房地产行业波特五力模型分析
2023年房地产五力模型的创新与实证分析
房地产五力模型的创新与实证分析房地产行业由于产业链长、行业整合度高，对宏观经济的影响是其它行业无法比拟的。
当经济陷入低迷时，国家需要用它来拉动经济，充当经济进展的火车头，但当经济过热时，房地产又是首先被调控的对象，同时又由于它同人们的生活息息相关，所以，始终以来对房地产行业的争辩就没有停止过。
特殊是近二年来房地产的忽冷忽热，让许多人迷失了方向。
本文试图在波特五力模型的基础上进行创新，以探究房地产行业各种现象背后的经济规律。
波特五力模型分析可以得出如下结论：房地产行业具有“新进入者威逼较小、供应协商价力量中等、买方议价力量较弱、几乎没有替代品的威逼、当前竞争对手之间的竞争激烈程度较低”。
这说明长期来看，房地产行业具有较大的增长性，产品价格将持续上涨，行业利润维持在比较高的水平。
波特五力模型有助于推断房地产行业长期进展趋势，但无法解决以下问题：市场为何忽冷忽热？对投资者来说，最佳购房时机是什么？对开发商来说，何时应当大胆拿地，何时应当收缩？本人建议可以采纳一种新的五力模型解决上述问题：中国房地产市场实际是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力气组成的，这五种力气相互作用的结果打算了房地产价格的涨跌。
政府：在市场中扮演着极其重要的作用，它可以同时从供、需二端来调整市场，经济增长乏力、市场低迷时，采纳降低开发商自有资金比例鼓舞投资、放开二套房贷等措施启动市场来达到拉动经济的目的，投资过热时，采纳降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。
同时政府还是房价上涨的最大受益者，在我国很多地方，土地出让金收入和房地产税费收入已经成为当地财政收入最主要的来源。
开发商：是房价上涨的直接受益者和下跌的直接担当者，在我国，房地产开发商不止是产品的供应者，实际上他们是一个浩大而重要的利益群体，浩大到足以影响国民经济和金融平安，重要到可以影响政府的决策，让政策的制定朝着有利于自己的方向进展，称开发商是“资源整合者”再恰当不过了。
房地产行业波特五力模型分析
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房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位.近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化:房地产业将从沿海向内地推进;在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展;房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO 各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化.国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争.波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响.哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度,其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产项目竞争分析模型
房地产项目竞争分析模型简介房地产行业是一个竞争激烈的市场，每个房地产开发商都希望在市场上取得竞争优势。
为了帮助开发商做出明智的决策，竞争分析模型成为了一个关键的工具。
本文将介绍一种基于竞争分析方法的房地产项目竞争分析模型。
竞争分析方法竞争分析可以帮助开发商了解市场上的竞争格局，找到自己的优势和劣势，并制定相应的战略。
在房地产行业，常用的竞争分析方法包括以下几种：SWOT 分析SWOT 分析是一种常用的竞争分析方法，它通过对自身的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）进行评估，帮助开发商了解自己的竞争优势和劣势，以及市场上的机会和威胁。
五力模型五力模型是由波特（Porter）提出的，它分析了竞争行业的五个方面：竞争对手的竞争力、供应商的议价能力、买家的议价能力、替代品的威胁和新进入者的威胁。
通过分析这五个方面，开发商可以了解竞争行业的竞争格局，找到自己的竞争优势。
PEST 分析PEST 分析是对宏观环境进行评估的方法，它考虑政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological）四个方面的因素对房地产行业的影响。
通过进行 PEST 分析，开发商可以了解整个行业的宏观环境，找到自己的竞争优势。
房地产项目竞争分析模型基于以上竞争分析方法，我们提出了一种房地产项目竞争分析模型。
该模型包括以下几个步骤：第一步：数据收集在进行竞争分析之前，我们需要收集相关的数据。
这些数据可以包括市场销售数据、竞争对手的信息、政府政策等。
通过收集这些数据，我们可以更全面地了解市场的竞争格局。
第二步：SWOT 分析在进行SWOT 分析时，我们需要对自身的优势、劣势、机会和威胁进行评估。
优势和劣势可以从自身的产品、品牌、市场份额等方面来考虑，机会和威胁可以从市场的需求、竞争对手的策略等方面来考虑。
通过 SWOT 分析，我们可以找到自己的竞争优势和劣势，并制定相应的战略。
房地产行业波特五力模型分析讲解19页文档
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
房地产行业波特五பைடு நூலகம்模型分析讲解
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
五力模型及EFE矩阵
（四）购买方的议价能力： 我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集 中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。
目前我国的房地产市场是需 求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府 的宏观调控对房价的影响都犹如蚍 蜉撼大树的效果——可见一斑。
综上所述，在中国的房地产 行业，购买方的议价能力比 较弱。
专业：区域经济学 姓名：
波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔· 波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战 略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析 客户的竞争环境。
五 力 分 别 是：
1.替代品的替代能力、
2.潜在竞争者进入的能力、
3.供应商讨价还价的能力、 4.购买者的讨价还价能力、 5.行业内竞争者现在的竞争能力、
（五）现有竞争者的竞争能力：
波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益 都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。 我国房地产企业的数量。
（五）现有竞争者的竞争能力：
例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、 绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2015年我国 房地产前十巨头垄断者。
（五）现有竞争者的竞争能力：
威胁：
行业增长发展程度高 行业固定成本投入高 行业的区域性程度高/区域差异明显
综上所述：就目前我国房地产市场的竞争状况来看，万 达和万科在这一行业中占据着十分重要的地位，几乎可 以说是处于一种“垄断”的地位 。当然由于房地产直 接关系到人民的居家生活水平以及社会的稳定，国家采 取了一系列的措施来对市场进行调整，保证市场的一个 大体稳定的局面。 综合来说，我国房地产同行之间竞争不厉害。表现 为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异 大。
房地产行业的五力模型分析
房地产行业的五力模型分析房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，本文利用波特五力模型理论对房地产行业进行分析，试图揭示房地产行业各种现象背后的原因。
关键词：房地产行业五力模型据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
五家渠房地产五力模型分析
五家渠房地产五力模型分析房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，在此利用波特五力模型理论对五家渠市房地产行业进行分析。
