯房单价 10000 元/平米，酒店公寓价格未定。
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项目结案报告
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项目结案报告
效果图
2、项目基本数据
总户数 性质 总建筑面积
456 商办 34358.78M2
最高层数 地下库房
二层 三层商用房 六-二十六层 使用年限
26 119.1M2 2684.31 M2 2609.11 M2 24358.61 M2
一层： 三层 四层 五层管理办公室 50 年
11830.81M2 2609.11 M2
94%
复合地板、国 产电器、宽带、
卫星电视接 入、DDD、IDD
DDD、IDD 国际直拨 电话、宽带上网、
卫星电视接入
全装全配 （标准 500 元/平方
米）
健身中心、室内外
乒乓室、桌球、 咖啡吧、健身
房
游泳池、桑拿、桌 球、网球场、会议 室、酒吧、昌式料 理咖啡厅、影视厅、
/
棋牌室等
/
/
（按天租）提 供早餐
月租送早餐、 每月二次免费
打扫
提供免费早餐
/
大堂：大理 石地面、中
央空调
全装，全配
大堂：设有商 务服务区
外立面：面砖
大堂：大理石 地面、中央空 调 过道：地毯
大堂：大理石地面、 中央空调（设有咖 啡吧） 过道：地砖
/
外立面：涂料 外立面：涂料
出租户数
912
107
217
190
280
413
备注
6 幢 19 层 公寓
项目结案报告
《 天 骄 大 厦 》 项 目 结 案 报 告
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一、项目概况
项目结案报告
金桥大酒店
之江大厦 碧云银座
碧海大厦
银桥大厦
金桥商 务公寓
莫泰168
1、地理位置
本项目位于浦东新区金新路 99 号（近杨高中路）。西连陆家嘴金融贸 易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，位于碧云板块与金桥板 块之中距浦东国际机场车程 30 分钟，区位优势十分明显。
住宅 / / /
13000 多层
住宅 544 680 400-516 15000 高层
住宅 380 428 150-200 只租不售 多层
住宅 688 1888 448-1227 只租不售 高层
商住
/ /
11308 小高层
房型面积（m2） 出租率 房间配置
会所配置 服务项目
装修
64－81
50－80
80－271
¾ 出租率： 四星（准四星）出租率 80%左右 三星（准三星）出租率 70%左右
¾ 其中租赁客源： 长包客房：碧云地区酒店的整体出租率较好，因其身处金桥出口开发区和张江两大
工业基地，所以拥有一定量的长包房客户，入住客户多为企业公司管理层及外籍人士。 短期客房：主要是新上海国际博览中心参会者、旅游黄金期游客及为金桥出口开发
黄杨路 18 号
盈标花园 红枫路 450 弄
金桥钻石酒店公寓 （准四星标准）
碧云路 1168 号
金桥商务公寓 （新建）
新金桥路 255 号
性质
标房租赁价格 (RMB /天/套) 套房房租价格 (RMB /天/套) 月租赁价格 ((RMB /天/套)