城市综合体的城市价值和商业模式-PPT精选文档
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浅析万达城市综合体模式课件
新型城镇化建设与城市规划的融合
新型城镇化建设
随着中国新型城镇化建设的不断推进 ，万达城市综合体模式需要更好地融 入这一进程，为新型城镇化建设提供 更好的支持和服务。
城市规划融合
万达城市综合体需要与城市规划相融 合，合理利用城市资源，注重城市空 间的规划和利用，提高城市的整体形 象和品质。
绿色建筑与可持续发展理念的推广
01
02
定义：万达城市综合体 是一种集住宅、商业、 文化、娱乐等多种功能 于一体的城市开发模式 ，以“城市中心”的概 念，将城市中的各种资 源进行整合，形成一种 综合性的城市生活中心 。
特点
03
04
05
1. 综合性：万达城市综 合体涵盖了多种功能， 如住宅、商业、文化、 娱乐等，为城市居民提 供了全面的生活服务。
公共关系管理
政府合作
与当地政府建立良好的合 作关系，参与城市规划和 发展战略，共同推动城市 综合体的建设和运营。
社会责任感
注重履行企业社会责任， 关注公益事业，积极参与 社会公益活动，提升企业 形象和公信力。
媒体关系
与媒体建立良好的合作关 系，及时传递企业信息和 形象，加强与公众的沟通 和互动。
04
万达城市综合体模式的社会影 响与可持续发展
对城市发展的影响
提升城市形象
万达城市综合体通常作为城市的地标性建筑，其高端设施和综合性功能可以提升城市的国际形象和知名度。
促进区域发展
万达城市综合体通常位于城市中心或发展潜力大的区域，其建设和运营能带动周边商业、文化、娱乐等产业的发展， 进而促进整个区域的经济繁荣。
北京万达广场总建筑面积达到数十万平方米，涵盖了购物中心 、写字楼、酒店等多种业态。
北京万达广场以租赁和销售为主，通过引入国际知名品牌和高 端餐饮娱乐等业态吸引客流，实现商业价值。
城市综合体五大发展模式专题研究96页PPT
Байду номын сангаас
城市综合体五大发展模式专题研究
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
城市综合体的商业价值模式探讨共27页文档
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
城市综合体的商业价值模式探讨
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
城市综合体的开发策略与模式解析
城市综合体将为城市带来巨大的增值价值
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体 在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
•无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是 传统地产模式。
她是一个强大的磁 场，融汇城市各种 资源
她是个开放式的交流中 心，不间断地与城市交 流自身的资源
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购
物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机 组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓 、住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成 的一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
“24H”的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每 时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。
五星级酒店在综合体的地位
商务客流的共享：规划出酒 店和购物中心之间的动线连 接，鼓励酒店的住客到商业 空间休闲和消费，以发挥综 合体优势；
通过酒店提升物业价值； 高星级酒店在资本市场上的
估值不可忽视。
• 法国最大的企业 一半在这里；
• 拥有欧洲最大的 商业中心，包括 很多的国际总部 大厦；
• 欧洲最大的公交 换乘中心。
万达商业模式的经验分享
万达的运作经验分享.pptx
一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析 三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略 五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧
城市综合体的开发策略 与模式解析
2020年4月23日星期四
一个故事
寓言-清醒.pptx
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略…… 房地产宏观分析.ppt
城市综合体的城市价值和商业模式75P(十个)
13
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（4/4）
地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提 索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心 的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力 索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营 多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现 各物业形态在混合开发中的增值 索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱 颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地
6
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东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
新宿摩天大楼区
高岛屋
中央公园
7
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东京城市副中心 — 新宿（3/5）
新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人 新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过，日客流量超过了300万人 西新宿 以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处， 除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天 大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域 南新宿 新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社 东新宿 相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中， 闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内 新宿车站 北
城市综合体的城市价值和商业模式概述
城市综合体的城市价值和商业模式概述城市综合体是一个综合了商业、娱乐、文化、居住等多个功能的城市发展模式。
在城市综合体中，各种功能互相融合、交汇，形成一个多元化、立体化的城市生活空间。
城市综合体不仅能够满足人们的各种需求，也可以提高城市的吸引力和竞争力，对城市的经济发展和社会进步有着积极的促进作用。
城市综合体的商业模式主要包括商业零售、餐饮娱乐、文化艺术和居住等多个方面。
商业零售是城市综合体的核心功能之一，各种商场、超市、购物中心等商业设施集中于一体，为消费者提供便捷的购物体验。
餐饮娱乐是城市综合体的另一个重要组成部分，各种餐厅、咖啡馆、影院、KTV等娱乐设施集中于一体，为人们提供丰富多样的休闲娱乐选择。
文化艺术设施也是城市综合体的重要组成部分，包括图书馆、博物馆、艺术展览等，为人们提供了欣赏文化艺术的机会。
另外，城市综合体还包括住宅区，为居民提供舒适便利的居住环境。
城市综合体的城市价值主要体现在以下几个方面：1. 促进城市经济发展：城市综合体汇集了各种商业、娱乐、文化等产业，为城市经济发展带来了巨大的推动力。
通过吸引消费者和游客，城市综合体能够带动相关产业的发展，创造就业机会，提高城市的经济活力和竞争力。
2. 提升城市形象和吸引力：城市综合体集商业、娱乐、文化等多种功能于一体，为城市打造了一个多元化、立体化的城市形象。
文化艺术设施的引入可以提升城市文化品位和形象，商业设施的丰富也能吸引更多的人流和游客。
这些都能够增加城市的吸引力，提高城市形象。
3. 丰富市民生活和提高居民幸福感：城市综合体不仅满足了人们的购物和娱乐需求，还能提供各种文化艺术活动和社交交流的机会，丰富了市民的生活内容。
城市综合体中的居住区也提供了便利的居住条件，为居民创造了舒适、安全的居住环境，提高了居民的生活幸福感。
4. 推动城市更新和改善城市功能：城市综合体的建设和运营，可以推动城市的更新和改善。
通过整合和优化城市资源，提升城市功能和形象，城市综合体能够提高城市的活力和发展潜力，实现城市功能的优化和升级。
杭州城市综合体PPT课件
商业综合体——城北之争
商业综合体——城北之争
商业综合体名称
地理位置
规模
商业口号
特色
中大银泰城
总建筑面积规
东新路与石祥路交 划为33万方 峡谷式商业巨 首家“流动峡
界处
1800余个车位
舰
谷景观公园”
杭州万达广场 杭州新天地
石祥路与杭行路交 汇处
总建筑面积约 35万方
万达广场开到 哪里就旺到哪
里。 日均客流量将5
商业综合体—钱江新城
凯德置地（新加坡）继上海、北京、成都来福士后,着 手在国内打造的第四个“来福士”项目。
杭州来福士
商业综合体——城西
城西银泰
半开放式购物空间、大小双中庭设计、总长近3公里的室内外双商业步行街、 国内最大的壳结构玻璃穹顶天幕、开放式屋顶花园,2200个车位的地下泊车库， 40万方，目前杭州体量最大的购物中心
商业综合体——城西
定位家庭型的购物中心,走中高端品牌路线 重休闲，做配套 餐饮作为主力业态，面积将会占到三分之一左右
西溪印象城
商业综合体——城北之争
杭州新天地
国内首个以工业遗存为主题的超级城市综合体项目。创新性的“滨水回廊”概 念。保留火车机头、龙门吊等工厂设备，让这个商业体带上了浓重的“大工业 时代”风格 与世界十大酒店集团之一的卡尔森全球酒店集团正式签约，引入五星级酒店品 牌Radisson（丽笙）
城市综合体的类型
城市综合体种类繁多，类型多样。有大家熟知的商业综合体，交通综合体，有特色 产业综合体，创新创业综合体。对于杭州这样一个旅游城市而言，必不可少的还有旅游 博览综合体。
交通综合体
武林广场站上盖综合体
被公认为“中国最复杂的地铁上盖物业之一”的武林广场地铁上盖综合体
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伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间 有效地组织在一起的成功实例
伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地 铁系统等交通设施的相互衔接
与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅 速地穿过街道，而且不受室外气候的影响
2
加拿大多伦多伊顿中心（2/2）
3
东京的阳光城（1/2）
8
新加坡新达城（2/3）
9
新加坡新达城（3/3）
酒店 会展中心 娱乐和购物中心 办公和其他设施
新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立 起一个品牌的形象
一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃 新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联 合发展总公司，进行 管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管 理
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未 来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实 现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资 金投入所造成的资金紧张。
12
城市综合体商业模式 — 运营模式（2/3）