首先五力模型中这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
其次，一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五家渠的房地产首先应从进入者的威胁说起，现在的房地产行业存在很大压力。
对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。
进入者严重威胁到了房地产发展，就如现在的恒大地产，进驻五家渠，拉动五家渠的经济发展，使五家渠房地产行业得到扩张，规模有所扩大。
其次，替代产品的威胁也是其一因素。
替代品的出现导致房地产行业经济的萧条。
再者，就是产品差异化。
随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。
这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。
通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。
企业采用差异化尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。
房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，拥有不同的服务他的特色就不一样，对顾客的吸引程度也当然也就不一样。
房地产行业波特五力模型分析19页PPT
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢！
房地产行业波特五力模型分析
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
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房地产行业波特五力模
型分析
内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论
一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；
现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某
一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析
就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁
1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
这对多数发展商来说，只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。
2.产品差异化。
随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。
这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。
通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。
我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。
房地产企业要想
在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。
特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。
3.资本要求。
在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。
即使新的行业很有吸引力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。
而房地产业就是这样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。
4.政府政策。
国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。
（二）供应商讨价还价的能力
我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。
当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。
单就房地产产业来说，这或许是有利的。
（三）买方讨价还价的能力
企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。
目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。
再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。
因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了
低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。
这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。
（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度
行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发竞争反应。
因此，企业为了追求战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。
如果某企业受到挑战，或者有一个显着的改善市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。
同一行业中的企业很少有完全相同的，他们在资源和能力方面各有不同，并努力使自己与竞争者不同。
通常地，企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。
价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然不同的行业展开竞争的方面不同。
1.同行企业的数量。
有很多公司参与竞争的行业，竞争通常很激烈。
但在另一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。
房地产行业应该就属于后者。
一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关重要的。
与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处于一种更加有利的位置。
2.行业增长程度。
当一个市场正在成长的时候，企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上。
在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。
房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。
竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。
不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。
3.高额固定成本。
房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。
一般而言，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。
4.高的退出成本。
房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行，如果想半途而退，成本是相当大的，人、财、物已经投入，真正的“产成品”还没有出来，这是个两难的境界。
如经常看到的“烂尾楼”，就是这种情况，原因是多方面的。
要想尽量避免这种事情的发生，就要进行周密的开发前的可行性分析与规划。
（五）替代品的威胁
从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。
在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。
?
通过对房地产五种力量的分析，投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判断，看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。
一般来说，竞争力量越强，行业中的投资者能够获得的回报就会越低。
相反，有吸引力的行业通常具有高的进入障碍。