都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、 酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理
屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能， 如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等
4
东京的阳光城（2/2）
5
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
6
城市综合体商业模式 — 功能协同
城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原
因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业 功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关： 地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡
城市综合体的 城市价值和商业模式
1
加拿大多伦多伊顿中心（1/2）
伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程 1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米， 位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商 城
伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商 业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑， 地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的 办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营， 和数不清的公司在大楼里办公
辆进出，有1万余辆车在此停泊
10
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
11
城市综合体商业模式 — 运营模式（1/3）
城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升 区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
出租持有经营为主
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华 润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心 区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长 期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上 市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针 对客群面往往较广
在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的 城市消费人群为主
案例：新加坡新达城
7
新加坡新达城（1/3）
东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促 进和推动作用
阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设 有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设 有瞭望台
商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信 息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅 和180多家商店
新加坡 新达城
新加坡CBD
新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、 商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成 功范例
1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于2019 年完成 这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国
际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层 的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开 发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合 体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对 高端的商务、企业职员等
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、 开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利， 目前主要有以下两种运营模式：
（1）出租持有经营为主 （2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地 铁系统等交通设施的相互衔接
与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅 速地穿过街道，而且不受室外气候的影响
2
加拿大多伦多伊顿中心（2/2）
3
东京的阳光城（1/2）
8
新加坡新达城（2/3）
9
新加坡新达城（3/3）
酒店 会展中心 娱乐和购物中心 办公和其他设施
新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立 起一个品牌的形象
一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃 新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联 合发展总公司，进行 管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管 理
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未 来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实 现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资 金投入所造成的资金紧张。
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城市综合体商业模式 — 运营模式（2/3）
都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、 酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理
屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能， 如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等
4
东京的阳光城（2/2）
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
6
城市综合体商业模式 — 功能协同
城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原
因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业 功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关： 地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡
城市综合体的 城市价值和商业模式
1
加拿大多伦多伊顿中心（1/2）
伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程 1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米， 位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商 城
伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商 业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑， 地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的 办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营， 和数不清的公司在大楼里办公
辆进出，有1万余辆车在此停泊
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
11
城市综合体商业模式 — 运营模式（1/3）
城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升 区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
出租持有经营为主
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华 润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心 区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长 期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上 市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针 对客群面往往较广
在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的 城市消费人群为主
案例：新加坡新达城
7
新加坡新达城（1/3）
东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促 进和推动作用
阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设 有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设 有瞭望台
商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信 息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅 和180多家商店
新加坡 新达城
新加坡CBD
新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、 商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成 功范例
1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于2019 年完成 这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国
际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层 的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开 发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合 体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对 高端的商务、企业职员等
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、 开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利， 目前主要有以下两种运营模式：
（1）出租持有经营为主 （2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合